تنسيق الفحص القانوني النافي للجهالة لعقار في إسبانيا
نحن لا نؤدي أعمالًا قانونية، ونوضح ذلك عن قصد: يتولى الفحص القانوني النافي للجهالة لعقار في إسبانيا محامٍ مستقل يمثلكم، وليس نحن ولا البائع. ويتمثل دورنا في تنسيق الإجراءات المرتبطة به، بحيث تتم قراءة عقد الحجز قبل تحويل أموالكم، وتصل المستندات فعليًا إلى المحامي، ويتم الالتزام بالمواعيد النهائية، وتعرفون في كل مرحلة ما الذي لا يزال معلقًا. ويستغرق الفحص نفسه عادةً من 2 إلى 4 أسابيع من تاريخ الحجز، وإلى أن يكتمل، لن نوصيكم بالتوقيع على أي شيء.
من يتولى الفحص، ولصالح من يعمل كل منهم
تشارك ثلاثة أطراف في الجانب القانوني من شراء عقار في إسبانيا، ومن المفيد أولًا تحديد الجهة التي يعمل لصالحها كل منهم. أحدهم يمثلكم. وأحدهم لا يمثل أي طرف. أما الثالث فهو نحن، ولسنا شركة محاماة.يتولى المتخصصون تقديم الخبرة اللازمة. ونحن نتأكد من ترابط كل شيء: أن تتم الخطوة التالية الصحيحة بالترتيب الصحيح، وألا يتعطل أي شيء بسبب مستند لم يتابع أحد طلبه.نوصي عادة في الفحص القانوني بشركة Malaga Solicitors، وهي شركة محاماة إسبانية مستقلة تعمل في Costa del Sol، ومكتب تابع لشركة Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P.، وتحمل الرقم NIF B93659845. يمثلُكم المحامي أنتم، وليس Arevont ولا البائع، وتتعاملون مع محامٍ محلي يعرف السلطات المحلية والسجل العقاري. وبالطبع يمكنكم اختيار محاميكم الخاص في أي وقت. ولا نتلقى أي عمولة أو مكافأة أخرى من الشركة مقابل هذه التوصية.
| ما الذي يلزم إنجازه | من يتولى ذلك | ماذا يعني هذا لكم |
|---|---|---|
| قبل الحجز | ||
| توصيلكم بمحامٍ | Arevont | نوصي عادةً بشركة Malaga Solicitors ولا نتلقى أي أتعاب إحالة مقابل ذلك. وإذا فضلتم الاستعانة بمحامٍ إسباني من اختياركم، فبإمكانكم ذلك، ولن يتغير أي شيء آخر في هذه الصفحة. |
| قراءة عقد الحجز | محاميك | الحجز هو الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمان، ولذلك يجب أن يوضح العقد صراحةً ما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص عن مشكلة. ويقرأه المحامي قبل تحويل الأموال، وليس بعده. |
| التحقق من المطور كشركة | Arevont | سواء كان المطور شركة راسخة سبق أن عملنا معها، أو شركة جديدة لا تتمتع بسجل أعمال حتى الآن، نتحقق من أي خبرة فعلية لدينا أو لدى المشترين الذين تعاملوا معنا، سواء كانت جيدة أو سيئة. وحيثما لا تتوفر لدينا خبرة، نوضح ذلك بدلًا من التظاهر بغير الحقيقة. |
| أثناء الفحص القانوني | ||
| الفحص القانوني النافي للجهالة نفسه | محاميك | الملكية والرسوم والديون، وقانونية المبنى والتراخيص، وقواعد المجمّع، والقيود المفروضة على الاستخدام والتأجير. هذه أعمال قانونية ونحن لا نقدمها. |
| التحقق من الضمان البنكي | محاميك | في حالة عقار حديث البناء، نتحقق من أن الضمان الذي يغطي دفعاتكم المرحلية ساري المفعول وصادر باسمكم، وليس مجرد وثيقة ضمان جماعية تخص المطور. |
| الحصول على المستندات من جهة البائع | Arevont | نتابع مع المطور ووكيل البائع ومدير المجمّع الحصول على المستندات التي طلبها المحامي. وهنا يتعطل الفحص القانوني فعليًا، ولا تكون المشكلة قانونية. |
| ضبط المواعيد النهائية | Arevont | ما الذي يجب أن يحدث بعد ذلك ومتى. وعندما تكون هناك حاجة إلى شيء منكم، نبلغكم به مسبقًا بدلًا من إبلاغكم في اليوم نفسه. |
| شرح ما يعنيه الاكتشاف لعملية الشراء | Arevont مع محاميكم | يوضح المحامي الوضع القانوني. ونحن نوضح لكم ما يعنيه ذلك لعملية الشراء المحددة هذه، بما في ذلك الحالات التي تكون فيها التوصية هي التوقف. |
| عند التوقيع وبعده | ||
| التوقيع لدى كاتب العدل | كاتب العدل | موظف عام يؤكد هوية الأطراف، وأن التوقيع تم على النحو الصحيح، وأن سند الملكية الرسمي صحيح. وهو ليس مستشاركم ولا ينحاز إلى أي طرف. |
| الاحتفاظ بالأموال حتى إتمام الشراء | محاميك | في عقار من السوق الثانوية، يبقى الرصيد عادة في حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، وهو حساب منفصل خاضع للرقابة، ولا يصل إلى البائع إلا لدى كاتب العدل. |
| الإجراءات الإدارية بعد نقل الملكية | محاميك | المستندات اللاحقة لنقل الملكية، ونقل عقود المرافق، والالتزامات الضريبية السنوية. ونظل جهة اتصالكم هنا في المنطقة الساحلية. |
هل تتقاضون عمولة مقابل التوصية بمحامٍ؟لا. لا نتقاضى أي عمولة أو مكافأة أخرى من المكتب الذي نوصي به. ومن المفيد طرح السؤال نفسه على أي وكالة، لأن المحامي الذي يدفع مقابل الإحالة تكون ولاؤه منقسمًا، وقد يؤدي هذا الانقسام إلى تجاهل مشكلة كان ينبغي أن توقف الصفقة. أما الوكالة الجديرة بالثقة فتجيب عن ذلك مباشرة.
