كيف نعمل
شراء عقار في Costa del Sol ليس صعبًا لأن أي خطوة منفردة غير واضحة. بل يصعب بسبب كثرة الأمور التي يجب اكتشافها والتحقق منها والاتفاق عليها ومتابعتها حول عقار واحد، ولأنها لا تحدث واحدة تلو الأخرى. هذه الصفحة تعرض العملية كاملة على شاشة واحدة: خمس عشرة خطوة بالترتيب، والمجالات الستة التي ننسقها بالتوازي، ومن يؤدي كل دور. وبالنسبة إليكم، يبقى التواصل مع جهة واحدة.
صورتها في ست مراحل
قبل الخطوات الخمس عشرة، هناك المراحل الست التي تندرج فيها. يرغب معظم الناس في معرفة مواضع فترات الانتظار الطويلة ومواضع اتخاذ القرارات، وهذا أسهل رؤية هنا من قائمة مرقمة.المراحل ليست متساوية في المدة. قد تستغرق مرحلة التحضير والرحلة عطلة نهاية أسبوع أو ستة أشهر، حسب ظروفكم. أما المرحلة القانونية فلها مسار محدد ومدة يمكن توقعها إلى حد كبير. وتختلف المدة أكثر بين توقيع العقد الملزم واستلام المفاتيح، إذ تتراوح من أسابيع في عقار من السوق الثانوية إلى سنوات في عقار حديث البناء على الخارطة.
- التحضير · الخطوات 1 إلى 4أول مكالمة، وأول اختيار، وقائمة بالعقارات مصممة لكم، ومعاينات عبر الفيديو. كل ذلك قبل سفركم.
- الرحلة إلى إسبانيا · الخطوات 5 إلى 6من يوم إلى ثلاثة أيام من المعاينات، مع حق متعمد في تغيير رأيكم بشأن الموقع أو النوع أو الميزانية في أثنائها.
- قبل الالتزام · الخطوات 7 إلى 8لقاء محامٍ مستقل، وتوقيع توكيل رسمي اختياريًا، ثم دفع عربون الحجز عند ظهور العقار المناسب.
- الجزء القانوني · الخطوات 9 إلى 11الفحص القانوني النافي للجهالة، ويستغرق عادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، بالتزامن مع استخراج NIE وفتح الحساب البنكي وإنجاز الإجراءات الإدارية. ثم العقد الملزم.
- إتمام الشراء · الخطوات 12 إلى 14الدفعات والانتظار، والفحص الأخير للعقار، والتوقيع لدى كاتب العدل.
- بعد الشراء · الخطوة 15تسليم العقار ليس نهاية العلاقة. نبقى جهة التواصل الخاصة بكم على أرض الواقع.
هذه المراحل من وضع Samuel نفسه، وقد وُضع المحامي والتوكيل الرسمي عمدًا قبل الحجز: يمكن للمشتري مقابلة الجميع، وتجهيز البنية اللازمة، والعودة إلى بلده من دون شراء، ثم التحرك بسرعة بعد أشهر.
