الضرائب عند شراء عقار في إسبانيا: ITP وIVA وAJD
في 30 ثانية
عند شراء عقار في كوستا ديل سول، تدفعون إحدى ضريبتين. ويتوقف تحديد الضريبة على هوية البائع فقط. تتحمل إعادة البيع من مالك خاص ضريبة ITP بنسبة 7 % من السعر. أما العقار الجديد من مطور فيتحمل IVA بنسبة 10 % بالإضافة إلى AJD بنسبة 1,2 %، أي 11,2 % إجمالًا.
من يبيعكم العقار؟
- مالك خاص، عقار من السوق الثانويةضريبة ITP بنسبة 7 % من السعر، أو من القيمة المرجعية إذا كانت أعلى.
- مطور، عقار حديث البناءضريبة IVA بنسبة 10 %، إضافة إلى ضريبة AJD بنسبة 1,2 %، أي 11,2 % إجمالًا.
ما الضريبة التي تدفعها، ولماذا تعتمد على البائع؟
تبلغ IVA، وهي ضريبة القيمة المضافة الإسبانية، 10% من سعر المسكن الجديد تماماً. وتُطبق عندما يكون البائع هو المطور، لأن بيع العقار حديث البناء معاملة تجارية خاضعة لضريبة القيمة المضافة، وليس عملية نقل بين أفراد خاصين.AJD هي ضريبة الدمغة الإسبانية على السند الموقع، وتبلغ نسبة صغيرة من السعر، وفي الأندلس تُدفع إلى جانب IVA عند شراء عقار حديث البناء. ولا تُجمع إطلاقاً مع ضريبة نقل الملكية لعقار من السوق الثانوية المذكورة أدناه؛ إذ يخضع الشراء لإحدى فئتي الضرائب دون الأخرى، وليس لكليهما.ITP هي ضريبة نقل الملكية التي تُدفع عند شراء عقار من السوق الثانوية، وتبلغ في الأندلس 7 % من السعر. وتنطبق عندما يكون البائع فرداً خاصاً وليس مطوراً، وهي الحالة المعتادة في العقار المستعمل.
من هو البائع؟ماذا تدفعون
- مطور، لوحدة حديثة البناء
- 10% IVA إضافة إلى 1,2% AJD، أي 11,2% إجمالاً. تحددها القوانين الوطنية والإقليمية، ولا مجال للتفاوض.
- مالك خاص، لعقار من السوق الثانوية
- 7% ITP، تُحتسب على أيهما أعلى: السعر المتفق عليه أو القيمة المرجعية الرسمية للعقار. راجع التفاصيل أدناه.
هل تنطبق عليك فعلاً المعدلات الأدنى التي ربما قرأت عنها؟
ينشر كل من القانون الإسباني وقانون الأندلس معدلات ضريبية مخفضة أدنى من المعدلات المعلنة، وسيجدها المشتري الأجنبي الذي يبحث في هذا الموضوع. لكنها تكاد لا تنطبق على شراء بغرض العطلات أو الاستثمار. ومن المفيد معرفة السبب بدلاً من الأمل في انطباقها.ترد المعدلات الأربعة أدناه بالصيغة الشائعة لوصفها، لا باعتبارها اقتباساً من نص القانون الرسمي، لذا تعاملوا معها على أنها مؤشرات تقريبية. ولن يترتب على ذلك أي تكلفة عملية عليكم، لأن أياً منها ليس معدلاً ستضعونه في ميزانيتكم.
| ITP مخفّض، 6 % أو 3,5 %للمقيمين فقط | IVA مخفّض، 4 %الإسكان الاجتماعي | IVA أعلى، 21 %الأراضي والعقارات التجارية | |
|---|---|---|---|
| ما الذي يتطلبه؟ | يصبح العقار مسكنكم المعتاد، أي مقر إقامتكم الرئيسي والدائم، مع حد أقصى للقيمة. | مخصص للإسكان الاجتماعي المحمي رسمياً (مسكن الحماية الرسمية). | ينطبق ذلك على قطعة أرض أو وحدة تجارية، وليس على مسكن. |
| هل ينطبق ذلك على المشتري العادي؟ | لا. لا يستحق المشتري غير المقيم الذي يشتري منزلاً ثانياً في Costa del Sol هذا التخفيض، مهما أوحى إعلان العقار بغير ذلك. | لا. لا ينطبق ذلك على العقارات العادية حديثة البناء على هذا الساحل. | هذه هي الحالة الوحيدة التي تكون فيها النسبة أعلى على المشتري، لا أقل. |
| ما الذي ينبغي فعله | ضعوا في الميزانية نسبة 7 %. إذا أخبركم وكيل بأن نسبة أقل تنطبق، فاطلبوا منه تدوين ذلك خطياً، ودعوا محاميكم يتحقق منه. | تجاهلوه ما لم تكن الوحدة مصنفة رسمياً كسكن محمي، وهو ما يذكر في مستنداتها الخاصة. | تحققوا مما تشترونه. تُفرض ضريبة مختلفة على قطعة الأرض أو الوحدة التجارية مقارنة بالمسكن، ولا يوضح الإعلان ذلك دائماً. |
القاعدة العملية: خصص ميزانية بنسبة 7 % لعقار من السوق الثانوية و11,2 % لعقار حديث البناء، واعتبر أي رقم أقل تصادفه حالة خاصة لا تنطبق عليك إلى أن يؤكد لك محامٍ خلاف ذلك خطياً.
