فتح حساب بنكي في إسبانيا عند شراء عقار
يمكنكم شراء عقار في إسبانيا من دون حساب بنكي إسباني، لكن لا ينبغي ذلك تقريباً لأي شخص. تحتاجون إليه قبل توقيع الرهن العقاري، وبعد تملك العقار تُخصم منه الكهرباء والمياه ورسوم اتحاد الملاك وضريبة العقار المحلية ورسوم النفايات شهرياً. يفتحه محاميكم المستقل لدى البنك، عادةً بالتزامن مع NIE. ويتمثل دورنا في التأكد من وجوده قبل أن يتوقف أي إجراء عليه، وفي أن تعرفوا موعد استحقاق كل دفعة.
من يفتح الحساب وأين ينتهي دورنا
نحن لا نفتح حسابكم البنكي. يتولى ذلك محامٍ مستقل لدى البنك، عادةً في الوقت نفسه الذي يستخرج فيه NIE، وأنتم من يدفع أتعابه وهو يعمل لمصلحتكم. أما دورنا فهو تنظيم الجدول الزمني المحيط بذلك، حتى لا يكون الحساب هو الأمر الذي ينتظره الجميع يوم توقيع الرهن العقاري أو استحقاق أول رسوم لاتحاد الملاك.يفوق هذا التمييز أهمية ما هو عليه في أي صفحة أخرى تقريباً، لأن البنك هو الطرف الوحيد في هذه العملية الذي يمثل نفسه. فهو ليس في صفكم، وليس في صف البائع. إنه شركة تبيعكم منتجاً، وسعر ذلك المنتج رقم يتعين عليكم طلبه.
| ما الذي يجب أن يحدث | من يتولى ذلك | ماذا يعني ذلك لكم |
|---|---|---|
| فتح الحساب | ||
| NIE أولاً | المحامي المستقل | يأتي رقم التعريف قبل كل شيء تقريباً. وله صفحة مستقلة بدلاً من فقرة هنا، وخلاصته أنه يبدأ مبكراً لأنه لا يمكن لأحد أن يضمن موعد صدوره. |
| فتح الحساب | المحامي مع البنك | يقدمه ويتولى التعامل مع الفرع. وبموجب توكيل، يمكن إنجاز جزء كبير من ذلك من دون أن تسافروا جواً لحضور الموعد. |
| اختيار البنك | أنت | لا نختاره نيابةً عنكم، ولا نتقاضى شيئاً من أي جهة مقابل توجيهكم إليها. اسألوا عن رسوم الإدارة الشهرية قبل التوقيع، لأن حساب غير المقيم نادراً ما يكون مجانياً كحساب المقيم. |
| إيداع الأموال فيه | ||
| تحويل أموالكم من التشيك | أنتم، مع بنككم التشيكي أو مزود خدمات الصرافة | لا نحول أموالكم ولا نصرف العملات. ما يمكننا إخباركم به هو موعد إيداع كل مبلغ، فهذا هو الجزء الذي يحدث فيه الخطأ فعلياً. |
| إثبات مصدر الأموال | أنتم، بالنسبة إلى البنك والمحامي والمطور | سيُطلب ذلك عند الشراء بمبلغ أكبر. جهّزوه قبل أن تبدأوا التحويل، وليس أثناء حجز دفعة بالفعل. |
| أموال الشراء نفسها | عادةً ليس حسابكم على الإطلاق | في عقار السوق الثانوية، تمر الأموال عادةً عبر حساب أمانات العملاء الخاص بالمحامي، أما في العقار حديث البناء فتحول إلى حساب البناء المحمي. ويُستخدم حسابكم الخاص لإدارة العقار، ويوضح القسم أدناه الفرق بينهما. |
| بعد أن يصبح العقار ملككم | ||
| الخصم المباشر | المحامي بعد إتمام الشراء | تُعد تحويلات المرافق من الإجراءات المعتادة بعد إتمام الشراء. وبمجرد إعدادها، تُسحب تكاليف الكهرباء والمياه واتحاد الملاك من هذا الحساب، سواء كنتم في البلاد أم لا. |
| الإقرارات الضريبية السنوية | المحامي أو المستشار الضريبي | ليست حساباتنا، ولم نقدّمها قط على أنها كذلك. ما تحصلون عليه منا هو معرفة الجهة التي تحتفظ بها وموعد استحقاقها. |
| توقيت كل ذلك | Arevont | هذا القسم هو جوهر الخدمة بأكملها. نحن لا نفتح الحسابات، ولا نحتفظ بأموالكم، ولا نقدم المشورة الضريبية. بل نتأكد من أن الأشخاص الذين يتولون هذه المهام يبدؤون في الوقت المناسب ويعملون بتنسيق مستمر. |
هل أحتاج إلى حساب مصرفي إسباني لشراء عقار؟ليس بالضرورة، ونفضّل أن نقول ذلك بوضوح بدلًا من بيعكم خدمة لا تحتاجون إليها. إجابتنا المنشورة على الصفحة الرئيسية هي أن NIE مطلوب، وأن الحساب الإسباني مفيد جدًا من الناحية العملية. ويصبح شرطًا إلزاميًا بمجرد وجود رهن عقاري، لأن الأقساط الشهرية يجب أن تُدفع من حساب إسباني.
