عقد الشراء عند شراء عقار في إسبانيا
في 30 ثانية
يُستخدم في إعادة بيع العقار في إسبانيا عقد arras، مع عربون يتراوح بين 10 و20 % من السعر. ويعترف القانون الإسباني بثلاثة أنواع من عقود arras، ولكل منها تبعات مختلفة إذا لم تتم الصفقة. ويجب أن يحدد العقد النوع، لأنه إذا لم يذكر شيئًا، يكون النوع الافتراضي هو الأسوأ بالنسبة إلى المشتري.
| arras العدوليةCivil Code art. 1454 | arras التأكيديةالافتراض الضمني | arras الجزائيةنوع هجين | |
|---|---|---|---|
| ماهيته | حق ثابت السعر في التراجع | دفعة جزئية عادية | غرامة، إضافة إلى حق إجبار الطرف الآخر على البيع |
| إذا تراجعت | ستخسر العربون | لا يزال بإمكانهم رفع دعوى لإتمام البيع | تدفع الغرامة، ولا يزال من الممكن إجبار الطرف الآخر على البيع |
| إذا تراجعوا | سيعيدونه مضاعفًا | لا يزال بإمكانك رفع دعوى لإتمام البيع | يدفعون الغرامة، ولا يزال من الممكن إجبارهم على البيع |
| اختر هذا إذا | تريد مخرجًا بسيطًا بسعر معلوم | لا يخطط أي من الطرفين للانسحاب مطلقًا | تريد شيئًا يثني عن التراجع بدرجة أكبر من العربون العادي |
ما العقد الذي أوقعه، وماذا يحدث إذا احتجت إلى التراجع؟
توقعون عقد arras. وما يحدث إذا تراجعتم يعتمد بالكامل على النوع القانوني الذي يسميه العقد من الأنواع الثلاثة. وعقد arras هو عقد العربون الخاص المستخدم عند شراء عقار من السوق الثانوية. يوقعه المشتري والبائع قبل كاتب العدل، ويحدد الجزاء إذا ألغى أي من الطرفين الصفقة. والعربون هو الدفعة الكبيرة التي تأتي بعد الحجز، وتلزم الطرفين بإتمام البيع، وتتعامل معه الممارسة الإسبانية باعتباره عربونًا جديًا لا دفعة جزئية يمكنكم التراجع بعدها. ولا يُعد arras مماثلًا لعربون تشيكي. وبحسب النوع المتفق عليه، قد يكلف التراجع المشتري خسارة العربون، وقد يكلف البائع ضعف ذلك المبلغ. وهذه نتيجة أكبر بكثير مما توحي به كلمة "عربون" للقارئ الأجنبي.تصف المادة 1454 من القانون المدني النوع الذي تستخدمه معظم العقود: arras العدولية. فإذا انسحب المشتري، خسر العربون. وإذا انسحب البائع، وجب عليه رد ضعف العربون. ويتيح هذا النوع لأي من الطرفين التراجع ببساطة مقابل مبلغ ثابت. ويوجد نوعان آخران، ويختلف عملهما اختلافًا كبيرًا. ويمكنك الاطلاع على الأنواع الثلاثة كاملةً بجانب هذه الفقرة.إذا لم يذكر العقد النوع المنطبق، يُقال عادةً إن المحاكم الإسبانية تفترض arras التأكيدية. وهذا هو النوع الذي لا يتيح لك التراجع ببساطة مقابل خسارة العربون. وتتكرر هذه القاعدة الافتراضية على نطاق واسع في الشروحات القانونية. لكن المادة 1454 نفسها لا تنظم إلا arras العدولية، ولا تنص على ما يحدث افتراضيًا عندما يصمت العقد. ولم يتم التحقق من القاعدة الافتراضية الفعلية بمقارنتها بالنص القانوني الرسمي المنشور في الجريدة الرسمية الإسبانية. وبالنسبة إلى المشتري، فإن النهج الأكثر أمانًا هو افتراض انطباق arras التأكيدية إلى أن يؤكد محامٍ خلاف ذلك. ولهذا تحديدًا يجب أن يكون النوع مذكورًا في جملة واضحة في العقد، لا أن يُترك للتخمين.
أي نوع من arras ينبغي أن أطلب؟arras التراجعية، إذا كان يهمكم الانسحاب مقابل تكلفة معلومة. وهذا أيضًا النوع الذي يستخدمه معظم وكلاء العقارات والمحامين الإسبان بحكم العادة. لذلك، في الواقع، غالبًا ما تطلبون من محاميكم فقط تأكيد إدراج الكلمة في العقد، لا طلب شيء غير معتاد.
