نستخدم ملفات تعريف الارتباط لتحسين تجربتكم، وتحليل استخدام الموقع، وتقديم محتوى مخصص لكم.
دليل
الإيجار قصير الأجل في Costa del Sol
يُحسم ما إذا كان الإيجار قصير الأجل ممكناً من خلال ثلاث جهات منفصلة: قواعد الأندلس وسجلها السياحي، وأي قيود تفرضها البلدية المعنية، ومنذ 3 أبريل 2025 موافقة مجتمع الملاك بأغلبية ثلاثة أخماس عندما يبدأ النشاط حديثاً.
تشترون عقاراً بهدف تأجيره لفترة قصيرة، ثم تكتشفون بعد ذلك أنه غير مسموح لكم بذلك.
كيف هي الأمور فعليًا
يُحسم ما إذا كان الإيجار قصير الأجل ممكناً من خلال ثلاث جهات منفصلة: قواعد الأندلس وسجلها السياحي، وأي قيود تفرضها البلدية المعنية، ومنذ 3 أبريل 2025 موافقة مجتمع الملاك بأغلبية ثلاثة أخماس عندما يبدأ النشاط حديثاً.
ما الذي يغيرها
تنطبق القاعدة الجديدة على الملاك الذين يبدأون الإيجار قصير الأجل حديثاً. أما الحالات القائمة سابقاً، فقد تُقيّم قانونياً بطريقة مختلفة، وتندرج الحالات الانتقالية ضمن الدليل لا في الصفحة الرئيسية. وإذا كان المبنى لا يسمح بالإيجار قصير الأجل، فيمكنكم تأجير العقار إيجاراً طويل الأجل، ولكن ليس عبر Airbnb أو Booking. كما توضح الأندلس أن سجلها السياحي لن يسمح بالتسجيل في البلديات التي فرضت قيوداً خاصة بها.
ما الذي نفعله حيال ذلك
في عقار من السوق الثانوية، نقرأ نظام مجتمع الملاك ويتحقق المحامي منه. وفي عقار حديث البناء، نسأل المطور مسبقاً عما إذا كان قد أتاح ذلك. وقبل الحجز، نتحقق من إمكانية تنفيذ الإيجار الذي تفكرون فيه فعلياً وتسجيله على النحو الصحيح.
في 30 ثانية
منذ 3 April 2025، يجب على اتحاد الملاك التصويت بنشاط، بأغلبية 3/5، للسماح بنشاط الإيجار قصير الأجل الجديد في المبنى. وقبل ذلك التاريخ كانت القاعدة تسير في الاتجاه المعاكس: كان الإيجار مسموحًا ما لم يصوت الملاك لحظره. وهذه مخاطرة حقيقية وقائمة حاليًا، وليست خبرًا قديمًا.
لماذا قد تكون الإجابتان مختلفتين لشقتين متشابهتين؟
لا يخبرك سعر العقار أو مساحته أو مستوى تشطيبه بما إذا كان يمكن تأجيره للسياح بشكل قانوني. فتتولى ثلاث جهات منفصلة اتخاذ القرار، بصورة مستقلة عن بعضها، ويجب أن توافق الجهات الثلاث.تدير المنطقة سجل السياحة بنفسها، وهو نظام VUT. ومنذ إصلاح فبراير 2025، يحتاج العقار أيضاً إلى ترخيص بلدي قائم، أو إلى إقرار بتغيير الاستخدام يسمح بالاستخدام السياحي، قبل أن يتم حتى تقديم طلب التسجيل الإقليمي. ومنذ 3 أبريل 2025، أصبح هناك شرط ثالث: يجب على اتحاد الملاك الخاص بكم التصويت، بأغلبية ثلاثة أخماس الملاك وثلاثة أخماس حصص المشاركة، للموافقة فعلياً على نشاط إيجار سياحي جديد في المبنى. وقبل ذلك التاريخ، كان الوضع الافتراضي معكوساً، إذ كان يتعين على اتحاد الملاك التصويت لحظره، وكان الصمت يعني السماح بالتأجير. أما الآن، فالصمت يعني العكس.