من يفتحه فعليًا؟محاميكم المستقل بالتعاون مع البنك. وعادةً ما يتولى المكتب نفسه إجراءات NIE وتحويلات المرافق والإقرارات الضريبية السنوية لاحقًا، وهذا هو السبب العملي الذي يجعل الاستعانة بمحامٍ واحد أفضل من أربعة مختصين.
ما الذي يُخصم منه فعليًا، وكم مرة؟
لا يرتبط سبب وجود حساب إسباني بعملية الشراء، بل بالسنوات العشر التي تليها. فالعقار هنا يولّد سلسلة صغيرة من المدفوعات التي لا تتوقف، ويُعد معظمها على هيئة خصم مباشر من حساب محلي، لأن هذه هي الطريقة التي يتوقع بها المورّدون والبلدية واتحاد الملاك تلقي المدفوعات.الأرقام أدناه هي التي ننشرها في جدول تكاليف التشغيل السنوية لدينا. وهي أرقام استرشادية لشقة. أما الفيلا فتكون تكلفتها أعلى، لا سيما فيما يتعلق بضريبة العقار المحلية والتأمين والطاقة والصيانة، كما يضيف المسبح أو الحديقة إلى كل هذه التكاليف.
| ما الذي يدفعه | عدد مرات الدفع | النطاق الذي ننشره |
|---|---|---|
| يُخصم من الحساب سواء كنتم هنا أم لا | ||
| الكهرباء والمياه | شهريًا | من 100 إلى 300 € شهريًا، وأحيانًا أكثر. يشمل ذلك الاستهلاك والرسوم الثابتة، وتستمر الرسوم الثابتة حتى عندما يكون العقار خاليًا. |
| رسوم اتحاد الملاك | شهريًا أو ربع سنوي، ويُحتسب كتكلفة سنوية | من 900 إلى 6.000 € سنوياً. المسبح والحدائق والمصعد والأمن وصيانة المناطق المشتركة. وتكون التكلفة أعلى بكثير في المجمعات الفاخرة، وغالباً ما يشكل ذلك أكبر فرق بين شقتين متساويتين في السعر. |
| IBI، ضريبة العقار المحلية | سنويًا | من 400 إلى 1.000 € وأكثر. تحدد البلدية المبلغ انطلاقاً من القيمة العقارية المسجلة، ولذلك قد تفرض رسوماً مختلفة على عقارين متشابهين. |
| جمع النفايات | سنويًا | من 80 إلى 200 €. تفرضها البلدية وليس شركة مرافق، ولذلك تصل بشكل منفصل وتفاجئ الناس. |
| تأمين المبنى | سنويًا | من 300 إلى 800 €، حسب العقار والتغطية وقيمته. |
| فقط عند الاقتراض | ||
| قسط الرهن العقاري | شهريًا | هذا هو العامل الذي يجعل الحساب إلزاميًا بدلًا من كونه خيارًا عمليًا فحسب. فالبنك الإسباني يريد سداد الأقساط من حساب إسباني، ولذلك يجب أن يكون الحساب قائمًا قبل توقيع العقد. |
| يُضاف إلى الحساب | ||
| دخل الإيجار عند تأجير العقار | شهريًا خلال الموسم | عندما نبدأ بالتأجير، يُحوَّل الدخل إلى هذا الحساب كل شهر. ويعتمد السماح بالإيجار قصير الأجل من عدمه على العقار واتحاد الملاك والبلدية، ونتحقق من ذلك قبل الحجز إذا كان هذا أحد أسباب شرائكم للعقار. |
هل تُخصم جميع هذه المبالغ تلقائيًا من الحساب؟هذا هو الهدف من وجوده. فعادةً ما تُرتب فواتير الخدمات ورسوم اتحاد الملاك والقسط العقاري على شكل خصم مباشر من حساب إسباني، ويتولى المحامي ترتيب خصم فواتير الخدمات بعد إتمام الشراء. أما IBI ورسوم جمع النفايات فتُحصَّل من البلدية، ويمكن خصمها مباشرةً أيضًا، وهذا ما تفضلونه إذا كنتم تمكثون هنا بضعة أسابيع في السنة. رتّبوا جميع هذه الخصومات في البداية بدلًا من الانتظار إلى أن تتأخر أول فاتورة عن السداد.
ما الذي يطلبه البنك فعليًا، وما الرسوم التي يفرضها
هذا هو الجزء الذي يمكننا وصفه، لكننا لا ننفذه. وما يلي هو ما ينشره البنك المركزي الإسباني والشرطة الوطنية وأحد المصارف الإسبانية الكبيرة بأنفسهم، لأن كل ما كُتب تقريباً بلغتكم عن هذا الموضوع منقول عن مصادر أخرى. وحيث لا يذكر المصدر شيئاً، نقول ذلك بدلاً من سد الفجوة بتخمينات.
ما يفترضه المشترونما تنشره المصادر فعليًا
- لا NIE، لا حساب
- هاتان وثيقتان مختلفتان تعالجان مشكلتين مختلفتين. ويقول بنك إسبانيا إن على البنك إثبات أنكم غير مقيمين، بينما تصدر الشرطة الوطنية شهادة منفصلة لإثبات عدم الإقامة لهذا الغرض تحديدًا، باستخدام النموذج EX15 وبالرسم نفسه 790 الخاص بـ NIE، والبالغ حاليًا 7,31 €. وينشر بنك إسباني كبير واحد على الأقل حسابًا لغير المقيمين لا يحتاج سوى إلى جواز سفر ساري المفعول. ومع ذلك، ما زلتم بحاجة إلى NIE لشراء العقار، إذ يُدرج في سند الملكية وفي كل إقرار ضريبي لاحقًا.
