مراجعة العرض
أرسلوا إلينا أي عقار، وسنتحقق منه قبل أن تنفقوا عليه المال أو الوقت. نتحقق من التوافر، والسعر الحقيقي حاليًا، والأمور التي لا تذكرها قائمة العقار. ونفعل ذلك مع قائمة بالعقارات الخاصة بنا ومع أي عقار تجدونه بأنفسكم، وإذا كنا لن نشتريه، نخبركم بذلك وبالسبب.
أرسلوا إلينا أي قائمة، من أي مكان
لا يشترط أن تكونوا عملاءنا، ولا يشترط أن يكون العقار ضمن كتالوجنا. أرسلوا رابطًا من Idealista، أو من وكالة أخرى، أو مباشرةً من أحد المطورين.نتحقق من التوافر والشروط الحالية، ونبحث عما لم تذكره القائمة، ونتواصل مع جهة البائع، ونخبركم ما إذا كان الشراء منطقيًا من وجهة نظرنا. وإذا كان مناسبًا، نرتب المعاينة، ونساعدكم في التفاوض، ونتابع معكم حتى تسلّم المفاتيح.
ستحصلون على الإجابة نفسها في كلتا الحالتين، حتى عندما تكون الإجابة أننا لن نشتريه.
هل يجب أن تكونوا عملاءنا بالفعل؟لا. أرسلوا الرابط وسنتحقق منه. وإذا أردتم بعد ذلك أن نمثلكم في عملية الشراء، فيمكننا ذلك، ولن يكلفكم الأمر شيئًا في كلتا الحالتين.
ماذا لو كان العقار معروضًا لدى وكالة أخرى؟هذا أمر طبيعي هنا ولا يغير شيئًا. تتشارك الوكالات على هذا الساحل قوائم العقارات، ولذلك يمكننا العمل على العقار بالسعر نفسه الذي كنتم ستدفعونه عند التعامل مباشرةً.
قبل أن تحجزوا تذكرة الطائرة، نعرف ما إذا كان السفر يستحق العناء
يبدأ معظم الناس البحث على Idealista. والفرق لا يقتصر على الوصول إلى قوائم أكثر. فنحن نعرف البلدات والمجمعات السكنية والسوق، ولذلك نعرف مسبقًا ما الذي ينبغي النظر فيه وما الذي ينبغي السؤال عنه. وأي أمر لا نعرفه عن عقار معين نتحقق منه قبل أن تسافروا لمعاينته.
- ما لا تتضمنه القائمةالتوافر، والسعر الحالي، والتفاصيل التي تحدد ما إذا كانت المعاينة تستحق الترتيب أصلًا.
- ما قد يمثل مشكلةقيود الإيجار قصير الأجل، أو أعمال البناء المعتمدة في الجوار، أو ظروف أخرى لا يمكنكم رؤيتها في الصور والوصف.
- ما يستحق المعاينة شخصياًإذا اتضح لنا مسبقًا أن العقار لا يتوافق مع ما تبحثون عنه، نستبعده. وتسافرون لمعاينة العقارات التي تستحق وقتكم فعلًا.
- سواء كان عقارًا واحدًا أو ثلاثة إعلاناتغالبًا ما تعلن عدة وكالات عن الوحدة نفسها في الوقت ذاته، وبأسعار مختلفة، وأحيانًا بصور مختلفة ومساحة طابقية مختلفة. وقد تبدو قائمتان كأنهما لعقارين، كما أن الأرخص منهما ليس بالضرورة الإعلان الحالي. ونحن نعمل في الأنظمة المشتركة التي تُدرج الوكالات قوائمها فيها، ولذلك نرى عندما تشير عدة إعلانات إلى شقة واحدة، ونخبركم بالسعر الذي يتعامل معه طرف البائع فعليًا.
- كم مضى على عرض العقار، إذا سألتماسألونا عن عقار معين، ويمكننا عادةً معرفة المدة التي قضاها في السوق وما إذا كان السعر المطلوب قد خُفّض خلال تلك الفترة. ولا يُعد أي من الأمرين حكمًا قاطعًا بمفرده. فقد يكون العقار المعروض منذ عام مبالغًا في سعره، أو ينطوي على عيب لم يذكره أحد، أو عُرض بطريقة سيئة فحسب. وقد يعني خفض السعر أن البائع أصبح أكثر واقعية، أو أن السعر الأول لم يكن حقيقيًا أصلًا. ومن المفيد معرفة ذلك قبل بدء التفاوض، كما يجدر بكم أن تسألونا عنه بدلًا من افتراض أنه متاح في كل قائمة.