من يفعل ماذا في عملية الشراء
لكل شخص مشارك في عملية شراء في إسبانيا دور مختلف ومصلحة مختلفة. أما العمود الثاني فهو الجدير بالقراءة أولًا، لأنه يلخص الدرس الكامل لهذا القسم.| الدور | من يمثلونه | ماذا يفعلون |
|---|---|---|
| إلى جانبكم | ||
| Arevont | أنتم، ولا أحد سواكم. | يُعد قائمة العقارات، وينظم المعاينات، وينسق العملية بأكملها. وهو جهة اتصالكم الرئيسية منذ المكالمة الأولى وحتى وقت طويل بعد استلام المفاتيح. |
| في الجهة الأخرى | ||
| وكيل البائع | البائع، وليس أنتم. | ينظم المعاينة، ويجيب عن الأسئلة، ويمثل مصالح البائع. وتتمثل مهمته في بيع ذلك العقار بأفضل الشروط لمصلحة البائع. |
| مستقل ورسمي | ||
| محام | أنتم. وهم مستقلون عنا وعن البائع. | يتحقق من الملكية والرسوم والديون وقانونية المبنى، ويستخرج NIE، ويفتح الحساب ويعدّ عملية نقل الملكية. لا توقّعوا أي شيء قبل إجراء هذا التحقق. ويمكنكم إحضار محاميكم الخاص. |
| كاتب العدل | لا أحد. فهو موظف عام. | يتحقق من هوية الأطراف، ومن التوقيع وصحة المحرر الرسمي. كاتب العدل في إسبانيا ليس مستشارًا قانونيًا ولا يمثل أيًا من الطرفين، وهذا أمر يُساء فهمه كثيرًا. |
| المال | ||
| بنك | Yourself. | يحتفظ بحسابكم الإسباني، ويقدم الرهن العقاري عند الاقتضاء. ستحتاجون إلى الحساب لسداد فواتير الخدمات والمياه ورسوم اتحاد الملاك وأي رهن عقاري. |
| وسيط رهن عقاري | You. | يقيّم وضعكم ويعرض عليكم خيارات تمويل محددة. ولا يكون ذلك ذا صلة إلا إذا كنتم ستقترضون. ويمكنكم أيضًا الاستعانة بوسيط الرهن العقاري الخاص بكم. |
| مثمن البنك | البنك، وليس أنتم. | يحدد قيمة العقار لأغراض الرهن العقاري. وهذا ليس فحصًا فنيًا، ولا يبحث عن العيوب، ولا يحل محل المعاينة الفنية. |
| الجوانب الفنية وما بعد الشراء | ||
| مساح أو مهندس معماري | You. | يفحص العقار والهيكل والسقف والرطوبة والتركيبات والمسبح، ويدوّن ما يجده. وهذا هو الفحص الفني الحقيقي. |
| إدارة العقار | You. | إدارة وتنظيف وإيجار قصير الأجل متكامل، نتولاها بأنفسنا بدلًا من إسنادها إلى شركة خارجية. |
| مصمم داخلي | You. | نؤثث العقار ونجهزه، حتى أثناء عودتكم إلى بلدكم الأصلي. ونوصلكم بمصمم نعمل معه بأنفسنا. |
| الحرفيون وجهات اتصال أخرى | You. | التعديلات والإصلاحات والإجراءات الإدارية المعتادة بعد الشراء. ولن نترككم لتكتشفوا بأنفسكم من يمكن الاعتماد عليه. |
خمس عشرة خطوة من أول مكالمة حتى المفاتيح
هذه نظرة عامة على مستوى الصفحة: جملة أو جملتان لكل خطوة. عندما تكون للخطوة صفحة خدمة مستقلة، تجدون التفاصيل هناك. وعندما يختلف عقار حديث البناء وعقار من السوق الثانوية اختلافاً فعلياً، نعرض كليهما، أما حين لا يختلفان فلا نطبع شيئاً، لأن تكرار عبارة "الأمر نفسه لكليهما" خمس عشرة مرة ليس إلا ضجيجاً يتظاهر بأنه معلومات.العملية كاملة: 15 خطوة من أصل 15
- المكالمة الأولىمن 20 إلى 60 دقيقةالأمر لا يتعلق بالميزانية وعدد غرف النوم فحسب. بل بعدد مرات حضوركم، ومن سيرافقكم، وما تريدون فعله هنا، وما إذا كنتم تنوون تأجيره، وكيف ينبغي أن يكون يومكم العادي. كلما عرفنا أكثر، تمكنا من البحث بشكل أفضل.
- قائمة بالعقارات أوليةبضعة أياماختيار أولي للمواقع وأنواع العقارات التي اتفقنا عليها. تعاملوا معه باعتباره مسودة عمل ونظرة على ما هو معروض فعليًا في السوق. من الطبيعي أن تكتشفوا أن شيئًا كنتم ترغبون فيه في البداية لم يعد منطقيًا، وهذا يغيّر مسار البحث بدلًا من أن ينهيه.
- قائمة عقارات مصممة لكمبمجرد أن نعرف ما يناسبكمبضعة عقارات تستحق نظرة فاحصة. نوضح لكم في كل عقار ما ينجح فيه، وأين نرى نقاط الضعف، وما لا يوضحه الإعلان. وأي عقار تجدونه بأنفسكم، سواء على بوابة إلكترونية أو لدى وكالة أخرى، يمكنكم ببساطة إرساله إلينا.