- الحساب الجاري مجاني، كما هو الحال في بلدك
- عادةً ما يكون فتح الحساب مجانيًا. أما الرسم الدوري لإدارة الحساب فهو المبلغ الذي ينبغي السؤال عنه، وهو المجال الذي يخسر فيه غير المقيمين أموالًا دون ملاحظة. وينشر البنك نفسه رسم إدارة قدره 0 € شهريًا لحسابه الإلكتروني لغير المقيمين، و20 € شهريًا لحسابه الجاري العادي، على أن يُعفى منه العميل فقط عند استيفاء شروط الارتباط، مثل تحويل راتب أو دخل محلي منتظم إلى الحساب واستخدام البطاقة. وهذا ليس رسمًا إضافيًا رسميًا على الأجانب، بل إن المشتري غير المقيم لا يستطيع بطبيعته استيفاء الشروط التي تجعل الحساب الإسباني مجانيًا.
- عليكم السفر والجلوس في فرع البنك
- ليس دائماً. يتيح أحد المصارف الإسبانية الكبيرة فتح حساب بالكامل عبر الإنترنت لغير المقيمين: بياناتكم، والتحقق من الهوية عبر الفيديو، والتوقيع الرقمي، على أن تكون دولتكم الأصلية مدرجة في قائمته المنشورة للدول المؤهلة. هذا إجراء خاص بمصرف واحد وليس قاعدة عامة، ولا تزال مصارف أخرى تطلب حضوركم إلى الفرع. وسيخبركم محاميكم بما يطلبه المصرف الذي يتعامل معه فعلياً، كما يغطي التوكيل مسار الحضور إلى الفرع.
- بعد فتحه، يظل مفتوحًا
- يكون إقرار عدم الإقامة الذي توقعونه عند فتح الحساب ساريًا لمدة عامين بموجب النظام الإسباني المنظم له، ويجب تقديمه خلال شهر من فتح الحساب. وعمليًا، يعاود البنك التواصل معكم كل عامين للحصول على إقرار جديد. أما المالك الذي يترك تلك الرسائل دون فتحها في صندوق بريده الإسباني، فهو الذي يكتشف تقييد حسابه في وقت غير مناسب.
- المال في حسابي هو مال يمكنني استخدامه
- يوضح بنك إسبانيا صراحةً أن البنك قد يطلب مستندات تثبت مصدر الأموال المودعة، وقد يطلبها بعد فتح الحساب بالفعل، وأنه يستطيع حظر الوصول إلى الأموال ما دام مصدرها غير مبرر. وهذا هو أفضل سبب لإعداد مستندات مصدر الأموال قبل حلول موعد نهائي للشراء، بدلًا من إعدادها أثناءه.
- كم يستغرق ذلك؟
- لن نعطيكم رقمًا محددًا، وسنشك في أي شخص يفعل ذلك. يُعلن عن مسار التقديم الإلكتروني المذكور أعلاه على أنه يجهز خلال دقائق، لكن لا يوجد أي نشر يوضح متى يستطيع الحساب فعليًا استقبال تحويل كبير. وتحمل شهادة عدم الإقامة حدًا أقصى قانونيًا مدته خمسة أيام لاتخاذ القرار، وليس للوصول إلى المرحلة التي يُقدَّم فيها الطلب. نبدأ مبكرًا لأن هذا هو الجزء الوحيد من العملية الذي يمكن لأي شخص التحكم فيه.
لا يُعد أي مما سبق توصيةً ببنك معين. فهذه هي مجموعة الشروط الوحيدة التي تمكنا من نقلها عن الموقع الإلكتروني لبنك إسباني نفسه، بدلًا من مدونة شخص ما، وقد أوردناها لتتمكنوا من رؤية الفرق بين رقم منشور ورقم متداول بالتكرار. اطرحوا على فرعكم الأسئلة الثلاثة نفسها: ما رسم الإدارة الشهري، وما المطلوب لتخفيضه، وما تكلفة التحويل الوارد من الخارج.
المصادر
- Banco de España، بوابة العميل المصرفي: ما يطلبه البنك عند فتح الحساب، وإثبات عدم الإقامة، ومصدر الأموال ↗
- Policía Nacional، المكتب الإلكتروني: شهادة عدم الإقامة، ونموذج EX15، ومدة معالجة الطلب ↗
- Policía Nacional: جدول الرسوم Tasa 790، الرمز 012، شهادة عدم الإقامة 7,31 €، وتخصيص NIE بمبلغ 9,84 € ↗
- Banco Santander: حساب إلكتروني لغير المقيمين باستخدام جواز السفر، وقائمة الدول، ومن دون رسوم لإدارة الحساب ↗
- Banco Santander: المعلومات السابقة للتعاقد بشأن الحساب الجاري، ورسم إدارة الحساب البالغ 20 € شهريًا ↗
- BOE، النظام EHA/3202/2008: سريان إقرار عدم الإقامة لمدة عامين ↗
ما تكلفة إدارة حساب بنكي إسباني؟عادةً ما يكون فتح الحساب مجانيًا. وما يختلف هو رسم الإدارة الشهري، وقد يتراوح بين عدم وجود أي رسم في حساب مصمم لغير المقيمين ونحو 20 € شهريًا في حساب جارٍ عادي لا يمكن إعفاؤكم من رسمه دون تحويل راتب إسباني إليه. اطلبوا من الفرع تزويدكم بالمبلغ خطيًا قبل التوقيع، لأنه التكلفة الوحيدة في هذه الصفحة التي لا يذكرها لكم أحد من تلقاء نفسه.
