فحص العقار في Costa del Sol
الفحص الفني هو أن يعاين مختص العقار ويدوّن ما فيه من عيوب فعلية. نحن لا ننجز هذا الجزء بأنفسنا. بل نستعين بمفتش أو مهندس معماري، ونحرص على حضوره في الوقت المناسب، وعلى أن تتحول نتائجه إلى إجراء عملي: خفض في السعر، أو شرط تعاقدي، أو إصلاح قبل التوقيع، أو سبب للعدول عن الشراء بالكامل. ونوضح أيضاً متى لا يستحق الفحص تكلفته، لأنه ليس ضرورياً في كل عملية شراء.
من يفحص المبنى فعلياً
يفحص العقار أربعة أشخاص مختلفين قبل شرائكم له، ولا يبحث عن العيوب سوى واحد منهم. من المهم معرفة ذلك قبل افتراض أن أحداً قد فحص مسبقاً الأمر الذي يقلقكم.يتولى المختصون الجوانب الفنية. ونحن نحرص على ترابط كل الخطوات: حجز الشخص المناسب، وتمكينه من الدخول، ووصول تقريره قبل الموعد النهائي الذي يجب إنجازه قبله، وألا يبقى ما كتبه في صندوق بريدكم دون إجراء.
| من؟ | لصالح أي طرف يعملون | ما الذي يفعلونه فعلياً |
|---|---|---|
| مفتش فني أو مهندس معماري | حسابكم | يفحص العقار والهيكل والسقف والرطوبة والتجهيزات والمسبح، ويدوّن ما وجده. هذا هو الفحص الفني الحقيقي، وفي العقارات الأقدم يكشف الأمور التي كانت ستظهر بعد انتقالكم إليها. |
| المحامي | حسابكم | يفحص المستندات لا المبنى: الملكية والرسوم والديون، وديون اتحاد الملاك، وقانونية المبنى، ورخصة الإشغال، ومخالفات التخطيط. قد يكون العقار في حالة مادية ممتازة، ومع ذلك يكون شراءً سيئاً، والعكس صحيح أيضاً. |
| خبير تقييم البنك | البنك | يحدد قيمة العقار لأغراض الرهن العقاري. وليس البحث عن العيوب من مهامه. فهذا ليس فحصاً فنياً ولا يحل محله. |
| وكيل البائع | البائع | يمثل الطرف الآخر، وهذا دوره مشروع تماماً. ووصفه لحالة العقار هو وصف بيعي، وليس فحصاً. |
| الحرفيون | لا هذا ولا ذاك، حتى تعيّنهم | يأتون لاحقاً، عندما يصبح هناك شيء لتسعيره أو إصلاحه. فعرض سعر العمل ليس فحصاً للمبنى أيضاً، والمقاول الراغب في تنفيذ العمل ليس الشخص المناسب لإخباركم بمدى الحاجة إليه. |
| Arevont | حسابكم | ليس دوراً فنياً على الإطلاق. نوضح متى يستحق الفحص التكليف به، ونرتب مع المختص، ونمكّنه من الدخول، ونتابع التوقيت بما يتوافق مع موعد التوقيع، وننقل نتائجه إلى التفاوض مع محاميكم. |
هل تجرون الفحص بأنفسكم؟لا، ولن نرغب في أن تقبلوا ذلك منا لو فعلناه. فنحن لسنا مهندسين معماريين ولا مهندسي مبانٍ. ننسّق مع المختص، ونحضر في الوقت الذي يناسبكم، ونتولى كل ما يتعلق بالفحص. أما التقرير فهو من إعداد المختص، واسمه مثبت عليه.
ما الذي لا يشمله تقييم البنك
هذا هو أغلى سوء فهم من جانب المشتري في عملية شراء عقار إسباني، وتوضيحه لا يكلف شيئاً. إذا كنتم ستحصلون على رهن عقاري إسباني، فسيزور خبير تقييم العقار. وسيتجول شخص رسمي فيه حاملاً جهاز قياس. ومن السهل جداً استنتاج أن المبنى قد خضع للفحص بناءً على ذلك.لكنه لم يخضع له. فالغرض من تقييم الرهن العقاري هو إبلاغ البنك بقيمة الضمان الذي يملكه. ويتحقق خبير التقييم من مطابقة العقار لمستنداته، ويسجل حالته الظاهرة، ويقيسه ويصوره. وكل ما يرد في ذلك التقرير موجه نحو رقم، وهذا الرقم مخصص للمقرض.
ما الذي يجيب عنه هذا التقريرما الذي لا يخبركم به بعد
- تقييم البنك للعقار
- قيمة العقار كضمان للقرض، وفق قواعد التقييم الوطنية. فالزيارة حقيقية والفني مؤهل، لكن مهمته تحديد القيمة لا اكتشاف العيوب. فالرطوبة خلف خزانة الملابس لا تغير الرقم الذي يحتاج إليه البنك.