هل يختلف عقار حديث البناء؟
نعم. المستند الذي يلي الحجز في مشروع بناء جديد يسمى عادةً ببساطة عقد الشراء الخاص (contrato privado de compraventa)، وليس "arras". ولا تنظم المواد المذكورة أعلاه من القانون المدني هذا العقد. يجب أن تكون كل دفعة تدفعونها للمطور قبل اكتمال المبنى مغطاة، منذ لحظة منح رخصة البناء، بضمان بنكي أو وثيقة تأمين باسمكم صادرة عن بنك أو شركة تأمين معتمدة. وإذا أخفق المطور في التسليم في الموعد، يعيد الضمان كل يورو دفعتموه، بالإضافة إلى الفائدة القانونية. وهذا نوع حماية مختلف عن وديعة مضاعفة. يستغرق الوصول إلى مرحلة الإتمام في مشروع بناء جديد عادةً من 2 شهر إلى 3 سنوات، بحسب مرحلة المشروع نفسه.القانون المطبق اليوم هو الحكم الإضافي الأول (disposición adicional primera) من Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación، بصيغته المعدلة بموجب Ley 20/2015. وكان قانون أقدم، هو Ley 57/1968، يغطي هذا الأمر سابقًا، ولا يزال مذكورًا في كثير من المواد القديمة على الإنترنت. وقد أُلغي في 1 يناير 2016، ونُقلت أحكامه إلى النص المذكور أعلاه. فإذا كان عقد أو مستشار لا يزال يذكر قانون 1968، فهو يستشهد بقانون مُلغى. ومن الجدير ملاحظة ذلك، لا افتراض أنه مجرد اختصار غير ضار.
| عقارات من السوق الثانويةarras | عقار حديث البناءعقد البيع الخاص | |
|---|---|---|
| القانون واجب التطبيق | القانون المدني، المادة 1454 | LOE، الحكم الإضافي الأول |
| المبلغ المعتاد في هذه المرحلة | 10 إلى 20 % من السعر | يحدده جدول دفعات المطور |
| إذا تعذر عليهم التسليم | إعادة العربون مضاعفًا، إذا ذُكرت arras التراجعية | إعادة كل دفعة بالكامل، إضافة إلى الفائدة النظامية، بموجب الضمان |
| ما الذي يتحقق منه محاميكم أولًا | إدراج نوع arras في العقد | وجود شهادة ضمان بنكي حقيقية خاصة بمدفوعاتكم |
كم تستغرق المدة من توقيع العقد إلى استلام المفاتيح؟
في إعادة البيع، تستغرق الرحلة كاملة من الحجز حتى استلام المفاتيح عادةً من 1 إلى 3 أشهر. ويجري توقيع عقد arras عادةً في منتصف هذه المدة تقريباً، بعد اكتمال الفحص القانوني النافي للجهالة، الذي يستغرق بدوره نحو 2 إلى 4 أسابيع. أما في مشروع بناء جديد، فتستغرق الرحلة نفسها وقتاً أطول بكثير، من 2 شهر إلى 3 سنوات، لأنها تعتمد على مدى تقدم المشروع لا على جدول زمني ثابت.تكلف مراجعة محامٍ للعقد قبل توقيعه، في أي من المسارين، نحو ~1 % من السعر عادةً. وهذه تكلفة صغيرة مقارنة بما هو على المحك: وثيقة تحدد ما إذا كان العربون سيُعاد إليكم أصلًا، مضاعفًا كان أم لا.
ما الذي قد يحدث خطأً في هذه المرحلة، وكيف يكتشفه المحامي أولًا؟
لا يكاد يحدث هنا أي خطأ غير معتاد. فعادةً ما يكون أحد الأخطاء العادية القليلة المعروفة. ومن السهل اكتشاف كل خطأ منها قبل التوقيع، لكن إصلاحه بعد ذلك مكلف.
- أعلى مستوى للمخاطرالعقد لا يحدد نوع arras المنطبقيُفسَّر عادةً على أنه العربون التأكيدي، الذي لا يتيح لكم الانسحاب ببساطة مقابل دفع قيمة العربون.What to do insteadأكدوا أن كلمة "التراجعية"، أو النوع الذي تريدونه، مكتوبة في النص.
- يستحق الاعتراض عليهيُدفع العربون مباشرةً في الحساب الخاص بالبائعإذا كان البائع قد أنفقه بالفعل، فإن صدور حكم قضائي بإعادة ضعف العربون لا يعادل استرداد المال فعليًا.What to do insteadاطلبوا استخدام حساب للعميل أو حساب ضمان بدلًا من ذلك، لا سيما أن البائع قد يكون ملزمًا بإعادة ضعف العربون.
- أعلى مستوى للمخاطريوصف ضمان بنكي لعقار حديث البناء بأنه "تلقائي بمجرد الدفع"يجب أن يكون الضمان قائمًا لمدفوعاتكم المحددة، وصادرًا باسمكم، منذ لحظة منح رخصة البناء. وليس مجرد وعد عام من الشركة.What to do insteadاطلبوا الشهادة الفردية. ولا تقبلوا تصريحًا تسويقيًا يفيد بوجود نظام ضمان.
- يستحق الاعتراض عليهلا يترتب على عدم الالتزام بالموعد النهائي لإتمام الشراء أي أثرالتاريخ الذي لا يترتب على عدم الالتزام به أي أثر لا يوفر حماية حقيقية في أي من المسارين. إنه مجرد أمل.What to do insteadتأكدوا من أن العقد يحدد ما سيحدث للمال وللصفقة إذا تأخر الموعد المتفق عليه.
