عندما قلنا لا
لسنا هنا لندفع كل عملية شراء حتى تصل إلى كاتب العدل. فإذا ظهر أثناء البحث أو التفاوض أو الفحص القانوني النافي للجهالة ما يغير معنى الشراء، أخبرناكم بذلك. أحيانًا نوصي بالتفاوض، وأحيانًا بالانتظار، وأحيانًا بعدم الشراء إطلاقًا. أربعة عقارات وأربعة أسباب مختلفة لعدم الاستمرار وفق الخطة.
ليست كل صفقة جيدة هي التي تكتمل
أربعة عقارات وأربعة أسباب مختلفة لعدم الاستمرار وفق الخطة. لم يكن هناك أي خطب في الشقة الأولى، وهذه هي الفكرة من هذا القسم وليست استثناءً لها.
| عقار | ما الذي غيّر القرار | النتيجة |
|---|---|---|
| شقة · Mijas · 495.000 € | كان التصويت في اجتماع ملاك المجمع بشأن التأجير قصير الأجل مدرجًا على جدول الأعمال بعد أيام من الحجز، وكان التأجير هو سبب الشراء. | انتظروا، ثم لا تشتروا. أُعيد عربون الحجز. |
| عقار حديث البناء · Estepona · 720.000 € | لم يكن هناك أي خطب في الوحدة. لكن بهذا السعر، كانت هناك بدائل توفر للعميل قدرًا أكبر مما كان مهمًا له. | لا تحجزوا. اشترى العميل عقاراً في مكان آخر. |
| عقارات من السوق الثانوية · Marbella · 1.100.000 € | كانت قطعة الأرض المجاورة تسمح بتشييد مبنى يصل إلى ثلاثة طوابق، في حين كانت تقف فيها فيلا قديمة من طابق واحد. وكان الإطلالة المفتوحة هي الثمن المدفوع. | لا تشتروا. |
| فيلا · Marbella · 4.000.000 € | ما كان قائماً على قطعة الأرض لم يتطابق بشكل قاطع مع الوثائق، وكانت هناك أجزاء من المنزل تحتاج إلى التحقق من وضعها. | علّقوا عملية الشراء إلى أن يوضح البائع الأمر. |
01 · شقة، Mijas، 495.000 €
كانت الشقة مناسبة للميزانية ولطريقة استخدام العميل المقصودة. وكان التأجير قصير الأجل جزءاً من الخطة. وقد حُجز العقار بالفعل، وكان العميل قد دفع عربون الحجز.
ما تحققنا منهما وجدناه
- جدول أعمال اجتماع اتحاد الملاك المقبل
- بالتعاون مع المحامي، تبيّن لنا أن اجتماعاً لاتحاد الملاك كان مقرراً بعد الحجز بوقت قصير، وأن التصويت بشأن التأجير قصير الأجل كان مدرجاً في جدول الأعمال.
- ما قد يترتب على ذلك التصويت للشراء
- كان من المرتقب أن تحسم جدوى الشراء من عدمها معلومة لم ترد في أي موضع من الإعلان.
ما فعلناه: أوصينا بعدم الاستمرار تلقائياً لمجرد أن العقار كان محجوزاً بالفعل. وانتظرنا نتيجة التصويت.النتيجة: لم يسمح التصويت بما كان العميل يعوّل عليه، ولذلك أوصينا بعدم المضي في الشراء. وأُعيد عربون الحجز، وانسحب العميل من الصفقة.لم يتجنب العميل شراءً سيئًا فحسب، بل لم يخسر عربون الحجز أيضًا.
02 · عقار حديث البناء، Estepona، 720.000 €
أعجب المشروع العميل، وكانت الوحدة المحددة تلبي معظم متطلباته. وفي الوقت نفسه، كان هناك ضغط لاتخاذ القرار سريعاً، إذ لم يتبق عدد كبير من الوحدات المماثلة.
ما قارناهالنتيجة النهائية
- السعر، والاتجاه، والتوزيع، والإطلالة، وشروط المشروع
- قارنّا بينها وبين الخيارات الأخرى المتاحة في السوق آنذاك ضمن ميزانية مماثلة.