إذا كان هناك أمر يحتاج إلى التحقق منه على أرض الواقع، يمكننا القيادة إلى العقار قبل وصولكم. ونتصل بكم من هناك عبر الفيديو، أو نصور جولة تفقدية، أو نركز على الأمور المحددة التي سألتم عنها.كلما تحققنا من أمور أكثر مسبقًا، قل الوقت الذي تقضونه في إسبانيا في معاينات لا تؤدي إلى نتيجة.
ما يعود بالنفع عليكم
التحقق ليس مكالمة هاتفية يتعين عليكم تدوين الملاحظات خلالها. فما نكتشفه يعود إليكم في صيغة يمكنكم قراءتها مرتين وإرسالها إلى من يشتري معكم.
- الإيجابيات والسلبيات لكل عقاركل عقار في القائمة النهائية يتضمن ما وجدناه من نقاط قوة، والمواضع التي نرى فيها نقاط ضعف، وما لم يُحسم بعد. وعندما تختارون بين عقارين، أو تطلبون منا ذلك، نتعمق كتابيا في تلك النقطة. عندها يمكن لوثيقة أطول أن تغير القرار.
- توصية بكلمات واضحةعاينوا العقار، أو تفاوضوا قبل معاينته، أو انتظروا، أو لا تشترونه إطلاقا. تحصلون على التوصية والأسباب التي تستند إليها، ولا نخفف من صراحة الأسباب لإبقاء الصفقة قائمة.
- ما تستند إليه النتيجةحين يكون مصدر معلومة ما وثيقة أو جمعية الملاك أو ما أبلغنا به البائع، نذكر مصدرها. ثم يتولى المحامي الأمر بدلا من إعادة طرح السؤال نفسه من البداية.
- الأسئلة المفتوحة، كما هيأي أمر لم نتمكن من تأكيده نذكر أنه غير مؤكد بدلا من حذفه. فالتحقق الذي يخفي ثغراته أقل قيمة من عدم التحقق.
ما نتحقق منه في كل عقار
الإعلان مكتوب بهدف البيع. هذه الأمور نتحقق منها قبل أن يصل العقار إلى قائمة العقارات لديكم، وهي أسباب عدم وصول معظم العقارات إليها.| ما الذي نتحقق منه | سبب الأهمية | كيف نتحقق منه |
|---|---|---|
| العرض نفسه | ||
| التوافر | تمتلئ البوابات الإلكترونية بإعلانات لعقارات حُجزت أو بيعت بالفعل، أو لم تُحدّث منذ أشهر. وفي العقار حديث البناء، يطرح المطور الوحدات على مراحل ويرسل تحديثات التوافر أولا إلى الوكالات التي تعمل على المشروع. | نتأكد مع الوكالة أو المطور من أن العقار لا يزال متاحا فعليا قبل إدراجه في قائمتكم. |
| السعر الحقيقي اليوم | قد لا يكون السعر المعلن، والسعر الذي يتوقعه البائع، والسعر الذي يستحق العقار فعليا التفاوض عليه هو الرقم نفسه. فالبوابات الإلكترونية تعرض أسعار الطلب. | نتواصل يوميا مع الوكلاء والمطورين، ولذلك نعرف ما يُتداول فعليا. وعندما يكون ذلك ذا صلة، نعرف أيضا ما سبق رفضه. |
| الوحدة التي يخصها السعر | في العقار حديث البناء، ترون عادة سعرا «ابتداءً من» بجوار صورة لإحدى أجمل الشقق في المشروع. وهذا ليس مضللا بالضرورة، لكن الوحدة الظاهرة في الصورة قد تكلف أكثر بكثير، بل قد يصل سعرها أحيانا إلى الضعف. | نعتمد على قائمة الوحدات الفعلية: أي الشقق متاح، وفي أي طابق، وما اتجاهها، وما إطلالتها وشرفتها، وما التكلفة الحقيقية لكل منها. |
| المكان | ||
| الإطلالة والاتجاه | قد يختلف مخططان متطابقان للطوابق في المبنى نفسه بمئات الآلاف من اليوروهات. فإحداهما تواجه الشمال نحو سفح التل، والأخرى تواجه الجنوب نحو البحر. وقد يتعذر استخدام شرفة غربية حتى السابعة مساء في أغسطس. | نتحقق من الاتجاه والمحيط، ونخبركم بالساعات التي ستكون فيها الشرفة عملية فعليا، شتاء وصيفا. |
| الضوضاء | قد لا يكون طريق أو شرفة مطعم أو حركة سياحية أو أعمال بناء واضحا خلال معاينة واحدة وفي وقت واحد من اليوم. | نعرف المنطقة، ونسأل، وننظر في ما يحدث حول العقار خارج وقت المعاينة. |
| الروائح | في بعض المواقع المحدودة، قد تكون محطة معالجة أو نشاط زراعي أو حرق موسمي ملحوظا تبعا للرياح ووقت السنة. ولن تعرفوا ذلك من زيارة واحدة. | هذه بالضبط معرفة محلية لا يمكن لبوابة إلكترونية أن توفرها لكم. نعرف أين تظهر هذه الأمور ونتحقق منها للعقار المحدد. |