هل يمكنني إحضار محاميّ؟نعم، في أي وقت. نوصي بالمكتب الذي نتعاون معه لأننا نعمل معه منذ سنوات، ولأن التنسيق يكون أكثر سلاسة، لكن الاختيار لكم، والمحامي يعمل لمصلحتكم في كل الأحوال. وما لا نوصي به هو الاعتماد على محامٍ يقترحه المطور أو وكيل البائع، إذ إن مصلحتهما تكمن في إتمام البيع.
كاتب العدل ليس محاميكم
هذا هو أكثر سوء فهم شيوعاً لدى المشترين الأجانب عند شراء عقار في إسبانيا، ومن المفيد توضيحه قبل أي شيء آخر، لأنه يحدد من يحمي مصالحكم فعلياً.كاتب العدل موظف عمومي. فهو يتحقق من قانونية السند وحالة السجل العقاري وقت التوقيع، ولا يمثل أي طرف. أما محاميكم فيمثلكم ويتولى الفحوص قبل أن تصبحوا ملتزمين بالشراء. فهما فحصان مستقلان، في وقتين مختلفين، ويؤديان مهمتين مختلفتين. أنتم بحاجة إلى كليهما، ولا يحل أحدهما محل الآخر.
ما يُفترض عادةًكيف تسير الأمور في إسبانيا
- كاتب العدل يتحقق من الشراء نيابةً عني
- يتحقق كاتب العدل من الهوية، ومن أن التوقيع تم بصورة صحيحة، ومن صحة السند الرسمي، كما يعيد التحقق من الملكية والقيد الحالي في السجل في تلك اللحظة. وهذا فحص حقيقي، لكنه ليس مثل الفحص القانوني النافي للجهالة الذي أُجري قبل ذلك بأسابيع نيابةً عنكم، حين كان لا يزال بإمكانكم الانسحاب.
- كاتب العدل نوع من المستشارين القانونيين
- في إسبانيا، لا يكون كاتب العدل مستشاراً قانونياً ولا ممثلاً لأي من الطرفين. وكثيراً ما يختلط هذا الأمر على المشترين في بلدانهم، ومن المفيد توضيحه بصراحة.
- يمكن لمحامٍ من بلدكم تولي الأمر
- تحتاجون إلى محامٍ إسباني ملم بالقانون الإسباني. ويمكنكم إشراك محاميكم في بلدكم إلى جانبه، لكن ذلك لا يضيف عادةً الكثير، وغالبًا ما يبطئ الإجراءات. فالمحامون الذين يتقاضون أجورهم بالساعة يميلون إلى إثارة نقاط حسمها النظام الإسباني منذ زمن طويل، ثم يسألون المحامي الإسباني على أي حال عن كيفية تطبيقها هنا.
- وكيل العقار أخبرني بالفعل أن الأمر سليم
- الإجابة الصادرة عن جهة البائع هي معلومة وليست تحققًا. وقد تكون صحيحة تمامًا، لكنها تظل ليست فحصًا يتحمل أحد مسؤوليته.
- سيتم الالتزام بما وُعدت به شفهيًا
- لا يُعتد بأي وعد شفهي هنا ما لم يُدوّن كتابةً. يراجع محاميكم كل بند معكم، وما يسري هو ما ورد في العقد.
وهناك جانب يكاد لا يتحدث عنه أحد بصوت عالٍ. فالمشكلات هنا لا تنشأ عادةً عن الاحتيال، بل عن مستندات غير مكتملة: توسعة لم تُسجل قط، أو غياب licencia de primera ocupación، أو دين مستحق على اتحاد ملاك العقار ينتقل معه. هذا هو ما يبحث عنه الفحص فعليًا، ولهذا فهو إجراء غير براق ويستغرق أسابيع، لا فترة بعد الظهر.