- هل كانت الشقة نفسها هي المشكلة؟
- لم تكن كذلك. لا يشترط أن يكون العقار سيئاً حتى تتوقف جدوى شرائه عند سعر معين. فعند سعر 720.000 €، تمكّنا من رؤية بدائل يحصل فيها العميل على قدر أكبر مما يهمه فعلاً.
توصيتنا: عدم حجز الوحدة لمجرد الخوف من نفادها. وبدلاً من ذلك، عرضنا على العميل بدائل ملموسة وشرحنا له ما الذي يجعل كل بديل منها أفضل ضمن ميزانية مماثلة.ما حدث: لم يحجز العميل الوحدة بسعر 720.000 €. واصلنا البحث، واختار في نهاية المطاف عقاراً مختلفاً يطابق ما كان يتوقعه فعلاً من عملية الشراء. وقد نتج القرار عن مقارنة ما يمكن للميزانية شراؤه فعلياً، وليس عن ضغط توفر الوحدات.«آخر وحدة متاحة» سبب يدفع البائع إلى اتخاذ قرار سريع، وليس بالضرورة المشتري.
03 · عقارات من السوق الثانوية، Marbella، 1.100.000 €
بسعر 1.1 مليون، بدا العقار مناسباً للوهلة الأولى. موقع جيد، وإطلالة مفتوحة، وسعر يبدو جذاباً مقارنة بالعروض المماثلة. لذلك عرضناه على العميل كأحد الخيارات.ما كان يمكن رؤيته في الموقع: كانت تقف أمام العقار فيلا قديمة من طابق واحد. ولذلك كانت الإطلالة من الشرفة مفتوحة، ولم يكن هناك ما يشير إلى أن الإطلالة هي موطن المشكلة.
ما تحققنا منهما وجدناه
- ليس ما يقف أمام المنزل اليوم
- تحققنا، بالتعاون مع المحامي، من قطعة الأرض المجاورة وما يمكن بناؤه عليها.
- ما يمكن تشييده هناك قانونياً غداً
- لا تتطابق الفيلا القديمة القائمة من طابق واحد مع ما تسمح به قطعة الأرض. إذ يمكن تشييد فيلا تصل إلى ثلاثة طوابق مكانها.
كان ذلك سيغيّر الإطلالة المفتوحة تغييراً جوهرياً، وهي إحدى المزايا الرئيسية التي كان العميل يدفع مقابلها في هذا العقار.ما الذي تغيّر: بدا سعر 1.1 مليون مختلفاً فجأة. فلم يكن العميل سيشتري الشقة الحالية والإطلالة الحالية فحسب، بل كان سيشتري أيضاً مخاطر تغيّر إحدى المزايا الرئيسية للعقار تغييراً جوهرياً بمجرد تشييد شيء ما.النتيجة: أوصينا العميل بعدم الشراء. فما بدأ يبدو عرضاً جذاباً جداً بسعر 1.1 مليون، فقد جدواه بهذا السعر بعد التحقق من قطعة الأرض المجاورة.قد تكون المعلومات المتعلقة بما يقع خارج العقار نفسه هي التي تغيّر تماماً مدى ملاءمة سعره.
04 · فيلا، Marbella، 4.000.000 €
فيلا مكتملة بمستوى عالٍ. وكان المنزل يبدو كعقار لا يحتاج إلى أعمال كبيرة، وكان العميل مستعداً للمضي في الشراء.
ما تحققنا منهما وجدناه
- الحالة الفعلية للعقار مقارنة بالوثائق المتاحة
- خلال الفحص القانوني النافي للجهالة والفحص الفني، قارنّا بين الأمرين. فما كان قائماً على قطعة الأرض لم يتطابق بشكل قاطع مع ما أثبتته الوثائق.
- أجزاء المنزل وتعديلاته
- كانت بعض هذه الأجزاء تحتاج إلى التحقق من وضعها القانوني والإداري. وفي عقار بهذه القيمة، لم ننصح العميل بتحمل هذا القدر من عدم اليقين لمجرد أن المنزل مكتمل ويبدو بحالة جيدة.
