تسليم العقار عند شراء عقار في إسبانيا
في 30 ثانية
إتمام الشراء هو موعد واحد لدى كاتب العدل، حيث توقّع السند وتدفع الرصيد المتبقي. ولا ينبغي تسليم المفاتيح إلا بعد أن تتفقد العقار وتدوّن أي عيوب. أبداً قبل ذلك.
يوم إتمام الشراء بالترتيب
- قبل الموعدفحص العقار وفقاً للحالة المتفق عليهاتُدرج أي عيوب أولاً في قائمة مكتوبة ومؤرخة.
- لدى كاتب العدلتأكيد الهويات وقراءة السند بصوت عالٍ
- في اللحظة نفسهادفع الرصيد
- في اللحظة نفسهاتوقيع السند
- الموعد نفسهتسليم المفاتيحفقط بعد الفحص المذكور أعلاه، وليس قبله أبداً.
- في اليوم نفسهإيداع السند للتسجيلأُرسل إلكترونياً إلى السجل العقاري. ويأتي التسجيل الكامل لاحقاً.
من الموجود في الغرفة يوم إتمام الشراء، وماذا يفعلون؟
يوجد في الغرفة ما يصل إلى أربعة أطراف، ولا يحميكم منهم سوى طرف واحد. يشهد كاتب العدل الإسباني توقيع العقد ويحوّل البيع إلى سند رسمي، لكنه لا يتحقق مما إذا كان العقار خيارًا جيدًا. عادةً ما يستغرق إتمام الشراء، أو día de la firma، وقتًا أقل مما يتوقع الناس. ويقرأ كاتب العدل الشروط الأساسية للسند بصوت عالٍ، ويتحقق من هويات الأطراف وأي وكالات أو تفويضات. ويُدفع المبلغ المتبقي، ويُوقّع السند، وتنتقل المفاتيح من يد إلى أخرى. وما يفاجئ معظم المشترين الأجانب ليس الإجراء، بل معرفة من يحميهم ومن لا يحميهم في تلك الغرفة.
- كاتب العدلموظف رسمي، ولا يمثل أحداً
- ماذا يفعلون
- يتحقق من الهوية، ويعيد فحص قيد السجل العقاري في تلك اللحظة، ويمنح السند صيغته القانونية.
- ما لا يفعلونه
- التفاوض نيابةً عن أي من الطرفين، أو الحكم على ما إذا كان الشراء خياراً جيداً.
- من يدفع لهم
- يُحدد وفق جدول رسوم حكومي. وعادةً ما يدفعه المشتري بحكم العرف، أو يدفعه المُقرض في حالة الرهن العقاري.
- محاميكأنت وحدك
- ماذا يفعلون
- يؤكد استمرار سريان التحقق القانوني، ويشرح سند الملكية، ويمكنه التوقيع نيابةً عنك بموجب وكالة.
- ما لا يفعلونه
- يتصرف نيابةً عن البائع أو البنك في أي مرحلة، أو يقبل وعداً شفهياً بدلاً من وعد مكتوب.
- من يدفع لهم
- أنتم، وعادةً بنحو ~1 % من السعر.
- البائع أو ممثل المطورجانب البائع
- ماذا يفعلون
- يوقّع ويسلّم العقار والمفاتيح.
- ما لا يفعلونه
- يعد بأي شيء يتجاوز ما وعد به العقد بالفعل.
- من يدفع لهم
- تكاليفهم الخاصة. في عقار حديث البناء، تكون هذه التكلفة مشمولة بالفعل في السعر الذي دفعته.
- البنكفي حال وجود رهن عقاري
- ماذا يفعلون
- يرسل ممثلاً لتوقيع سند القرض بالتزامن مع البيع، ويفرج عن الأموال في تلك اللحظة.
- ما لا يفعلونه
- لا تُفرج عن الأموال قبل توقيع سند الملكية.
- من يدفع لهم
- أنت، من خلال تكاليف ترتيب القرض نفسه.
هل يتحقق كاتب العدل من أن قيمة العقار تساوي السعر؟لا. يؤكد كاتب العدل الهوية، ويعيد التحقق من قيد السجل في تلك اللحظة، ويمنح سند الملكية الصيغة القانونية. أما ما إذا كان السعر عادلاً، وما إذا كان المبنى سليماً، وما إذا كانت على اتحاد الملاك ديون، فهي مسائل منفصلة. ويتولى محاميك ومقيّم العقارات الإجابة عن هذه الأسئلة مسبقاً، وليس كاتب العدل في يوم التوقيع.