هل يمكن لمحاميّ التوقيع نيابةً عني لدى كاتب العدل؟نعم، بموجب وكالة قانونية مناسبة، وهذا أحد أسباب أهمية ترتيبها مبكراً أثناء وجودكم هنا، بدلاً من ترتيبها في الأسبوع الأخير من بلدكم. وتوضح خدمة تسليم العقار كيفية سير يوم إتمام الشراء نفسه.
أين توجد أموالكم أثناء إجراء الفحص
يسأل المشترون الأجانب عن هذا الأمر مبكراً، وهم محقون في ذلك. فحساب الضمان لدى كاتب العدل الذي تعرفونه من بلدكم غير موجود هنا بهذه الصيغة. النظام مختلف، وليس أسوأ.في عقار من السوق الثانوية، ترسلون المال عادة إلى حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، ويسلمه المحامي إلى البائع فقط لدى كاتب العدل، في لحظة توقيع سند الشراء. ويحتفظ المحامون الإسبان بأموال العملاء في حساب منفصل خاضع للرقابة، وليس في حسابهم التشغيلي.عند شراء عقار حديث البناء، لا يستطيع المطور الوصول إلى أموالكم بحرية. إذ تُحوّل دفعاتكم، بحكم القانون، إلى حساب خاص محمي مخصص لذلك المشروع تحديدًا، ويجب أن تكون كل دفعة منها مشمولة بضمان بنكي. ويتحقق محاميكم من ذلك قبل خروج أول يورو بعد دفع العربون.
- عقار حديث البناءحساب إنشاء محمي، مع ضمان بنكي صادر باسمكم ويغطي كل دفعة مرحلية. ولا يجوز للمطور السحب منه إلا وفق القواعد التي يحددها القانون وعقد الشراء.
- عقار من السوق الثانويةحساب العملاء الخاص بمحاميكم، وهو حساب منفصل وخاضع للإشراف. ولا يتلقى البائع المال إلا لدى كاتب العدل، وليس قبل ذلك.
- الحجزالدفعة الوحيدة التي تقع خارج نظام الضمان، ولهذا تحديدًا ينبغي أن تكون صغيرة، كما يجب أن ينص العقد على شروط إعادتها.
- التسلسل الذي لا يشرحه أحدغالبًا ما يُدفع عربون حجز صغير قبل إصدار ضمان بنكي، وهذا أمر طبيعي. أما الجزء الذي يجب حمايته فهو عقد الشراء الخاص، إذ تبدأ فيه الدفعات المرحلية الكبيرة. وقبل سدادها، يؤكد محاميكم وجود ضمان ساري المفعول وصادر باسمكم.
لا يتعلق الأمر فقط بالجهة التي تحولون إليها المال. فقبل كل دفعة مهمة، يتحقق محاميكم من سبب تحويلها، والجهة المحول إليها، والشروط التي تحكمها. وهذا مهم لأن الاحتيال الذي يحدث فعليًا في هذا السوق اعتيادي وليس دراميًا: إعلان لعقار لا يملك البائع حق بيعه، أو شخص ينتحل صفة المالك، أو توكيل مزور، أو رسالة إلكترونية تفيد بتغيير التفاصيل البنكية. والقاعدة التي تغطي كل ذلك بسيطة: لا تدفعوا لأي شخص من دون التحقق أولًا مع محاميكم أو معنا.
ماذا يحدث لأموالي إذا لم يُكمل المطور أعمال البناء؟هذا هو الغرض من الضمان البنكي، وهو سبب تحقق محاميكم منه قبل خروج أي دفعة مرحلية. ومن المفيد أيضًا معرفة أن الحماية لا تقتصر على إفلاس المطور: فإذا تجاوزت أعمال البناء تاريخ الإتمام المحدد في عقدكم، يسري الضمان نفسه. وسيخبركم محاميكم بدقة بما تغطيه الصياغة بالنسبة إلى وحدتكم.
عقد على عقار لم نعثر عليه لكم
قد يكون بحوزتكم بالفعل نموذج حجز، أو عقد arras، أو عقد شراء قياسي من المطور بشأن عقار لا علاقة له بنا. أرسلوه على أي حال. لا يلزم أن تكونوا عملاءنا، ولا نحتاج إلى المشاركة في عملية الشراء.لسنا محامين، ولذلك لن نخبركم بأن مستندًا ما سليم. لكننا نقرأ هذه العقود باستمرار من جانب المشتري، وهذا أمر مختلف ومفيد.
- ما الذي نراجعه من أجلهماذا يحدث لعربونكم إذا كشفت المراجعة القانونية عن أمر ما. وما الذي تلزمكم به المواعيد النهائية فعلياً. وما تكلفة الانسحاب عليكم، وما إذا كانت التكلفة نفسها تنطبق على الطرف الآخر. وفي حالة عقار حديث البناء، ما إذا ذُكر الضمان البنكي أصلاً ولصالح من سُجّل.