- فحص المحامي النافي للجهالة
- ما إذا كان الشيء الذي تشترونه هو قانونياً كما يبدو: من يملكه، وما الديون المستحقة عليه، وما إذا كان قد شُيّد ووُسّع بتصاريح، وما إذا كانت رخصة الإشغال موجودة. لكنه لا يجيب عن أي سؤال يتعلق بتسرب السقف.
- شهادة كفاءة الطاقة
- تصنيف حرفي يُلزم البائع بحيازته. ويُحتسب بناءً على الإنشاءات والتجهيزات، عادةً من دون فتح أي جزء، كما أن التصنيف المنخفض مؤشر إلى تكاليف التشغيل، وليس قائمة بالعيوب.
- الإعلان ووصف الوكيل
- الوصف الذي يُعرض العقار للبيع على أساسه. فعبارتا «حالة جيدة» و«مُجدّد حديثاً» من عبارات البيع العادية التي لا تحمل معنى محدداً، كما التُقطت الصور بهدف دفعكم إلى معاينته.
- الفحص الفني
- حالة المبنى نفسه، يكتبها شخص لا مصلحة له في إتمام البيع. وهذا هو التقرير الوحيد من التقارير الخمسة الذي يهدف إلى اكتشاف ما هو خاطئ.
لا يتسم أي من التقارير الأربعة الأخرى بعدم الأمانة. فكل منها يجيب جيداً عن سؤاله الخاص. أما الخطأ فهو حسابي: جمع أربعة تقارير معاً وافتراض أنها تغطي المبنى فيما بينها.
Sources
يرسل البنك مُقيّماً. فهل ما زلت بحاجة إلى فحص؟إنهما يجيبان عن سؤالين مختلفين. يخبر المُقيّم البنك بقيمة العقار بوصفه ضماناً. أما البحث عن العيوب فليس جزءاً من تلك المهمة، ولذلك لا يحل التقييم محل الفحص الفني ولا يجوز اعتباره كذلك.
متى يكون الفحص مستحقاً، ومتى نقول إنه غير ضروري
الفحص الفني اختياري في إسبانيا. لا يوجد أي اشتراط قانوني لتكليف جهة بإجرائه، ومعظم المشترين الإسبان لا يفعلون ذلك. لكن هذا ليس سبباً لتخطيه، بل يعني أنه لن يلاحقكم أحد في مراحل المعاملة لإجرائه، كما يعني أن السؤال الصادق ليس «هل ينبغي للجميع فعل ذلك؟» بل «هل سيغير ذلك أي شيء في هذه الحالة؟»نرتب فحصاً مع مفتش عندما يكون ذلك مناسباً، وليس مع كل عملية شراء. وبصورة تقريبية، هذا هو الحد الذي نعتمده.
- عقار أقدم، وأي عقار له سقف خاص بهالعمر هو السبب المنفرد الأقوى. فالمنزل له سقفه الخاص، ونظام تصريفه الخاص، وغالباً مسبحه وحديقته الخاصان، وكل واحد منها نظام يتهالك وفق جدول زمني لم يكتبه أحد لكم.
- أعمال أو توسعات ظاهرة أو تحويل في الاستخدامكلما أُضيف شيء أو أُغلق أو حُوّل إلى غرفة نوم، يبرز سؤالان: هل نُفذ جيداً، وهل نُفذ بصورة قانونية؟ يجيب المفتش عن السؤال الأول، والمحامي عن الثاني، ويستحقان أن يُطرحا معاً.
- أي عقار تظهر عليه علامات الرطوبةطلاء جديد على جدار منخفض واحد، أو جهاز لإزالة الرطوبة في زاوية أثناء المعاينة، أو شقة في الطابق الأرضي تعلوها حديقة. الرطوبة هي العيب الذي يتسبب فيه هذا الساحل بصورة أكثر انتظاماً، وهي الأسوأ ظهوراً في الصور.
- عقار ظل خالياًتمر أشهر من دون وجود أحد فيه، فتتراكم الأعطال الصغيرة بهدوء: الحشوات، والمضخات، وتجهيزات المسبح، والغلاية، ووحدة تكييف لم تُشغّل طوال صيفين.
- عملية شراء كبيرةليس لأن العقارات الباهظة أسوأ، بل لأن الخطر النسبي نفسه يمثل رقماً أكبر، ولأن العيب في ذلك المستوى لا يكون ظاهراً عادة، وهذا تحديداً هو سبب ضرورة أن يذهب شخص ما للبحث عنه.
- عندما لا تستطيعون الحضور بأنفسكمإذا كنتم تتخذون القرار من التشيك اعتماداً على الصور وفيديوهاتنا، فإن وجود مختص داخل المبنى هو الجزء الذي تفتقدونه من العملية، وليس خدمة إضافية.
