الأسئلة الشائعة حول شراء عقار في إسبانيا
هذه هي الإجابات التي نقدمها هاتفياً، بالكلمات نفسها. أربعة وعشرون سؤالاً، وهي الأسئلة التي يطرحها المشترون الأجانب أكثر من غيرها، وقد جُمعت بحسب ما تعمل عليه بدلاً من ترتيبها أبجدياً. وتنتهي كل إجابة برابط إلى الصفحة التي تتناول الموضوع بالتفصيل.
- زيادة تقريبية على سعر شراء عقار حديث البناء
- 13 %
- زيادة تقريبية على سعر شراء عقار من السوق الثانوية
- 9 %
- نحو هذا القدر من قيمة العقار يموله البنك لغير المقيم
- 50 %
- عدد مرات زيارتكم لإسبانيا
- 1×
كيف تتم عملية الشراء في إسبانيا فعليًا، وكم تستغرق؟
يستغرق شراء عقار مكتمل من الحجز إلى استلام المفاتيح بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر، وقد يستغرق عقار حديث البناء سنتين إضافيتين. تكفي زيارة واحدة، وتكون زيارتان أفضل، إذ يمكن توقيع كل خطوة تقريبًا بموجب وكالة.كيف تتم عملية الشراء بأكملها، وكم تستغرق؟
بالنسبة إلى عقار مكتمل، ينبغي أن تتوقعوا عادةً عدة أسابيع إلى عدة أشهر من الحجز حتى استلام المفاتيح. أما في حالة عقار حديث البناء، فيعتمد الأمر على مرحلة المشروع. قد تشترون شقة مكتملة، أو مشروعًا سيكتمل خلال السنتين المقبلتين. نشرح أعلاه العملية بأكملها، بدءًا من الاختيار مرورًا بالتحققات القانونية ووصولًا إلى كاتب العدل.
كم مرة أحتاج إلى زيارة إسبانيا؟
تكفي زيارة واحدة، وتكون زيارتان أفضل. يمكن إتمام العملية بأكملها عن بُعد بموجب وكالة، لكننا نفضل مع ذلك أن تزوروا إسبانيا مرة واحدة على الأقل.
هل يمكنني شراء عقار حتى إذا كنت لا أعيش في إسبانيا؟
نعم. شراء عقار والإقامة الإسبانية أمران مختلفان. يمكنك امتلاك عقار بصفتك غير مقيم، ويمكن إنجاز جزء كبير من الإجراءات بموجب توكيل.
هل أحتاج إلى NIE وحساب بنكي إسباني لشراء عقار؟
تحتاجون إلى NIE. ويفيدكم امتلاك حساب بنكي إسباني كثيراً من الناحية العملية. وNIE هو رقم تعريف الأجنبي، وستحتاجون إليه لشراء العقار والضرائب وسائر المسائل المتعلقة بالعقار. نرتب استخراجه لكم مع محامٍ في الوقت المناسب، لأن انتظار صدوره قبل التوقيع مباشرة سيعقّد عملية الشراء دون داعٍ.
من يملك العقار؟
أنتم، أو كلا الزوجين، أو شخص آخر، بحسب وضعكم العائلي والمالي. لا توجد إجابة صحيحة واحدة. قد يؤثر هيكل الملكية لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع، لذلك من الأفضل اتخاذ القرار مع محامٍ ومستشار ضريبي قبل توقيع عقد الشراء، وليس في مكتب كاتب العدل. إذا كنتم تشترون بصفتكم زوجين، أو لديكم أطفال، أو تملكون أصولاً كبيرة في إسبانيا، أو تفكرون في الشراء من خلال شركة، فأبلغوا المحامي بذلك منذ البداية.