- ما الذي تستردونهما البنود التي سنسعى إلى تعديلها، وما البنود التي لن نوقّع عليها بصيغتها الحالية، وما إذا كانت الوثيقة عادية في هذه المنطقة الساحلية أو غير معتادة. ويشمل ذلك الحالات التي تكون فيها الإجابة أننا لا نرى فيها ما يستحق الجدال.
- أين نتوقفلا نقدم رأياً قانونياً ولا نعتمد أي مستند بالتوقيع. وعندما تحتاج الوثيقة إلى محامٍ، فهذا ما سنقوله لكم، ويمكننا إحالتكم إلى محامٍ مستقل عنا وعن البائع.
- متى ترسلونهقبل تحويل الأموال. فبمجرد دفع العربون، لا يعود السؤال هو ما الذي يمكن تغييره، بل ما الذي يمكن استرداده، وهذا سؤال أسوأ بكثير من أن يُطرح.
ما لا تغطيه المراجعة القانونية
إن الصفحة التي تذكر ما تم التحقق منه فقط توحي لكم بهدوء بأن كل شيء قد تم التحقق منه. وهذا غير صحيح، ومن المفيد تحديد الثغرات، لأن كل ثغرة تمثل عملية تحقق حقيقية يتولاها شخص آخر.
ما يسهل الخلط بينهمن يتولى ذلك فعلياً
- تقييم البنك
- يعمل مُقيّم البنك لدى البنك ويحدد قيمة العقار لأغراض الرهن العقاري. وليس من مهامه اكتشاف العيوب. فهذا ليس فحصاً فنياً ولا يحل محله.
- حالة المبنى
- يفحص المسّاح أو المهندس المعماري الهيكل والسقف والرطوبة والتجهيزات والمسبح، ويدوّن ما وجده. وفي العقارات الأقدم، يكشف هذا الفحص الأمور التي قد تظهر otherwise بعد انتقالكم للسكن.
- عيوب عقار حديث البناء عند تسليم العقار
- تُعد قائمة snagging عند تسليم العقار مهمة منفصلة ذات توقيت خاص بها. ففي بعض المشاريع تتم قبل نقل الملكية، وفي مشاريع أخرى بعدها، بحسب المطور.
- ما إذا كان الشراء فكرة جيدة
- يجيب المحامي عما إذا كان الوضع القانوني سليماً. أما ما إذا كان السعر منطقياً مقارنة بما يشتريه المبلغ نفسه في الجوار، وما يُسمح ببنائه في العقار المجاور، فهو جزء من عملنا.
- ضمان ألا تسوء الأمور أبداً
- إتمام المراجعة ليس وعداً. فهو يخبركم بأن ما أمكن التحقق منه قد تم التحقق منه، وبما تم العثور عليه. ولا ينطبق كل بند على كل عقار، ويتحقق المحامي مما يتعلق بالمعاملة المحددة.
ما الذي يتحقق منه المحامي
هذه هي قائمة العمل. تُجرى المجموعة الأولى على كل عقار. أما المجموعة الثانية فتُجرى على عقار حديث البناء فقط، بالإضافة إلى الأولى، وتركز بقدر ما تركز على العقار نفسه على الشركة التي تقف وراء المشروع.| ما يتم التحقق منه | لماذا نتعامل معه | ماذا تعني المشكلة هنا |
|---|---|---|
| لكل عقار | ||
| الملكية | من يملك العقار فعلياً، وما إذا كان قيد السجل يطابق الشخص الذي يبيعه. | ستشترون من شخص لا يستطيع نقل ملكية ما يبيعه. |
| الأعباء والتنفيذ | الرهون والحجوزات والأعباء الأخرى المسجلة على العقار. | الرهن الذي يستمر بعد البيع يرتبط بالعقار، لا بالمالك السابق. |
| حقوق الارتفاق والقيود | حقوق المرور وغيرها من القيود المسجلة على العقار. | يتضح أن ما افترضتم أنه يأتي مع العقار مشترك أو خاضع لقيود. |
| ديون اتحاد الملاك | رسوم اتحاد الملاك غير المسددة، وشهادة من اتحاد الملاك قبل التوقيع. | في إسبانيا، تتبع الديون العقار لا الشخص. وقد تنتقل إليكم رسوم اتحاد الملاك أو الضرائب أو الغرامات غير المسددة، وأحياناً تصل إلى عشرات الآلاف من اليوروهات. |
| IBI والالتزامات المحلية | ضريبة العقار السنوية والرسوم المحلية ذات الصلة. | تنطبق القاعدة نفسها: ينتقل الالتزام مع العقار. |
| مطابقة السجل مع السجل العقاري | ما إذا كان Registro de la Propiedad وCatastro يصفان العقار نفسه. | من الشائع ألا يتطابق السجلان، ويمكن عادة تصحيح ذلك، لكن اكتشافه قبل التوقيع أقل تكلفة بكثير من اكتشافه بعده. |