- معاينات عبر الفيديوقبل السفرجولة مباشرة أو مصوّرة داخل الوحدة، تشمل الإطلالة والمناطق المشتركة والمحيط، وتُظهر ما لا تكشفه الصور الاحترافية. وتتيح لكم استبعاد جزء من قائمة العقارات قبل السفر.
- رحلة معاينة العقاراتمن 1 إلى 3 أيامنقدم لكم المشورة بشأن التوقيت، ونستقبلكم، وندير برنامج المعاينات بالكامل. وبين العقارات، تتعرفون أيضًا على المواقع، التي غالبًا ما تكون عاملاً حاسمًا أكثر من العقار نفسه. وإذا غيرتم رأيكم أثناء الرحلة، فأخبرونا فورًا وسنعدّل البرنامج.New buildنرتب لكم معاينة عقار المطور ونتولى التواصل نيابةً عنكم.Resaleنتعامل مع وكيل البائع ونستوضح الأمور التي لا يتضمنها الإعلان.
- قرار بلا ضغوطفي أي مرحلة من الإجراءاتلستم مضطرين إلى الشراء في الرحلة الأولى أو الثانية. يمكننا العمل معكم على مدى أشهر. وإذا لم يكن أي مما هو معروض حاليًا في السوق منطقيًا بما يكفي، فسنخبركم بذلك. أحيانًا تكون الإجابة الصحيحة هي الشراء، وأحيانًا تغيير المتطلبات، وأحيانًا الانتظار ببساطة.
- اجتماع مع محام وتوكيل رسميمتى ما كان ذلك مناسباًإذا رغبتم، نعرّفكم بمحام مستقل أثناء وجودكم هنا، ويمكنكم توقيع توكيل رسمي لدى كاتب العدل. ويمكن إعداده قبل وقت طويل من شراء أي شيء، مما يسهّل كل شيء لاحقاً. ويُعد التوقيع من بلدكم الأصلي ممكناً، لكنه يعني عادةً الحصول على أبوستيل وترجمة.
- حجزعندما تجدون العقار المناسبيُخرج الحجز العقار من السوق ويحتفظ به لكم بينما يجري المحامي الفحص القانوني النافي للجهالة. ويجب أن يوضح عقد الحجز الشروط بجلاء، وما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص القانوني النافي للجهالة عن مشكلة.New buildعقد حجز مع المطور. ويعتمد المبلغ على المشروع.Resaleعربون حجز والشروط المتفق عليها. وهنا أيضًا يُحسم السعر والمواعيد النهائية وأي أثاث.
- الفحص النافي للجهالةعادةً من 2 إلى 4 أسابيعيبدأ الفحص التفصيلي. ويفحص محامٍ مستقل الوضع القانوني للعقار وشروط الشراء قبل أن يوصيكم بالاستمرار.New buildالمطور، والأرض والمشروع، والتراخيص والتصاريح، ووثائق العقد والضمانات المصرفية ذات الصلة.Resaleسجل الملكية، والأعباء والديون، والوثائق، وقانونية أي تعديلات، والالتزامات تجاه اتحاد الملاك، وغير ذلك من القيود ذات الصلة.
- NIE والحساب المصرفي والإجراءاتبالتوازيرقم NIE هو رقم التعريف الإسباني الذي تحتاجون إلى استخراجه. ويساعدكم المحامي في الحصول عليه، وكذلك في فتح الحساب المصرفي واستكمال بقية الإجراءات عند الحاجة. وبموجب وكالة قانونية، يمكن إنجاز معظم ذلك من دون الحاجة إلى سفركم مرة أخرى.
- عقد ملزمبعد اجتياز الفحص النافي للجهالةعندها فقط يأتي العقد الذي يحدد شروط إتمام المعاملة: المواعيد النهائية، والدفعات، والعواقب المترتبة على عدم الالتزام بالاتفاق.New buildيحدد المطور جدول الدفعات. وقد يشمل ذلك عدة دفعات أثناء الإنشاء، أو دفع معظم السعر عند إتمام الشراء فقط.Resaleعادةً ما يكون هناك عقد arras وعربون إضافي. وترد الشروط، بما في ذلك ما يحدث عند الانسحاب، في العقد نفسه.
