التكاليف السنوية لامتلاك عقار في إسبانيا
في 30 ثانية
تتراوح تكلفة امتلاك شقة في Costa del Sol بين نحو 2.900 و11.600 € سنويًا. ويشمل ذلك خمسة بنود: IBI، ورسوم comunidad، ورسوم النفايات، والتأمين، والرسوم الأساسية للكهرباء والمياه. كما يجب عليكم تقديم إقرار ضريبي إسباني واحد، حتى في العام الذي لم يُقم فيه أحد في العقار.
| يناير | فبراير | مارس | أبريل | مايو | يونيو | يوليو | أغسطس | سبتمبر | أكتوبر | نوفمبر | ديسمبر | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الكهرباء والمياه | يناير | فبراير | مارس | أبريل | مايو | يونيو | يوليو | أغسطس | سبتمبر | أكتوبر | نوفمبر | ديسمبر |
| إقرار ضريبة غير المقيم (عقار غير مؤجر) | أبريل | مايو | يونيو | يوليو | أغسطس | سبتمبر | أكتوبر | نوفمبر | ديسمبر |
- الكهرباء والمياه
- تُحتسب شهريًا، سواء كان العقار مشغولًا أم لا.
- إقرار ضريبة غير المقيم (عقار غير مؤجر)
- تُفتح فترة تقديم الطلبات في 1 أبريل وتُغلق في 31 ديسمبر من السنة التالية.
ما الأشياء الخمسة التي تدفعونها كل عام؟
اثنان منها ضرائب تحددها البلدية. وواحد رسم يحدده المبنى الخاص بكم. واثنان تكاليف سوقية، لذا يمكنكم مقارنة الأسعار واختيار مزود الخدمة. وتستمر التكاليف الخمسة جميعها سواء استخدمتم العقار أم لا.IBI هي ضريبة العقارات الإسبانية السنوية، ويدفعها إلى البلدية مالك العقار. وتُحتسب على أساس القيمة المساحية للعقار، وليس السعر الذي دفعتموه. ولهذا قد تختلف فواتير IBI لشقتين متشابهتين في السعر.
| منخفض | مرتفع | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| comunidad | 900 € | 6.000 € |
| رسم النفايات | 80 € | 200 € |
| التأمين | 300 € | 800 € |
| الكهرباء والمياه | 1.200 € | 3.600 € |
| الإجمالي | 2.880 € | 11.600 € |
| البند | النطاق المعتاد | الجهة المحددة |
|---|---|---|
| IBI (ضريبة العقارات) | من 400 إلى 1.000 € سنويًا، وقد تزيد أحيانًا. | تفرضها البلدية على أساس القيمة المساحية. ويحدد القانون الوطني النطاق الذي يجب أن تقع فيه: من 0,4 إلى 1,10 % من تلك القيمة للعقارات الحضرية. |
| comunidad (رسم مجتمع الملاك) | من 900 إلى 6.000 € سنويًا، وتُحتسب عادةً شهريًا أو ربع سنوي. | يحددها اجتماع الملاك بالتصويت، استنادًا إلى ميزانية المبنى نفسه. |
| رسم النفايات (basura / tasa de residuos) | من 80 إلى 200 € سنويًا. | تفرضها البلدية بموجب لائحتها الخاصة. ومنذ Ley 7/2022، يجب أن يعكس هذا الرسم التكلفة الفعلية لخدمة النفايات بدلًا من كونه إضافة ثابتة، وتحدد كل بلدية قيمته الخاصة. |
| التأمين | من 300 إلى 800 € سنويًا لكل شقة. | يحددها السوق. ولا يفرضها القانون، مع أن جهة التمويل العقاري قد تشترط تغطية العقار المرهون. |
| الكهرباء والمياه | من 100 إلى 300 € شهريًا، وقد تزيد أحيانًا: من 1.200 إلى 3.600 € سنويًا. | يحددها السوق بحسب الاستهلاك، إضافةً إلى رسم ثابت، وهو رسم القدرة المتعاقد عليها للكهرباء، ويُستحق حتى عندما يكون العقار شاغرًا. |
ما إجمالي ذلك لشقة واحدة؟
نحو 2.900 إلى 11.600 € سنويًا. النطاق واسع، لكن ذلك ليس خطأ. ويعود السبب غالبًا إلى بندين: رسوم comunidad وفاتورة الطاقة. وتختلف هاتان التكلفتان بين العقارات بدرجة أكبر بكثير من IBI أو رسوم النفايات أو التأمين.