| قانونية المبنى | ما إذا كان القائم هناك مطابقاً لما سُمح به، وما إذا كانت التعديلات قد سُجلت. | يُعد التوسع غير المسجل أحد أكثر النتائج شيوعاً على الإطلاق، وهو يؤثر في العقارات من السوق الثانوية والرهون العقارية وأحياناً في المرافق. |
| licencia de primera ocupación | رخصة الإشغال الأولى للعقار. | من دونها، لا يمكن السكن في العقار قانونياً أو وصله بالمرافق، كما يصبح بيعه لاحقاً أصعب بكثير. |
| قواعد comunidad والتأجير | النظام الأساسي لـ comunidad، وعقود الإيجار القائمة، وقواعد الاستخدام والتأجير الخاصة بهذا العقار وهذه البلدية. | قد يكون شراء عقار قانونيًا بالكامل، ومع ذلك قد يكون تأجيره للعطلات لفترات قصيرة مقيّدًا. فإذا كان التأجير أحد أسباب شرائكم، فهذا هو البند الذي يحدد ما إذا كان الشراء لا يزال منطقيًا. |
| للعقار حديث البناء أيضاً | ||
| المطوّر | من يقف وراء المشروع، وما الذي أتمّه فعليًا من قبل. | يوجد في هذا الساحل كثير من المطورين الجدد، ويكون هذا المشروع الأول لبعضهم. ومن المفيد معرفة ذلك قبل الالتزام، لا بعده. |
| رخصة البناء | رخصة البناء التي تسمح ببدء أعمال الإنشاء بصورة قانونية. | بدء البناء دون التراخيص الصحيحة هو أسوأ الاحتمالات في هذه القائمة بأكملها. |
| تصنيف الأرض | أن تكون قطعة الأرض suelo urbano، مصنفة كأرض حضرية وقابلة للبناء. | الأرض المحمية أو الريفية تمثل عملية شراء مختلفة عن تلك التي تُعرض عليكم. |
| الضمان البنكي | ضمان أو وثيقة تأمين سارية تغطي كل دفعة مرحلية تسددونها، وتصدر باسمكم. | هذه هي الحماية التي تعيد إليكم أموالكم إذا تعثر البناء. ويطلب محاميكم الشهادة الفردية الصادرة باسمكم، لا وثيقة التأمين الجماعية الخاصة بالمطور. |
| تاريخ إتمام الشراء في العقد | موعد اعتماد المشروع، وما إذا كانت المستندات تؤيد ذلك التاريخ. | يسري الضمان أيضًا إذا تجاوز البناء التاريخ المحدد في عقدكم، ولذلك فإن التاريخ المكتوب فيه أهم من التاريخ الوارد في الكتيب. |
| التسليم ورخصة الإشغال | في نهاية البناء: شهادة إتمام الأعمال ورخصة الإشغال الأول. | هذه المستندات هي التي تحول مبنى مكتملًا إلى مبنى يمكنكم السكن فيه قانونيًا وتوصيله بالمياه والكهرباء. وتصل في النهاية تمامًا، حيث تتركز عادةً تأخيرات عقار حديث البناء. |
متى يتدخل المحامي في عملية الشراء
تتكون عملية الشراء الكاملة من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. أربع منها مذكورة في هذه الصفحة: مقابلة المحامي وترتيب التوكيل، والحجز، وإجراء الفحص نفسه، ثم العقد الملزم الذي يليه. ويكتسب الترتيب أهمية أكبر مما يبدو، لأن الفحص يأتي بعد الحجز لا قبله.الخطوات 7 و8 و9 و11 من أصل 15
- الاجتماع بالمحامي والتوكيلمتى كان ذلك مناسباًإذا رغبتم، نعرّفكم بالمحامي المستقل أثناء وجودكم هنا. ويمكنكم مناقشة المسائل القانونية أو الضريبية معه شخصياً، مثل كيفية الشراء، وما إذا كان من الأفضل تسجيل العقار باسمكم شخصياً أو من خلال شركة، وأي أمور خاصة بوضعكم. كما ينبغي أن يكون اسم مالك العقار موضوعاً لهذا النقاش مع المحامي ومستشار ضريبي، لأنه قد يؤثر لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع. وإذا قررتم المضي قدماً، يمكنكم توقيع وكالة قانونية لدى كاتب العدل في الوقت نفسه. وليس من الضروري أن تكونوا قد بدأتم الشراء بعد. إذ يمكن إعدادها قبل ذلك بوقت طويل، وهي تبسط بقية الإجراءات بدرجة كبيرة. كما يمكن توقيعها من بلدكم، لكن ذلك يعني عادة إجراءات إضافية وتصديقاً بالأبوستيل وترجمة.
