إدارة العقارات في Costa del Sol أثناء غيابكم
يحتاج العقار الخالي إلى شخص موجود على الأرض. نحتفظ بالمفاتيح، ونتفقد العقار وفق جدول تحددونه، ونتولى شؤون اتحاد الملاك، ونبقي الفواتير قيد السداد، ونسمح بدخول كل من يحتاج إلى العمل في الداخل أثناء وجودكم على بُعد ألفي كيلومتر. هذه خدمة مدفوعة، ونديرها بفريقنا الخاص بدلًا من شركة خارجية، ولذلك يمكننا إخباركم مسبقًا بما ستشمله فعليًا عملية فحص عقاركم قبل أن تلتزموا بأي شيء.
ما تغطيه الخدمة، وأين تتوقف
المنزل الذي لا يدخله أحد لمدة عشرة أشهر من العام ليس مجرد منزل هادئ. فالهواء الساحلي هنا رطب، وقد يستمر تسرب مياه صغير لأسابيع قبل أن يلاحظه أحد، كما تستمر الرسوم الثابتة للكهرباء والمياه سواء كنتم في المبنى أم لا. لا يوجد شيء درامي في هذه الصفحة. كل ما فيها هو التكلفة المعتادة لعقار لا يوجد فيه أحد على الأرض.لذلك صُممت الخدمة بنطاق محدود عن قصد. فهي مخصصة للعقار الخالي: المفاتيح، والتفقد، واتحاد الملاك، وإدخال كل من يحتاج إلى العمل في الداخل عبر الباب الأمامي ثم إخراجه بعد إنجاز المهمة فعليًا. أما التنظيف فهو خدمة منفصلة، وتأجير المكان خدمة منفصلة، كما أن المساعدة المجانية التي تحصلون عليها منا حاليًا لا تتغير في أي من الحالتين.
| ما هو؟ | طريقة احتساب الرسوم | معناه عمليًا |
|---|---|---|
| ضمن الرسوم الشهرية | ||
| حفظ المفاتيح | ضمن الرسوم | المجموعة كاملة، وليس المفتاح الرئيسي فقط: جهاز التحكم عن بُعد للمرآب، ومخزن المستودع، وصندوق البريد، ورموز البوابة والمسبح، ووحدة تشغيل نظام الإنذار. وفي العقار من السوق الثانوية، سنغيّر الأقفال أولًا. |
| الفحص المجدول | ضمن الرسوم | وفق التكرار الذي تختارونه. وما نفحصه أثناء الزيارة موضح في جدول مستقل أدناه في هذه الصفحة، لأن عبارة "فحوصات منتظمة" وحدها لا تجيب عن أي سؤال. |
| التقرير بعد كل زيارة | ضمن الرسوم | صور مرفقة بتحديث خطي مؤرخ، وليس فاتورة مبهمة في نهاية الشهر. |
| تهوية العقار وتشغيل المياه | ضمن الرسوم | التهوية، وفتح جميع الصنابير وتشغيل جميع دورات المياه حتى لا تجف السدادات. ولهذا تفوح من الشقة الخالية رائحة الصرف الصحي عند فتح الباب في شهر يوليو. |
| النباتات | ضمن الرسوم | سقي النباتات في الشرفة وداخل المنزل. أمر بسيط يظهر بوضوح شديد عند دخولك بعد أربعة أشهر. |
| اتحاد الملاك | ضمن الرسوم | إبلاغهم بهوية المالك الجديد، وقراءة ما يرسلونه، وأن تكون الشخص الذي يستطيع مدير العقار التواصل معه باللغة الإسبانية. ولهذا الأمر قسم مستقل أدناه. |
| الإبقاء على الفواتير سارية | ضمن الرسوم | رسوم اتحاد الملاك، وIBI، والنفايات، والكهرباء والمياه عبر الخصم المباشر، ونتحقق من سدادها فعلياً بدلاً من افتراض ذلك. وإذا لم تُسدَّد إحداها، نبلغك بذلك بدلاً من أن تكتشفه عند قطع إحدى الخدمات أو تسجيل دين على العقار. إن إعادة خصم IBI أو رسوم اتحاد الملاك من دون أن يلاحظها أحد لمدة عام هي المشكلة الكلاسيكية لغير المقيمين، وغالباً ما تكون مشكلة أوراق لا مشكلة مال. |
| مراقبة تكاليف العقار الخالي | ضمن الرسوم | ينبغي أن تكون فواتير المنزل الخالي ثابتة ومملة. وعندما لا تكون كذلك، فهذه معلومة مهمة: ارتفاع فاتورة المياه في شقة خالية يعني وجود تسرب، وارتفاع فاتورة الكهرباء يعني تشغيل شيء لا ينبغي أن يكون قيد التشغيل. نحن نقرأ الفواتير بدلاً من الاكتفاء بسدادها، ونبلغك عندما يتوقف أحد الأرقام عن أن يكون منطقياً. |
| البريد، مفرغاً ومرسلاً إليك | ضمن الرسوم | لا يكون الخطاب الضريبي أو مطالبة المجتمع السكني أو إنذار المرافق مفيدًا إلا إذا قرأه أحد. وإذا كان البريد يتراكم، فيمكننا تفقد صندوق البريد أثناء إحدى الزيارات وإرسال صورة لكم لأي شيء يبدو مهمًا. |
| إغلاق العقار وإعادة فتحه | ضمن الرسوم، في زيارة مجدولة | قبل غياب طويل: إغلاق المياه من المحبس، والتعامل مع الأجهزة، وإغلاق المصاريع وتغطية الأثاث والمفروشات عند الحاجة. وقبل وصولك: إعادة تشغيل كل شيء، وتشغيل الصنابير وخزان المرحاض، وتهوية المكان، وإرسال رسالة إليك إذا طرأ أي تغيير أثناء غيابك. |
| استدعاء فني والإشراف على العمل | لا رسوم بالساعة من جانبنا | فاتورته بسعره، من دون أي إضافة من جانبنا. وأي عمل يتطلب زيارة خاصة يتم الاتفاق عليه معك مسبقاً، ويكون مجانياً إذا تزامن مع زيارة كنا سنجريها على أي حال. |