- شقة متواضعة في مبنى قديم ومن دون مسبحتقع بالقرب من الحد الأدنى للنطاق. وتتميز برسم comunidad منخفض، واستهلاك معتدل للطاقة، ورسوم منخفضة لـ IBI والنفايات.
- شقة أحدث في مجمع سكني متكامل الخدماتتقع في مستوى أعلى. وقد يصل رسم comunidad وحده إلى عدة آلاف من اليوروهات سنويًا في مبنى يضم مسبحًا وحدائق ومصعدًا وأمنًا واستقبالًا مُدارًا.
- عقار يظل شاغرًا معظم أيام السنةيتحمل مع ذلك معظم هذه التكاليف، بما في ذلك الرسم الثابت للكهرباء. فلا يكون امتلاك عقار شاغر مجانيًا أبدًا.
هذا هو المجموع الحسابي للبنود الخمسة في الجدول أعلاه، كما هو في أغسطس 2026، وليس رقمًا مستقلًا مستمدًا من مصدر آخر.توجد خدمة Arevont الخاصة بإدارة العقارات لسد هذه الفجوة تحديدًا. فنحن نُبقي رسم comunidad وIBI على الخصم المباشر، ونتحقق من مغادرة الدفعات لحسابكم فعليًا. وبهذه الطريقة، لن تكتشفوا بعد عام في Czechia أن إحدى الدفعات لم تُنفذ.
أيّ من هذه التكاليف يمكنكم الاعتراض عليه، وأيّها يجب عليكم دفعه ببساطة؟
إن IBI ورسم النفايات ضريبتان. تحدد البلدية المبلغ وفقاً لقواعدها الخاصة، ولا مجال للتفاوض عليه. وليس لكم سوى حق التحقق من القيمة المساحية التي يستند إليها. أما رسم comunidad فهو مختلف.إن comunidad de propietarios هي مجتمع المالكين الذي يدير الأجزاء المشتركة من المجمع ويحدد الرسوم الشهرية، وهي تشبه إلى حد كبير اتحاد الملاك الموجود في معظم البلدان، من دون أن تكون الشيء نفسه تمامًا.
ما يفترضه المشترونما يتغير كل عام
- تُثبت العناصر الخمسة عند الشراء
- إن IBI والنفايات فقط يحددهما فعلياً طرف خارجي. أما رسم comunidad فيتغير بحسب ميزانية المبنى الخاصة، التي يُصوّت عليها كل عام. وتخضع تكاليف التأمين والمرافق للسوق، لذا يمكنكم مقارنة الأسعار عند التجديد.
- سعر شراء أقل يعني تكاليف سنوية أقل
- ليس دائماً. يعتمد IBI على القيمة المساحية، التي لا تتطابق دائماً مع سعر السوق. ويعتمد رسم comunidad على ما يحتاج إليه المبنى المحدد لصيانته. ولا علاقة لذلك بما دفعتموه مقابل وحدتكم.
متى تصل كل فاتورة، وماذا يحدث إذا فاتتكم إحداها؟
تكاد لا تُدفع أيّ من هذه التكاليف الخمسة دفعة سنوية واحدة. وهذا مهم إذا كنتم تديرونها من بلد آخر.
| البند | وتيرة الفوترة المعتادة | إذا لم تُدفع |
|---|---|---|
| IBI | فاتورة سنوية واحدة، تُخصم عادةً مباشرة من الحساب. | يرتبط الدين قانونيًا بالعقار نفسه، بغض النظر عمن يملكه حاليًا. ويتحقق محامٍ من ذلك ويسوي الوضع قبل إتمام الشراء لعقار من السوق الثانوية. |
| comunidad | شهرياً أو ربع سنوياً، وفقاً لميزانية المبنى الخاصة. | قد يرتبط دين comunidad غير المسدد بالعقار. ويتحمل المشتري جزءاً محدوداً من الدين غير المسدد على المالك السابق. |
| النفايات | سنوياً، وأحياناً يكون مضمناً في فاتورة IBI وأحياناً منفصلاً. | يتبع إجراءات التحصيل الخاصة بالبلدية، على نحو مماثل لـ IBI. |
| التأمين | تجديد سنوي، بدفعة واحدة أو على أقساط بحسب شركة التأمين. | تنتهي التغطية ببساطة. ولا يرتبط أي دين بالعقار، لكن وجود فجوة في التأمين خلال موسم العواصف مثلاً يمثل خطراً حقيقياً، وليس مجرد مشكلة ورقية. |
| الكهرباء والمياه | Monthly. | يمكن للمورّد قطع الخدمة إذا لم تدفعوا. وهذه مشكلة حقيقية إذا لم يكن أحد يتفقد العقار. |
إن استخراج NIE وفتح حساب مصرفي إسباني مبكراً هو ما يجعل الخصم المباشر المذكور أعلاه ممكناً. ومن دونهما لا يمكنكم إعداد الدفع التلقائي لأي من هذه التكاليف الخمسة. وتخطط Arevont لخدمات NIE والإدارة إلى جانب بقية إجراءات الشراء.