وهناك أيضاً النصف الآخر، وهو الجزء الذي نفضل إخباركم به قبل إنفاق المال. في عقار حديث البناء لا يزال مشمولاً بضماناته، لا تكون المهمة فحصاً، بل فحص تسليم العقار، ومكانها في الصفحة الشقيقة أدناه. أما في شقة صغيرة وحديثة جيدة الصيانة ولا ينطوي وضعها على أي أمر غير اعتيادي، فكثيراً ما يؤكد الفحص ما أظهرته معاينة دقيقة، ويكون الإنفاق المنطقي هو طلب عرض سعر من مختص بشأن الشيء الوحيد الذي يهمكم فعلاً بدلاً من ذلك.الاختبار الذي نطبقه بسيط: هل يمكن للنتيجة أن تغير واقعياً قراركم أو سعركم أو شرطاً في العقد؟ إذا كانت الإجابة لا، فسنقول ذلك بدلاً من حجز موعد مع أحد. فالمال ليس مالنا، ووقتنا ليس وقتاً فائضاً أيضاً، ولذلك لا سبب لترتيب فحص لا يحقق فائدة تبرر تكلفته.
العقار من السوق الثانوية مقابل العقار حديث البناء: لماذا تختلف مهمة الفحص
يبدو الفحص المادي متشابهاً في الحالتين. لكن الغرض منه مختلف تماماً، والفارق هو تحديد الطرف الملزم بإصلاح أي شيء بعد ذلك.
| ما الذي يختلف؟ | عقار مستعمل | عقار حديث البناء |
|---|---|---|
| الضمان | لا شيء. لا يكون البائع مسؤولاً إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، والمهلة لرفع هذه الدعوى قصيرة. | عشر سنوات على الهيكل، وثلاث على التركيبات، وسنة على التشطيبات. وتغطي ضمانات بنكية المدفوعات التي أُجريت قبل إتمام الشراء. |
| من يصلح ما يتم العثور عليه؟ | أنتم، بمجرد أن يصبح العقار ملككم. ولهذا يجب أن تظهر النتيجة قبل التوقيع، حينما لا يزال بإمكانها تغيير السعر أو الشروط. | يتولى المطور ذلك على نفقته، وهذا هو الغرض من قائمة snagging التي أُنشئت لتوثيق هذه الأمور. |
| الحالة والتجهيزات | يعتمد ذلك على العمر. توقعوا استبدال المطبخ والحمامات في نهاية المطاف، وتوقعوا أن تبدأ أشياء أخرى في لفت الانتباه إليها مع مرور الوقت. | كل شيء جديد. وما يجري فحصه هو ما إذا كان قد أُنجز على نحو سليم، وما إذا كان يطابق ما اخترتموه. |
| الطاقة | تصنيفات أقل واستهلاك أعلى من العقار حديث البناء. ويظهر ذلك في الفواتير، لا في سعر الشراء. | أعلى التصنيفات، واستهلاك أقل، وفواتير أقل. |
| ما قيمة النتيجة؟ | ورقة تفاوض، أو سبب للتراجع. فهي تغير قراركم والمبلغ الذي ستدفعونه. | قائمة أعمال محددة بموعد نهائي، مع طرف ملزم تعاقدياً بإتمامها. |
وهذا أيضاً هو المبرر الواقعي لعدم افتراض أن العقار من السوق الثانوية هو الخيار الأرخص. فعادةً ما يعني العقار المستعمل أعمال تجديد أو سلسلة من الأعمال التدريجية، مثل المطبخ والحمامات وتكييف الهواء، إضافةً إلى الأمر الذي لم يتوقعه أحد بعد إزالة أحد الجدران. وقد ينتهي بكم الأمر بسهولة إلى دفع المبلغ نفسه أو أكثر. والفحص هو الطريقة التي تمنع بها هذه الحسابات أن تتحول إلى مفاجأة، وتجعلها رقماً تعرفونه قبل التوقيع.
Sources
هل أحتاج إلى ذلك لعقار حديث البناء؟عادةً لا يكون الأمر كذلك بهذه الصيغة. فالعقار حديث البناء مشمول بضمانات العشر سنوات والثلاث سنوات والسنة الواحدة، ولذلك تتمثل المهمة في تلك المرحلة في فحص تسليم العقار وإعداد قائمة العيوب تجاه المطور، وهي خدمة مختلفة. أما إذا ظل العقار حديث البناء مكتملاً وغير مباع لفترة طويلة، أو كنتم تشترون وحدة جاهزة للتسليم من بائع خاص بدلاً من المطور، فتُطبق مجدداً قواعد العقار من السوق الثانوية.
يقول البائع إن العقار خالٍ من العيوب. هل يُعد ذلك ملزمًا؟لا يختلف ذلك عن الضمان فحسب، بل هو ليس ضماناً أصلاً. ففي العقار من السوق الثانوية، يكون البائع مسؤولاً عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، ما يضعكم في موقف يتعين عليكم فيه إثبات ما كان شخص آخر يعرفه، خلال مهلة قصيرة، بعد أن يصبح العقار ملككم بالفعل. وهذا موقف أضعف بكثير من الاستناد إلى نتيجة فحص حصلتم عليها قبل التوقيع.