| تُحتسب عند تنفيذها وتُفصّل بنودها | ||
| الإصلاح نفسه | الفني يرسل إليك الفاتورة | سعره وفاتورته المفصلة. لا نضيف إليها شيئاً ولا نقتطع منه شيئاً مقابل التعريف به. |
| زيارات إضافية تطلبها | لكل زيارة | بعد عاصفة، أو في اليوم السابق لوصولك بالطائرة، أو عند وصول شحنة يجب السماح بدخولها، أو لقراءة عداد يختلف شخص ما حولها. |
| التنظيف والمفروشات والتنظيف العميق | خدمة منفصلة | عمال التنظيف الذين نتعامل معهم، لكن هذه مهمة مختلفة بسعر مختلف، ولذلك لها صفحة مستقلة بدلاً من إدراجها كبند ضمن هذه الرسوم. |
| ليست من خدماتنا. نستعين بشخص نثق به | ||
| صيانة المسابح والحدائق | مُحال إليه | مقاولون نتعامل معهم بانتظام. نحن ندير العلاقة، ونسمح لهم بالدخول ونتحقق من العمل، لكننا لا ننفذ العمل بأنفسنا. |
| التأمين ونقل الخدمات بعد الشراء | مُحال إليه | متخصص في التغطية التأمينية، ومحامٍ لنقل الخدمات. ولكل منهما صفحة مستقلة. |
| الأعمال القانونية والضريبية والتقييم | ليس لنا أبدًا | لسنا مكتب محاماة ولسنا مستشارين ضريبيين، وهذه الصفحة لا تتحول خفية إلى ذلك. نحن ندير الجدول ونخبرك بمن ينبغي الاتصال به. |
هل إدارة العقار هي الشيء نفسه مثل التنظيف؟لا، ومن المفيد إبقاء الأمرين منفصلين. الإدارة هي الجانب المتعلق برعاية العقار: المفاتيح، والفحوصات، واتحاد الملاك، وإتاحة الدخول. أما التنظيف فهو عمل مادي في العقار، وتسعيره يكون لكل عملية وليس لكل شهر. وعمال التنظيف لدينا ينفذون الأمرين، ومعظم مالكي المنازل الخالية يختارون الإدارة ويضيفون تنظيفاً قبل وصولهم.
هل يجب أن أختار إدارة العقار إذا اشتريت من خلالكم؟لا. إنها الجزء الوحيد مما يحدث بعد استلام المفاتيح الذي تطلبه أنت بدلاً من أن تكتفي بطلب المساعدة، وكثير من المشترين لدينا لا يختارونه أبداً. أما المساعدة العادية وجهات الاتصال والإجابات فتبقى مجانية سواء اخترت الإدارة أم لا.
أين تنتهي المساعدة المجانية وتبدأ الخدمة المدفوعة
توضح صفحتنا الرئيسية الأمر في جملة واحدة: تبقى المساعدة العادية وجهات الاتصال مجانية، بينما تُعد إدارة العقار والتنظيف وإيجار قصير الأجل خدمات مدفوعة يمكنك طلبها أو عدم طلبها. من السهل كتابة ذلك، لكن يصعب تحديد حدوده، ولذلك نوضح هنا الحد الفاصل نفسه في الحالات التي يواجهها المالكون فعلياً.الفرق ليس في المعرفة، بل في وجود شخص فعلياً في الموقع وفي الوقت المبذول. إن تزويدك برقم سباك نثق به لا يكلفنا سوى رسالة. أما الاتصال به والاتفاق على موعد والذهاب إلى الموقع وفتح الباب والبقاء أثناء عمله والعودة بعد أسبوع للتأكد من أن السقف لا يزال جافاً، فيكلفنا فترة بعد الظهر، وهذه هي النسخة الوحيدة من الخيارين التي تنتهي بالتأكد من إصلاح المشكلة فعلياً.
مجاني، وسيظل مجانيًاالخدمة المدفوعة
- نعطيك رقم سباك نتعامل معه ونثق به
- نتصل به، ونتفق على الموعد، ونسمح له بالدخول، ونبقى أثناء عمله، ثم نعود في الزيارة التالية لنتحقق من أن ما قال إنه أصلحه قد حدث فعلاً.
- ترسلون إلينا صورة لبقعة على السقف، ونخبركم بما يُرجح أن تكونه.
- يقف أحدهم في الغرفة هذا الأسبوع ويصورها كما ينبغي، لتتخذوا قراركم بناءً على أدلة، لا على صورة هاتف التقطها أحد الجيران.
- نشرح لكم معنى الرسم الاستثنائي وما الذي تخبركم به محاضر اجتماعات اتحاد الملاك.
- نقرأ كل محضر فور وصوله، وننبهكم إلى التصويت قبل أن يتحول إلى مطالبة مالية، ونكون جهة الاتصال التي يستطيع مدير العقار الاتصال بها باللغة الإسبانية.
- نخبركم بأن رسوم اتحاد الملاك وIBI ينبغي سدادهما بالخصم المباشر.
- نتابع استمرار سدادها، ونتواصل معكم عند ارتداد إحدى الدفعات، لا بعد قطع الخدمة أو تسجيل الدين على العقار.
- نبقى جهة اتصالكم على هذا الساحل طوال فترة امتلاككم للعقار.
- يحتفظ أحدهم بمفتاح بابكم الأمامي ويتحمل مسؤولية حالة ما يوجد خلفه.
هناك أمر واحد لا يتغير في كلتا الحالتين: رفضكم لهذا الخيار لا يجعل النصف المجاني أسوأ. لقد كانت خدمتنا مجانية لكم طوال عملية الشراء، ونعتزم البقاء هنا بعد خمس سنوات، ولذلك فإن دفع رسم شهري لا تحتاجون إليه صفقة سيئة لنا ولكم على حد سواء.