- الدفعات والانتظاربحسب نوع العقارقد تمتد الفترة من توقيع العقد إلى تسليم العقار أسابيع، أو أشهرًا أو سنوات في حالة عقار حديث البناء. وخلال هذه الفترة، نتابع ما سيأتي ومتى: الدفعات، والوثائق، والمواعيد النهائية، والتواصل مع المحامي أو المطور أو البائع. وعندما نحتاج إلى شيء منكم، نبلغكم مسبقًا.New buildتتبع ذلك دفعات إضافية وفق جدول دفعات المشروع. ونتابع أعمال البناء نيابةً عنكم، ونرسل إليكم الصور ومقاطع الفيديو مع تقدمها.Resaleبعد توقيع العقد ذي الصلة، تنتظرون عادةً موعد إتمام الشراء المتفق عليه لدى كاتب العدل.
- التحقق النهائيقبل إتمام الشراءفي عقار من السوق الثانوية، نتحقق من العقار مرة أخرى قبل التوقيع، بحضوركم أو نيابةً عنكم، ونتأكد من مطابقته للحالة المتفق عليها ومن بقاء محتوياته في مكانها. أما في عقار حديث البناء، فتعتمد الخطوات على المطور.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية الرسمي لدى كاتب العدل، ويُدفع الرصيد المتبقي، ويصبح العقار ملكًا لكم. ولا يتعين أن تكونوا حاضرين شخصيًا إذا كان المحامي يحمل وكالة قانونية مناسبة. ونكون إلى جانبكم، ونتابع عملية تسليم العقار حتى استلام المفاتيح.
- الآن أصبح ملكًا لكم حقًامنذ اليوم الأوللا يكون تسليم العقار نهاية العملية عادةً. إذ يستكمل المحامي الإجراءات الإدارية بعد نقل الملكية، وينقل عقود المرافق إلى أسمائكم، ويساعدكم في الالتزامات الضريبية السنوية. ونظل جهة اتصالكم هنا على أرض الواقع، أولًا فيما يتعلق بالعقار ولاحقًا بكل ما سواه.
ستة مجالات تجري بالتزامن حول عملية الشراء
هذه الأمور لا تحدث واحدًا تلو الآخر، بل تحدث في الوقت نفسه، ولذلك فإن التسلسل أعلاه لا يعرض سوى نصف الصورة. وهذا هو النصف الذي يسهل التقليل من أهميته قبل أن تبدأوا.| بمفردكم | معنا | |
|---|---|---|
| البحث والتحقق | تقارنون بين العقارات المعروضة، والإعلان مكتوب بغرض البيع. | نبحث في السوق بأكمله ونتحقق مما إذا كان العرض يطابق الواقع فعلًا: التوفر والسعر والموقع والاتجاه والإطلالة والضوضاء وإمكانية التنقل سيرًا على الأقدام وأعمال البناء القريبة، وكيف يكون المكان خارج الموسم. |
| جانب البائع | تتفقون على الشروط بمفردكم مع الشخص الذي تتمثل وظيفته في البيع. | نتعامل مع المطور وفريق مبيعاته ووكيل البائع والمالك. ونتولى التوفر والشروط والسعر والتفاوض والمواعيد النهائية والحجز والأثاث والتغييرات وتسليم العقار. |
| القانون والتمويل | تعيّنون المختصين، ثم تتولون بأنفسكم الحفاظ على ترابط التسلسل بأكمله. | يتولى المختصون العمل المتخصص. ونحن نتابع ترابط جميع الجوانب: التحقق القانوني، والعقود والشروط، والتمويل والمدفوعات، وNIE، والحساب المصرفي، والضرائب والرسوم، والتوقيع لدى كاتب العدل. |
| حالة المبنى | تقررون بمفردكم ما إذا كان الفحص يستحق الإجراء ومن تثقون به لتنفيذه. | عندما تكون هناك حاجة إلى فحص من خبير، نستعين بالشخص المناسب وننسق العملية: الفحص نفسه، والعيوب وsnagging، والوثائق والمطالبات، والتحقق من الإصلاحات، والفحص قبل تسليم العقار. |