ماذا يحدث بعد وصول التقرير
إن كان التقرير لا يغير شيئًا، فلم يكن طلبه مستحقًا. هذا هو الجزء من الخدمة الذي يخصنا فعلًا، وهو سبب تفضيلنا إجراء المعاينة في وقت مبكر بما يكفي ليكون لها أثر.
- نقرأ التقرير معكمتصل التقارير بالإسبانية أو بالإنجليزية، وتُكتب للقارئ المتخصص. نراجعها معكم ونفصل بين المجموعات الثلاث الموجودة دائمًا: أمور طبيعية بالنسبة إلى عقار بهذا العمر، وأمور ستكلف مالًا قريبًا، وأمور تغير القرار.
- تُحال النتائج التي تحتاج إلى مستندات إلى المحاميإضافة بُنيت دون تصريح، أو شرفة أُغلقت، أو مسبح لا يظهر في وصف السجل العقاري. الاكتشاف المادي هو بداية سؤال قانوني، وهذا السؤال يخص محاميكم قبل أن يخص المقاول.
- يمكن إرفاق تكلفة بالنتيجةالعيب الذي لا تُعرف تكلفة إصلاحه ليس موقفًا تفاوضيًا، بل مصدر قلق. عندما يحدد التقرير نفسه تكلفة الأعمال، نعرض ذلك الرقم على جانب البائع. وإذا لم يفعل، يمكننا الحصول على عرض لإصلاحه من حرفي قبل بدء مناقشة السعر، بحيث يكون المطلوب مبلغًا محددًا لإصلاح محدد، لا مجرد انطباع عن العقار. أخبرونا وسنحصل عليه، فالأمر يستحق الأيام القليلة اللازمة لأي مسألة ستجادلون بشأنها فعلًا.
- إذا احتاج الأمر إلى مهندس معماري، نحضر واحدًاتتجاوز بعض النتائج ما يستطيع المفتش الإجابة عنه. هل يمكن تسوية وضع الإضافة قانونيًا؟ وما الذي سيتطلبه التجديد فعلًا؟ وهل المخطط الذي تخططون له ممكن أصلًا؟ وكم ستكلف هذه الأمور؟ تلك أسئلة يجيب عنها المهندس المعماري، ونحن نضع واحدًا أمامها. إنه متخصص مستقل بأتعاب مستقلة، تُعرض عليكم مباشرة، ولا يمر أي من ذلك من خلالنا.
- ما يمكن إصلاحه يتحول إلى طلب لا شكوىاستنادًا إلى التقرير، نحدد نحن ومحاميكم بدقة ما يجب توثيقه أو تصحيحه أو تسويته، ونقدمه إلى جانب البائع. وهذا يختلف كثيرًا عن طلب خصم لأن العقار يبدو مستهلكًا.
- ينعكس ذلك على السعر أو الشروط أو المهلةيمكن خصم قيمة النتيجة من السعر، أو تحويلها إلى شرط يجب استيفاؤه قبل إتمام الشراء، أو إلزام البائع بإجراء الإصلاح أولًا. ويعتمد الخيار الصحيح من هذه الخيارات الثلاثة على النتيجة وعلى مدى رغبة الطرف الآخر في إتمام الصفقة، وهذا هو هدف التفاوض.
- أحيانًا يكون الحل هو التوقفأخبرنا عملاء بعدم المضي قدمًا عندما كشف الفحص القانوني أو الفني عن أمر خطير. لا أحد يستمتع بهذا الحديث، لكنه يظل أقل تكلفة من البديل. عدم الشراء نتيجة مشروعة لعملية الشراء، ونحن نتعامل معه على هذا الأساس.