هل أحتاج إلى شهادة عدم الإقامة إلى جانب NIE؟ربما، ويعتمد ذلك على البنك. فهما وثيقتان مختلفتان: يحدد NIE هويتكم لأغراض الشراء والضرائب، بينما تثبت شهادة عدم الإقامة وضعكم لدى البنك. وتقبل بعض البنوك جواز السفر بدلًا منها. ويتولى محاميكم التعامل مع الوثيقة التي يطلبها البنك المعني.
فتح الحساب دون السفر
السؤال الثاني الذي يطرحه كل مشترٍ أجنبي، بعد السؤال عن التكلفة، هو ما إذا كان يتعين عليه الوقوف في فرع في ماربيا لتوقيع أي مستند. والإجابة الصادقة تتكون من ثلاثة أجزاء، ولا يمثل الوعد سوى الجزء الأول.
- التوكيل هو ما يجعل إنجاز الإجراءات عن بُعد ممكنًاإنه المستند الوحيد الذي يحدد مقدار حضوركم الشخصي في عملية الشراء هذه. وبموجبه يستطيع محاميكم إنجاز جزء كبير من الإجراءات نيابةً عنكم، بما في ذلك إتمام الشراء لدى كاتب العدل. ولا يُلزمكم بشراء أي شيء، ويمكن توقيعه قبل وقت طويل من وجود عقار محدد.
- وقّعوه هنا إن كنتم قادمين على أي حالإن توقيعه لدى كاتب العدل أثناء رحلة لمعاينة العقارات يستغرق ساعة من يوم تقضونه أصلًا على الساحل. أما توقيعه في التشيك فعادةً ما يعني إضافة تصديق أبوستيل وترجمة محلفة، وهو عمل وتكلفة إضافيان وليس مشكلة.
- أبلغوا المحامي منذ البداية بأن الحساب مشموليُحرَّر التوكيل لغرض محدد. وليس وثيقة عامة واحدة تغطي كل ما قد يطرأ لاحقًا. فإذا كنتم تريدون فتح الحساب دون حضوركم، فاذكروا ذلك أثناء تحديد الصياغة، لا بعد الانتهاء منها.
- للبنك الكلمة الأخيرة دائمًاتضع البنوك سياساتها الخاصة للتحقق من الهوية، ويحق لها أن تطلب حضوركم أمامها. وسيخبركم محاميكم بما يطلبه البنك الذي يتعامل معه فعليًا، ونحن نعتبر أي وعد بفتح حساب مضمون بالكامل عن بُعد، سواء صدر منا أو من أي جهة أخرى، عبارة تسويقية لا حقيقة.
تحذير واحد، وهو سبب عدم التعامل مع أي من ذلك باستخفاف. يُعد توكيل مزور من الطرق المعروفة لارتكاب الاحتيال العقاري في إسبانيا، إلى جانب القوائم الوهمية ورسالة البريد الإلكتروني التي تفيد بتغيير بيانات البنك. لا تدفعوا لأي شخص ولا توقعوا على أي شيء استنادًا إلى مستند وصلكم عبر البريد الإلكتروني من دون التحقق منه معنا أو مع محاميكم أولًا.
هل يستطيع محاميّ فتح الحساب من دون حضوري؟يمكنه، بموجب التوكيل المناسب، تولي جزء كبير من الإجراءات نيابة عنكم، وهذه هي الطريقة التي يتبعها معظم عملائنا. لكننا لا نعد بذلك بشكل مجرد، لأن البنك يضع سياسة التحقق من الهوية الخاصة به، ويحق له أن يطلب رؤيتكم. اسألوا المحامي عند إعداد التوكيل، حتى يشمل الحساب ضمن نطاقه بدلًا من أن يبقى خارجه.
إدخال الكرونات التشيكية إلى الحساب من دون خسارة المال أثناء التحويل
سعر الشراء باليورو، ويحتفظ معظم المشترين الأجانب بجزء من أموالهم على الأقل بالكرونات التشيكية. وعند مبالغ تبلغ عدة مئات الآلاف من اليوروهات، يتوقف سعر الصرف عن كونه تفصيلاً: فقد يصل الفرق بين طريقتين لتحويل المبلغ نفسه إلى آلاف اليوروهات. ويعرض محول العملات على موقعنا قيمة استرشادية بالكرونات التشيكية للعقار. أما الشراء نفسه فيتم باليورو، وسعر الصرف الذي تحصلون عليه فعلياً يكون بينكم وبين مصرفكم أو مزود خدمة الصرف.
- لا تؤجلوا التحويل إلى اليوم الأخيرقد يتعطل التحويل الدولي الكبير بسبب فحوصات البنك الخاصة بمصدر الأموال، أو بسبب حد يومي للتحويل. وفي المقابل، فإن مواعيد إتمام الشراء محددة. لذلك يُخطط للتحويل مسبقًا بدلًا من إجرائه صباح موعد كاتب العدل.