كم ستكلّفكم عملية الشراء إضافة إلى السعر؟
نحو 13 % فوق السعر لعقار حديث البناء، ونحو 9 % لعقار من السوق الثانوية. وإذا كنت تحتاج إلى رهن عقاري بصفتك غير مقيم، فخطط لاقتراض نحو نصف القيمة التي يحددها البنك، بدلاً من نسبة 70 أو 80 % التي قد تتوقعها.كم ستكلّفني عملية الشراء إجمالاً إضافة إلى سعر العقار؟
بالنسبة إلى عقار حديث البناء، خصصوا نحو 13 % إضافة إلى سعر الشراء، ونحو 9 % لعقار من السوق الثانوية. يكمن أكبر اختلاف في الضرائب: فعند شراء عقار حديث البناء، تدفعون ضريبة قيمة مضافة بنسبة 10 %، إضافة إلى AJD في الأندلس، بينما تبلغ ضريبة نقل الملكية 7 % عند شراء عقار من السوق الثانوية. كما يجب إضافة أتعاب المحامي وكاتب العدل وتكاليف السجل العقاري وعدة بنود أصغر. يمكنكم احتساب إجمالي تكلفة الشراء أعلاه في الصفحة استناداً إلى سعر العقار.
كم أحتاج من أموالي الخاصة إذا أردت الحصول على رهن عقاري؟
يعتمد ذلك أساساً على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية.عند شراء عقار حديث البناء، من الجيد توفير نحو 20 إلى 40 % من سعر الشراء للدفعات التي قد تستحق قبل اكتمال المشروع. كما تحتاجون إلى أموالكم الخاصة لتغطية الضرائب وتكاليف الشراء الإضافية، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10 % والتكاليف الأخرى المتعلقة بنقل الملكية.بالنسبة إلى عقار من السوق الثانوية، وبصفتك غير مقيم، توقع واقعياً أن يمول البنك نحو نصف القيمة التي يخصصها للعقار نفسه. ولذلك تحتاج إلى توفير بقية سعر الشراء وتكاليف الشراء من أموالك الخاصة.إذا كان سعر العقار 500.000 يورو، فغالباً لا تكون السيولة النقدية التي تحتاج إلى توفيرها من أموالك الخاصة 100.000 أو 150.000 يورو، بل أكثر بكثير. ولهذا نرتب التمويل قبل الحجز، وليس فقط بعد أن تقرر شراء عقار محدد.
هل يمكنني الحصول على رهن عقاري كمواطن أوروبي؟
نعم، ولكن بصفتكم غير مقيمين، لا تتوقعوا تلقائيًا تمويلًا يعادل 70 أو 80 % من السعر.إذا كان دخلكم بعملة غير اليورو، فمن الواقعي توقع تمويل يعادل نحو 50 % من القيمة التي يحددها البنك. وقد يكون العرض أفضل لبعض العملاء، وأسوأ لعملاء آخرين، بحسب دخلهم والتزاماتهم وأعمارهم وعملة دخلهم والبنك المحدد.من المهم أيضًا أن البنك لا يحسب الرهن العقاري على أساس سعر الشراء، بل على أساس تقييمه الخاص. فإذا كنتم تشترون بسعر 500.000 €، ولكن البنك يقيّم العقار بمبلغ 470.000 €، فسيُحسب التمويل على أساس 470.000 €.ولهذا، وقبل أن تختاروا عقاراً، نتحقق من مقدار التمويل الذي يمكنكم توقعه بصورة واقعية، ومقدار الأموال الخاصة التي ستحتاجون إليها.
كيف أحوّل الأموال من عملة أخرى إلى اليورو؟
ستدفعون الجزء الأكبر من قيمة الشراء باليورو، ولذلك، عند تحويل مبلغ كبير، من المنطقي ألا تقتصروا على النظر في رسوم التحويل، بل أن تركزوا أساسًا على سعر الصرف الفعلي. يمكنكم تحويل الأموال عبر بنككم الخاص أو من خلال مزود متخصص في صرف العملات، وعند تحويل مبالغ كبيرة يجدر بكم مقارنة العروض. والأهم من ذلك ألا تؤجلوا التحويل حتى اللحظة الأخيرة. فقد يطلب البنك منكم إثبات مصدر الأموال أو يؤخر التحويل بسبب إجراء فحص داخلي. وبناءً على جدول الدفعات، سنخبركم مسبقًا بموعد الحاجة إلى كل مبلغ.