| إمكانية المشي | قد تعني عبارة «عشر دقائق إلى الشاطئ» نزهة ممتعة نزولا، وأخرى أقل متعة بكثير عند العودة مع مشترياتكم. | ننظر في المسار الفعلي، ودرجة الصعود، وما يوجد فعليا في الطريق. |
| الحياة خارج الموسم | قد يكون مجمع سكني مخطط يعج بالناس في أغسطس شبه خال من نوفمبر، مع تقليص الخدمات وإغلاق المسبح. | نعرف أي أجزاء الساحل وأي مجمعات سكنية مخططة تصلح للعيش طوال العام، لأننا موجودون هنا خارج الموسم أيضا. |
| المبنى واللوائح | ||
| قواعد المجمع | تحدد اللوائح أكثر مما يتوقع الناس: ما يجوز لكم فعله بالعقار، وأحيانا ما إذا كان يجوز لكم تأجيره أصلا. | نقرأ ما ينطبق على العقار المحدد بدلا من الاعتماد على ما يقوله أي شخص عنه. |
| تصريح بالتأجير قصير الأجل | هذا هو الخطر الوحيد الذي نتعامل معه باعتباره حقيقيًا. فهو ليس أمرًا تلقائيًا أبدًا، بل يعتمد على العقار والبلدية ونظام الجمعية والقواعد الحالية الخاصة بالإقامة السياحية. وقد يختلف عقاران متطابقان تقريبًا في الموقع نفسه اختلافًا كاملًا. | إذا كان التأجير جزءًا من سبب شرائكم، فنحن لا نكتفي بإجابة الوكيل أو بسطر في الإعلان. نتحقق من العقار والنظام وقرارات الجمعية والبلدية، ومن إمكانية تسجيل الاستخدام المقصود فعليًا، قبل أن تدفعوا مبلغ الحجز. |
| الإصلاحات المخطط لها | قد تكون جمعية الملاك قد وافقت على إصلاح مكلف سيساهم ملاك الشقق في تكلفته. وقد تنتقل الديون المستحقة للجمعية، في بعض الحالات، مع العقار بدلًا من أن تبقى على البائع. | نطرح هذا الأمر قبل الحجز، ويؤكد المحامي الوضع وحالة السداد خطيًا أثناء الفحوص القانونية. |
| أعمال البناء القريبة | قد يتغير الإطلالة أو الخصوصية أو طابع الشارع بسبب مشروع لم يُنشأ بعد. وما يوجد بجوار العقار اليوم ليس هو السؤال المطروح. | نتحقق مما هو مسموح به أو مخطط له في الأراضي المحيطة، وليس مما هو قائم فيها فقط. |
| مواقف السيارات والوصول | إن كان موقف السيارة تابعًا للوحدة، وموقعه الفعلي، وكيفية الوصول إلى العقار، كلها تفاصيل لا تصبح واقعية إلا بعد تملككم له. | نحدد ما هو مشمول وما هو مشترك، ونتفقد الوصول إلى العقار على أرض الواقع حيثما كان ذلك مهمًا. |
| العقار نفسه | ||
| حالة المشروع | في العقار غير المكتمل، تؤثر المرحلة وتاريخ إتمام الشراء وجدول الدفعات في الالتزام الفعلي الذي ستتعهدون به. | نتحقق من المطور والمرحلة والوحدات التي لا تزال معروضة للبيع فعلًا في المبنى، ومن كيفية تنظيم جدول الدفعات. |
| الحالة الفنية | في العقار من السوق الثانوية، يكون البائع مسؤولاً فقط عن العيوب الخفية. أما العقار حديث البناء فتتوفر له ضمانات، لكنها لا تفيد إلا إذا اكتُشف العيب وسُجّل. | نعاين الأمور الواضحة. وعندما تكون هناك حاجة إلى معاينة فنية شاملة، نرتب ذلك بشكل منفصل مع مفتش أو مهندس معماري، لأن هذه مهمة مختلفة ويتولاها مختص. |
موضع ذلك في عملية الشراء
تمر عملية الشراء الكاملة بخمس عشرة خطوة، من المكالمة الأولى حتى استلام المفاتيح. التحقق ليس خطوة واحدة، بل يحدث مرتين: مرة أثناء إعداد قائمة العقارات الخاصة بك، ومرة أخرى قبل التوقيع.الخطوتان 3 و13 من أصل 15
- قبل المعاينةأثناء إعداد قائمة بالعقاراتبالنسبة إلى كل عقار نعرضه عليكم، نوضح ما هو جيد فيه، وأوجه الضعف التي نراها، وما لا يوضحه الإعلان. أما العقارات التي لا تجتاز الفحوص فلا تصل إلى القائمة.New buildنتحقق من المطور والمرحلة والوحدات المتاحة فعلًا وجدول الدفعات.Resaleنسأل جهة البائع عن السعر الفعلي الذي جرى به تداول العقار وسبب عدم بيعه حتى الآن.