- سعر البنك ليس هو السعر الظاهر على Googleلا تحدد النتيجة رسوم التحويل وحدها، بل يحددها في الغالب الفرق بين سعر السوق والسعر الذي يعرضه البنك فعليًا عليكم. وعند المبالغ الكبيرة، حتى الفرق البسيط يعني مبلغًا كبيرًا من المال.
- لا يتعين عليك تحويل المبلغ كله دفعة واحدةفي عقار حديث البناء، يُدفع المال عادة على مراحل وفق جدول دفعات المشروع، ولذلك لا تكونون ملزمين بتحويل سعر الشراء كاملًا في يوم واحد. ويعتمد ذلك على مواعيد الدفعات وعلى مقدار مخاطر العملة التي ترغبون في تحملها.
- جهزوا مصدر الأموال مبكرًايُتحقق من مصدر الأموال أثناء عملية الشراء. وسيطلب البنك أو المحامي أو المطور مستندات توضح مصدرها، وعند الشراء بمبلغ كبير، فإن تجهيز هذه المستندات مسبقًا هو ما يمنع تأخر التحويل.
- لا يتعين عليكم العثور على مزود بأنفسكمإذا كنتم تفضلون عدم البدء من موقع للمقارنة، فيمكننا تعريفكم بمزود خدمات صرافة نتعامل معه، وهي عادة أسرع طريقة للحصول على عرض حقيقي لمبلغ حقيقي بدلًا من سعر معلن جذاب. لكم حرية استخدام بنككم أو أي مزود تفضلونه، وإذا كان لديكم مزود راضون عنه بالفعل، فاستمروا في التعامل معه. اطلبوا سعر الصرف للمبلغ الفعلي الذي ستدفعونه قبل الالتزام مع أي جهة، بما في ذلك جهتنا.
ما يمكننا تزويدكم به هنا هو الجدول الزمني، وليس سعر الصرف. أخبرونا تقريبًا بالمبلغ الذي ترغبون في إنفاقه وموعد الشراء، وسنخبركم بالمبلغ الذي يجب أن يكون متاحًا وفي أي تاريخ، حتى لا يكون التحويل هو سبب التأخير.
متى أحتاج فعليًا إلى كل مبلغ؟في العقار حديث البناء: أولاً رسوم الحجز التي تبلغ نحو 6.000 إلى 11.000 €، ثم عادةً 20 إلى 40 % من السعر إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة عند توقيع عقد المطور، ثم دفعات وفق جدول أعمال البناء، ثم المبلغ المتبقي عند إتمام الشراء. وفي عقار السوق الثانوية: رسوم الحجز نفسها، ثم عادةً ما يصل إلى 10 إلى 20 % عند توقيع عقد arras، ثم المبلغ المتبقي عند كاتب العدل. نطابق تواريخكم المحددة مع هذا الجدول قبل أن تحولوا أي مبلغ.
حسابكم ليس المكان الذي تُحفظ فيه أموال الشراء
يصل المشترون الأجانب وهم يتوقعون ترتيب الأمانات لدى كاتب العدل الذي يعرفونه من بلدانهم. وهذا الترتيب غير موجود هنا بهذه الصيغة. فالإجراء مختلف، وليس أسوأ. والنتيجة العملية هي أن أموال العقار لا تمر في معظم عمليات الشراء عبر الحساب الذي فتحتموه للتو.
| مكان حفظ الأموال | لمن يعود الحساب؟ | متى يتحرك؟ |
|---|---|---|
| حسابكم الإسباني | حسابكم | إدارة العقار: المرافق، ورسوم المجتمع، وIBI، وقسط الرهن العقاري، وأي إيرادات إيجارية تعود إليكم. وعادةً لا يشمل ذلك سعر الشراء نفسه. |
| حساب العميل لدى المحامي | محاميكم، عبر حساب منفصل خاضع للإشراف | هذا هو المسار المعتاد في عقار السوق الثانوية. يحتفظ المحامون الإسبان بأموال العملاء في حساب منفصل خاضع للإشراف، وليس في حسابهم التشغيلي الخاص، ولا يتسلم البائع الأموال إلا لدى كاتب العدل، في اللحظة التي يتم فيها توقيع سند الملكية. |
| حساب البناء المحمي | مخصص لمشروع تطوير محدد | المسار المتبع عند شراء عقار حديث البناء. تُحوّل دفعاتكم بموجب القانون إلى حساب خاص بذلك البناء، ويجب تغطية كل دفعة بضمان بنكي باسمكم. ويتحقق محاميكم من ذلك قبل خروج أول يورو بعد الحجز. |
| الشيك المصرفي لدى كاتب العدل | مسحوب على حساب إسباني | يُدفع الرصيد بواسطة cheque bancario ويُسلّم عند التوقيع. فتنتقل الأموال والمفاتيح بين الطرفين في الغرفة نفسها وفي اللحظة نفسها. |
هل حسابي هو نفسه حساب العميل لدى المحامي؟لا، والخلط بينهما شائع. فحساب العميل هو حساب منفصل خاضع للإشراف باسم المحامي، تُحتفظ فيه بأموال الشراء حتى موعد كاتب العدل. أما حسابكم الخاص فهو الحساب الذي يدفع ثمن العقار بعد أن يصبح ملكًا لكم.