هل سيتعين عليّ إثبات مصدر أموالي؟
نعم. عند إجراء معاملة كبيرة، توقعوا أن يطلب منكم البنك والأطراف الأخرى المشاركة في المعاملة إثبات مصدر الأموال. وإذا كانت الأموال ناتجة عن بيع شركة أو توزيعات أرباح أو استثمارات أو هيكل آخر أكثر تعقيداً، فرتبوا المستندات قبل أن تبدؤوا بتحويل الأموال.
تبلغ تكلفة عقار حديث البناء نحو 13 % فوق السعر، بينما تبلغ لعقار من السوق الثانوية نحو 9 %الإجابة نفسها عن السؤال الأول في هذه المجموعة، مع عرضها بحيث يمكن مقارنة المسارين جنبًا إلى جنب. أرقام إرشادية مستمدة من حاسبة التكاليف الخاصة بنا في الصفحة الرئيسية.
طبّقوا هذه الحسبة على سعركم الفعلي بدلًا من مثال. تأخذ الحاسبة سعر العقار وتُظهر إجمالي عملية الشراء، بندًا بندًا.
| عقار حديث البناء | عقار من السوق الثانوية | |
|---|---|---|
| الإجمالي فوق السعر | نحو 13 % | نحو 9 % |
| الضريبة الرئيسية | ض.ق.م 10% | ضريبة نقل الملكية 7 % |
| ضريبة الدمغة الأندلسية | AJD | لا تُفرض |
| تُدفع أيضًا | المحامي، وكاتب العدل، والسجل العقاري، وعدة بنود أصغر | المحامي، وكاتب العدل، والسجل العقاري، وعدة بنود أصغر |
أين تكون أموالكم معرضة للخطر فعلياً، وما الذي يحميها؟
في موضع واحد فقط: العربون، وهو الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمان. وكل ما يأتي بعده يكون محمياً إما بضمان بنكي صادر باسمكم، أو بمحاميكم الذي يقرر موعد الإفراج عن الأموال.كيف تُحمى أموالي؟
يعتمد ذلك على ما إذا كنتم تشترون عقارًا حديث البناء أو عقارًا من السوق الثانوية.بالنسبة إلى عقار حديث البناء، يُعد الضمان البنكي أهم وسيلة حماية. ويجب حماية الدفعات التي ترسلونها إلى المطور قبل اكتمال البناء وفقاً لترتيب الدفعات المحدد. وقبل إرسال الأموال، يتحقق المحامي من الحساب والمستندات والضمان المطبق على تلك الدفعة. وبالنسبة إلى الدفعات المشمولة بضمان بنكي، تتلقون تأكيداً يتعلق بالمبلغ والمشتري المحددين.بالنسبة إلى عقار من السوق الثانوية، تُنظم العملية بطريقة مختلفة. يراقب المحامي العقود والمواعيد وطريقة التحويل، بحيث لا يحصل البائع على الأموال إلا عند استحقاق الإفراج عنها فعلياً بموجب المعاملة.لذلك لا يتعلق الأمر فقط بالجهة التي ترسلون إليها الأموال. فقبل كل دفعة مهمة، يتحقق المحامي من سبب إرسالها والجهة التي سترسل إليها والشروط المطبقة عليها.
هل تُسترد رسوم الحجز إذا وجد المحامي مشكلة؟
يعتمد ذلك على صياغة اتفاقية الحجز، ويختلف بحسب المطور والبائع. رسوم الحجز هي الدفعة الوحيدة خارج نظام الضمان، لذلك ينبغي أن تكون صغيرة، ويجب أن تحدد الاتفاقية بوضوح شروط استردادها. ولهذا يقرأها المحامي قبل إرسال الأموال، وليس بعد ذلك.
ما الذي سيتحقق منه المحامي قبل أن أوقع أي شيء؟
من يملك العقار فعليًا، وما إذا كانت عليه أي رهون أو إجراءات تنفيذ أو التزامات أخرى، وما إذا كانت بيانات السجل العقاري صحيحة، وما إذا كانت هناك ديون مستحقة لجمعية الملاك، وما إذا كانت الحالة القانونية تتوافق مع ما ستشتريه. وبالنسبة إلى عقار محدد، تُوسّع عمليات التحقق وفقًا لنوعه وتاريخه.