1
التسجيل الإقليمي (VUT)
Who decidesحكومة الأندلس
What it grantsرقم إيجار سياحي مسجل
If noلا يوجد إيجار قصير الأجل قانوني على الإطلاق، بغض النظر عن الشرطين الآخرين.
2
ترخيص بلدي أو تغيير الاستخدام
Who decidesالبلدية، منذ Decreto-ley 1/2025
What it grantsتؤكد السماح بتغيير استخدام العقار للإيجار السياحي
If noلا يمكن حتى تقديم طلب التسجيل الإقليمي.
3
تصويت الملاك، أغلبية 3/5
Who decidesاتحاد الملاك لديكم، منذ 3 أبريل 2025
What it grantsيجيز نشاط الإيجار السياحي الجديد في المبنى
If noيُحظر الإيجار على مستوى المبنى، حتى عندما تسمح به المنطقة والبلدية معًا.
رفض واحد عند أي بوابة يوقف الخطة بأكملها، مهما كان قرار الجهتين الأخريين.
تصويت اتحاد الملاك جديد فعلًا، وليس قاعدة كانت موجودة دائمًا ولم يلاحظها أحد. قبل 3 أبريل 2025، كان يتعين على اتحاد الملاك أن يصوّت صراحةً لحظر الإيجار السياحي؛ فإذا لم يُجرَ هذا التصويت، كان الإيجار مسموحًا ببساطة. ومنذ ذلك التاريخ، يعكس القانون القاعدة الافتراضية: إذ يتعين الآن على اتحاد الملاك أن يصوّت صراحةً، بالأغلبية نفسها البالغة ثلاثة أخماس، للسماح به. أما المبنى الذي لم يناقش الموضوع مطلقًا، فأصبح افتراضيًا مبنى لا يُسمح فيه بالإيجار السياحي الجديد، بدلًا من كونه مبنى يُسمح فيه به ضمنيًا.من المفهوم عمومًا أن العقار الذي كان يعمل بصورة قانونية بالفعل كإيجار سياحي قبل 3 أبريل 2025 يواصل نشاطه وفق القواعد التي بدأ بموجبها. ولا يحتاج إلى تطبيق التصويت الجديد بأثر رجعي. وتستند هذه النقطة إلى آراء قانونية متسقة، وليس إلى النص الأصلي الذي جرى التحقق منه مادةً مادةً في هذا الدليل. اطلبوا من محاميكم التحقق من ذلك بشأن مبنى محدد قبل الاعتماد عليه، ولا سيما عند شراء عقار من السوق الثانوية يُعلن أن لديه سجلًا سابقًا في التأجير.
قبل 3 أبريل 2025منذ 3 أبريل 2025
كان اتحاد الملاك الذي لم يناقش الإيجار السياحي قط يسمح به فعليًا كقاعدة افتراضية.
يعني الصمت الآن العكس: يُحظر نشاط الإيجار السياحي الجديد ما لم يصوت الملاك بصورة فعالة، بأغلبية 3/5، للسماح به.
كانت السلطة الفعلية الوحيدة لاتحاد الملاك هي التصويت لحظر الإيجار، وهو ما لم يكلف معظم الاتحادات نفسها بفعله.
يتولى اتحاد الملاك الآن التصويت الحاسم في كلتا الحالتين، ولذلك فإن ادعاء البائع بأن «اتحاد الملاك لا يعترض» يحتاج إلى محاضر الاجتماعات الفعلية لإثباته، وليس إلى افتراض.