- الحجزعندما تجدون العقار المناسبيُخرج الحجز العقار من السوق ويحتفظ به لكم أثناء إجراء المحامي للفحص القانوني. ويجب أن يوضح عقد حجز الشروط بجلاء، بما في ذلك ما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص عن مشكلة. وليس السبب أننا كنا نستطيع التحقق من كل شيء قبل الحجز، فهذا هو تحديدًا سبب إجراء الفحص القانوني بعده.New buildعقد حجز مع المطور. ويعتمد المبلغ على المشروع.Resaleعربون حجز والشروط المتفق عليها. وهنا أيضًا يُحدد السعر والمواعيد النهائية وأي أثاث.
- الفحص القانونيعادةً من 2 إلى 4 أسابيعبعد الحجز يبدأ الفحص التفصيلي. ويدرس المحامي المستقل الوضع القانوني للعقار وشروط الشراء قبل أن يوصيكم بالاستمرار. وبحسب نوع العقار، يشمل ذلك الملكية والأعباء والديون، وقانونية البناء والتراخيص، وديون اتحاد الملاك، وقواعد comunidad، والقيود المفروضة على الاستخدام أو التأجير، والضرائب ذات الصلة والمستندات. وما يجعل هذه العملية تستغرق وقتًا أطول مما ينبغي هو في الغالب ليس العمل القانوني، بل المستندات التي لم تصل بعد، وهو الجزء الذي نتابعه.New buildالمطور، والأرض والمشروع، والتراخيص والتصاريح، ووثائق العقد والضمانات المصرفية ذات الصلة.Resaleسجل الملكية، والأعباء والديون، والمستندات، وقانونية التعديلات، والالتزامات تجاه اتحاد الملاك، وأي قيود أخرى ذات صلة.
- العقد الملزمبعد نجاح المراجعةهنا فقط يصل العقد الذي يحدد شروط إتمام المعاملة، والمواعيد النهائية، والدفعات، وتبعات عدم الالتزام بالاتفاق. ولن نوصي بالانتقال إليه من دون إتمام الفحص القانوني. وما تم الاتفاق عليه سابقًا هو ما ينبغي تدوينه فيه، ويعود التأكد من ذلك إلى محاميكم.New buildيحدد المطور جدول الدفعات. وقد يتضمن عدة دفعات أثناء البناء، أو حصة أكبر تُدفع عند إتمام الشراء فقط. ويعتمد الهيكل الدقيق على المشروع.Resaleعادةً ما يكون هناك عقد arras وعربون إضافي. وتُذكر الشروط، بما في ذلك تبعات الانسحاب، في العقد نفسه.
الجانب القانوني، نهجان مختلفان
عملية الشراء نفسها، والقانون نفسه، وعمل المحامي نفسه، لكن بتناولين مختلفين.| بمفردك | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يوصيكم بمحامٍ | يوصون بمحامٍ يعملون معه. | نوصيكم بشركة محاماة مستقلة، أو يمكنكم إحضار محاميكم الخاص. |
| ما قيمة الإحالة لهم | لا توجد لديكم طريقة لمعرفة ما إذا كان ذلك المحامي يتلقى مقابلاً لقاء الإحالة. | لا نتلقى أي شيء من المكتب الذي نوصي به، وسنصرح بذلك بوضوح كلما سألتمونا. |
| ما دورهم؟ | يتمثل دورهم في بيع عقار محدد. | يتمثل دورنا في معرفة ما إذا كان شراؤه منطقيًا. |
| من يتابع المعاملات؟ | أنتم، من بلد آخر، وبلغة ليست لغتكم، في مواجهة طرف بائع لا يجد سببًا للاستعجال. | نحن نتولى ذلك، على الساحل، وبالحضور الشخصي حيثما كان ذلك مفيدًا. معظم التأخير في الفحص القانوني النافي للجهالة يعود إلى مستندات لم تصل بعد. |
| اللغة | يكون التواصل عادةً باللغة الإسبانية أو الإنجليزية. | سنرشدكم خلال العملية بأكملها ونقرأ لكم النص الإسباني. |
| عندما يكشف الفحص عن أمر ما | الشخص الذي يشرح لكم معنى الأمر يحتاج أيضًا إلى إتمام عملية البيع. | سنخبركم عندما يكون أحد العقارات خيارًا سيئًا، وسنوضح السبب، حتى لو خسرنا الصفقة نتيجة لذلك. |
| بعد إتمام الشراء | عادةً ما ينتهي دورهم بعد إتمام عملية البيع. | نبقى إلى جانبكم حتى بعد استلامكم المفاتيح. |
التصويت الذي لم يذكره أحد، في شقة بسعر 495.000 € في Mijas
كانت الشقة مناسبة للميزانية ولطريقة الاستخدام التي أرادها العميل، وكان تأجيرها قصير الأجل جزءًا من الخطة. وكانت محجوزة بالفعل، كما دُفع عربونها. هذه هي الحالة التي توضح سبب إجراء الفحص بعد الحجز، وسبب أهمية صياغة عقد الحجز إلى هذا الحد.- ما الذي كان العميل يشتريهشقة مناسبة للميزانية والاستخدام المقصود، وكان إيجارها قصير الأجل أحد أسباب شرائها. كان العقار محجوزًا بالفعل، ودُفع عربون الحجز.
