الوكالة العقارية للمشتري في Costa del Sol

بالنسبة إلى عقار حديث البناء، احسبوا نحو 12 إلى 14 % فوق سعر الشراء، أما العقار من السوق الثانوية فاحسبوا 9 إلى 10 %. ويكمن الفرق الأكبر في الضرائب: فعند شراء عقار حديث البناء تدفعون ضريبة قيمة مضافة بنسبة 10 %، ورسوم دمغة بنسبة 1,2 % في الأندلس، بينما يخضع العقار من السوق الثانوية بدلًا من ذلك لضريبة نقل ملكية بنسبة 7 %.

يعتمد ذلك على ما إذا كنت تشتري عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية. في العقار حديث البناء، أهم شيء هو الضمان البنكي. يجب حماية الدفعات التي ترسلونها إلى المطور قبل اكتمال البناء بموجب نظام الدفعات المعني، وقبل تحويل الأموال، يتحقق المحامي من الحساب والمستندات والضمان المنطبق على تلك الدفعة تحديدًا. وبالنسبة إلى الدفعات المشمولة بضمان بنكي، تتسلمون شهادة تتعلق بالمبلغ والمشتري المحددين. في حالة عقار من السوق الثانوية، يختلف الترتيب. يتابع المحامي العقود والمواعيد وطريقة تحويل الأموال، بحيث لا يتلقى البائع المال إلا عند حلول المرحلة التي ينص فيها التعامل على الإفراج عنه. لذلك، لا يتعلق الأمر فقط بالجهة التي ترسلون إليها الأموال. فقبل كل دفعة مهمة، يتحقق المحامي من سبب إرسالكم لها، والجهة التي سترسلونها إليها، والشروط المطبقة عليها.

يعتمد ذلك على صياغة عقد الحجز، ويختلف الأمر بين المطورين والبائعين. ويُعد الحجز الدفعة الوحيدة الخارجة عن نظام الضمان، ولذلك ينبغي أن تكون قيمته صغيرة، كما يجب أن يحدد العقد بوضوح الحالات التي تُرد فيها رسوم الحجز. ولهذا السبب تحديدًا، يقرأه المحامي قبل تحويل الأموال، لا بعده.

يعتمد ذلك أساساً على ما إذا كنت تشتري عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية. في عقار حديث البناء، يجدر بكم تجهيز نحو 20 إلى 40 % من سعر عقد الشراء للدفعات التي قد تستحق قبل اكتمال المشروع. وإضافة إلى ذلك، تحتاجون إلى أموالكم الخاصة لتغطية الضرائب والتكاليف الإضافية للشراء، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة البالغة 10% والتكاليف الأخرى لنقل الملكية. في حالة عقار من السوق الثانوية، وبصفتك غير مقيم، توقّع واقعياً أن يمول البنك نحو نصف القيمة التي يحددها للعقار نفسه. لذلك تحتاج إلى توفير بقية سعر الشراء وتكاليف الشراء من أموالك الخاصة. لذلك، عند شراء عقار بسعر 500.000 €، قد لا يكون المبلغ النقدي الذي تحتاج إليه 100.000 أو 150.000 €، بل قد يكون أكبر بكثير. ولهذا نرتّب التمويل قبل الحجز، وليس بعد أن تكون قد استقررت بالفعل على عقار محدد.

نعم، لكن بصفتك غير مقيم، لا تفترض تلقائياً أن التمويل سيغطي 70 أو 80% من السعر. إذا كان دخلك بعملة غير اليورو، فمن الواقعي توقّع تمويلاً يبلغ نحو 50% من القيمة التي يحددها البنك. وقد يكون العرض أفضل لبعض العملاء وأسوأ لعملاء آخرين، بحسب الدخل والالتزامات القائمة والعمر وعملة الدخل والبنك المعني. ومن المهم أيضاً أن البنك لا يحسب الرهن العقاري على أساس سعر الشراء، بل على أساس تقييمه الخاص. فإذا كنت تشتري بسعر 500.000 €، لكن البنك يقيّم العقار بمبلغ 470.000 €، فسيُحتسب التمويل على أساس 470.000 €. ولهذا السبب، وقبل أن تختاروا حتى عقارًا، نتحقق من التمويل الذي يمكنكم توقعه واقعيًا ومن مقدار الأموال الخاصة التي ستحتاجون إليها.

من يملك العقار فعلًا، وما إذا كانت عليه رهون عقارية أو أوامر تنفيذ أو أعباء أخرى، وما إذا كانت بيانات السجل العقاري متطابقة، وما إذا كانت هناك ديون مستحقة لاتحاد الملاك، وما إذا كان الوضع القانوني مطابقًا لما تشترونه. وفي العقار المعين، تتوسع عمليات التحقق بحسب نوعه وتاريخه.