ما الذي تفحصه المعاينة الفنية فعلًا
الفحص هو معاينة بصرية غير invasive للأجزاء التي يمكن الوصول إليها من المبنى. يدون المتخصص حالة كل عنصر، والعيوب التي وجدها، ومدى خطورتها، والعناصر التي تحتاج إلى فتح أو كشف قبل أن يتمكن أي شخص من الجزم. يختلف نطاق الفحص باختلاف العقار وباختلاف الجهة التي ترسلونها، لذا اعتبروا هذا وصفًا لطبيعة العمل لا قائمة ثابتة.| ما الذي يجري فحصه | لماذا يغير القرار | ماذا نفعل بالنتيجة |
|---|---|---|
| المبنى | ||
| الهيكل والأساسات | التشققات والحركة والهبوط هي النتائج التي قد تنهي عملية الشراء بدلًا من أن تؤدي إلى إعادة تسعيرها. وهي أيضًا من الأمور الأقل احتمالًا لاكتشافها أثناء المعاينة، لأن العرض الظاهر غالبًا ما يكون شقًا شعريًا في موضع غير صحيح. | إذا كان الأمر خطيرًا، يوضح التقرير ما يحتاج إلى مزيد من التحقيق، ونوقف العملية عند تلك النقطة إلى أن تتم الإجابة عنه. لا يُوقّع على شيء مع وجود أمر مجهول يتعلق بالهيكل. |
| السقف والشرفات والعزل المائي | على هذا الساحل، يقضي السقف معظم العام دون عمل، ثم يثبت قيمته خلال بضعة أيام من الأمطار الغزيرة. فالسقف المسطح أو الشرفة الواقعة فوق مساحة معيشة هو الموضع الذي تتسرب منه المياه. | يصبح تقدير تكلفة الإصلاح حجة لتعديل السعر. أما المياه الراكدة، أو تلف الغشاء العازل، أو الشرفة التي تصرف المياه في الاتجاه الخطأ، فتتحول إلى شرط يجب استيفاؤه قبل إتمام الشراء. |
| الواجهة ومياه الأمطار والصرف | غالبًا لا تُركب المزاريب وأنابيب التصريف الرأسي هنا أصلًا، فتجري مياه الأمطار على الجدار وتتسرب إلى جزئه السفلي. قد يكون ذلك طبيعيًا محليًا، لكنه يظل مشكلة الرطوبة الخاصة بكم بعد ذلك. | نسأل عما قرره اتحاد الملاك بشأن ذلك، لأن الواجهة تكون عادةً مشتركة، وقد تكون تكلفة الإصلاح رسمًا إضافيًا على الملاك بدلًا من أن تكون عملًا يخصكم وحدكم. |
| الرطوبة وتسرب المياه | تشيع الرطوبة الصاعدة في الشقق الواقعة بالطابق الأرضي وفي المنازل المبنية دون طبقة عازلة للرطوبة، كما يخفيها الطلاء الجديد تمامًا أثناء المعاينة. وهي العيب الذي يجري التقليل من شأنه بصورة أكثر انتظامًا في Costa del Sol. | تُؤخذ القراءات باستخدام مقياس للرطوبة لا بالعين. والقراءة رقم يمكنكم عرضه على البائع، بخلاف الحدس. |
| داخل العقار | ||
| النوافذ والأبواب وأعمال النجارة | الألمنيوم القديم من دون فاصل حراري، والزجاج المفرد، وموانع التسرب التالفة، هي ما يصنع الفرق بين شقة تحافظ على درجة حرارتها وأخرى تشغّل تكييف الهواء طوال الصيف، مع بقائها صاخبة. | عادةً ما تكون هذه تكلفة وليست أزمة. نقيّمها وندرجها في العرض كرقم معلوم، بدل أن تظهر كمفاجأة في السنة الأولى. |
| الكهرباء | قد يكون التركيب من عقد مختلف آمنًا، لكنه يظل أقل بكثير مما تتطلبه القواعد الحالية، كما أنه يحدد إمكانية إضافة موقد حثي أو شاحن سيارة أو وحدة تكييف ثانية. | فحص وظيفي لوحدة المستهلك والدوائر والتأريض. إذا أشار التقرير إلى وجود مشكلة، يقدّم كهربائي عرضًا لتحديثها قبل التزامكم، وليس بعده. |
| السباكة والمياه الساخنة والصرف | عمر الأنابيب، وضغط المياه، وطريقة تصريف الدش والمطبخ فعليًا. يُعايش بطء التصريف وانخفاض الضغط يوميًا، ولا يظهران في أي صورة التُقطت على الإطلاق. | نفتح الصنابير والمخارج، ونراقب المصارف. وعندما تشير النتيجة إلى وجود مشكلة في الأنابيب داخل الجدران، فهذا تحديدًا من البنود التي يجب حسمها قبل التوقيع وليس بعده. |
| التكييف والتدفئة | للوحدات عمر تشغيلي وسجل صيانة، وعبارة «إنه يعمل» في أبريل لا تعني أنه يعمل بالطريقة نفسها في أغسطس. والاستبدال تكلفة فعلية يجب احتسابها ضمن تكلفة العقار بالكامل. | نشغّل التدفئة والتبريد كليهما متى أمكن. وندرج العمر والحالة ضمن تقدير تكاليف التشغيل إلى جانب تصنيف الطاقة. |
| المطبخ والحمامات | في عقار مستعمل، هاتان هما الغرفتان اللتان ينبغي توقع استبدالهما في مرحلة ما. ومعرفة ما إذا كانت تلك المرحلة الآن أو بعد ثماني سنوات، تشكّل معظم ميزانية التجديد. | وبذلك تصبح تكلفة مخططًا لها ومرتبطة بموعد، وهو الفرق بين التجديد وحالة الطوارئ. |
| الخارج وما هو مشترك | ||