هل تؤثر قاعدة تصويت اتحاد الملاك الصادرة في أبريل 2025 على مالك يؤجر شقته حاليًا؟ترى التعليقات القانونية المتسقة أن العقار الذي كان يعمل قانونيًا بالفعل كإيجار سياحي قبل 3 أبريل 2025 يستمر على أساسه القائم، من دون الحاجة إلى تطبيق التصويت الجديد بأثر رجعي. ولم يُعد هذا الدليل التحقق من ذلك بصورة مستقلة بمقارنته بالنص القانوني الأصلي مادةً مادة. وينبغي لمحامٍ تأكيد ذلك لأي مبنى محدد قبل اعتمادكم عليه، لا سيما عندما يذكر إعلان عقار من السوق الثانوية تاريخًا قائمًا للإيجار لم تروا ما يثبته موثقًا.
هل تفرض بعض البلديات قيودًا إضافية، فوق قيود المنطقة واتحاد الملاك؟
ذهبت مدينة Málaga إلى أبعد من القواعد الإقليمية. فقد أدى تعديل تخطيطي أُنجز في أغسطس 2025 إلى حظر تسجيلات الإيجار السياحي الجديدة بصورة دائمة في 43 حيًا محددًا بالاسم، بما في ذلك المركز التاريخي وعدة أحياء مركزية. وهذه أحياء تشكل فيها الشقق السياحية أكثر من 8 بالمائة من المساكن. كما أُقرت نهائيًا في 16 يوليو 2026 وقفة مؤقتة منفصلة على مستوى المدينة بشأن أي ترخيص جديد لفندق أو إيجار سياحي على الأراضي السكنية، وتسري لمدة ثلاث سنوات أو إلى أن تنتهي المدينة من إعادة رسم مخططها العمراني. ويستمر الإيجار السياحي المسجل قانونيًا بالفعل قبل هذه التدابير، شريطة مواصلة استيفاء متطلبات السكن والسلامة والالتزامات الضريبية المعتادة.يجب التحقق، بلديةً بلديةً، مما إذا كانت أي بلدية أخرى في Costa del Sol قد فرضت قيدًا مماثلًا. ولا يجوز افتراض ذلك استنادًا إلى مثال Málaga. ولا يملك هذا الدليل قيدًا مؤكدًا للإبلاغ عنه بشأن Marbella تحديدًا. ويختلف ذلك عن تأكيد عدم وجود أي قيد في Marbella على الإطلاق، فالإجابة الصادقة هي أن الأمر غير متحقق منه ولم يُحسم. ويمكن للبلدية أو لمحامٍ محلي توضيح الوضع الحالي لعنوان محدد قبل اعتمادكم عليه.
ماذا يعني ذلك لضريبة دخل الإيجار، بمجرد أن يصبح التأجير ممكنًا فعليًا؟
إمكانية التأجير قانونيًا وكيفية فرض الضريبة على الدخل سؤالان منفصلان. وتعتمد المسألة الثانية وحدها على إقامتكم الضريبية. ويدفع المقيم ضريبيًا في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية 19 % على صافي دخل الإيجار بعد خصم النفقات المرتبطة به فعليًا. أما غير المقيم الذي لا يُعد مقيمًا ضريبيًا في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، فيدفع 24 % على إجمالي الدخل، من دون خصم النفقات بموجب القاعدة المعتادة. وكان حكم قضائي صدر في 2025 سيوسع نطاق خصم النفقات ليشمل المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي أيضًا. لكن الدولة استأنفته، ولم تتغير ممارسة مصلحة الضرائب. ولذلك فإن الرقم الأعلى من دون خصم هو المطبق عمليًا اليوم على تلك الفئة.لا أهمية لأي من ذلك قبل اجتياز البوابات الثلاث الأولى. وقبل أن نوصي بعقار أو نحجزه تحديدًا بسبب إمكاناته التأجيرية، نتحقق من وضع VUT الفعلي أو أهليته، والقواعد البلدية ذات الصلة، ومحاضر اتحاد الملاك نفسه وموقفه من الإيجار السياحي. ولا نكتفي بتصديق ما يرد في الإعلان أو ما يقوله الوكيل. كما لا نعتبر أن «المالك السابق كان يؤجره» دليلًا على أنه سيسمح لكم بذلك أيضًا. فقد تغيرت القواعد التي تحسم الأمر منذ بدء العديد من تلك الترتيبات السابقة.