هل تدينون لإسبانيا بأي مبلغ إذا لم تؤجروا العقار مطلقاً؟
نعم. هذه أكثر مفاجأة غير سارة شيوعاً في السنة الأولى. يجب على غير المقيم الذي يملك عقاراً في إسبانيا ولم يؤجره مطلقاً تقديم إقرار ضريبي سنوي في إسبانيا. وتستند هذه الضريبة إلى دخل افتراضي، وهو مبلغ تفترض الدولة أنكم تكسبونه لمجرد امتلاك العقار. ولا علاقة له بأي دخل حصلتم عليه فعلياً. وبالنسبة إلى شقة عادية، تبلغ عادةً بضع مئات من اليورو سنوياً، وليست مبلغاً كبيراً.
هل أجرتم العقار على الإطلاق خلال هذا العام؟
- نعم، لجزء من العام أو كلهتدفعون ضريبة على دخل الإيجار الذي حصلتم عليه. راجعوا دليل ضرائب الإيجار لمعرفة النسبة والخصومات.
- لا، لم أؤجره قطتدفعون ضريبة على دخل افتراضي. ويبلغ ذلك عادةً بضع مئات من اليورو سنوياً لشقة عادية.
ما يجب تأكيده قبل الاعتماد على نطاق
أربعة أمور، يتم التحقق منها مقابل العقار المحدد لا مقابل نطاق منشور.| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| حسابات comunidad للسنة الكاملة الأخيرة | الرسم الفعلي لهذا المبنى المحدد، وليس متوسطاً ساحلياً. وهنا سترون أيضاً رسماً استثنائياً مخططاً له، derrama، للأعمال الكبرى. | رقم لفظي بلا حسابات مرفقة، أو «يتغير». |
| إيصال IBI للسنة الحالية | يؤكد أن العقار لا توجد عليه مستحقات IBI غير مدفوعة، ويعرض الرقم الفعلي بدلًا من النطاق أعلاه. | لم يطلبه أحد، أو لا يوجد وعد «بمعالجته بعد إتمام الشراء». |
| ما إذا كانت رسوم النفايات تُفرض بشكل منفصل عن IBI في هذه البلدة تحديدًا | تجمع بعض البلديات الرسمين في فاتورة واحدة، بينما ترسل بلديات أخرى فاتورة منفصلة. وإذا لم تكن تعلم بوجود فاتورة منفصلة، فقد يتراكم دين صغير دون أن تلاحظه. | مجرد افتراض، وليس إجابة جرى التحقق منها لدى البلدية أو من آخر فاتورة للبائع. |
| أن الحساب البنكي الإسباني والخصم المباشر مُعدّان بالفعل | أكبر سبب لعدم سداد غير المقيم إحدى هذه الفواتير الخمس ليس التكلفة، بل عدم إعداد خصم مباشر من حساب موجود. | خطة «تحويل المبلغ يدويًا في كل مرة». |
فيلا مقابل شقة
العناصر الخمسة نفسها، على نوعين مختلفين من العقارات. لا يوجد رقم مختلق في الجدول أدناه. هذه ملاحظة الصفحة الرئيسية نفسها، معروضة هنا للمقارنة.| فيلا | شقة | |
|---|---|---|
| IBI | عادةً ما يكون أعلى. فمساحة البناء الأكبر وقطعة الأرض الأكبر في الفيلا تعنيان عادةً قيمة مساحية أعلى. | عادةً ما تكون في الطرف الأدنى من نطاق 400 إلى 1.000 €. |
| comunidad | غالبًا ما تكون أقل أو غير موجودة بالنسبة إلى فيلا مستقلة خارج مجمع سكني مخطط تتم إدارته. ومع ذلك، قد تنطبق داخل مجمع سكني مسور. | من 900 إلى 6.000 €، بحسب المبنى. |
| التأمين والطاقة | أعلى لكليهما. كما يضيف المسبح والحديقة تكاليف تشغيل خاصة بهما، ولا يظهر أي منهما في الجدول أعلاه. | ضمن النطاقات الواردة في الجدول أعلاه. |