لماذا يأتي الفحص قبل التوقيع، وليس بعده؟
لأنك بمجرد التوقيع والدفع تكون قد فقدت ورقة الضغط التي جعلت إجراء الفحص جديراً بالاهتمام. ويبدو إتمام الشراء بالترتيب الخاطئ من الخارج مماثلاً تماماً: توقيع ومجموعة مفاتيح. لكن الفرق هو من يتحمل المخاطر في اللحظة التي يتبين فيها وجود خطأ. ويعود الأمر إلى ثلاث خطوات تُنفذ بالترتيب الصحيح.
- يُفحص العقار للتأكد من مطابقته لما تم الاتفاق عليهفي العقار من السوق الثانوية، يعني ذلك التأكد من أن حالته تطابق العقد، وأن كل ما ورد في قائمة الجرد، مثل الأجهزة والأثاث والتجهيزات، لا يزال موجودًا. أما في عقار حديث البناء، فيعني ذلك إجراء فحص snagging. ويعتمد توقيته على المطور العقاري: ففي بعض المشاريع يُجرى قبل انتقال الملكية، وفي مشاريع أخرى بعده.
- يُدرج ما ليس صحيحاً في قائمة مكتوبةلا تساوي الطمأنة الشفهية بأن شيئاً ما سيُصلح "الأسبوع المقبل" شيئاً بمجرد توقيعك. فقائمة العيوب المؤرخة والمسلّمة إلى الطرف الآخر قبل إتمام الشراء هي الوثيقة التي تحول النزاع إلى مجموعة متفق عليها من البنود العالقة.
- عندئذ فقط، سند الملكية والرصيد والمفاتيحيحدث التوقيع والدفع معاً، وينبغي أن تُسلّم المفاتيح في الموعد نفسه. أما إذا عُكس الترتيب، فيكون المشتري قد فقد بالفعل ورقة الضغط التي جعلت الخطوة الثانية جديرة بالاهتمام.
لا ينص أي قانون منفرد على إلزامية هذا الترتيب الدقيق. لكنه يمثل ممارسة معيارية وسليمة، وينبغي أن ينص عقدا الحجز والشراء الخاصان بك عليه صراحةً. فالعقد الذي لا يحدد الترتيب يجعلك تعتمد على حسن النية، لا على وثيقة.
ماذا يحدث إذا لم يُكتشف العيب إلا بعد تسليم المفاتيح بالفعل؟تكون هذه المحادثة أصعب في العقار من السوق الثانوية منها في عقار حديث البناء. فالعقار من السوق الثانوية لا يأتي بضمان يُذكر، باستثناء المطالبة بعيب خفي كان البائع يعلم به وأخفاه. أما في عقار حديث البناء، فتظل الضمانات النظامية الموضحة أدناه سارية، بغض النظر عن وقت اكتشاف العيب، وذلك ضمن مددها الخاصة.
ما الضمان الذي تحصل عليه بمجرد أن تصبح المفاتيح بحوزتك؟
في البناء الجديد، توجد ثلاث فترات ضمان منفصلة تبدأ من يوم الإنجاز، وتمتد في حالة الهيكل نفسه إلى 10 سنوات. أما في إعادة البيع، فلا يكاد يوجد ضمان، باستثناء مطالبة محدودة بعيب كان البائع يعلم به وأخفاه. وهذا هو أكبر فارق قانوني بين نوعي الشراء، وهو ما يحدد مدى الحرص المطلوب في إجراء المعاينة قبل الإنجاز.
يوم تسليم العقاربعد 10 سنوات
- التشطيبات: الطلاء، التبليط، النجارة1 سنة
- التركيبات وصلاحية السكن3 سنوات
- الهيكل: الأساسات، والعوارض، والجدران الحاملة10 سنوات
عقار حديث البناءعقار من السوق الثانوية
- ضمان لمدة عشر سنوات ضد العيوب التي تؤثر في السلامة الإنشائية للمبنى، مثل الأساسات والعوارض والجدران الحاملة.