إذا لم أدفع مقابل الإدارة، فهل ستواصلون تزويدي برقم فني؟نعم، دائماً، ولم يكن ذلك مشروطاً قط. سباك، أو كهربائي، أو فني تكييف، أو مختص بالمسبح، أو الحديقة، أو أعمال أكبر. ما تدفعونه في هذه الصفحة ليس ثمن رقم الاتصال، بل ألا تضطروا إلى التواجد هنا أثناء استخدامه.
التكاليف
الرسم شهري، ويُحدد بناءً على مساحة العقار وما يحتاج إليه فعلياً، لا بناءً على المبلغ الذي دفعتموه لشرائه. فإدارة شقة من غرفة نوم واحدة في مبنى جيد الإدارة تزورونه مرتين في السنة تختلف عن إدارة فيلا فيها مسبح وحديقة ويدخل بوابتها أربعة متعهدين.يجدر وضع الرقم في سياقه قبل قراءته. فشقة من غرفتي نوم على هذا الساحل تكلف مالكها بالفعل ما يقارب بضع مئات منخفضة من اليورو شهرياً لمجرد وجودها: رسوم اتحاد الملاك، وIBI، ورسم النفايات، والتأمين، والرسوم الثابتة للمرافق، ومعظمها يستمر أثناء غياب الجميع. وتأتي الإدارة كبند إضافي فوق ذلك، وهي بند صغير.
| ما هو؟ | تقديري | ما الذي يحدد السعر |
|---|---|---|
| شقة، فحص شهري | 80 إلى 120 € شهرياً | نقطة البداية المعتادة لمنزل خالٍ معظم أيام السنة. المساحة، وما يشمله الرسم، والمسافة التي يتعين علينا قطعها بالسيارة. |
| شقة، فحص كل أسبوعين | 120 إلى 180 € شهرياً | يستحق ذلك عندما يكون العقار خالياً فعلياً لفترات طويلة، أو سبق أن حدثت فيه مشكلة مياه، أو يكون المبنى أقدم سناً. |
| منزل أو فيلا مع مسبح وحديقة | 150 إلى 250 € شهرياً | هناك مساحة أكبر لتفقدها، وأمور أكثر قد تتعطل خارج المنزل، ومتعهدون يتعين السماح لهم بالدخول ومتابعتهم. وتُحتسب أعمال المسبح والحديقة نفسها من المتعهد، لا منا. |
| تجهيز العقار: المفاتيح، جرد المحتويات، وأول تقرير شامل | 90 إلى 150 €، مرة واحدة | إجراء يُدفع مرة واحدة في البداية. وفي العقار من السوق الثانوية، يكون هذا أيضًا وقت تغيير الأقفال، وهي تكلفة يدفعها صانع الأقفال لا نحن. |
| استدعاء فني والإشراف على العمل | لا رسوم بالساعة من جانبنا | ثابت. تُتفق معكم على أي زيارة خاصة مسبقاً، ويُعفى عنها عندما تكون الزيارة ضمن جولة كنا سنقوم بها على أي حال، وهذا هو المبرر العملي للجدول الثابت. |
| عندما ندير أيضاً الإيجار قصير الأجل | 0 € | ثابت. إذا كان العقار يدر دخلاً من خلالنا، فإن جانب الإشراف مشمول بالفعل في عمولة الإيجار، ولا يوجد رسم إدارة منفصل. |
هل يوجد عقد، وهل يمكنني إنهاؤه؟يوجد اتفاق مكتوب، لأن من حقكم معرفة ما تشترونه، ومن حقنا معرفة ما وعدنا به. وهو اتفاق بسيط، يُجدد من شهر إلى شهر، ويمكنكم الانسحاب متى شئتم. لا ينبغي لأحد أن يحتاج إلى محامٍ لقراءة اتفاقية إدارة.
اتحاد الملاك، وهو الجهة التي تتعاملون معها فعلياً
بالنسبة إلى معظم الملاك على هذا الساحل، يمثل اتحاد الملاك أكبر تكلفة سنوية منفردة للعقار، وهو الجهة الوحيدة التي يمكنها التصويت لإصدار مطالبة مالية عليهم. وتُدار شؤونه باللغة الإسبانية، وله جدوله الخاص، ولا يتكيف مع مالك موجود في Czechia.هذا هو الجزء من الخدمة الذي يصعب استبداله فعلياً بجار يملك مفتاحاً. لا يتعلق الأمر بعمل مادي، بل بقراءة كل ما يرسله اتحاد الملاك، وفهم تكلفته، والرد باللغة الإسبانية قبل موعد نهائي لم تكونوا تعلمون بوجوده.
- المحاضر، في كل مرةكل ما يقرره اتحاد الملاك يرد في محاضر اجتماعاته، بما في ذلك الأعمال التي يخطط لها والأموال التي لا يملكها. نقرأ المحاضر فور وصولها ونخبركم بالأجزاء التي ستكلفكم شيئاً. وهذه هي الوثيقة نفسها التي قرأها محاميكم قبل الشراء، ولا تتوقف أهميتها بعد ذلك.
- الرسم الاستثنائي، قبل أن يصبح مطالبة ماليةالرسم الاستثنائي هو رسم يُفرض مرة واحدة لإصلاح كبير، مثل تركيب مصعد جديد، أو إنشاء سقف جديد، أو إعادة طلاء المبنى. ويُقسم بين جميع الملاك، وقد يتراوح من مئات إلى عدة آلاف من اليورو، وغالباً ما يُعلن عنه قبل وقت قصير. وتريدون معرفة أمره عندما لا يزال اقتراحاً مدرجاً في جدول الأعمال، فذلك هو الوقت الوحيد الذي يمكن فيه إبداء الرأي بشأنه.
- الدفعات، ولماذا تهم أكثر هناتتعلق رسوم اتحاد الملاك غير المسددة بالعقار، لا بالشخص الذي تراكمت عليه. ولهذا يطلب المحامي شهادة خلو من الديون قبل الشراء، وللسبب نفسه لا يُعد ارتداد الخصم المباشر من حسابكم مشكلة إدارية بسيطة. نحن نتابع استمرار سدادها.