لماذا قد تكون فاتورة الضريبة أعلى من 7 بالمائة مما دفعتموه؟
valor de referencia هي القيمة المرجعية التي تحددها إسبانيا للعقار، وتُحتسب ضريبة نقل ملكية عقار من السوق الثانوية على أساسها كلما كانت أعلى من السعر الذي دفعتموه. ومنذ 1 يناير 2022، أصبحت الوعاء الضريبي لـ ITP قانوناً هو الأعلى بين الرقمين، وليس السعر المدون في العقد فحسب.وُجدت هذه القاعدة لمنع المشتري والبائع من التصريح بسعر أقل من الحقيقي لتخفيض الفاتورة الضريبية. أما أثرها على المشتري النزيه الذي اتفق على سعر عادل فهو بسيط وتلقائي: إذا كانت القيمة المرجعية الخاصة بـ Catastro أعلى من المبلغ الذي اتفقتم عليه، تُحتسب الضريبة على القيمة المرجعية بدلاً من ذلك.
ما يفترضه المشترونما الذي تفعله القيمة المرجعية
- الضريبة هي 7 % من السعر الوارد في العقد
- تبلغ 7 % من الأعلى بين سعر العقد والقيمة المرجعية. وعادةً ما يكون الرقمان متقاربين، لكنهما لا يكونان كذلك أحياناً.
- السعر المتفق عليه الأقل يعني فاتورة ضريبية أقل
- فقط حتى حد القيمة المرجعية الأدنى. بعد ذلك، تبقى الضريبة كما هي بصرف النظر عما ينص عليه العقد، ولهذا أيضاً لا يؤدي التصريح بسعر أقل من الحقيقي إلا إلى المخاطرة دون أي فائدة.
| السعر الذي اتفقتم عليه | القيمة المرجعية | |
|---|---|---|
| الرقم الأساسي | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP المستحق7 % من الأساس | 28.000 € | 30.100 € |
هل يمكنني الاعتراض على القيمة المرجعية إذا اعتقدت أنها غير صحيحة؟نعم، من خلال الضريبة التي تدفعونها: يمكنكم دفع ITP على القيمة المرجعية ثم الاعتراض عليها رسمياً، أو طلب تصحيحها في بعض الحالات. ويجب عليكم إثبات أن القيمة السوقية الحقيقية أقل. هذا إجراء يتولاه محامٍ، وليس نموذجاً تعبئونه بأنفسكم. ومن المفيد طرح المسألة قبل إتمام الشراء إذا بدت الأرقام متباعدة جداً، وليس بعد أن تكونوا قد دفعتم بالفعل.
ماذا يحدث إذا أحضرتم أموال الشراء نقداً بأنفسكم؟
ينبغي ألا يحمل أي شخص تقريباً يمول شراءً في إسبانيا أموالاً نقدية عبر الحدود، والسبب ليس عملياً فحسب. تعتبر إسبانيا نقل الأموال النقدية التي تتجاوز حداً معيناً أمراً يجب التصريح به مسبقاً، بشكل منفصل عن أي استفسارات يطرحها مصرفكم أو محاميكم بشأن مصدر الأموال.القانون الذي ينطبق على المشتري الأجنبي هو القانون الإسباني، وليس لائحة الاتحاد الأوروبي التي تقتبسها معظم المقالات. ولا تنظم قاعدة الاتحاد الأوروبي Reglamento 2018/1672 إلا الحدود الخارجية للاتحاد الأوروبي. ويجب التصريح تلقائياً عند دخول الاتحاد الأوروبي أو مغادرته وبحوزتك 10.000 € أو أكثر نقداً، أو الإفصاح عنها عند الطلب إذا نُقلت من دون مرافق. ولا يشكل الانتقال من التشيك إلى إسبانيا عبوراً لحد خارجي للاتحاد الأوروبي، ولذلك لا تنطبق تلك اللائحة على هذه الرحلة.ما ينطبق هو القانون الإسباني مباشرة: بموجب Ley 10/2010 وOrden ETD/1217/2022، يجب التصريح عن نقل مبلغ 10.000 € أو أكثر لكل شخص، في رحلة داخلية أو بين دول الاتحاد الأوروبي، باستخدام النموذج Modelo S-1، وتقديمه مسبقاً عندما لا يوجد مركز جمركي عند نقطة العبور. ويوجد حد أعلى منفصل قدره 100.000 € للنقل الذي يتم بالكامل داخل إسبانيا، ولا ينطبق على رحلة من التشيك إلى إسبانيا.