- لا يوجد ضمان قانوني من هذا النوع. ولا يكون البائع مسؤولًا إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها وقت البيع. وهذه مطالبة محدودة يصعب إثباتها.
- ضمان لمدة ثلاث سنوات ضد العيوب في التركيبات أو عناصر المبنى التي تخل بمتطلبات صلاحية السكن أو السلامة أو الأداء الوظيفي.
- لا ينطبق. فما يوجد داخل العقار عند إتمام الشراء هو ما تملكونه، بما في ذلك التقادم والاستهلاك.
- ضمان لمدة سنة ضد عيوب التشطيب، مثل الطلاء والبلاط وأعمال النجارة، ويكون الضمان على عاتق شركة البناء.
- لا ينطبق، للسبب نفسه.
- مهلة مدتها سنتان لتقديم مطالبة بمجرد ظهور عيب مشمول بالضمان، وتُحتسب من لحظة ظهوره، لا من إتمام الشراء.
- المطالبة المماثلة هنا تكون ضد عيب خفي كان البائع يعلم به. ويتعين عليكم إثبات هذه الواقعة، وليست مدة ضمان تسري تلقائيًا.
ينبع هذا الأثر العملي مباشرةً من القانون، وليس من الرأي. ففي العقار من السوق الثانوية، يحدث العمل الذي يحميكم قبل التوقيع، لأن القليل جدًا يقف إلى جانبكم بعد ذلك. أما في عقار حديث البناء، فالضمانات قائمة بصرف النظر عن ذلك، لكنها تظل تعتمد على توثيق العيب. وهذا تحديدًا هو الغرض من فحص snagging والقائمة المكتوبة.
من يتحمل ضمان السنوات العشر لعقار حديث البناء؟يكون جميع الأطراف المشاركين في عملية البناء، وهم عادةً المطور وشركة البناء والمهنيون الفنيون، مسؤولين بالتضامن والانفراد بموجب القانون عن العيوب الإنشائية خلال السنوات العشر. ويحدد محاميكم الجهة أو الجهات التي ينبغي تقديم المطالبة ضدها بشأن عيب محدد، إذ قد تكون أكثر من جهة مسؤولة في الوقت نفسه.
هل يتعين أن تكونوا في إسبانيا لإتمام الشراء بأنفسكم؟
لا. إذا كان محاميكم يحمل وكالة تخوله ذلك، فيمكنه توقيع سند الملكية نيابةً عنكم، ويتم إتمام الشراء من دون وجودكم في الدولة. وهذا من الجوانب العملية المفيدة التي يتيحها النظام الإسباني، ومن أقلها فهمًا لدى المشترين لأول مرة. والاختيار بين المسارات الثلاثة أدناه قرار شخصي، وليس توصية مهنية.
- Option 1الحضور شخصيًاترون العقار والغرفة بأنفسكم في اليوم الذي يصبح فيه ملكًا لكم نهائيًا.
- رحلات إلى إسبانيا
- واحد، لهذا اليوم
- من يوقّع
- أنتم شخصيًا
- انتبهوا إلى
- ترتيبات السفر العادية فقط
- Option 2موصى بهوكالة رسميةينجز محاميكم الموعد بالكامل نيابةً عنكم.
- رحلات إلى إسبانيا
- صفر، لهذه الخطوة
- من يوقّع
- محاميك
- انتبهوا إلى
- يجب أن تذكر الوكالة إتمام الشراء صراحةً
- Option 3هجين، عبر مكالمة فيديوتتابعون الموعد عن بُعد بينما يوقّع محاميكم بموجب الوكالة نفسها.