- قبل إتمام الشراءقبل كاتب العدلفي العقار من السوق الثانوية، نفحص العقار مرة أخرى قبل التوقيع، بحضوركم أو نيابةً عنكم، للتأكد من مطابقته للحالة المتفق عليها، ومن أن كل ما ورد في قائمة الجرد لا يزال موجوداً. أما العقار حديث البناء، فتعتمد مراحل العملية على المطوّر.New buildقد يحدث snagging أحيانًا قبل نقل الملكية وأحيانًا بعده. وإذا رغبتم في إجراء معاينة فنية احترافية، فنحن نرتبها بشكل منفصل.Resaleنؤكد أن الحالة لم تتغير وأن ما تم الاتفاق عليه لا يزال قائمًا.
ما الذي يغيره التحقق فعليًا
الإعلان نفسه، بقراءتين.| ما يقوله الإعلان | ما نتحقق منه | |
|---|---|---|
| التوافر | مدرج على أنه متاح. | نؤكده مع الوكالة أو المطور، أو نستبعده قبل أن يهدر موعدًا للمعاينة. |
| السعر | رقم، وغالبًا "ابتداءً من". | السعر الفعلي الذي يجري به تداول العقار، والوحدة المحددة التي يخصها ذلك السعر. |
| عدد العقارات | يُظهر الإعلان عقارًا واحدًا. | ما إذا كانت عدة وكالات تعلن عن الوحدة نفسها بأسعار مختلفة، وأي من هذه الأسعار تعتمد عليه جهة البائع فعليًا. |
| الإطلالة | صورة. | اتجاه الإطلالة، وعدد الساعات التي تستفيد فيها الشرفة من الشمس، وما هو مسموح به في قطعة الأرض المجاورة. |
| الموقع | اسم البلدة. | الشارع، والمجمع السكني المخطط، وإمكانية الوصول سيرًا، والضوضاء، وما إذا كان أحد يقيم هناك في فبراير. |
| التأجير | غالبًا لا شيء، أو مجرد قول وكيل إن الأمر على ما يرام. | اللوائح، وقرارات الجمعية، والبلدية، مع التحقق منها قبل إجراء الحجز. |
| تكاليف مستقبلية | رسوم المجمع، أحيانًا. | ما إذا كان قد تمت الموافقة مسبقًا على إصلاح مكلف ستساهمون في دفع تكلفته. |
| الخلاصة | الإعلان يريد منكم شراء العقار. | تفاوضوا أحيانًا. انتظروا أحيانًا. وأحيانًا لا تشتروا على الإطلاق. |
العامل الذي حسم أن الأمر غير وارد في الإعلان
أكثر سبب شائع يجعلنا نطلب من المشتري التوقف هو التأجير. يخطط شخص ما لتغطية جزء من تكاليف التشغيل من خلال إيجار قصير الأجل، لكن العقار لا يسمح بذلك قانونيًا.- ما بدا مناسبًاكانت الشقة مناسبة للميزانية، وكان الموقع منطقيًا، وقدمتها جهة البائع على أنها مناسبة للتأجير. ولم يشر شيء في الإعلان إلى وجود مشكلة.