- نقل 10 000 € أو أكثر نقداًWho decidesأي شخص يحملهWhat it grantsيستوجب واجب التصريحIf noلا شيء للتصريح عنه
- قدّم Modelo S-1 مسبقاًWho decidesأنتم، قبل السفرWhat it grantsنقل قانوني موثّقIf noمصادرة، إضافة إلى غرامة
- أكدوا سقف الدفع النقدي مع محاميكمWho decidesمحاميكWhat it grantsلا سقف لهذا الدفعIf noتخاطرون بتجاوز سقف لم يؤكده لكم أحد
تجدر الإشارة إلى قاعدة أخرى بدلاً من عرضها كأمر محسوم: تضع إسبانيا أيضاً حداً أقصى للجزء من سعر الشراء الذي يمكن دفعه نقداً، بموجب المادة 7 من Ley 7/2012 بصيغتها المعدلة. وكما توصف عادةً، يبلغ الحد 1.000 € عندما يكون نشاط تجاري طرفاً في المعاملة، أو 10.000 € عندما يكون الدافع فرداً خاصاً غير مقيم. لم نقرأ هذا الرقم في النص القانوني الرسمي المنشور في BOE، لذا اعتبره مؤشراً قوياً إلى تقييد المدفوعات النقدية الكبيرة، وتأكد من الرقم الدقيق مع محاميك قبل الاعتماد عليه.
المصادر
هل لا يزال يتعين عليّ التصريح عن أي شيء إذا حوّلت الأموال عبر البنك بدلاً من حملها؟لا يُعد التحويل المصرفي حركة نقدية، ولا ينطبق عليه النموذج Modelo S-1. ومع ذلك، سيطلب مصرفك معلومات عن مصدر الأموال كجزء من فحوص مكافحة غسل الأموال المعتادة، وهذا سؤال مختلف عن السؤال الذي يجيب عنه هذا القسم، وهو السؤال الذي تتناوله صفحة الأسئلة الشائعة تحت عنوان «هل سيتعين علي توثيق مصدر أموالي؟». كما أن التحويل المصرفي هو الطريقة التي يوصي بها هذا الموقع: راجع دليل تحويل العملات.
ما الذي يجب تأكيده قبل الاعتماد على هذه المعدلات
أربعة أمور، تم التحقق منها بالاستناد إلى معاملتكم المحددة، وليس إلى معدل منشور.| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| قيمة valor de referencia للعقار | تنشره Catastro، ويمكن لمحاميكم التحقق منه قبل توقيعكم أي شيء. وهو يوضح ما إذا كانت نسبة 7 % ستنطبق على السعر المتفق عليه، أم على رقم أعلى. | لم يتحقق منه أحد، أو هناك وعد بـ"التعامل معه لاحقاً". |
| تأكيد خطي للفئة الضريبية المنطبقة | قد يبدو من البديهي تحديد ما إذا كان البائع هو المطور، فتكون الضريبتان IVA وAJD، أو مالكاً خاصاً، فتكون الضريبة ITP، لكنه لا يكون كذلك أحياناً، مثل حالة وحدة عقار حديث البناء غير مباعة لا تزال مملوكة للمطور الأصلي ضمن عقار من السوق الثانوية. | افتراض قائم على طريقة تسويق العقار، وليس على هوية البائع المذكور في العقد. |
| كيفية تخطيطكم لتحويل أموال الشراء | يجنّب التحويل المصرفي تماماً مسألة نموذج Modelo S-1. وإذا كانت الخطة تتضمن أي جزء نقدي، فهذا هو الوقت المناسب لإثارة واجب التصريح وسقف الدفع، وليس بعد أن تكونوا قد عبرتم الحدود بالفعل. | لا توجد خطة تتجاوز عبارة "سأحضره عندما آتي". |
| ما إذا كان وضعكم يخضع أصلاً لضريبة الثروة أو ضريبة دخل غير المقيمين | كلاهما موجود، وكلاهما منفصل عن طبقة ضرائب الشراء المذكورة أعلاه، ولكل منهما صفحة خاصة به: ضريبة الثروة وضريبة دخل غير المقيمين. | الصمت، أو افتراض أن الشراء هو الواقعة الضريبية الوحيدة. |
التحويل المصرفي في مقابل حمل النقد
طريقتان لوصول أموال الشراء فعلياً، وطريقة واحدة فقط منهما تتجنب التصريح.| نقداً | تحويل مصرفي | |
|---|---|---|