- القواعد عند تغييرهامواقف السيارات، والشرفات، والأعمال، والحيوانات الأليفة، والضوضاء، وما إذا كان الإيجار قصير الأجل مسموحًا أصلًا. يصوّت المجتمع على هذه الأمور، والإجابة التي كانت سارية عند شرائك ليست دائمة. إذا كان هناك تصويت قادم سيغيّر ما يمكنك فعله في عقارك، فمن الأفضل أن تعرف ذلك قبل حدوثه.
- أن يكون اسمك متاحًا للمديريجب إبلاغ المجتمع بهوية المالك الجديد، وبعد ذلك يجب أن يجيب أحدهم فعلًا. ويُعامل المدير الذي لديه رقم هاتف إسباني يتم الرد عليه بشكل مختلف عن مالك يقيم في الخارج ويرد بعد أسبوع، وهذا الفرق أهم مما يبدو.
هل تحضر اجتماع الملاك نيابةً عني؟نقرأ المحاضر، ونخبرك بما سيأتي، ونتعامل مع المدير، وهذا يغطي معظم ما يحتاج إليه المالك. نحن لا نصوّت نيابةً عنك. التصويت بالنيابة عنك يتطلب تفويضًا خطيًا، فهو حق لك وليس حقًا لنا، وإذا أردت أن يحمل أحدهم هذا التفويض، فنفضل أن يتم إعداده بشكل صحيح مع محاميك بدلًا من افتراض ذلك.
المفاتيح وتأجير العقار لأشخاص يبعدون ألفي كيلومتر
نادرًا ما يكون المفتاح هنا مفتاحًا واحدًا. ففي يوم تسلمكم العقار، تضم المجموعة عادةً كل نسخ مفتاح الباب الرئيسي، وجهاز التحكم عن بُعد للمرآب أو موقف السيارات، ومفتاح مخزن المستودع، ومفتاح صندوق البريد، والمفاتيح أو وحدات التشغيل أو الرموز الخاصة بالبوابة والمسبح والصالة الرياضية. وفي العقار من السوق الثانوية، يكون تغيير قفل الباب الرئيسي أول إجراء منطقي يقوم به أي شخص، لأنكم لا تعرفون عدد النسخ الموجودة.بمجرد وجود هذه المجموعة في مكان ما، يصبح كل شيء آخر في هذه الصفحة ممكنًا. يستطيع الفني العمل صباح يوم الثلاثاء. ويمكن استلام شحنة. ويمكن قراءة العداد. ولا يتطلب أي من ذلك أن تحجز رحلة طيران، كما لا يتطلب وجود جار في المنزل واستعداده للمساعدة.
- ينبغي أن تعرف من لديه مفتاحإنه بابك الأمامي، لذا ينبغي أن تكون الإجابة اسم شركة محددة وشخصًا محددًا، وينبغي إبلاغك عند حدوث أي تغيير. أما الرمز الملصق داخل صندوق مثبت بمسمار على الجدار خارج المبنى فليس إجابة.
- المجموعة كاملة، موثقةالباب الأمامي، وجهاز التحكم بالمرآب، وغرفة التخزين، وصندوق البريد، وجهاز دخول البوابة، ورموز المسبح والصالة الرياضية، ورمز الإنذار وطريقة إقرانه. ندوّن في البداية ما نحتفظ به، إلى جانب ما لا نحتفظ به.
- لا يدخل أحد بمبادرة ذاتيةنتفق معك على الأعمال قبل تنفيذها، باستثناء إيقاف أمر يتسبب في ضرر فعلي. وعند تنفيذ العمل، يكون أحد أفراد فريقنا حاضرًا طوال تنفيذه، وهذا هو الجزء الذي تدفع مقابله.
- تكلفة زيارة الدخول بسيطة ومتفق عليها مسبقًالا نفرض رسومًا بالساعة على التنسيق والإشراف. وعندما يتطلب العمل رحلة خاصة، نتفق معك عليها مسبقًا، وتُعفى من الرسوم إذا تزامن العمل مع زيارة مدرجة أصلًا في الجدول.
هل يمكنك السماح بدخول شحنة أو فني تركيب أثناء تأثيثي للمكان؟نعم. هذا أحد أكثر الأسباب شيوعًا التي تدفع الملاك إلى الاستعانة بإدارة العقار في السنة الأولى: توصيل أثاث، أو خزانة مصممة حسب المقاس، أو تركيب تكييف، وكلها تتطلب وجود شخص في المكان لنصف يوم. وتُحتسب هذه الخدمة كزيارة دخول، لا أن تُدرج ضمن الرسوم الشهرية.