هل أحتاج إلى محامٍ خاص بي؟
نعم. محامٍ مستقل يمثلكم أنتم، وليس المطور أو البائع. يتحقق المحامي من الملكية والديون والامتيازات والتراخيص والعقود والحالة القانونية للعقار قبل التزامكم بالشراء. نحن لا نوظف محامين ولا نتلقى منهم عمولات مقابل التوصيات. سنقدم لكم عدة خيارات، ويمكنكم الاختيار بأنفسكم.
ماذا يحدث إذا لم يُكمل المطور المشروع؟
يجب قانونًا أن يكون كل مبلغ يُدفع قبل اكتمال المبنى مشمولًا بضمان بنكي صادر باسمكم. سيتحقق محاميكم من الصياغة الدقيقة للضمان الخاص بوحدتكم قبل إرسال أي دفعة، وسيخبركم بالتحديد بما يغطيه.
هل يمكن أن أرث ديون المالك السابق؟
قد تؤثر بعض الديون والالتزامات المرتبطة بالعقار في المالك الجديد، ولذلك نتحقق قبل الشراء ليس من البائع فحسب، بل من العقار نفسه أيضًا. ومن بين الأمور الأخرى، يتحقق المحامي من وضع العقار لدى جمعية الملاك ويحصل على الشهادات ذات الصلة قبل التوقيع.
أربعة افتراضات تكلّف المشترين أموالًاتمت الإجابة عن كل سؤال من هذه الأسئلة بالتفصيل في الأسئلة أعلاه. وهي معاً الأمور الأربعة التي يخطئ المشترون الأجانب في فهمها غالباً قبل أن يقرأ أي شخص عقداً.
ما يفترضه المشترونما هو صحيح فعليًا
- كل دفعة محمية
- الحجز هو الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمان. لذلك يجب أن تكون صغيرة، ولأن العقد الذي يحدد شروط استردادها يجب قراءته قبل تحويل المال، لا بعده.
- يتحمل المطور مخاطر عقار غير مكتمل البناء
- فقط إذا كانت الأوراق صحيحة. يجب تغطية كل دفعة قبل اكتمال البناء بضمان بنكي صادر باسمكم، ويتحقق محاميكم من الصياغة الدقيقة الخاصة بوحدتكم قبل إرسال أي مبلغ.
- يغطي الرهن العقاري 70 إلى 80 %
- ليس لغير المقيم الذي يتقاضى دخله بعملة غير اليورو. خطط لنحو نصف القيمة التي يحددها البنك نفسه، ولاحظ أن البنك يقرض مقابل تقييمه الخاص، وليس مقابل السعر الذي اتفقت عليه.
- لا دخل إيجاري يعني عدم وجود ضريبة إسبانية
- لا يزال يتعين تقديم إقرار ضريبي. تنطبق Modelo 210، وهي ضريبة الدخل الافتراضي لغير المقيمين، على العقار الشاغر، ويكتشف معظم المالكين ذلك متأخرًا.
هل يمكنكم تأجير العقار للسياح؟
ليس تلقائيًا. يعتمد ذلك على العقار المحدد والبلدة والقواعد الخاصة بالمجمع نفسه، ولذلك نتحقق من الأمر قبل الحجز بدلًا من اكتشافه لاحقًا.هل يمكنني تأجير العقار للسياح لفترات قصيرة؟
ليس تلقائيًا. يعتمد ذلك على العقار المحدد والبلدية وقواعد جمعية الملاك واللوائح الحالية الخاصة بالإقامة السياحية. ولهذا نتحقق من إمكانية التأجير قصير الأجل قبل الحجز إذا كان التأجير أحد أسباب شرائكم للعقار.