| واجب التصريح | النموذج Modelo S-1، يُقدَّم مسبقاً، للمبالغ التي تتجاوز 10.000 € لكل شخص. | لا شيء محدد للتحويل. |
| مخاطر تجاوز سقف الدفع | قد يكون مقيداً فوق حد منخفض بموجب المادة 7 من Ley 7/2012؛ أكدوا ذلك مع محاميكم. | لا ينطبق؛ فالتحويل ليس دفعة نقدية. |
| إثبات مصدر الأموال | الأصعب: لا يترك النقد عند وصوله أي أثر ورقي خاص به. | أثر كشوف الحسابات المصرفية الذي يحتفظ به مصرفك والمصرف الإسباني بالفعل. |
| المخاطر العملية للرحلة نفسها | حمل مبلغ كبير من النقد عبر أوروبا، سواء أُعلن عنه أم لا. | لا شيء يتجاوز مخاطر السفر العادية. |
السعر، لا فاتورتك
كل سعر وارد أعلاه ساري حتى أغسطس 2026. لقد استقيناه مباشرة من قانون الضرائب الأندلسي والوطني، بدلاً من نسخه من تعليق قانوني، ثم أكدناه بالرجوع إلى قانون الميزانية الأندلسية لعام 2026، الذي لم يغير لا سعر ITP البالغ 7 % ولا سعر AJD البالغ 1,2 %. تحدد الأندلس أسعار ITP وAJD الخاصة بها ضمن الإطار الوطني. وقد تترتب على عملية الشراء نفسها في مجتمع مستقل مختلف نسبة إقليمية مختلفة، رغم تطابق القانون الوطني الأساسي.هذه معلومات عامة عن كيفية تطبيق الضريبة، وليست حساباً لما يتعين عليكم شخصياً دفعه. فالقيمة المرجعية، وتاريخ إتمام الشراء بدقة، وأي ظرف خاص يتعلق بعملية شرائكم، كلها أمور تندرج ضمن المشورة الخطية التي يقدمها محاميكم، لا ضمن دليل منشور. وهناك رقم واحد، هو الحد الأقصى للدفع النقدي، جرى التنبيه صراحة إلى عدم التحقق منه بدلاً من عرضه كرقم نهائي: فلا تعتمدوا عليه قبل أن يؤكده محاميكم.تُترك بعض الموضوعات لأدلتها الخاصة: يغطي دليل تكاليف الشراء إجمالي التكلفة بالكامل، بما في ذلك أتعاب كاتب العدل والسجل العقاري والمحامي. ويغطي دليل التكاليف السنوية IBI والإقرار الخاص بغير المقيمين الذي يبدأ في السنة التالية لإتمام الشراء. أما دليلا ضريبة الثروة والميراث، فيغطيان مسألتي الضرائب المنفصلتين هاتين بالكامل.
أكثر الأسئلة الضريبية شيوعاً
- إذا اشتريت وحدة غير مباعة من مصرف بدلاً من مطور عقاري، فأي ضريبة تنطبق؟
- يعتمد الأمر على الجهة التي تبيع العقار إليك قانونياً، وليس على طريقة تسويقه. فعادةً ما يبيع المصرف أو الصندوق الذي يملك مخزوناً من عقارات حديثة البناء مستردة بصفته نشاطاً تجارياً. وقد يعني ذلك استمرار انطباق IVA، رغم أن المعاملة تبدو كأنها لعقار من السوق الثانوية. وهذه من الحالات التي وُضعت قائمة التحقق أعلاه لاكتشافها قبل إتمام الشراء، وليس بعده.
- هل يتغير سعر الضريبة إذا اشتريت من خلال شركة إسبانية بدلاً من الشراء بصفتي الشخصية؟
- تُحتسب ضريبة الشراء، سواء كانت ITP أو IVA بالإضافة إلى AJD، بالطريقة نفسها بغض النظر عن هوية المشتري. لكن ما يتغير عند كون المشتري شركة هو مجموعة مختلفة تماماً من الأمور: ضريبة الشركات المستمرة، والإقرارات السنوية، وكيفية فرض الضريبة على أي بيع مستقبلي. وهذه المقارنة هي موضوع دليل الشراء من خلال شركة.
- هل سعر AJD متماثل في جميع أنحاء إسبانيا؟
- لا. فـ AJD، شأنها شأن ITP، ضريبة إقليمية السعر ضمن إطار وطني، ولذلك يمكن لمجتمع مستقل مختلف تحديد نسبة مئوية مختلفة. أما نسبة 1,2 % الواردة أعلاه، فهي السعر الحالي الخاص بالأندلس، والساري حتى أغسطس 2026.