نعم، ويجدر التعامل معه بجدية بدل اعتباره تفصيلًا صغيرًا. فتصويت اتحاد الملاك الذي دخل حيز التنفيذ في 3 أبريل 2025 يمثل تغييرًا حقيقيًا وهيكليًا: كان المبنى الذي لا يناقش الإيجار السياحي مطلقًا يُسمح فيه به افتراضيًا. أما الآن، فالوضع الافتراضي فيه هو حظره. ويضاف إلى ذلك شرط الترخيص البلدي الذي صدر قبل بضعة أسابيع، فضلًا عن الوقف المؤقت الذي فرضته مدينة Málaga نفسها على التراخيص الجديدة، وأُقر في 16 يوليو 2026 لمدة ثلاث سنوات. ولم يعد من الممكن افتراض إمكانات تأجير العقار استنادًا إلى ما تفعله شقة مماثلة المظهر في الجوار.هذه معلومات عامة عن كيفية سريان القواعد الأندلسية والوطنية حاليًا، وليست ضمانًا لأي عقار محدد. وتستند نقطتان من التفاصيل المذكورة أعلاه إلى آراء قانونية متسقة، وليس إلى التحقق من النص الأصلي مادةً مادةً في هذا الدليل. ويؤكد محامٍ الوضع الساري قبل أن تلتزموا بشراء عقار من أجل دخل الإيجار. تتحقق Arevont من وضع VUT، والقواعد الخاصة ببلدية العقار، وموقف اتحاد الملاك قبل التوصية به لهذا الغرض. ولا نتقاضى أي رسوم إضافية مقابل إخباركم بالرفض عندما تكون الإجابة هي الرفض.
أكثر الأسئلة شيوعًا حول الإيجار قصير الأجل
إذا أطلعني البائع على رقم تسجيل VUT قائم، فهل يحسم ذلك المسألة؟
يؤكد ذلك وجود التسجيل الإقليمي، وهو إحدى البوابات الثلاث وليس جميعها. لكنه لا يؤكد بمفرده أن اتحاد الملاك يسمح حاليًا بالنشاط، أو أنه لم يُفرض منذ ذلك الحين قيد بلدي جديد على ذلك العنوان. اطلبوا أيضًا محاضر اتحاد الملاك نفسه بشأن الموضوع، إلى جانب رقم التسجيل.
هل يستطيع اتحاد الملاك التراجع عن قرار كان قد سمح بالإيجار السياحي؟
يتعلق إصلاح 3 أبريل 2025 بالترخيص الجديد. وتتعامل الآراء القانونية المتسقة مع العقار الذي كان يعمل بصورة قانونية قبل ذلك التاريخ على أنه يواصل نشاطه وفق أساسه القائم، بدلًا من حاجته إلى تصويت جديد. وتُعد سلطة اتحاد الملاك العامة في تنظيم نشاط قائم أو تقييده مسألة قانونية منفصلة عن تصويت الترخيص الجديد نفسه. ومن المفيد أن يؤكد محامٍ ذلك تحديدًا بشأن مبنى معين، بدل افتراض أي من الاحتمالين.
هل يحسم شراء شقة صوّت اتحاد ملاكها بالفعل بالموافقة المسألة نهائيًا؟
إنه يجيب عن شرط اتحاد الملاك وفق الوضع القائم اليوم، وليس بصورة دائمة. إذ يستطيع اتحاد الملاك إعادة النظر في قواعده بمرور الوقت، كما أن التسجيل الإقليمي أو الترخيص البلدي لا يلغي هذه الإمكانية. اعتبروا تصويت الموافقة موقفًا حاليًا جرى تأكيده وقت الشراء، وليس ضمانًا ثابتًا طوال فترة ملكيتكم.
المخاوف الثلاثة الأخرى
okupas
سيستولي المتسللون على شقتكم أثناء عودتكم إلى بلدكم، ولن تتمكنوا من إخراجهم لسنوات.