| تسليم العقار وتأثيثه | يُتعامل مع التوقيع لدى كاتب العدل على أنه خط النهاية. | تسليم العقار والتحقق من حالته، وجرد المحتويات والوثائق، والكهرباء والمياه والإنترنت، والتأمين والتأثيث والإصلاحات وبطاقات الدخول والمفاتيح. |
| ما بعد الشراء | تبدؤون من الصفر في كل مرة يلزم فيها إنجاز شيء ما. | نبقى جهة الاتصال الخاصة بكم فيما يتعلق بالإدارة والإيجار قصير الأجل والتنظيف والصيانة والحرفيين والمواعيد النهائية والتنسيق مع المختصين والمدارس والأطباء والخدمات المحلية، وبالأسئلة المعتادة المتعلقة بالحياة في إسبانيا. |
ما لا نقوم به بأنفسنا
لا تنفذ Arevont أعمالًا قانونية أو ضريبية أو أعمال تقييم أو أعمالًا معمارية، كما يتم ترتيب مفتش فني عند الحاجة، وليس مع كل عملية شراء. وعندما تكون هناك حاجة إلى خبير، نستعين بالشخص المناسب وننسق العملية. ولا نتظاهر بأن هذه الخبرة تخصنا.كما أننا لا نتحكم في المواعيد. يحدد المطور جدول الدفعات، ويحدد المحامي وتيرة الفحص القانوني النافي للجهالة، ويحدد جدول كاتب العدل موعد إتمام الشراء. وما يمكننا التحكم فيه هو أن تعرفوا ما سيحدث ومتى، وألا يتوقف أي شيء عند شخص لم يُبلّغ قط بأن دوره قد حان.والعملية المذكورة أعلاه هي إطار، وليست وعدًا. قد تنحرف عمليات الشراء عن مسارها: تصويت في اجتماع للملاك، أو مستند لا يتطابق مع المبنى، أو مشروع يتأخر. ثلاث من الحالات الأربع في الصفحة أدناه هي من هذا النوع تحديدًا، وفي كل حالة منها توقفت الخطوات الخمس عشرة بدلًا من أن تستمر.
الأسئلة الشائعة
- كم تستغرق العملية بأكملها؟
- في عقار من السوق الثانوية، تستغرق المدة عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر من الحجز حتى استلام المفاتيح. أما في عقار حديث البناء، فقد تتراوح من نحو شهرين إلى ثلاث سنوات، بحسب مدى تقدم المشروع. ويستغرق الفحص القانوني النافي للجهالة نفسه عادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، ويجري بالتوازي مع استخراج NIE وفتح الحساب البنكي.
- كم مرة يتعين عليّ القدوم إلى إسبانيا؟
- تكفي زيارة واحدة، وتكون زيارتان أفضل. وبموجب توكيل، يمكن إتمام الشراء من دون الحضور هنا إطلاقًا، لكن رؤية المواقع شخصيًا تغيّر اختيارات الناس أكثر من أي عامل آخر في العملية.
- هل يتعين عليّ اتخاذ القرار خلال الرحلة الأولى؟
- لا. يتعامل معنا كثير من العملاء لأشهر، ويغير بعضهم الموقع أو نوع العقار أو الميزانية بالكامل بعد رؤية الساحل للمرة الأولى. وإذا لم يكن أي مما هو متاح حاليًا منطقيًا بما يكفي، فإن الانتظار نتيجة مشروعة، وسنقول لكم ذلك.
- مع من أتحدث فعليًا طوال هذه العملية؟
- شخص واحد، من أول اتصال حتى تسليم العقار. وخلف جهة الاتصال الواحدة هذه يوجد محامون وبنوك ومطورون ومفتشون وحرفيون، وتنسيق العمل بينهم هو مهمتنا. ولن يتم تحويلكم من شخص إلى آخر.
- ماذا يحدث بعد استلام المفاتيح؟
- ينهي المحامي الإجراءات الإدارية بعد نقل الملكية والالتزامات الضريبية السنوية. ونظل جهة اتصالكم هنا لإدارة العقار وتأجيره وتنظيفه وصيانته، وللتنسيق مع الحرفيين، وللإجابة عن الأسئلة العملية التي تظهر خلال السنة الأولى من تملك شيء في بلد ما زلتم تتعرفون إليه.