نعم. محامٍ مستقل يمثلكم أنتم، وليس المطور ولا البائع. يتحقق المحامي من الملكية والديون والأعباء والتراخيص والعقود والوضع القانوني للعقار قبل التزامكم بالشراء. نحن لا نوظف محامين ولا نتقاضى أي عمولة مقابل إحالتكم إليهم. نقدم لكم عدة خيارات، وأنتم تختارون بأنفسكم.

بالنسبة إلى عقار مكتمل، توقعوا عادةً فترة تمتد من بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر من الحجز حتى استلام المفاتيح. أما في حالة عقار حديث البناء، فيعتمد الأمر على مرحلة المشروع: يمكنكم شراء شقة مكتملة، أو مشروع سيستغرق عامين آخرين حتى يكتمل. وقد أوضحنا أعلاه المسار الكامل، بدءًا من الاختيار مرورًا بالفحص القانوني النافي للجهالة ووصولًا إلى كاتب العدل.

تكفي مرة واحدة، ومرتان أفضل. ويمكن إنجاز العملية بالكامل عن بُعد بموجب توكيل، ومع ذلك نفضل أن تأتوا مرة واحدة على الأقل.

نعم. شراء العقار والإقامة الإسبانية أمران مختلفان. يمكنك امتلاك عقار بصفتك غير مقيم، ويمكن إنجاز جزء كبير من العملية من خلال وكالة.

نعم، تحتاجون إلى NIE. أما الحساب المصرفي الإسباني فهو مفيد جدًا من الناحية العملية. وNIE هو رقم تعريف الأجنبي الذي ستحتاجون إليه للشراء وللضرائب وللمعاملات الأخرى المتعلقة بالعقار. نرتب استخراجه لكم مع المحامي في الوقت المناسب، لأن الانتظار حتى يحين موعد التوقيع طريقة غير مجدية لتعقيد عملية الشراء.

ستدفع الجزء الأكبر من قيمة الشراء باليورو، ولذلك يجدر بك عند تحويل مبلغ كبير ألا تنظر إلى رسوم التحويل فحسب، بل إلى سعر الصرف الفعلي قبل كل شيء. ويمكن تحويل الأموال عبر مصرفك أو مزود متخصص في الصرافة، ومن المفيد في المبالغ الكبيرة مقارنة العروض. والأهم ألا تؤجل التحويل إلى اللحظة الأخيرة. فقد يطلب البنك إثبات مصدر الأموال أو يعلّق التحويل مؤقتاً لإجراء فحوصاته الداخلية. وبالاستناد إلى جدول الدفعات، نخبرك مسبقاً بموعد الحاجة إلى كل مبلغ.

نعم. في المعاملات الكبيرة، توقعوا أن يطلب البنك والأطراف الأخرى إثبات مصدر الأموال. فإذا كانت الأموال ناتجة عن بيع شركة أو توزيعات أرباح أو استثمارات أو هيكل مالي آخر أكثر تعقيدًا، فرتبوا الوثائق قبل أن تبدؤوا بتحويل الأموال.

باسمكم، أو باسم الزوجين معًا، أو وفق ترتيب آخر تبعًا لوضعكم العائلي والمالي. لا توجد إجابة صحيحة واحدة. فقد يؤثر أسلوب تملككم للعقار لاحقًا في الميراث والضرائب والبيع، لذلك من الأفضل اتخاذ القرار مع محامٍ ومستشار ضريبي قبل توقيع عقد الشراء، وليس عند كاتب العدل. وإذا كنتم تشترون بصفتكم زوجين، أو لديكم أطفال، أو تملكون أصولًا كبيرة في إسبانيا، أو تفكرون في الشراء عبر شركة، فأبلغوا المحامي بذلك منذ البداية.

ليس تلقائيًا. يعتمد ذلك على العقار المحدد والبلدية وقواعد المجمع واللوائح الحالية الخاصة بالإقامة السياحية. لذلك نتحقق من إمكانية الإيجار قصير الأجل قبل الحجز، إذا كان التأجير جزءًا من سبب شرائكم.

IBI، ورسوم اتحاد الملاك، وجمع النفايات، والتأمين، والمرافق والمياه، إضافة إلى الالتزامات الضريبية في إسبانيا لغير المقيمين. وغالبًا ما يكون الفرق الأكبر بين شقتين متقاربتين في السعر هو رسوم اتحاد الملاك، ولذلك نعرض في حالة العقار المعين التكاليف السنوية الفعلية بدلًا من تقديم رقم موحد للجميع.

نعم. Modelo 210، وهي ضريبة غير المقيمين على الدخل التقديري. ولا يوضح الاسم الكثير، ويكتشف معظم الملاك أمرها بعد فوات الأوان.