| المسبح والمعدات والري | المسبح الخاص آلة بقدر ما هو حفرة في الأرض: مضخة، ونظام ترشيح، وأنابيب، وهيكل المسبح نفسه. والتسربات مكلفة ولا تظهر عندما يكون المسبح ممتلئًا. | نستعين بمتخصص في المسابح عندما يثير التقرير أي ملاحظة، وندرج تكلفة تشغيله ضمن حسابات ملكيتكم. |
| الحديقة والحدود وما بُني وأين | ينبغي أن يتطابق ما هو موجود على قطعة الأرض مع ما هو وارد في المخطط. فالشرفة أو غرفة التخزين أو العريشة أو القبو المحوّل الذي يظهر في الواقع ولا يظهر في المستندات، يمثل مشكلة قانونية متخفية في صورة مادية. | تُحال النتيجة المادية مباشرة إلى محاميكم. فهذا هو الموضع الأكثر شيوعًا الذي يتحول فيه الفحص الفني إلى فحص قانوني. احرصوا على وضوح مسؤولية كل طرف: يصف المفتش ما هو قائم هناك، وما إذا كان يتطابق مع قيد السجل العقاري والسجل المساحي، وما إذا كان يمكن تصحيح وضعه أو ما إذا كانت له رخصة إشغال. أما هذه فهي مسألة المحامي وليست مسألة المفتش. ثلاثة سجلات ومبنى واحد، ومن الطبيعي ألا تتطابق. |
| المناطق المشتركة والأعمال المعلّقة | المصاعد والمرآب والسقف والمسبح والواجهة مشتركة، وكذلك الفاتورة. فإذا كان اتحاد الملاك قد أقر بالفعل إصلاحًا مكلفًا، فقد ألزمكم بحصتكم منه قبل وصولكم. | تأتي حالة العقار المادية من الفحص، بينما تأتي المحاضر والديون من المحامي، ونحن نتأكد من قراءتهما معًا بدلًا من قراءتهما كلًّا على حدة. |
| تصنيف الطاقة وتكاليف التشغيل | يكون العقار الأقدم عادةً ضمن التصنيفات الأدنى مع استهلاك أعلى، ويظهر ذلك كل شهر بدلًا من ظهوره مرة واحدة لدى كاتب العدل. | تُدرج هذه التكاليف ضمن صورة تكلفة الملكية إلى جانب رسوم اتحاد الملاك والضرائب السنوية، وبذلك تُقارن تكلفة الشراء الأقل بصدق مع تكلفة العقار الأحدث. |
موضع الفحص ضمن عملية الشراء
تمر عملية الشراء كاملة بخمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. وللفحص الفني فترة زمنية محددة، وهي أضيق مما يفترض معظم الناس: يجب تكليفه مبكرًا بما يكفي حتى تظل النتيجة قادرة على تغيير شيء، وإتمامه قبل التوقيع الذي يُفترض أن يستند إليه.الخطوات 8 و9 و13 و14 من أصل 15
- الحجز وموعد اتخاذ القرارعندما تجدون العقار المناسبيُخرج الحجز العقار من السوق أثناء فحصه. وهذه هي المرحلة المناسبة لتحديد ما إذا كان الفحص الفني جزءًا من عملية التحقق، لأن عقد الحجز هو أيضًا الموضع الذي يُتفق فيه على ما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص عن مشكلة. أما اتخاذ القرار بعد ذلك فهو ما يجعل الناس يشعرون بأن عليهم المضي قدمًا.Resaleعربون الحجز والشروط المتفق عليها. كما تُحسم هنا الأسعار والتواريخ والتجهيزات، وهي أمور يمكن لنتيجة الفحص أن تعيد فتحها تحديدًا.
- الفحوصات تجري معًاعادةً من أسبوعين إلى أربعةيبدأ الفحص القانوني النافي للجهالة بعد الحجز، وهذه هي الفترة الطبيعية لإجراء الفحص الفني بالتوازي معه. الفترة نفسها، لكن مع متخصصين مختلفين وقائمتين مختلفتين. ويهم أن يتداخلا، لأن الملاحظة المتعلقة بالمبنى تتحول في كثير من الأحيان إلى سؤال عن المستندات، وتريدون أن يظل كلا الطرفين يعمل عندما يحدث ذلك.
- الفحص الأخير قبل التوقيعقبل إتمام الشراءفي العقار المستعمل، نعود لفحصه مرة أخرى قبل التوقيع، بحضوركم أو نيابةً عنكم. هذا الفحص من مسؤوليتنا، وليس معاينة فنية: نؤكد أن العقار في الحالة المتفق عليها، وأن التجهيزات المدرجة في قائمة الجرد لا تزال موجودة. وإذا رغبتم في فحص فني مهني يجريه مهندس معماري أو مفتش، فنرتبه بشكل منفصل.New buildفي العقار حديث البناء، تعتمد العملية على المطوّر. فبعض المطورين يجرون snagging قبل انتقال الملكية، والبعض الآخر يجريه بعد ذلك. وهذه هي الخدمة المكمّلة.Resaleحالة العقار مقارنةً بما تم الاتفاق عليه، وقائمة الجرد مقارنةً بما لا يزال موجودًا فيه.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءهذا هو الموعد النهائي الذي تُحتسب منه المواعيد السابقة لكل ما ورد أعلاه. بعد توقيع سند الملكية يصبح العقار ملكًا لكم بالحالة التي يكون عليها، ويصبح اكتشاف يظهر في اليوم الثاني فاتورة إصلاح بدلًا من أن يكون ورقة تفاوض. ولا يلزم أن تكونوا موجودين شخصيًا إذا كان محاميكم يحمل الوكالة، ونحن موجودون في كلتا الحالتين.