ما سيُطلب منكم
قائمتان في قائمة واحدة، لأن بينهما تداخلًا ولأن أشخاصًا مختلفين يطلبونهما. الأولى هي ما يحتاجه البنك للتحقق من هويتكم. والثانية هي ما يحتاجه جميع أطراف المعاملة لمعرفة مصدر أموالكم. ويُحوّل معظمها إلكترونيًا من التشيك.| ما المطلوب | من يطلبه | كيف تسير الأمور عادةً |
|---|---|---|
| للتعريف بك | ||
| جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية | البنك والمحامي لاستخراج NIE في الوقت نفسه. | تكفي نسخة ممسوحة ضوئياً للبدء. وتلزم النسخة الأصلية عند توقيع أي مستند فعلياً. |
| NIE الخاص بكم | البنك بعد إنشائه. ويظهر أيضاً في سند الملكية وفي كل إقرار ضريبي لاحق. | يقدمه المحامي بالتوازي مع الفحص القانوني النافي للجهالة، وليس بعده. |
| عنوانكم وبيانات اتصالكم في التشيك | البنك والمحامي، ضمن إجراءات التعريف القياسية. | يُرسل إلكترونياً مع بقية المستندات. وعادةً ما يكون إثبات ذلك فاتورة خدمات أو كشف حساب مصرفي حديث باسمكم. |
| ما يوضح مهنتكم ودخلكم | البنك. ويتضمن ملف غير المقيم عادةً مستنداً يثبت العمل أو الدخل. | إلكترونياً. وتختلف القائمة الدقيقة حسب البنك، ولذلك يطلبها محاميكم منهم قبل إعداد أي مستندات. |
| مصدر الأموال | ||
| كشوف الحسابات المصرفية | البنك أو المحامي أو المطور، لإثبات مصدر الأموال. | إلكترونياً، ويجدر إعدادها قبل البدء في تحويل الأموال، لا بعد ذلك. |
| إثبات مصدر الأموال | المستندات الثلاثة نفسها لأي عملية شراء أكبر. وهذا المستند إلزامي، ومن دونه قد تتعطل التحويلات. | عادةً ما تكون كشوف حسابات أو مستندات بيع عقار آخر أو إثباتات دخل أو توزيعات أرباح. ويعتمد المستند المناسب على وضعكم. |
| مستندات لهيكل مالي أكثر تعقيداً | البنك، إذا كانت الأموال ناتجة عن بيع شركة أو عن استثمارات أو تمر عبر هيكل متعدد المستويات. | ابدؤوا بهذا المستند أولاً. فهو يستغرق أطول وقت للإعداد، ومن دونه قد تتوقف أي حوالة تماماً. |
| فقط عند الاقتراض | ||
| إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث | البنك الإسباني، ضمن ملف الرهن العقاري. | إلكترونياً. وتُرفق الترجمات عند طلب البنك لها. |
| قسائم الرواتب أو حسابات الشركة | البنك الإسباني، لإثبات الدخل الذي يستند إليه الطلب. | إلكترونياً، مع الإقرارات الضريبية. |
| التحقق من السجل الائتماني وكشوف القروض القائمة | البنك الإسباني، لمعرفة الالتزامات القائمة. | يُستخرج في التشيك ويُرسل بعد ذلك. ويُرجى احتساب مدة من أربعة إلى ثمانية أسابيع لاتخاذ قرار الرهن العقاري بعد اكتمال الملف. |
| التوكيل، إذا لم تكونوا قادمين | محاميكم، لكي ينوب عنكم لدى البنك وكاتب العدل. | يُوقّع أمام كاتب العدل. ويمكن توقيعه هنا أثناء الزيارة، أو في التشيك مع تصديق أبوستيل وترجمة محلفة. |
موضع ذلك في عملية الشراء
تتكون عملية الشراء كاملةً من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. يُفتح الحساب في الخطوة العاشرة، بالتزامن مع NIE والفحص القانوني النافي للجهالة، وليس بعدهما، ثم يُستخدم في الخطوتين الثانية عشرة والرابعة عشرة. وهذا هو السبب الكامل للبدء به مبكراً: إذ تعتمد عليه خطوتان لاحقتان.الخطوات 10 و12 و14 من 15
- NIE والحساب والمستنداتفي الوقت نفسهرقم NIE هو رقم تعريفك الإسباني، وهو مطلوب لإتمام الشراء. يتولى المحامي تقديم طلبه وإدارة الحساب المصرفي وبقية المستندات المطلوبة. ويتيح له التوكيل القيام بجزء كبير من ذلك نيابة عنك، حتى لا تضطر إلى السفر مجدداً إلى إسبانيا لإنجاز مستندات منفردة.