| ما يجب التحقق منه | لا أحد سواك، إلا إذا رتبت خدمات الإدارة بشكل منفصل. | مبنى تديره comunidad من حيث الإدارة والأمن والصيانة، وقد نظمت comunidad ذلك مسبقًا. |
نطاق تقديري للميزانية، وليس فاتورتك المحددة
كل نطاق مذكور أعلاه ساري حتى أغسطس 2026. وهو الرقم نفسه الذي تنشره Arevont بالفعل في جدول تكاليف صفحتها الرئيسية، بعد التحقق منه وفقًا للقانون الوطني وقانون الأندلس بالنسبة إلى البندين اللذين يمثلان ضرائب فعلية. وإجمالي 2.900 إلى 11.600 € هو مجرد عملية حسابية بسيطة لهذه النطاقات الخمسة المنشورة. وليس رقمًا واحدًا تم التحقق منه لعقار محدد. بل يوضح مدى اتساع النطاق الفعلي. استخدموا قائمة التحقق أعلاه لتضييق النطاق لعنوان محدد.تتناول أدلة منفصلة خاصة بها بعض الموضوعات بدلًا من ذلك، ومنها القواعد القانونية الكاملة الخاصة بـ comunidad، بما في ذلك نسب التصويت، وصندوق الاحتياطي، والتصويت على التأجير السياحي، وكذلك معدلات ضريبة الدخل التقديري ودخل الإيجار كاملة، وضريبة الثروة في إسبانيا. كما تذكر الصفحة الرئيسية ضريبة الثروة. وهي لا تنطبق تقريبًا على مالك شقة عادي، بسبب الخصم الإقليمي الكامل بنسبة 100 % في الأندلس. ولكل موضوع من هذه الموضوعات الثلاثة دليل خاص به، ولذلك لا نكررها هنا.هذه معلومات عامة للتخطيط، وليست فاتورة. سيقدم لك محام أو gestor يعمل انطلاقًا من المستندات الفعلية للعقار الرقم الحقيقي. وحتى تحصل على ذلك الرقم، استخدم هذه النطاقات للتخطيط لميزانيتك.
الأسئلة الشائعة حول التكاليف السنوية
- لماذا نطاق رسوم comunidad واسع جدًا، من 900 إلى 6.000 €؟
- لأنه يعتمد على ما يحتاج المبنى المحدد إلى صيانته، وليس على متوسط ساحلي. فقد يقترب مبنى صغير بلا مصعد أو مسبح من الحد الأدنى، بينما يكون مجمع سكني مخطط متكامل الخدمات، يضم مسبحًا وحدائق وأمنًا واستقبالًا مُدارًا، أعلى بكثير. والرقم الموثوق الوحيد هو حسابات المبنى المحدد نفسه. ولهذا تطلب قائمة التحقق أعلاه هذه الحسابات قبل الاعتماد على أي رقم.
- هل تصل رسوم النفايات دائمًا في فاتورة مستقلة؟
- لا. تدرج بعض البلديات هذه الرسوم في فاتورة IBI، بينما ترسلها بلديات أخرى بشكل منفصل، وأحيانًا وفق جدول زمني مختلف تمامًا. ويُلزم Ley 7/2022 بأن تعكس الرسوم التكلفة الفعلية للخدمة، لا مبلغًا تاريخيًا ثابتًا. ولهذا تتجه بلديات أكثر إلى إصدار فاتورة نفايات منفصلة. لكن لا توجد قاعدة وطنية واحدة، لذا يتعين عليك التحقق من ذلك في كل بلدة.
- هل يمكن تشغيل هذه البنود الخمسة تلقائيًا إذا كنت نادرًا ما أكون في إسبانيا؟
- يمكن عادةً إعداد IBI وcomunidad والتأمين والمرافق جميعًا عن طريق الخصم المباشر من حساب إسباني، بمجرد وجود الحساب. وهذه هي الطريقة التي يدير بها معظم المالكين غير المقيمين هذه الالتزامات. أما البند الوحيد الذي لا يمكن تشغيله تلقائيًا فهو الإقرار الضريبي السنوي لغير المقيمين. فهذا إقرار ضريبي يجب إعداده وتقديمه، وليس فاتورة تصل ببساطة ثم تُدفع.