- رحلات إلى إسبانيا
- صفر، لكنكم تتابعون
- من يوقّع
- محاميك
- انتبهوا إلى
- لا تزال تتطلب الوكالة نفسها كما في التفويض الكامل
ما الذي ينبغي تأكيده قبل اعتبار العقار مُسلّمًا؟
هذه هي الأمور التي ينبغي التحقق منها، سواء كنتم حاضرين شخصيًا أو تعتمدون على تقرير محاميكم. ولا يشكل أي منها عرضًا لخدمة. بل هي الأمور التي يفترض قانونًا أن يتضمنها إتمام الشراء.| ما يجب تأكيده | سبب الأهمية | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| قبل التوقيع | ||
| يطابق العقار الحالة المتفق عليها | ما تشترونه هو العقار بالحالة التي كان عليها عند الاتفاق على السعر، وليس بالحالة التي أصبح عليها بعد مغادرة الشاغل السابق. | لا يوجد سجل مكتوب لفحص ما قبل إتمام الشراء، أو يوجد تأكيد شفهي بدلاً منه. |
| توجد قائمة مؤرخة بالعيوب، إن وُجدت أي عيوب | إنها الوثيقة التي تحول قائمة متفقاً عليها بالأمور العالقة إلى أمر يمكنكم إثباته لاحقاً، بدلاً من نزاع بلا دليل. | لا شيء مكتوب، مع وعد بتسوية الأمر «لاحقاً». |
| في عقار حديث البناء، تتوفر شهادة إتمام الشراء و licencia de primera ocupación | لا يمكن قانوناً السكن في العقار أو توصيله بالمرافق من دون licencia de primera ocupación، وهي تصدر عادة في نهاية أعمال البناء تماماً. | تاريخ للانتقال إلى العقار تم الوعد به قبل إصدار أي من الوثيقتين. |
| أثناء الموعد نفسه | ||
| تم حصر جميع المفاتيح وبطاقات الدخول | غالباً ما يصدر المجمع السكني المسوّر بطاقات وأجهزة فتح عن بُعد أكثر من المجموعة التي تُسلّم إليكم في ذلك اليوم. | مفتاح واحد من دون تأكيد لعدد المفاتيح الموجودة إجمالاً. |
| تُقرأ العدادات وتُسجّل مع تدوين التاريخ | هنا يحدث عادةً الخلاف حول الجهة التي استهلكت ماذا، بعد إتمام الشراء. | لم تُؤخذ قراءة في ذلك اليوم، لذا تكون الفاتورة الأولى تقديرية للطرفين. |
| يُدفع المبلغ المتبقي في اللحظة نفسها التي يُوقّع فيها سند الملكية | هذه هي الآلية التي تجعل المعاملة آمنة: تنتقل الأموال والمفاتيح معاً، وليس بناءً على الثقة المسبقة. | أي طلب لتسليم الأموال قبل الموعد، خارج نظام الضمان في عقار حديث البناء أو خارج حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم في العقار من السوق الثانوية. |
| خلال الأيام التالية | ||
| يُقدّم سند الملكية فعلياً للتسجيل | لا يُعد التوقيع لدى كاتب العدل نهاية الإجراءات الورقية. يجب دفع الضريبة وإيداع سند الملكية لدى السجل العقاري قبل تسجيل العقار رسمياً باسمكم. | لا يوجد من يستطيع بعد أسابيع تأكيد عودة النسخة المسجلة. هذه مهمة محاميكم لمتابعتها، ومن المفيد أن تسألوه عنها مباشرةً. |
| تُقسّم IBI ورسوم اتحاد الملاك عن سنة البيع | تُحتسب كلتاهما عن فترات وليس عن أيام، ولذلك يعود جزء مما دُفع عن السنة إلى المشتري والجزء الآخر إلى البائع. | تأكيد شفهي بأن «كل شيء تمت تسويته» من دون إرفاق أي أرقام. اطلبوا من محاميكم توضيح التقسيم. |
موضع إتمام الشراء في عملية الشراء
تتكون عملية الشراء الكاملة من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. وتمثل عملية إتمام الشراء آخر ثلاث خطوات منها، بعد فترة الانتظار التي تلي العقد الملزم.الخطوات 13 و14 و15 من أصل 15
- المعاينة النهائيةقبل إتمام الشراءيُعاين العقار للتأكد من مطابقته للحالة المتفق عليها، وفي العقار حديث البناء تُسجّل العيوب. وهذه هي الخطوة المشروحة بالتفصيل أدناه.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية الرسمي، ويُدفع المبلغ المتبقي، ويصبح العقار ملكاً لكم. وينبغي تسليم المفاتيح في الموعد نفسه، بعد الانتهاء من المعاينة وتسوية أي قائمة بالعيوب.