- الدفعات والانتظارحسب نوع العقارقد تمر أسابيع بين توقيع العقد وتسلم الحيازة، وقد تمتد المدة إلى أشهر أو سنوات في عقار حديث البناء. وخلال هذه الفترة، نتابع ما سيحدث لاحقاً وموعده: الدفعات الإضافية، والمستندات، والمواعيد النهائية. هنا يلتقي جدول الدفعات بالحساب، ويظهر للجميع أي تحويل تأخر إجراؤه.New buildتتبع الدفعات الإضافية الجدول الزمني للمشروع المعني. ففي بعض المشاريع تُدفع أقساط على مدار الفترة، بينما تتطلب مشاريع أخرى دفعة إضافية واحدة ثم الرصيد عند إتمام الشراء.Resaleبعد توقيع العقد المعني، تنتظر عادةً تاريخ إتمام الشراء المتفق عليه لدى كاتب العدل.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية، ويُدفع رصيد السعر، وتصبح العقار ملكاً لك. ويُدفع الرصيد بمسودة مصرفية، وهي cheque bancario مسحوبة على حساب إسباني ومسلّمة عند التوقيع. ولا يتعين عليك الحضور شخصياً إذا كان محاميك يحمل التوكيل المناسب، ونحن نحضر في يوم التوقيع في كل الأحوال.
بنفسك أو معنا
الحساب نفسه بطريقتين| بمفردك | مع Arevont | |
|---|---|---|
| فتح الحساب | تحدد البنك والفرع والمستندات المطلوبة باللغة الإسبانية، عند شباك الخدمة. | يفتحه محاميك لدى البنك ضمن المستندات التي يتولى إعدادها أصلاً، ونتفق معه على موعد بدء الإجراءات. |
| عندما تكتشف أنه غير موجود | غالباً عند اقتراب موعد توقيع الرهن العقاري، وهو أغلى وقت ممكن. | يسير ذلك بالتوازي مع NIE والفحص القانوني النافي للجهالة، ولذلك يكون موجوداً قبل وقت التوقيع بمدة طويلة. |
| التحويل من التشيك | يُرتب في اليوم السابق لاستحقاقه، ثم يُحتجز للتحقق من مصدر الأموال. | يُخطط له مسبقاً وفق جدول الدفعات، حتى تعرف المبلغ المطلوب توافره والتاريخ المحدد لذلك. |
| مستندات مصدر الأموال | تُجمع تحت الضغط بينما تكون دفعة ما محتجزة بالفعل. | يُطلب في البداية، عندما يكون هناك وقت للعثور على مستند يتعلق ببيع قبل خمس سنوات. |
| اللغة التي يحدث بها ذلك | بالإسبانية أو الإنجليزية، مع الفرع، ووفق جدولهم الزمني. | باللغة التشيكية، من أول اتصال حتى تسلم المفاتيح، مع أشخاص موجودين على هذا الساحل. |
عند 500.000 € تحسم أعشار النسبة المئوية
هذه ليست قصة عميل، ولا نقدمها على هذا الأساس. إنها مجرد حسابات، وهي معروضة على صفحتنا الرئيسية بالكلمات نفسها. نوردها هنا لأنها أوضح إجابة عن سبب اهتمامنا بالحديث عن الحساب والتحويل أصلاً.- نصف بالمئة من 500.000 € يساوي نحو 2.500 €ذلك هو الفرق بين طريقتين لتحويل المبلغ نفسه في اليوم نفسه. إنها ليست رسوماً يقتبسها منك أحد، بل الفارق بين سعر السوق والسعر المقدم لك.
- النسبة الكاملة هي 5.000 €وهو مبلغ يتجاوز تكلفة NIE والترجمات وتوصيل المرافق مجتمعة، ويقارب رسم اتحاد الملاك السنوي لشقة جيدة. إنه مبلغ حقيقي، لكنه غير ظاهر في أي فاتورة.
- لذلك قارن السعر النهائي، لا الرسوم التي أُبلغت بهاهذا لا يوضح ما يفرضه أي بنك بعينه، ولا ندعي أن أي مقدم خدمة يأخذ نصف بالمائة. إنها حسابات مبنية على نسبة محددة. والخلاصة فقط أن رسوم التحويل المعلنة تكون الرقم الأصغر عند التعامل مع مبلغ كبير.
الجانب الذي يمكننا التأثير فيه فعلياً هو التوقيت. فمعرفة تاريخ استحقاق كل دفعة تتيح لك مقارنة مقدمي الخدمات بهدوء، بدلاً من قبول أي خيار متاح بعد ظهر اليوم الذي تحتاج فيه إلى التحويل.
كم ستدفع؟
- المشتري0 €لا تُفرض رسوم على تنسيقنا. ما تدفعه في هذه الصفحة هو أتعاب المحامي وأي رسوم يفرضها البنك، ولا يصلنا أي جزء من ذلك.
- المطور أو البائع
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- عقار من السوق الثانوية
- 1,5 to 4 %
- Arevontرسومنا جزء من تلك العمولة، ولا تُستحق إلا عند إتمام عملية شراء. ولا يدفع لنا أي بنك شيئاً لإحالتك إليه، ولذلك لا تذكر هذه الصفحة اسم أي بنك.
جانبنا من هذا الأمر مجاني، مثل كل ما يتعلق بجانب الشراء. فتح الحساب جزء من العمل الذي يؤديه محاميكم المستقل في سياق عملية الشراء، وتظهر أتعابه في جداول تكاليف الشراء المنشورة لدينا بنسبة واحد بالمئة من السعر. وتظهر NIE والترجمات في الجداول نفسها بتكلفة تقارب 150 € ثابتة، سواء كان السعر 350.000 € أو مليوناً.ما يتقاضاه البنك نفسه هو رقم لا ننشره، لأننا لا نملك رقمًا يمكننا تأكيده لكل بنك وكل حالة. البحث المذكور أعلاه يستند إلى ما تنشره البنوك بنفسها، والصيغة المفيدة للسؤال هي التي تطرحها على الفرع قبل التوقيع: ما رسوم صيانة الحساب الشهرية لغير المقيم؟ وما المطلوب لإعفائك منها؟ وكم تبلغ تكلفة التحويل الوارد من الخارج؟الحساب تقديري. وتختلف التكاليف الدقيقة بحسب سعر العقار والرهن العقاري والمعاملة المحددة.