- ما تحققنا منهبالنسبة إلى الإيجار قصير الأجل، لا يكفي الإعلان ولا التأكيد الشفهي من وكيل. فالبلدية، ولوائح الجمعية، ووثائق المبنى هي التي تحسم الأمر. ونتحقق أيضًا مما إذا تمت الموافقة على إصلاح استثنائي تنتقل تكلفته إلى المالك الجديد.
- ما الذي تغيرعندما يؤكد المحامي أن الاستخدام المقصود غير ممكن، أو أن الشروط تغير العائد الاقتصادي تغييرًا جوهريًا، نوصي بعدم المضي قدمًا. الهدف ليس العثور على سبب للشراء، بل معرفة ما إذا كنتم ستشترون مسبقًا ما تظنون أنكم تشترونه.
أغلى مشكلة هي تلك التي تكتشفونها بعد الشراء.
كم ستكلفكم؟
- المشتري0 €لا تكلفكم مراجعة الإعلان شيئًا، سواء انتهى بكم الأمر إلى شرائه أم لا، وسواء عثرتم عليه بأنفسكم أم لا.
- المطور أو البائع
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- عقارات من السوق الثانوية
- 1,5 to 4 %
- Arevontأتعابنا جزء من تلك العمولة، ولا نستحقها إلا إذا تمت عملية شراء. ولهذا تحديدًا يمكننا أن نخبركم بألا تشتروا.
سعر العقار نفسه حتى إذا ذهبتم مباشرة. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، يمكنكم طلب قائمة الأسعار من المطور والتحقق منها بأنفسكم.
ما لا يمكننا التحقق منه
نتحقق مما يمكن التحقق منه، ونخبركم بما وجدناه، ونوضح لكم ما يعنيه ذلك بالنسبة إلى عملية الشراء. وإذا كان هناك أمر أساسي لا يستقيم، نوصي بالتوقف، حتى عندما تكونون قد قررتم الشراء بالفعل.لكن لا يمكننا التحقق من كل شيء قبل الحجز، ولن ندعي خلاف ذلك. فالملكية، والرسوم المستحقة، والديون، وقانونية المبنى، والوثائق نفسها من اختصاص المحامي، ولهذا تحديدًا تأتي المراجعة القانونية لاحقًا. ولن نوصي بتوقيع أي شيء قبل إتمامها.كما أن الفحص الفني الحقيقي مهمة منفصلة. فمثمن البنك لا يبحث عن العيوب، ولا يحل محل الفاحص الفني.
الأسئلة الشائعة حول مراجعة العرض
- كم تستغرق المراجعة؟
- عادةً في اليوم نفسه، بمجرد أن ترد جهة البائع. وما يؤخر المراجعة يكاد لا يكون بسببنا أبدًا، بل بسبب وكالة أو مطور لا يجيب. وعندما يحدث ذلك، نخبركم بأن العقار لا يزال متاحًا بدلًا من أن نلتزم الصمت. أما أي أمر يتطلب وثائق من البلدية أو الجمعية فيستغرق وقتًا أطول، ونوضح ذلك في حينه.
- هل يمكنني إرسال عقار غير موجود على موقعكم؟
- نعم، ومعظم ما نراجعه هو من هذا النوع تحديدًا. ولا يشترط أن يكون العقار مدرجًا في كتالوجنا حتى نمثلكم فيه.
- ماذا ترسلون فعليًا؟
- ما وجدناه، وما يعنيه ذلك بالنسبة إلى عملية الشراء، ورأي واضح حول ما إذا كانت المعاينة تستحق العناء، بما في ذلك الحالات التي تكون فيها الإجابة لا.
- هل تراجعون الجانب القانوني بأنفسكم؟
- لا، وهذا مقصود. يتحقق محام مستقل من الملكية والرسوم والديون وقانونية البناء، وهو مستقل عنا وعن البائع أيضاً. نحن ننسق العملية ولا نتقاضى رسوماً إحالية.
- هل يمكنكم تأكيد أنني سأتمكن من تأجيره؟
- يمكننا التحقق من العقار واللوائح وقرارات الجمعية والبلدية قبل أن تحجزوا، وكذلك التحقق مما إذا كان الاستخدام المقصود قابلاً للتسجيل. لا نعتبر إجابة الوكيل تأكيداً.
- ماذا لو كنت قد حجزت شيئاً بالفعل؟
- أرسلوه على أي حال. تعتمد إمكانية اتخاذ أي إجراء إضافي على شروط الحجز، لكن معرفة ما تلتزمون به أفضل من اكتشاف ذلك لدى كاتب العدل.