ما الذي يشمله الفحص فعليًا
هذا هو الجزء الذي تصفه كل شركة إدارة بأنه «فحوصات دورية»، وهو وصف لا يخبر المالك بشيء عما يحدث مقابل المال. لذلك إليك القائمة. تحدد أنت وتيرة الفحوصات، من أسبوعية إلى شهرية، ونتفق على القائمة الخاصة بعقارك قبل أن نبدأ، بدلًا من اكتشافها لاحقًا.| ما نفحصه | لماذا يهم هنا | ما تحصلون عليه |
|---|---|---|
| في الداخل | ||
| تهوية المكان بالكامل | يتسبب المنزل المغلق في رطوبة السواحل في ظهور رائحة ثم العفن، ويبدأ ذلك في الأثاث المنجد والخزائن بدلًا من الجدار حيث يمكنك رؤيته. | فتحها في كل زيارة، وتدوين ملاحظة إذا كانت هناك رائحة غير طبيعية أصلًا. |
| الأجهزة، والثلاجة خصوصًا | ترك الأجهزة قيد التشغيل وممتلئة هو أكثر ما ينساه المالك أثناء توجهه إلى المطار، وتعطل الثلاجة في أغسطس مشكلة لا يرغب أحد في التعامل معها. | فحصها، وإفراغها أو إيقاف تشغيلها بالاتفاق قبل غياب طويل. |
| الكهرباء، وقاطع الفصل، والإنذار | يؤدي فصل الدائرة الكهربائية إلى إيقاف الثلاجة والتكييف، والإنذار غير المسلح أو غير المقترن ليس إنذارًا. | التأكد من عملها، مع تصوير لوحة القواطع عند فصل أحدها. |
| التحقق من دخول أي شخص | يسمح قانون إشغال العقارات في إسبانيا لعام 2025 بالإخلاء خلال 48 ساعة عند اكتشاف الحالة مبكرًا، وما يجعل الاكتشاف المبكر ممكنًا هو المرور الشهري على العقار. وهذه ليست مشكلة شائعة في مبنى مأهول، ونوضح ذلك صراحةً في موضع لاحق. | فحص الأبواب والنوافذ والأقفال والشرفة، والاتصال بك في اليوم نفسه إذا كان هناك أي خلل. |
| المياه والرطوبة، حيث تكمن التكلفة | ||
| تحت كل حوض، وخلف الغسالة | قد يتسبب تسرب بطيء تحت حوض يستمر شهرًا في إتلاف الوحدة والأرضية والسقف الموجود أسفلها. وإذا اكتُشف في زيارة عادية، يكون إصلاحه في خمس دقائق. وهذا هو سبب وجود الخدمة. | فُحص ولمس فعليًا، لا بمجرد إلقاء نظرة، مع التقاط صور لأي موضع رطب. |
| الأسقف والجدران والجدران المشتركة مع الجيران | في العقار حديث البناء، تندرج الرطوبة وتسربات المياه ضمن تغطية صلاحية السكن لمدة ثلاث سنوات، ولديكم سنتان من تاريخ اكتشاف العيب لتقديم مطالبة. فاكتشافه متأخرًا هو ما يؤدي إلى فقدان المالكين ضمانًا كانوا مستحقين له. | يُلتقط له صور في كل زيارة، بحيث يمكن إثبات أن البقعة المتسعة قد اتسعت فعلًا. |
| افتحوا الصنابير واسحبوا السيفون في كل شيء | جفاف مصائد المياه هو سبب صدور رائحة الصرف من الشقة غير المأهولة، وإصلاح ذلك يستغرق دقيقتين ولا يوجد أحد لتنفيذه. | يُنجز ذلك في كل زيارة، إلى جانب التحقق من عدم تشغيل أي شيء عندما لا ينبغي أن يكون قيد التشغيل. |
| عدادا المياه والكهرباء | تستمر الرسوم الثابتة على المنزل الخالي حتى مع عدم تشغيل أي شيء. كما أن تسجيل قراءة العداد يثبت خطأ الفاتورة التقديرية. | يُلتقط له صور ويُسجّل في كل زيارة، فهذه هي الطريقة الوحيدة لكسب نزاع يُثار بعد أشهر. |
| الخارج والمبنى | ||
| الشرفة والشرفة المكشوفة ومصارف المياه، لا سيما بعد هطول المطر | تختبر الأمطار الموسمية الغزيرة على هذا الساحل الأسطح وأنظمة التصريف. والأسطح المسطحة شائعة هنا، كما أن انسداد مصرف الشرفة المكشوفة يوجّه المياه نحو بابكم بدلًا من إبعادها عنه. | يُنظف عندما يقتصر الأمر على رفع الشبكة، ويُبلّغ عنه وتُطلب له عروض أسعار عندما لا يكون الأمر كذلك. |
| النوافذ والمصاريع والحواجز العازلة | تؤثر أشعة الشمس القوية والهواء المشبع بالملح سلبًا في التشطيبات والحواجز العازلة والآليات، كما أن معالجة المصراع العالق تكون أقل تكلفة قبل العاصفة التالية منها بعد وقوعها. | يُشغّل بدلًا من الاكتفاء بالنظر إليه، وتُلتقط له صور عند ملاحظة تدهور أي جزء. |
| المسبح والحديقة، إن وُجدا لديكم | ينفذ المقاول العمل، لكن لا يزال يتعين على أحد ملاحظة تحوّل المياه إلى اللون الأخضر أو توقف الري بين زياراته. | يُفحص في كل زيارة وتُرفع الملاحظات مباشرة إلى المقاول، حتى لا تكونوا مجرد ناقل للرسائل. |
| الأوراق والبريد | ||
| البريد وصندوق البريد | قد يبقى إشعار من إدارة المجمع أو خطاب ضريبي أو تحذير من شركة مرافق في صندوق معدني أربعة أشهر، ثم يتحول إلى مشكلة بمهلة تكون قد انقضت بالفعل. | يُفرغ الصندوق أثناء الزيارة، ويُصوّر أو يُمسح ضوئيًا كل ما يهم، ثم يُرسل إليكم مع توضيح معناه. ونرسل إليكم الورقة نفسها إذا طلبتم ذلك. |
| لوحة إعلانات المجمع وكل ما يُلصق على بابكم | تُعلّق في بهو المدخل، ولا تُنشر في أي مكان آخر، إعلانات الأعمال المخطط لها، وانقطاعات المياه، وموعد الاجتماعات، وأحيانًا المطالبات المالية. | تم تصويره وتسليمه، مع توضيح ما يعنيه ذلك لكم. |
كيف تبدأ المشكلة
تمر عملية الشراء بخمس عشرة خطوة وتنتهي باستلام المفاتيح. وهذا ما يحدث بعد ذلك، وإذا اشتريتم عن طريقنا فإن تسليم العقار أصبح بالفعل في عهدتنا، ولذلك تكون الخطوتان الأوليان أدناه قد أُنجزتا فعليًا قبل أن تطلبوهما. أما إذا لم تشتروا عن طريقنا، فالإجراءات هي نفسها، لكنها تبدأ بالتعريف بنا.الخطوة 15 من 15 وما بعدها
- أخبرنا عن العقارمكالمة واحدةأين يقع، وما مساحته، وكم شهرًا في السنة يظل خاليًا، وما إذا كان فيه مسبح أو حديقة، وما إذا كان قد حدثت فيه أي مشكلة من قبل. هذا يكفينا لتحديد ما إذا كان عقارًا يمكننا الاعتناء به على النحو الصحيح، وتقدير تكلفته التقريبية.