إذا قررت في النهاية عدم الشراء، فلن تدفع لنا شيئًا.
ما لا نفعله، وما لن نعدك به
لا نفتح حسابك، ولا نختار البنك نيابةً عنك، ولا نحتفظ بأموالك، ولا نصرف عملتك. يفتح محامٍ مستقل الحساب لدى البنك، وأنت من يدفع أتعابه. لسنا بنكًا، ولسنا مزود خدمات دفع، ولسنا مستشارين ضريبيين.البنك يمثل نفسه. وهذا ليس انتقادًا، بل هو واقع الهيكل. محاميك يقف إلى جانبك، أما كاتب العدل فلا يقف إلى جانب أحد، والبنك شركة تبيعك حسابًا وربما رهنًا عقاريًا. وسعر الصرف لديه ليس السعر الذي تراه على Google، وقد يتأخر التحويل الكبير بسبب فحوصاته الداخلية. اطلب الأرقام بدلًا من افتراضها.لا تحتاج بالضرورة إلى حساب إسباني لكي تشتري. نقول إنه مفيد جدًا وليس إلزاميًا، ولن نخبرك بغير ذلك لمجرد جعل الصفحة أكثر ترتيبًا. لكنه يصبح إلزاميًا بمجرد وجود رهن عقاري، ويتضح ذلك فور ارتداد أول رسم من رسوم اتحاد الملاك.تتغير القواعد والرسوم وسياسات البنوك، وقد تتغير من دون أن يخبرنا أحد. المعلومات الواردة في هذه الصفحة هي ما نشرته المصادر في التاريخ الموضح بجانبها. أكد الوضع الحالي مع محاميك والبنك قبل الاعتماد عليها.
أكثر الأسئلة شيوعًا حول الحساب البنكي في إسبانيا
- هل أحتاج إلى حساب إسباني للرهن العقاري؟
- نعم. قبل توقيع الرهن العقاري، ستحتاج إلى حساب لدى بنك إسباني، لأن الأقساط الشهرية تُدفع منه. هذه هي الحالة الوحيدة التي يتوقف فيها الحساب عن كونه مفيدًا ويصبح مطلوبًا.
- هل يجب أن أسافر إلى إسبانيا لفتح الحساب؟
- ليس بالضرورة. يتيح التوكيل لمحاميك إنجاز جزء كبير من الإجراءات نيابةً عنك، بما في ذلك الإجراءات لدى البنك، وتُرسل معظم المستندات المطلوبة منك إلكترونيًا من التشيك. تضع البنوك سياساتها الخاصة للتحقق من الهوية، لذلك يؤكد محاميك ما يطلبه البنك المعني بدلًا من أن نعدك بذلك مسبقًا.
- هل يستطيع البنك الاحتفاظ بأموالي بعد وصولها؟
- يمكنه تقييد الوصول إليها، نعم، ويذكر بنك إسبانيا ذلك بوضوح: يجوز للبنك طلب مستندات تثبت مصدر الأموال المودعة في الحساب، وقد يطلبها بعد فتح الحساب بالفعل، كما يجوز له حظر الوصول إلى الأموال إلى أن يُثبت مصدرها. وفي حالة الشراء الكبير، فهذا أمر طبيعي وليس مريبًا. وهو أيضًا سبب وجيه لتجهيز مستندات مصدر الأموال قبل تحديد موعد إتمام الشراء، بدلًا من إعدادها أثناءه.
- كيف أحوّل الأموال من الكرونات التشيكية إلى اليورو؟
- من خلال بنكك التشيكي أو مزود متخصص في صرف العملات، ومن المفيد مقارنتهما عند تحويل مبلغ كبير. وإذا كنت تفضل ألا تبدأ من الصفر، يمكننا تعريفك بمزود نتعامل معه، ولك حرية استخدام مزود آخر. العامل الحاسم هو سعر الصرف الذي تحصل عليه فعليًا، وليس رسوم التحويل المعلنة. والقاعدة الوحيدة التي نصر عليها هي ألا تترك الأمر إلى اليوم الأخير.
- أي بنك أستخدم؟
- لا نوصي ببنك معين ولا نتلقى أي مقابل من أي بنك. سيتعامل محاميك عادةً مع بنك يتعامل معه بانتظام، وهذا يكون أسرع عادةً، ولك حرية اختيار بنكك. وما ننصح أي شخص بفعله هو الاستفسار عن الرسوم الشهرية وشروط خفضها قبل التوقيع.
- ماذا يحدث للحساب بعد استلام المفاتيح؟
- يصبح حسابًا خاصًا بالعقار. وينقل المحامي خدمات المرافق إلى اسمك بعد إتمام الشراء، وتبدأ الخصومات المباشرة بالسحب منه. وإذا عهدت إلينا بتأجير العقار، فسيصل دخل الإيجار إلى الحساب نفسه كل شهر.