- بعد إتمام الشراءمنذ اليوم الأوللا يزال يتعين دفع ضريبة سند الملكية وتسجيله، ونقل عقود المرافق، والبدء في الالتزامات الضريبية السنوية. ولا تنتهي أي من هذه الإجراءات عند مغادرتكم مكتب كاتب العدل.
معلومات عامة، وليست ملف إتمام الشراء الخاص بكم
هذه معلومات عامة عن كيفية إجراء إتمام الشراء بموجب القانون الإسباني. وهي سارية حتى 17 أغسطس 2026، ومستندة إلى النص الأصلي وليست منقولة من مدونة. ولا تُعد مشورة قانونية بشأن عملية الشراء الخاصة بكم. وتتمثل القواعد العامة في مدد الضمان، ودور كاتب العدل، وتسلسل الأحداث الموضح هنا. أما الوثائق المرفقة بعقاركم المحدد وعقدكم الخاص فهي التي تحكم معاملتكم فعلياً.لا يصف أي مما سبق خدمة، ولا يتضمن أي وعد بحضور أي شخص نيابةً عنكم أثناء إتمام الشراء. أما ما إذا كان ذلك سيُرتب والجهة التي ستتولاه، فهو سؤال منفصل له دليله الخاص.قد تختلف القواعد والممارسات المتبعة بشأن إتمام الشراء باختلاف كاتب العدل والمطور ونوع العقار، كما يُعدّل القانون نفسه من وقت إلى آخر. ويؤكد محامٍ مستقل ما ينطبق على عملية شرائكم قبل توقيع أي شيء.
الأسئلة الشائعة حول تسليم العقار
- كم من الوقت يستغرق إتمام الشراء بعد توقيع العقد الخاص؟
- في العقار من السوق الثانوية، عادةً ما تستغرق المدة من شهر إلى ثلاثة أشهر. أما في عقار حديث البناء، فتعتمد على مرحلة الإنشاء: غالبًا نحو شهرين إذا كان المبنى شبه مكتمل، وقد تصل إلى نحو ثلاث سنوات إذا بدأ البناء من الأساسات. ولا يحدد القانون أيًا من المدتين. وكلتاهما ناتجتان عن الطريقة المعتادة لتنظيم العقود في هذا الساحل.
- هل يمكن للبائع رفض تسليم المفاتيح في الموعد المحدد؟
- ينبغي أن يربط عقد الشراء تسليم المفاتيح باللحظة نفسها التي يتم فيها التوقيع وسداد الرصيد المتبقي. وإذا لم ينص العقد على ذلك صراحةً، فهذه ثغرة يجدر بك أن تطلب من محاميك معالجتها قبل التوقيع. لا تفترض ببساطة أن ذلك سيحدث على أي حال.
- هل قائمة snagging هي نفسها الضمان لمدة عشر سنوات؟
- لا. إن snagging هو فحص عملي يُجرى في وقت قريب من إتمام الشراء، لاكتشاف الأعمال غير المكتملة أو المعيبة بينما لا يزال من الممكن الضغط لإصلاحها. أما الضمان لمدة عشر سنوات فهو حق قانوني مستقل بموجب Ley de Ordenación de la Edificación. ويظل قائمًا بغض النظر عما تم اكتشافه أثناء snagging، ويغطي العيوب الإنشائية تحديدًا، وليس العيوب الشكلية.
- ماذا يحدث إذا لم يحصل المطور على رخصة الإشغال الأول قبل الموعد الموعود؟
- من دونها، لا يجوز إشغال العقار قانونيًا أو توصيله بالمرافق، مهما ذكرت النشرة بشأن موعد الانتقال إليه. هذه مسألة تتعلق بالعقد والترخيص، وليست مسألة ضمان. ومن الجدير التأكد من وجود الرخصة، لا الاكتفاء بالتأكد من أن المبنى يبدو مكتملًا.
- هل يأتي العقار من السوق الثانوية بأي ضمان على الإطلاق؟
- ضمان محدود فقط: وهو مطالبة ضد البائع بعيب خفي كان موجودًا وقت البيع، وكان البائع يعلم به وأخفاه. إنه حق حقيقي، لكن إثباته أصعب بكثير من إثبات مدة ضمان نظامية. ولهذا تحديدًا يكون الفحص السابق لإتمام الشراء أهم في العقار من السوق الثانوية منه في عقار حديث البناء.