- نذهب ونتفقدهقبل تقديم العرضلا نحدد سعر منزل لم نعاينه. فالزيارة تكشف النطاق الفعلي للعمل: عمر تمديدات السباكة، وما إذا كانت الشرفة تصرف المياه في مكان مناسب، وكيف يُدار المبنى، وما إذا كان المجمع من النوع الذي يرسل أربع رسائل سنويًا أو أربعين.
- نطاق العمل والرسوم خطيًاقبل بدء أي شيءما الذي تتضمنه الرسوم الشهرية، وما الذي تتم فوترته عند حدوثه، وعدد مرات زيارتنا، وما تتلقونه بعد كل زيارة. تستمر الخدمة شهرًا بعد شهر، ويمكنكم إنهاؤها متى شئتم. وإذا كانت الإجابة الصريحة هي أنكم لا تحتاجون إلى هذه الخدمة، فحينها نخبركم بذلك.
- المفاتيح والرموز وقائمة الموجوداتاليوم الأوليُسجّل كامل طقم المفاتيح، ويُقرن نظام الإنذار، وتُقرأ العدادات، ويُصوّر العقار كما هو في اليوم الأول، حتى يُقاس كل ما يأتي بعد ذلك وفق مرجع واضح. وفي هذه المرحلة أيضًا نتحقق من الخصومات المباشرة ونبلغ إدارة المجمع بجهة الاتصال.New buildتبدأ مدد الضمان من تاريخ تسليم العقار: سنة واحدة للتشطيبات، وثلاث سنوات لصلاحية السكن، بما في ذلك الرطوبة وتسربات المياه والأعطال الكهربائية، وعشر سنوات للهيكل الإنشائي. ولديكم أيضًا سنتان من تاريخ اكتشاف العيب لتقديم مطالبة، ولذلك تكون السنة الأولى من الإدارة هي المرحلة التي تحقق فيها المعاينة أكبر فائدة. ويوضح سجل صيانة المبنى ما يُفترض تنفيذه في العقار، ونحن نعمل وفقًا لذلك.Resaleغيّروا قفل الباب الرئيسي قبل أي شيء آخر، لأنكم لا تستطيعون معرفة عدد النسخ الموجودة من المفتاح القديم. وهذا هو الوقت المناسب أيضًا للاحتفاظ بشهادة خلو العقار من الديون الصادرة عن إدارة المجمع، والتأكد من أن حسابات المرافق أصبحت فعلًا باسمكم وليست ما تزال باسم البائع.
- يبدأ الجدول الزمنيمنذ ذلك الحينتتم الزيارات وفق الجدول المتفق عليه، ويصلك التقرير بعد كل زيارة، ولا نتواصل معك بين الزيارات إلا عندما يكون هناك أمر يحتاج إلى قرار. وفي معظم الأشهر لا يكون هناك ما يستدعي اتخاذ قرار، وهذا هو الهدف الذي تدفع مقابله.
تركها تعتني بنفسها، أو عدم تركها كذلك
العقار الفارغ نفسه، والأشهر الاثنا عشر نفسها، بطريقتين.| من دون إدارة | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يحتفظ بالمفتاح هنا | جار، إذا كنت محظوظًا وكان موجودًا. وإلا فلا أحد، وسيتعين تنسيق كل زيارة يقوم بها أي شخص مع رحلاتك الجوية. | نحن نفعل ذلك، مع سجل كامل وموثق، وتعرف من يحتفظ بالمفتاح. |
| متى تكتشف وجود تسرب | يكتشفه مالك العقار الواقع أسفلك، وعادة لا يحدث ذلك إلا بعد أن يتسرب الماء عبر سقفه ويتحول الأمر إلى إصلاحين بدلًا من إصلاح واحد. | في الزيارة المجدولة التالية. إذا اكتُشف تحت الحوض، فلا يستغرق إصلاحه أكثر من خمس دقائق. |
| ما تراه شركة التأمين في الأمر | تقيّد وثائق تأمين كثيرة التغطية بعد بقاء المنزل خاليًا لمدة تتراوح بين 30 و60 يومًا، وقد تُرفض مطالبة تخص منزلًا خاليًا لم يُصرّح بذلك عنه بعد سنوات من دفع الأقساط. ولا يستطيع أحد أن يقول كيف كانت حالة العقار في الشهر الماضي. | سجل فوتوغرافي مؤرخ لكل زيارة. ولا يزال التصريح عن حالة العقار بصورة صحيحة مسؤوليتك وبحسب قواعد شركة التأمين، لكن لديك الأدلة التي تحتاجها المطالبة. |
| من يتولى شؤون المجمع السكني | أنت، باللغة الإسبانية، ووفق جدولهم، وعادة بعد التصويت لا قبله. | نقرأ ما يرسلونه، وننبهك إلى أي أمر يترتب عليه إنفاق، ونرد على مدير المجمع. |
| من يُدخل السباك | إما أن تسافر، أو تعطي المفتاح لشخص غريب وتأمل أن تسير الأمور على ما يرام. | نحن نفعل ذلك، ثم نعود للتحقق من إنجاز العمل، من دون رسوم بالساعة مقابل تولي الأمر. ويُتفق مسبقًا على الزيارة الخاصة، وتكون مجانية إذا تزامنت مع زيارة مجدولة. |
| اللغة التي تجري بها الأمور كلها | الإسبانية مع مدير المجمع، والمقاول، وشركة المرافق. | التشيكية معنا، والإسبانية من جانبنا مع الجميع سوانا. |
| من ينفذ العمل فعليًا | وكالة تتعاقد من الباطن لتنفيذه، إذا وجدت أصلًا وكالة تقبل تولي عقار واحد. | فريقنا الخاص. نتولى الإدارة والتنظيف والتأجير بأنفسنا، ولذلك لا ننتظر أبدًا رد شركة خارجية. |
| التكاليف | 0 يورو، بالإضافة إلى أي تكلفة تترتب على الأشهر التي يبقى فيها العقار خاليًا. | رسم شهري في حدود بضع مئات قليلة، إضافة إلى تكاليف الإصلاح التي يفوترها الحرفي بسعره. |
عام في منزل يبقى خاليًا عشرة أشهر
هذه ليست قصة عميل، ولا نقدمها على أنها كذلك. إنها سنة نموذجية مبنية على الأمور التي تحدث عادة لعقار خالٍ على هذا الساحل، حتى تتحول عبارة "الفحوصات الدورية" إلى أمر يمكنك تصوره. والسعر الوحيد الوارد فيها هو السعر الثابت.- يناير، بعد ثلاثة أيام من المطرمصرف الشرفة مسدود بأوراق الشجر والرمل، والماء متجمع على بُعد نحو سنتيمتر واحد أسفل مسار الباب. ويستغرق تنظيفه أربع دقائق أثناء الزيارة. وإذا تُرك حتى عيد الفصح، فسيتسرب الماء من أسفل الباب ويغمر الأرضية.