- ما اكتشفناهأثناء العمل مع المحامي، اكتشفنا أن اجتماعًا لاتحاد الملاك كان مقررًا بعد الحجز بوقت قصير، وكان التصويت على الإيجار قصير الأجل مدرجًا على جدول الأعمال. وكان تقرير مدى جدوى الشراء أصلًا سيتوقف على معلومة لم تكن موجودة في الإعلان بأي شكل.
- ما فعلناهأوصينا بعدم المضي قدمًا لمجرد أن العقار كان محجوزًا بالفعل. وانتظرنا نتيجة التصويت.
- ماذا حدثلم يسمح التصويت بما كان العميل يعوّل عليه، ولذلك أوصينا بعدم المضي قدمًا. وعاد عربون الحجز، وانسحب من الصفقة.
لم يتجنب العميل شراءً سيئًا فحسب، بل لم يخسر عربون الحجز أيضًا.
كم ستدفع؟
- المشتري0 €تنسيقنا مجاني. لا توجد أي رسوم في أي مرحلة من مراحل الشراء، ولا رسوم إذا قررتم عدم الشراء.
- محامٍتدفعونها أنتم مباشرة إلى المكتب. يتقاضى المكتب الذي نوصي به نحو 1 % من سعر الشراء شاملًا ضريبة القيمة المضافة، ويغطي ذلك العمل بأكمله بدلًا من احتسابه بالساعة.
- التوصية بمحامٍلا شيء. لا نتلقى أي عمولة أو مكافأة أخرى من مكتب المحاماة مقابل التوصية به.
أتعاب المحامي على نفقتكم وليست على نفقتنا، وهي من البنود القليلة في عملية شراء عقار في إسبانيا التي يمكن توقع تكلفتها مسبقاً بدرجة حقيقية. وبنسبة تقارب 1 % شاملة ضريبة القيمة المضافة، تبلغ التكلفة تقريباً 3.500 € عند شراء عقار بسعر 350.000 €، ونحو 5.000 € عند 500.000 €، ونحو 10.000 € عند 1.000.000 €. ولأنها نسبة من السعر وليست فاتورة بالساعة، فإن الفحص الذي يتبين أنه معقد لا يتحول إلى فاتورة أكبر.تشمل هذه الرسوم أكثر من مجرد الفحص. فالشركة التي نوصي بها تتولى استخراج NIE، وفتح الحساب المصرفي الإسباني، وتوصيل المرافق والتأمين على المنزل، واستخراج الرخصة السياحية إذا كنتم تعتزمون تأجير العقار، وتقديم إقرارات ضريبة غير المقيمين وضريبة الإيجار السنوية بعد ذلك. إنها جهة اتصال موثوقة واحدة لمعظم ما ستحتاجون إليه هنا، بدلاً من خمس جهات.تنسيقنا الخاص مجاني، ويظل مجانيًا إذا قررتم عدم الشراء. لا رسوم على البحث، ولا على المعاينات، ولا على الوقت الذي أمضيناه. الاستثناء الوحيد هو رسوم الحجز التي دُفعت بالفعل إلى البائع أو المطور. وستعرفون قبل دفع أي مبلغ ما إذا كانت ستُسترد، والشروط التي تحكم ذلك.
لا نتلقى أي عمولة أو تعويض آخر مقابل التوصية بمكتب محاماة. اسألوا مكاتب المحاماة الأخرى عن ذلك أيضًا. فإجابتهم مؤشر على طبيعة تعاملهم.
ما لا يستطيع الفحص القانوني فعله
إتمام الفحص لا يمثل ضمانًا. فهو يخبركم بما أمكن التحقق منه وما تم التحقق منه، وبما تم العثور عليه. ولا تنطبق كل البنود على كل عقار، كما يتحقق المحامي مما يخص تلك المعاملة تحديدًا.لا يعني الحجز أن كل شيء قد خضع للفحص بالفعل. لا يمكننا التحقق من كل شيء قبله، ولهذا تحديدًا يأتي الفحص بعده، ولهذا يجب أن يوضح عقد الحجز ما سيحدث لعربونكم إذا كشف الفحص عن مشكلة. ويعتمد استرداد العربون على صياغة ذلك العقد، كما يختلف الأمر من مطور إلى آخر ومن بائع إلى آخر. ولا يستطيع أحد أن يعدكم مسبقًا بأنه سيُسترد.نفحص ما يمكن فحصه، ونخبركم بما وجدناه وما يعنيه ذلك بالنسبة إلى الشراء، وإذا لم يصمد أمر جوهري أمام الفحص فسوف نوصي بعدم الاستمرار، حتى إذا كنتم قد قررتم الشراء بالفعل. وقد فعلنا ذلك في صفقات كنا سنتلقى أتعابًا عنها.وهناك أيضًا حدود لما يمكن أن تقدمه هذه الصفحة نفسها. تتغير القواعد في إسبانيا، وتختلف بحسب المنطقة ونوع العقار وطريقة استخدامه. تعاملوا مع ما تقرؤونه هنا على أنه شرح للمبادئ، وليس بديلًا عن الفحص الخاص بعملية الشراء التي تقومون بها. تخضع معاملتكم للقواعد السارية وقتها ولمستندات ذلك العقار تحديدًا.