لا. امتلاك عقار لا يجعلك بمفرده مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا. ويُقيّم الإقامة الضريبية بناءً على وضعك الفعلي، بما في ذلك مقدار الوقت الذي تقضيه في إسبانيا ومكان تمركز مصالحك الاقتصادية والشخصية. إذا كنت ترغب في قضاء معظم العام هنا أو الانتقال بشكل دائم، فناقش إقامتك الضريبية مع مستشار قبل الانتقال. فقد يؤثر ذلك في طريقة تعامل إسبانيا مع دخلك وأصولك خارجها.

بموجب القانون، يجب أن يكون كل مبلغ يُدفع قبل اكتمال البناء مشمولًا بضمان بنكي صادر باسمك. ويفحص محاميك الصياغة الدقيقة للضمان الخاص بوحدتك قبل دفع أي مبلغ، ويخبرك بدقة بما يغطيه.

يمكن أن تنتقل بعض الديون والالتزامات المرتبطة بالعقار إلى المالك الجديد، ولهذا تغطي الفحوصات السابقة للشراء البائع والعقار نفسه على حد سواء. ومن بين أمور أخرى، يفحص المحامي الوضع لدى اتحاد الملاك ويطلب الشهادات ذات الصلة قبل التوقيع.

يمكنك البيع متى شئت. والسؤال هو: بأي سعر وبأي سرعة؟ العقارات التي تحقق أفضل إعادة بيع هي التي تتمتع بميزة يرغب فيها المشتري التالي أيضًا، مثل موقع دقيق جيد أو إطلالة أو اتجاه مناسب أو سهولة الوصول سيرًا أو مجمع سكني مخطط جيد. لذلك، عند الشراء، لا ننظر فقط إلى مدى إعجابك بالعقار اليوم، بل أيضًا إلى هوية الشخص الذي ستبيعه له يومًا ما. وعند البيع بصفتك غير مقيم، احسب أيضًا التكاليف والضرائب المرتبطة بالبيع.

نعم، ويمكن ترتيب ذلك مسبقًا. تُطبَّق ضريبة الميراث الإسبانية، لكن الأندلس تقدم إعفاءات سخية لأفراد الأسرة المقربين. ويمكنكم أيضًا اختيار أن يخضع الميراث في وصية لقانون بلدكم، كما أن إعداد وصية إسبانية قصيرة إلى جانبها يوفر على الأسرة أشهرًا من الإجراءات الورقية.

إذا كنت تأتي مرة واحدة في السنة لمدة أسبوعين، وكان العقار سيبقى خاليًا بقية العام، فقد يكون الاستئجار أبسط. لكن عندما تأتي عدة مرات في السنة أو تقضي جزءًا أطول من العام في Costa del Sol، يصبح التملك منطقيًا بطريقة مختلفة تمامًا. فلست مضطرًا إلى البحث عن إيجار متاح في كل مرة أو التعامل مع الأسعار الموسمية أو التنقل بين شقق مختلفة. تصل بحقيبة صغيرة، وتجد كل شيء آخر موجودًا في منزلك. ويكون الفرق أوضح إذا كنت تسافر مع كلب أو أطفال، أو ترغب في القدوم لعدة أسابيع أو أشهر. فليس من السهل دائمًا العثور على إيجارات جيدة طويلة الأجل، وقد تكون باهظة جدًا في موسم الذروة. وإذا أجّرت العقار بشكل قانوني أثناء عدم استخدامك له، فيمكن لدخل الإيجار أن يغطي جزءًا كبيرًا من تكلفة التملك السنوية. وعند اختيار العقار بعناية، فأنت لا تدفع فقط مقابل مكان تقضي فيه العطلات، بل تملك منزلًا ثانيًا يمكنه تحقيق دخل خلال جزء من العام. لذلك، مع العملاء الذين يرغبون في القدوم إلى هنا بانتظام، ننظر عادةً إلى الوقت الذي يبدأ فيه الشراء بتحقيق جدواه، بدلًا من التساؤل عما إذا كان مجديًا أصلًا.

يعتمد ذلك أساسًا على ميزانيتك وما تريده من إسبانيا. تكون Costa Blanca أرخص عمومًا، وتتيح الميزانية نفسها شراء مساحة أكبر بكثير هناك. أما Costa del Sol فهي أغلى، لكنها توفر حياة أكثر نشاطًا على مدار العام، وبنية تحتية دولية، ومطار Malaga، وملاعب غولف، ومدارس، وخدمات رعاية صحية، وجالية أجنبية كبيرة. إذا كانت ميزانيتكم للعقار نفسه أقل من نحو 250.000 €، فسنخبركم بصراحة أننا على الأرجح لن نركز على Costa del Sol. فالخيارات بهذا السعر محدودة جدًا، وفي Costa Blanca قد تكون الميزانية نفسها أكثر جدوى بكثير. بدءًا من نحو 300.000 € تبدأ الخيارات الحقيقية بالظهور في Costa del Sol، لكن ذلك لا يزال يعتمد على الموقع وبعده عن البحر وحالة العقار وما تريدونه من حيث الإطلالة أو التأجير.