- مارس، اجتماع المجمعيتضمن محضر الاجتماع مقترحًا لإعادة عزل شرفات السطح. إنها مساهمة استثنائية، وستُقسّم بين المالكين، وليست تكلفة بسيطة. وستسمع عنها حين لا تزال في مرحلة التصويت ولها موعد محدد، لا في سبتمبر عند وصول المطالبة.
- يونيو، أسفل حوض المطبختتسرب المياه من إحدى الوصلات. والجزء الخلفي من الوحدة رطب، ولم يحدث أي شيء آخر بعد. يأتي سباك، ويستبدل الوصلة، وينتهي الأمر برمته خلال ساعة. أما ترك ذلك دون ملاحظة لمدة شهر، فيعني تلف الخزانة والأرضية وسقف الجار.
- سبتمبر، جهاز تكييف الهواءسيبدأ الجهاز بنفث هواء دافئ قبل وصولك في أكتوبر. نتولى الأمور العاجلة ببساطة من دون انتظار موافقتك الرسمية، أما ما عدا ذلك فنحصل على سعر وتوافق عليه عبر رسالة. نُدخل الفني ونبقى معه أثناء عمله. وتكون فاتورته عن عمله، وتولينا للأمر مجانًا، من دون أي مبلغ إضافي من جانبنا.
- ديسمبر، الملفاثنا عشر تقريرًا مؤرخًا مرفقًا بالصور، واثنتا عشرة مجموعة من قراءات العدادات، وكل فاتورة، ومحاضر الاجتماعات وما نتج عنها. لا يفكر أحد في ذلك حتى يأتي يوم البيع، وعندها يكون الفرق بين عقار له سجل وتاريخ، وعقار لا يملك إلا قصة.
خلال ثلاث سنوات، لن تحتاجوا إلى البحث عمن تتصلون به.
كيفية الدفع
- أنتمفاتورة شهرية واحدة بالرسوم، مع تفصيل أي زيارات للدخول وأي مبالغ فُرضت علينا نيابةً عنكم في المستند نفسه. لا يوجد ما تدفعونه عند البدء باستثناء زيارة الإعداد.
- فنييفوتركم مباشرةً بالسعر الذي يحدده. نحن لا نزيد على أجره، ولا نتقاضى منه رسماً مقابل التعريف به، وهذا هو الموقف نفسه الذي نتبعه مع المحامي الذي نوصي به.
- Arevontالرسوم الشهرية، وسعر الساعة عندما يتعين على أحدهم التواجد في العقار لإنجاز عمل ما. هذا كل شيء. لن تصلكم أي مبالغ من أي جهة أخرى.
تسري الاتفاقية من شهر إلى شهر، ويمكنكم إنهاؤها متى شئتم. إذا بعتم العقار، تنتهي الاتفاقية مع البيع ويُسلَّم الملف إليكم.إذا كنا ندير أيضاً إيجاراً قصير الأجل للعقار، فلا توجد رسوم إدارة منفصلة على الإطلاق، إذ إن جانب العناية بالعقار مشمول بالفعل في عمولة الإيجار. هذا ليس خصماً ابتكرناه لهذه الصفحة، بل هي الطريقة التي لطالما تكاملت بها الخدمتان.كل ما لديكم منا بالفعل يبقى كما هو. جهات الاتصال والإجابات والمساعدة المعتادة بعد تسليم المفاتيح ليس لها سعر ولن يكون لها سعر أبداً، سواء اخترتم هذه الخدمة أم لا.
ستواصل تلقي المساعدة المعتادة وبيانات جهات الاتصال منا مجاناً.