العقار نفسه، بطريقتين للتحقق
كيف تبدو الجوانب الفنية لعملية الشراء من دون وكيل للمشتري، ومع وجود وكيل؟| بمفردك | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يخبركم بحالة العقار | وكيل البائع، الذي تتمثل مهمته في بيع هذا العقار تحديدًا، والذي يُعد وصفه لحالته وصفًا تسويقيًا للبيع. | متخصص لا مصلحة له في إتمام عملية البيع، وتتمثل مهمته بالكامل في اكتشاف ما هو خاطئ. ومهمتنا هي إشراكه في الوقت المناسب. |
| العثور على الشخص المناسب | البحث بلغة قد لا تقرؤونها، من دون وسيلة تُمكّنكم من التمييز بين مفتش وبنّاء يبحث عن أعمال الإصلاح التي ستلي ذلك. | نرتب لكم مفتشًا أو مهندسًا معماريًا من بين الأشخاص الذين نعمل معهم، ونوضح أيهما يحتاجه العقار. |
| التوقيت | يُكلَّف به في وقت متأخر، بعد توقيع الحجز والالتزام بدفع العربون، أي عندما تكون نتيجة الفحص أقل تأثيرًا في التفاوض. | يُحجز ضمن الفترة نفسها المخصصة للفحص القانوني النافي للجهالة، بحيث تظل هناك إمكانية للتعامل مع أي نتيجة. |
| ما الذي يترتب على التقرير | وثيقة فنية باللغة الإسبانية، ومحادثة مع الطرف الآخر بشأنها باللغة الإسبانية. | نقرأه معكم، ونقسمه إلى ما هو طبيعي، وما يمثل تكلفة، وما يغير النتيجة، ثم نحوّل الجزء الأخير إلى طلب يقدمه محاميكم. |
| ما التكلفة عليكم | أتعاب المفتش، أيًا كان من يرتب للاستعانة به. | أتعاب المفتش نفسه، تُصدر فاتورتها لكم مباشرة. أما الترتيب والدخول والتوقيت والنقاش اللاحق فهي خدمات مجانية، لأنكم كمشترين لا تدفعون لنا أي شيء على الإطلاق. |
العقار الذي كان أقدم بكثير مما توحي به صوره
ذهبنا لمعاينة أحد العقارات، واتضح ببساطة أنه أقدم بكثير مما توحي به صور الإعلان. لم يكن في الصور ما هو غير صحيح. فقد كانت مضاءة جيدًا، ومؤطرة بعناية، والتُقطت في أفضل ساعة من اليوم بالنسبة إلى العقار، ولم تُظهر أي منها عمر المكان. وقد استغرق الوقوف داخله نحو عشر ثوانٍ للإجابة عن سؤال ترك الإعلان بأكمله مفتوحًا. هذه هي النسخة البسيطة من المشكلة، النسخة التي تكتشفونها بمجرد الحضور. أما النسخة المكلفة فهي ما لا يمكنكم رؤيته إطلاقًا: ما يوجد خلف الجدار، وتحت الشرفة، وداخل التمديدات. ولا يمكن لأحد اكتشاف ذلك بمجرد الحضور، وهذا هو السبب الكامل لإرسال شخص تتمثل مهمته في البحث عنه.تخبركم المعاينة بعمر العقار. أما الفحص فيخبركم بتكلفته.
كم تبلغ التكلفة؟
- المشتري0 €لا تدفعون لنا شيئًا، سواء اشتريتم أي شيء أم لا، وسواء أدى فحص رتبناه إلى صرفكم عن شراء عقار أم لا.
- المطور أو البائع
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- عقارات من السوق الثانوية
- 1,5 to 4 %
- مفتش أو مهندس معمارييصدر لكم فاتورة مباشرة عن المعاينة. ولا نتلقى أجرًا منه ولا نتقاضى أي مبلغ مقابل الإحالة، وهو الترتيب نفسه المتبع مع مكتب المحاماة الذي نوصي به.
جزءنا مجاني. فمهمتنا تشمل تحديد ما إذا كان الفحص يستحق التكلفة، وترتيب الاستعانة بالمتخصص، وتمكينه من الدخول، وضبط التوقيت بما يتوافق مع موعد التوقيع، وإدخال النتائج في التفاوض، وكل ذلك لا يكلفكم شيئًا، لأنكم كمشترين لا تدفعون لـ Arevont أي مبلغ في أي مرحلة.يُرتب للفحص نفسه بشكل منفصل، ويقدم لكم المتخصص عرضه السعري مباشرة. نحن لا ننشر سعرًا له ولن نخترع نطاقًا سعريًا، فالأتعاب تعتمد على العقار ومساحته والمسافة التي يتعين على الشخص قطعها، وهي أتعابه وليست أتعابنا. وستحصلون على المبلغ قبل حجز أي شيء، وأنتم من يقرر.أما ما يلي التقرير فليس من مسؤوليتنا أيضًا. فإذا قدم لكم متخصص في المسابح أو كهربائي أو بنّاء عرضًا لإصلاح، فإنه يصدر لكم فاتورة عن عمله. ولا تُضاف أي مبالغ إلى فاتورته من خلالنا، لا في هذه الحالة ولا في أي حالة أخرى.