ما تكلفة امتلاك العقار سنويًا؟
IBI، ورسوم المجمع، ورسوم النفايات، والتأمين، والمرافق، وتقديم إقرار ضريبي إسباني حتى في السنة التي لا تؤجرون فيها العقار إطلاقًا. وعادةً ما تكون رسوم المجمع هي البند الذي يفسر اختلاف تكلفة امتلاك شقتين متشابهتين.كم سأدفع سنويًا؟
IBI، ورسوم جمعية الملاك، ورسوم النفايات، والتأمين، والكهرباء والمياه، إضافةً إلى الالتزامات الضريبية في إسبانيا لغير المقيمين. وغالبًا ما تكون رسوم جمعية الملاك العامل الأكبر في اختلاف تكلفة شقتين متقاربتين في السعر، ولذلك نعرض للعقار المحدد التكاليف السنوية الفعلية بدلًا من رقم موحد.
هل أدفع ضريبة في إسبانيا حتى إذا لم أؤجر العقار؟
نعم. Modelo 210، وهي ضريبة الدخل التقديري لغير المقيمين. وعند شرحها بلغتكم، فإنها لا توضح شيئًا تقريبًا، ويكتشف معظم المالكين ذلك بعد فوات الأوان.
ماذا لو احتجت إلى بيع العقار بعد سنتين أو ثلاث؟
يمكنكم بيعه في أي وقت. والسؤال هو: بأي سعر، وبأي سرعة؟ فالعقارات التي تتمتع بميزات سيظل المشترون المستقبليون يرغبون فيها تُباع مجددًا بسهولة أكبر، مثل الموقع المحلي الجيد أو الإطلالة أو الاتجاه المناسب أو سهولة الوصول سيرًا على الأقدام أو جودة المشروع العالية. ولهذا، عند الشراء، لا نأخذ في الاعتبار ما إذا كان العقار يعجبكم اليوم فحسب، بل نأخذ في الاعتبار أيضًا لمن ستبيعونه في نهاية المطاف. وعند البيع بصفتكم غير مقيمين، توقعوا كذلك تكاليف وضرائب مرتبطة بالبيع.
هل سيبقى العقار ضمن العائلة؟
نعم، ويمكن إعداد ذلك مسبقًا. تُطبق ضريبة الميراث الإسبانية، لكن الأندلس تقدم إعفاءات سخية لأفراد الأسرة المقربين. ويمكنكم أيضًا أن تختاروا في وصيتكم خضوع الميراث لقانون بلدكم، كما يمكن لوصية إسبانية قصيرة أن توفر على عائلتكم أشهرًا من الإجراءات الورقية.
هل الشراء أفضل من الاستئجار، وهل هذا الساحل مناسب لميزانيتكم؟
إذا كنتم تأتون مرة واحدة سنويًا لمدة أسبوعين، فإن الاستئجار أبسط. أما إذا كنتم تأتون عدة مرات في السنة، فتبدأ ملكية العقار في أن تصبح منطقية بطريقة مختلفة، وعندما تقل ميزانية العقار نفسه عن نحو 250.000 €، سنخبركم بأن Costa Blanca هي على الأرجح الخيار الأفضل.هل سيجعلني شراء عقار مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا؟
لا. فمجرد امتلاك عقار لا يجعلكم مقيمين ضريبيًا في إسبانيا. ويُحدد الإقامة الضريبية وفقًا لوضعكم الفعلي، بما في ذلك مقدار الوقت الذي تقضونه في إسبانيا ومكان تمركز مصالحكم الاقتصادية والشخصية. وإذا كنتم ترغبون في قضاء جزء أكبر من السنة هنا أو الانتقال بصفة دائمة، فناقشوا إقامتكم الضريبية مع مستشار قبل الانتقال. فقد يؤثر ذلك في طريقة تقييم إسبانيا لدخلكم وأصولكم خارجها.