ما فعلناه: بالتعاون مع المحامي وأخصائي فني، حدّدنا بدقة ما يحتاج إلى إثبات أو تصحيح، وأرسلنا المتطلبات إلى البائع. وجعلنا الخطوة التالية مشروطة بتوضيح الحالة الفعلية والموثقة للعقار قبل إتمام الشراء.النتيجة: لم يكن على العميل أن يختار بين الشراء وعدم الشراء دون معلومات كافية. وإلى أن اتضح بالضبط ما الذي سيتحمله قانونيًا، أوصينا بعدم مواصلة الصفقة. ولذلك بقيت المخاطرة على عاتق البائع بدلًا من انتقالها إلى العميل عند التوقيع.عندما تكون الميزانية مرتفعة، لا نتحقق بدرجة أقل لمجرد أن العقار يبدو متين البناء. بل نتحقق بدرجة أكبر، لأن تكلفة الخطأ أعلى.
أحيانًا يكون أهم شيء هو معرفة متى لا ينبغي الشراء
نتحقق مما يمكن التحقق منه. ونخبركم بما وجدناه وما يعنيه ذلك للشراء. وإذا كان هناك أمر جوهري غير مناسب، فنوصي بعدم المواصلة، حتى عندما تكونون قد قررتم الشراء بالفعل.هذه رواياتنا الخاصة عن حالات واقعية. لا ننشر أسماء العملاء أو التواريخ أو العناوين أو المشاريع، كما حذفنا التفاصيل التي قد تكشف هوية أي شخص. تذكر كل حالة نوع العقار والمدينة والسعر وما الذي غيّر القرار، حتى تتمكنوا من تقييم المنطق بأنفسكم.كما أنها لا تدّعي أننا نكتشف كل شيء. فقد اكتشف محام مستقل أو أخصائي تقني ثلاثة من الحالات الأربع أثناء قيامه بعمله، وهذا حجة للاستعانة بهم وليس حجة لنا. وما فعلناه هو التأكد من إجراء الفحص قبل انتقال الأموال، ثم توضيح ما يعنيه الاكتشاف للشراء.وهذه ليست صفحة عن كون إسبانيا خطرة. فقد يكون العقار جيدًا تمامًا، ومع ذلك يتوقف عن كونه خيارًا منطقيًا بمجرد معرفتكم بأمر إضافي واحد. الحالة 01 هي أوضح مثال على ذلك: لم يكن هناك أي خطأ في الشقة.لم تكتمل أي من عمليات الشراء الأربع، ولذلك لم يدفع لنا أي منها شيئًا. وهذا هو الاختبار الصادق لنموذج الأتعاب، وهو سبب وجود هذه الصفحة بدلًا من فقرة عن قيمنا.
الأسئلة الشائعة
- كم مرة تخبرون شخصًا بالفعل بألا يشتري؟
- لا ننشر تعرفة. ما ننشره هو الحالات الأربع نفسها، مع نوع العقار والمدينة والسعر وما الذي غيّر القرار، فالمنطق هو الجزء الذي يستحق التقييم.
- هل كنت سأخسر العربون في الحالة الأولى؟
- في تلك الحالة، عاد عربون الحجز، لأن عقد الحجز حدّد ما سيحدث له إذا كشف الفحص القانوني النافي للجهالة عن أي أمر. وهذا هو تحديدًا سبب إدراج شروط استرداد المبلغ في العقد قبل دفع العربون، كما أن هذه هي الدفعة الوحيدة التي تقع خارج نظام الضمان.
- هل تتقاضون أتعابًا مقابل العمل عندما تتوقف عملية الشراء؟
- لا. لا يستحق علينا شيء مقابل البحث أو المعاينات أو التفاوض أو الوقت. وإذا لم تتم عملية الشراء، فلا تنشأ أي عمولة في أي مرحلة، ولذلك لا يوجد شيء نستوفيه.
- هل كان بإمكان محام وحده اكتشاف كل ذلك؟
- اكتشف محام اجتماع ملاك المجمع، كما اكتشف، بالتعاون مع أخصائي تقني، التناقض في مستندات الفيلا. وكان فحص قطعة الأرض في الحالة 03 سؤالًا كان يتعين على أحدهم التفكير في طرحه، كما أن المقارنة في الحالة 02 لم تكن مسألة قانونية أصلًا. يجيب الفحص القانوني النافي للجهالة وتمثيل المشتري عن سؤالين مختلفين، ولا يحل الثاني محل الأول.