يبقى سعر العقار نفسه حتى لو تعاملتم مباشرة. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، يمكنكم بكل ارتياح طلب قائمة الأسعار من المطور والتحقق منها.
ما الذي لن يفعله الفحص من أجلكم
لن يجعل الفحص أي شخص يصلح أي شيء. ففي العقار المستعمل لا يوجد ضمان. ولا يكون البائع مسؤولًا إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، ما يعني إثبات ما كان شخص آخر يعرفه، خلال مهلة قصيرة، بعد أن يصبح العقار ملكًا لكم بالفعل. لذلك تكمن قيمة التقرير بالكامل في القرار الذي تتخذونه ما دمتم تملكون هذا الخيار، وليس في رفع مطالبة لاحقًا.وهو ليس ضمانًا أيضًا. فالمعاينة الفنية بصرية وغير invasive، إذ لا يجري تفكيك أي شيء، ولا يُفتح أي جدار، ويكون التقرير صادقًا لا مراوغًا عندما يذكر أن عنصرًا ما يحتاج إلى مزيد من الفحص. وقد يظهر شيء مع ذلك في السنة الثانية، ولم يكن بوسع أحد رؤيته في فترة الظهيرة التي كان فيها هناك.ولا نرتب للفحص في كل عملية شراء. ففي عقار حديث البناء لا يزال ضمن الضمانات، تتمثل المهمة في فحص تسليم العقار، لا في إجراء معاينة فنية. أما في شقة صغيرة وحديثة وجيدة الصيانة، فغالبًا ما تكون المعاينة الجيدة، إلى جانب عرض سعر من متخصص للشيء الوحيد الذي يهمكم، إنفاقًا أفضل. ونفضل أن نخبركم بذلك ونخطئ بشأن الأتعاب، على أن نحجز مع شخص ما لمجرد أن تبدو الإجراءات شاملة.
الأسئلة الشائعة حول الفحص الفني
- هل الفحص الفني إلزامي في إسبانيا؟
- لا. لا يوجد أي متطلب قانوني لإجرائه عند الشراء، ومعظم المشترين الإسبان لا يفعلون ذلك. ولن يطلبه منكم أي شخص ضمن إجراءات الشراء، ولهذا تحديدًا يجب أن يكون قرارًا تتخذونه بأنفسكم، لا أمرًا تنتظرونه.
- متى يتعين عليّ طلب إجرائه؟
- من الأفضل إجراؤه عند الحجز، بحيث يتم خلال فترة الأسبوعين إلى الأربعة أسابيع نفسها المخصصة للفحص القانوني النافي للجهالة، وينتهي قبل توقيع العقد الملزم. أي بعد أن تكونوا جادين بما يكفي بشأن العقار، وقبل فوات الأوان بحيث تظل نتيجة الفحص قادرة على تغيير السعر أو التحول إلى شرط.
- ما التكلفة ومن يدفعها؟
- يقدم لكم المتخصص عرضه السعري مباشرة ويصدر الفاتورة لكم، وتعتمد الأتعاب على العقار ومساحته. ولا ننشر مبلغًا لأن الأتعاب ليست أتعابنا حتى ننشرها. أما دورنا، المتمثل في ترتيب الفحص والتعامل مع نتائجه، فهو مجاني مثل كل ما نقدمه للمشتري.
- ماذا يحدث إذا اكتشف المفتش شيئًا خطيرًا؟
- يتحول الأمر إلى مطلب محدد بدلًا من أن يكون مجرد شكوى. ونحدد مع محاميكم ما يلزم توثيقه أو تصحيحه أو تسويته، ثم نعرض ذلك على البائع. وقد يُخصم من السعر، أو يصبح شرطًا قبل إتمام الشراء، أو يتحول إلى إصلاح يُنفذ أولًا. وإذا كان الأمر سيئًا بما يكفي، فإن توصيتنا تكون الانسحاب من الصفقة، وقد سبق أن أوصينا بذلك.
- هل يمكن للبائع أن يرفض السماح بدخول المفتش؟
- يتطلب الدخول تعاون البائع، وعادة ما يتم ترتيبه دون صعوبة، وغالبًا بالتزامن مع معاينة. وإذا رُفض ذلك أو تأجل مرارًا بشأن عقار تقومون بحجزه بالفعل، فهذه بحد ذاتها معلومة مهمة، وسنتعامل معها على هذا الأساس.
- هل يجب أن أكون في إسبانيا؟
- لا. لا يحتاج المختص إلى وجودكم هناك، ونحن كذلك. نرسل إليكم التقرير، ونراجعه معكم عبر مكالمة، وإذا أردتم رؤية شيء محدد، نعود ونعرضه عليكم عبر الفيديو.