هل الأفضل أن أشتري أم أستأجر؟
إذا كنتم تأتون مرة واحدة سنويًا لمدة أسبوعين، وكان العقار سيظل خاليًا بقية العام، فقد يكون الاستئجار أبسط.لكن بمجرد أن تأتوا إلى هنا عدة مرات سنويًا أو تقضوا جزءًا أطول من السنة في Costa del Sol، تبدأ ملكية العقار في أن تصبح أكثر منطقية بكثير. فلن تضطروا في كل مرة إلى البحث عن إيجار متاح أو التعامل مع الأسعار الموسمية أو الانتقال بين شقق مختلفة. ستصلون ببساطة ومعكم حقيبة صغيرة، وسيكون كل شيء آخر بانتظاركم في منزلكم.وتزداد أهمية ذلك إذا كنتم تسافرون مع كلب أو أطفال، أو إذا كنتم ترغبون في القدوم لعدة أسابيع أو أشهر. وليس من السهل دائمًا العثور على إيجارات جيدة طويلة الأجل، كما قد تكون باهظة الثمن جدًا في موسم الذروة.وإذا أجرتم العقار بصورة قانونية أثناء عدم استخدامكم له، فقد يغطي دخل الإيجار جزءًا كبيرًا من تكاليف الامتلاك السنوية. ومع اختيار عقار مناسب، لن تكونوا تدفعون مقابل مكان تزورونه في العطلات فحسب، بل ستمتلكون منزلًا ثانيًا يمكنه تحقيق دخل خلال جزء من السنة.ولهذا، فإننا نركز عادةً مع العملاء الذين يرغبون في القدوم إلى هنا بانتظام على متى سيبدأ الشراء في أن يصبح منطقيًا، بدلًا من التركيز على ما إذا كان منطقيًا أصلًا.
Costa del Sol أم Costa Blanca؟
يعتمد الأمر أساسًا على ميزانيتكم وما تتوقعونه من إسبانيا.تُعد كوستا بلانكا عمومًا أرخص، وبالميزانية نفسها يمكنكم شراء مساحة أكبر بكثير هناك. أما Costa del Sol فهي أغلى، لكنها توفر نمط حياة أقوى على مدار العام، وبنية تحتية دولية، ومطار مالقة، وملاعب غولف، ومدارس، وخدمات رعاية صحية، ومجتمعًا دوليًا كبيرًا.إذا كانت ميزانيتكم للعقار نفسه تقل عن نحو 250.000 €، فسنخبركم بصراحة بأننا على الأرجح لن نركز على Costa del Sol. فالخيارات بهذا السعر محدودة جدًا، وقد تكون الميزانية نفسها أكثر جدوى بكثير في Costa Blanca.بدءًا من نحو 300.000 €، تبدأ الخيارات الحقيقية في الظهور في Costa del Sol، لكن ذلك لا يزال يعتمد على الموقع، والمسافة من البحر، وحالة العقار، ومتطلباتكم بشأن الإطلالة أو التأجير.
ماذا نكسب من شرائكم؟
يدفع المطور أو البائع العمولة، وهي مدرجة بالفعل ضمن قائمة الأسعار الخاصة به، لذلك لا يدفع المشتري لنا أي مبلغ إضافي. نحن لا نوظف المحامين الذين نوصي بهم، ولا نتقاضى منهم أي عمولة أيضًا.تجدون الإجابة الأطول في صفحة واحدة بدلًا من قسم قابل للطي هنا، لأن هذه هي الأسئلة التي تحدد مدى ثقتكم في أي شيء آخر على هذا الموقع، وهي تستحق أكثر من أربع جمل.
مكالمة هاتفية مدتها عشرون دقيقة تجيب عن ما لا تجيب عنه الأسئلة الشائعة العامة
تختلف إجابة كل سؤال تقريبًا في هذه الصفحة باختلاف العقار المحدد في البلدة المحددة، وهذه هي الإجابة التي تحتاجون إليها فعلًا. هذه هي الكلمات نفسها التي نستخدمها في المكالمة، حيث نطبقها على عقاركم.عشرون دقيقة، بلا التزام، ويمكنكم إحضار عقار وجدتموه في مكان آخر. وإذا كان لديكم بالفعل عقار معروض أمامكم، فأرسلوه إلينا بدلًا من ذلك، لتحصلوا على إجابة تخص ذلك العقار بدلًا من إجابة عامة عن العقارات.