أكثر الأسئلة شيوعًا حول الفحص القانوني النافي للجهالة
- هل يتم التحقق القانوني قبل الحجز أم بعده؟
- بعده. يخرج الحجز العقار من السوق حتى يتمكن المحامي من إجراء التحقق التفصيلي دون أن يشتريه شخص آخر في أثناء ذلك. لا يعني الحجز أنكم تشترون دون معاينة أو تحقق، وعقد الحجز هو الذي يحميكم: إذ يجب أن يحدد ما يحدث للعربون إذا كشف التحقق عن مشكلة جسيمة.
- كم يستغرق التحقق القانوني؟
- عادةً من 2 إلى 4 أسابيع من تاريخ الحجز. وما يطيل المدة في الغالب ليس العمل القانوني، بل المستندات التي لم تصل من جهة البائع أو المطور أو مدير المجمع، ومتابعة الحصول عليها تقع على عاتقنا وليس على عاتق المحامي.
- هل يُسترد عربون الحجز إذا اكتشف المحامي مشكلة؟
- يعتمد ذلك على صياغة عقد الحجز، ويختلف حسب المطور والبائع. فالحجز هو الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمانات، ولذلك ينبغي أن تكون قيمته صغيرة، كما يجب أن يحدد العقد بوضوح شروط إعادته. ولهذا يقرأه المحامي قبل خروج المال، وليس بعد ذلك.
- هل يمكن أن أرث ديون المالك السابق؟
- قد تصل بعض الديون والالتزامات المرتبطة بالعقار إلى المالك الجديد، ولذلك يشمل التحقق العقار نفسه وليس البائع وحده. ففي إسبانيا، تتبع الديون العقار لا الشخص، لذا قد تنتقل إليكم رسوم المجمع أو الضرائب أو الغرامات غير المسددة. ويتحقق المحامي من الوضع لدى إدارة المجمع ويطلب الشهادات ذات الصلة قبل التوقيع.
- هل أحتاج إلى محامٍ خاص بي، أم يكفي محاميك؟
- تحتاجون إلى محامٍ مستقل يمثلكم أنتم، وليس المطوّر أو البائع. ونوصي عادةً بشركة Malaga Solicitors، وهي شركة إسبانية مستقلة في Costa del Sol، ولا نتقاضى أي عمولة مقابل ذلك. ويمكنكم بدلاً من ذلك الاستعانة بمحامٍ إسباني من اختياركم، إذ يتولى المحامي تمثيلكم في كلتا الحالتين.
- باسم من ينبغي تسجيل العقار؟
- باسمكم، أو باسم الزوجين معاً، أو بطريقة أخرى تبعاً لوضعكم العائلي والمالي. لا توجد إجابة صحيحة واحدة. وقد يؤثر أسلوب حيازة العقار لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع، لذلك من الأفضل اتخاذ هذا القرار مع المحامي ومستشار الضرائب قبل عقد الشراء، وليس عند كاتب العدل. وإذا كنتم تشترون بصفتكم زوجين، أو لديكم أطفال، أو تملكون أصولاً كبيرة في إسبانيا، أو تفكرون في الشراء من خلال شركة، فأبلغوا المحامي بذلك منذ البداية.
- هل يتعين عليّ القدوم إلى إسبانيا لإنجاز الإجراءات القانونية؟
- ليس لإجراء التحقق نفسه. فمن خلال توكيل رسمي، يستطيع المحامي تولي معظم الإجراءات، بما في ذلك التوقيع لدى كاتب العدل. ومع ذلك، نفضّل أن تأتوا مرة واحدة على الأقل، كما أن ترتيب التوكيل الرسمي يكون أسهل أثناء وجودكم هنا مقارنة بترتيبه من بلدكم، حيث يتطلب عادةً إجراءات رسمية إضافية، وتصديقاً بالأبوستيل، وترجمة.
- كم تبلغ تكلفة التحقق القانوني، ومن يدفعها؟
- تدفعونها مباشرةً إلى شركة المحاماة، وليس عن طريقنا. وتتقاضى الشركة التي نوصي بها نحو 1 % من سعر الشراء شاملاً ضريبة القيمة المضافة، ويغطي ذلك العمل بأكمله، وليس التحقق فقط. ولا نحصل على أي حصة من هذا المبلغ.