ما يجب تأكيده قبل توقيع العقد الملزم
خمسة أمور. ينبغي لمحاميكم التحقق منها، لا قراءتها مرة واحدة والثقة بها فحسب، لأن هذا العقد يحدد العواقب الفعلية للانسحاب.- نوع arras المذكور في عقد عقار من السوق الثانويةيجب أن يتضمن النص كلمة "penitenciales" أو عبارة واضحة مكافئة تفيد بحق الانسحاب المتعلق بالعربون، لا أن يكتفي بالتلميح إلى ذلك. تتحدث الصياغة السيئة عن arras بصورة عامة ولا تحدد نوعها.
- أين يُحفظ العربون فعلياًيكون إيداع الأموال في حساب عميل أو حساب ضمان أقوى من دفعها مباشرة إلى الحساب الشخصي للبائع، ولا سيما إذا اضطر البائع لاحقاً إلى إعادتها مضاعفة. لا تحدد الصياغة السيئة أي حساب على الإطلاق، بل تكتفي بعبارة "دُفعت إلى البائع".
- شهادة الضمان البنكي لعقار حديث البناءيجب أن تحدد وحدتك ودفعاتك المحددة، وأن تكون صادرة عن بنك أو شركة تأمين معتمدة، لا أن تكون مجرد كتيب عام للشركة عن الضمانات. تتمثل الصياغة السيئة في عبارة تسويقية تفيد بأن "جميع الدفعات مضمونة" من دون إرفاق أي شهادة.
- الموعد النهائي لإتمام الشراء وما يحدث إذا تأخريجب أن يوضح كلا المسارين ما يحدث للأموال وللصفقة إذا لم يُحترم التاريخ المتفق عليه، لا أن يقتصرا على توضيح ما يحدث إذا غيّر أي من الطرفين رأيه ببساطة. تتضمن الصياغة السيئة تاريخاً من دون تحديد العاقبة المترتبة على عدم الالتزام به.
- ما يتضمنه عقد عقار من السوق الثانوية كتابةًالتجهيزات والأجهزة وكل ما أوحى به الإعلان ولم ينقله سند الملكية تلقائياً. وهذه آخر وثيقة قبل كاتب العدل يكون فيها إدراج أي عنصر مفقود غير مكلف بعد. تقول الصياغة السيئة "كما هو مُعاين" من دون إدراج أي عناصر بالتفصيل.
هذا يوضح القانون، وليس عقدك المحدد
هذه معلومات عامة عن قانون العقود الإسباني كما كان سارياً في 17 أغسطس 2026، وقد جرت قراءتها من المصدر الأصلي لا نسخها من تعليق أو شرح. ولا تُعد هذه المعلومات استشارة قانونية بشأن الوثيقة المعروضة أمامك. أما نوع arras المنطبق، وما إذا كانت شهادة الضمان البنكي أصلية وسارية، وما التكلفة الفعلية لتفويت الموعد النهائي، فهي جميعاً أسئلة لا يستطيع الإجابة عنها إلا محام مستقل يقرأ عقدك المحدد.نحن لا نحرر هذا العقد ولسنا طرفاً فيه. وما نحرص عليه هو أن يقرأه محام قبل أن توقعه. كما نحرص على أن يكون نوع arras أو شهادة الضمان البنكي واقعة محددة ومتحققاً منها، لا مجرد افتراض يتبناه الجميع بشأن بعضهم بعضاً.
أكثر الأسئلة شيوعاً حول عقد الشراء
- هل عقد arras هو نفسه سند الملكية الموقع لدى كاتب العدل؟
- لا. عقد arras وثيقة خاصة بين المشتري والبائع، ويُوقع قبل مرحلة كاتب العدل من دون حضور كاتب العدل. أما سند الملكية الرسمي، escritura العامة، فيُوقع لاحقاً في مكتب كاتب العدل، وهو الذي ينقل الملكية. ويحدد عقد arras الشروط التي ينفذها موعد كاتب العدل لاحقاً.
- ماذا يحدث لعربون arras إذا لم تتم الصفقة لسبب لا يسيطر عليه أي من الطرفين؟
- يعتمد ذلك على ما ينص عليه العقد نفسه بشأن هذه الحالة. ولهذا تحديداً يغطي عقد arras المحرر جيداً ما هو أكثر من مجرد حالتي "غيّر المشتري رأيه" و"غيّر البائع رأيه". فالسبب الخارج عن سيطرة الطرفين، مثل رفض الرهن العقاري لأسباب لا صلة لها بتصرف المشتري، يستحق بنداً خاصاً به بدلاً من تركه للحكم العام المتعلق بـ penitenciales.
- هل يمكنني التفاوض على نسبة السعر المدفوعة في هذه المرحلة؟
- نعم، إن 10 إلى 20 % نطاق شائع وليس قاعدة ثابتة. والرقم الدقيق جزء مما يتفق عليه المشتري والبائع بينهما. ويقلل الرقم الأقل من المبلغ المعرض للخطر إذا احتجتم إلى الانسحاب بموجب قاعدة penitenciales. وقد يطلب البائع مبلغًا أكبر إذا اعتبره دليلًا أقوى على الالتزام.