متى لا ينبغي أن تدفعوا لنا مقابل هذا
لا يحتاج كثير من المالكين إلى هذه الخدمة، والاختبار الصادق بسيط. إذا كنتم هنا كل بضعة أسابيع، أو كان العقار يقع في مجمع سكني مخطط مأهول فعلياً، يحيط به جيران موجودون، وبواب أو موظفون في الموقع، وحركة مستمرة للأشخاص، فإن كثيراً مما نصفه يحدث بالفعل مجاناً. يوضح دليلنا عن التكاليف السنوية لامتلاك العقار ذلك تماماً: ففي مجمع مُدار جيداً، يستطيع موظفو الموقع والجيران تغطية هذه الأمور من دون مقابل، ومن المفيد طرح السؤال قبل الشراء لا بعده. فالشقة الخالية في مبنى نشط تختلف تماماً عن منزل مستقل لا يدخله أحد لأشهر.ولا تشتروا هذا العقار خوفًا من المحتلين. ففي مقاطعة مالقة عام 2025، سُجلت 348 حالة في المقاطعة بأكملها، أي ما يقارب 0,035 % من العقارات، أو نحو حالة واحدة مُبلّغ عنها لكل 2.864 منزلًا. وقد تغيّر القانون في عام 2025، ويمكن التعامل مع الإشغال الذي يُكتشف مبكرًا خلال 48 ساعة. أما الأسباب الحقيقية لوجود شخص هنا فهي المياه، والرطوبة، والمجتمع السكني، والدخول. فالمحتلون هم سبب السؤال الذي يطرحه الناس، لكنهم يكادون ألا يكونوا السبب الذي يجعل الأمر يستحق العناء في النهاية.نحن نقدم هذه الخدمة فقط من مانيلفا إلى ماربيا: مانيلفا، كاساريس، إستيبونا، بيناهافيس وماربيا. وخارج هذه المنطقة نقول لا، ونعني ذلك. مدير عقار لا يستطيع الوصول إلى الباب خلال ساعة هو مجرد رقم هاتف، وليس خدمة، وتقاضي أموالكم مقابل ذلك أسوأ من عدم وجود هذه الصفحة.هذه ليست خدمة تأمين وليست ضماناً. قد تتعطل الأنابيب، وقد تحدث العواصف، وقد يصوت مجتمع سكني أيضاً على أمر مكلف في يوم ثلاثاء من شهر مارس. ما يغيره جدول الفحوصات هو مدة استمرار المشكلة قبل أن يراها أحد، وهذا هو الفرق عادةً بين تكلفة إصلاح واحد وتكلفة إصلاحين. لكنه لا يمنع حدوث أي عطل.النقطة الأخيرة هي الأكثر إحراجاً، وينبغي قولها بصراحة. كنا نقدم لكم خدماتنا مجاناً طوال فترة الشراء، والآن توجد صفحة تطلب منكم رسماً شهرياً. وهذا تحديداً سبب أهمية أن تكونوا قد اشتريتم جيداً من البداية: فالعقار الذي ما كان ينبغي لكم شراؤه هو عقار كنا سنتعامل معه نحن أيضاً. إذا قرأتم هذا وقررتم أنكم لا تحتاجون إليه، فأخبرونا، ولن يتغير أي شيء آخر في طريقة عملنا معكم.
الأسئلة الشائعة حول إدارة العقارات
- كم مرة تفحصون العقار؟
- بالقدر الذي تريدون فحصه به. الفحص أسبوعياً أو كل أسبوعين أو شهرياً هي الأنماط المعتادة، ويُعد الفحص الشهري نقطة البداية الطبيعية لشقة تظل خالية معظم العام. نتفق على وتيرة الفحص كتابةً قبل أن نبدأ، ويمكن تغييرها. ويجدر زيارة العقار بوتيرة أكبر إذا سبق أن تعرض لمشكلة مياه، أو ظل خالياً طوال فصل شتاء ممطر.
- ماذا أتلقى فعلياً بعد كل زيارة؟
- صور مرفقة بتحديث خطي مؤرخ، بالإضافة إلى أي أمر يتطلب قرارًا منكم. وليس فاتورة مبهمة في نهاية الشهر. وعلى مدى بضع سنوات، تتحول هذه التقارير إلى سجل صيانة العقار، وهو أمر مهم عند بيعه.
- ماذا يحدث إذا تعطل شيء وأنا لست موجوداً؟
- نخبركم بالأمر مع الصور، ونحصل على سعر. تقولون نعم أو لا. ثم نسمح للفني بالدخول، ونبقى أثناء عمله، ونعيد فحص الأمر في الزيارة التالية. وإذا كان هناك شيء يتسبب فعلياً في ضرر، ولا سيما المياه، نوقف الضرر أولاً ونتصل بكم ثانياً.
- هل تعتنون بفيلا فيها مسبح وحديقة؟
- نعم، وتكلفتها أكبر، لأن نطاق العمل أوسع ولأن الأمور التي قد تتعطل في الخارج أكثر. ينفذ المتعاقدون أعمال المسبح والحديقة، لا نحن، إذ نحافظ على العلاقة معهم، ونسمح لهم بالدخول، ونتحقق من العمل، ونتعامل معهم عندما لا يكون بالمستوى المطلوب. وتكلف إدارة فيلا مالكها سنوياً أكثر بكثير من إدارة شقة، ومعظم هذا الفارق يعود تحديداً إلى هذا النوع من الأعمال.
- ما المدن التي تغطونها؟
- مانيلفا، كاساريس، إستيبونا، بيناهافيس وماربيا. هذه هي الأماكن التي يستطيع فيها فريقنا الوصول سريعاً إلى الباب، وهي منطقة التغطية نفسها الخاصة بإدارة الإيجارات لدينا. لا نتولى عقارات خارجها.
- هل يمكنكم إدارة عقار لم أشتره عن طريقكم؟
- نعم، إذا كان داخل هذه المدن الخمس. معظم العقارات التي نعتني بها جاءت عن طريقنا، لكن الخدمة لا تعتمد على ذلك بأي شكل، ونفضل الاعتناء بعقار جيد باعه شخص آخر على رفضه من حيث المبدأ.
- ماذا عن حالة طارئة في الثانية صباحاً؟
- نحن موجودون على هذا الساحل ولسنا في مركز اتصالات، ولذلك يكون الشخص الذي يحمل مفتاحكم على بُعد عشرين دقيقة عملياً. ما لا نعلنه هو خط طوارئ مضمون على مدار 24 ساعة، لأننا لن نعدكم بوقت استجابة لم نجهزه فعلياً. ما يقلل مدة تسرب المياه في الثانية صباحاً بشكل حقيقي هو أن يتمكن جار أو بواب من الوصول إلى شخص يحمل مفتاحاً، ثم يأتي دور جدول الفحوصات الذي يعني أن الصنبور فُحص قبل ثلاثة أسابيع.
- أنا أؤجر العقار بالفعل. هل يغير ذلك شيئاً؟
- إذا كنا ندير الإيجار قصير الأجل، فالإدارة مشمولة ولا توجد رسوم منفصلة. أما إذا كان شخص آخر يدير الإيجار، فأخبرونا قبل أن نبدأ، لأن وجود شركتين تحملان مفاتيح باب دخول واحد وفق جدولين مختلفين أمر ينبغي الاتفاق عليه لا اكتشافه لاحقاً. الأمر ممكن، لكن لا يمكن افتراضه.
