الرهن العقاري في إسبانيا للأجانب
نعم، يستطيع المشتري الأجنبي الحصول على رهن عقاري إسباني. وما يُنشر عادةً هو تمويل بنسبة 60 إلى 70 بالمائة من السعر، لكن عندما يكون الدخل بعملة غير اليورو، نجد أن النسبة أقرب إلى النصف، وتُحسب لا على أساس السعر الذي اتفقتم عليه، بل على أساس تقييم البنك الخاص. وقبل كل ذلك، إذا كان بإمكانكم الاقتراض بضمان عقار في بلدكم، فغالباً ما يكون ذلك المسار أرخص وأبسط، ولذلك فهو أول ما نسأل عنه وليس آخره.
إذا استطعتم الاقتراض في بلدكم، فاقترضوا من بلدكم
تتعلق هذه الصفحة بترتيب رهن عقاري إسباني، لذا ابدؤوا بالنظر في أسباب عدم اللجوء إليه. إذا استطعتم جمع المال بضمان عقار تملكونه بالفعل في التشيك وشراء العقار هنا نقداً، فعادة ما يكون ذلك أسرع وأبسط، ونوصي بأن يكون الخيار الأول الذي تنظرون فيه.نذكر ذلك أولاً وليس أخيراً لأن الترتيب مهم. من يكتشف المسار التشيكي بعد أربعة أسابيع من الإجراءات الورقية الإسبانية يكون قد خسر أربعة أسابيع. والمقارنة أدناه هي التي سنشرحها لكم فعلياً في أول مكالمة.
- السرعة
- الاقتراض في بلدكم يكون عادةً أسرع الخيارين. فبنككم يعرفكم مسبقاً، والأوراق بلغتكـم، ولا حاجة إلى ترجمة أو تصديق أبوستيل. أما الموافقة الإسبانية فتستغرق من أربعة إلى ثمانية أسابيع بعد اكتمال الطلب، وفي حالة العقار حديث البناء لا يمكن أن تبدأ عادةً إلا قبل نحو شهرين من إتمام الشراء.
- ما الذي يضمن القرض
- يُضمن الرهن العقاري التشيكي بعقار في التشيك، ولذلك يكون شراء العقار الإسباني شراءً نقدياً ويتصرف على هذا الأساس. أما الرهن العقاري الإسباني فيُضمن بالعقار الذي تشترونه، ولهذا يحدد تقييم البنك الخاص للعقار حجم القرض.
- العملة التي تكسبون بها
- هذا هو الفرق بأكمله. فالمقرض في بلدكم يقرض عملته الخاصة مقابل دخل بالعملة نفسها، ولا تبرز المشكلة. أما البنك الإسباني فيقرض اليورو مقابل دخل ليس باليورو، ولذلك يضع سعراً لهذه المخاطرة.
- النسبة التي يغطيها من السعر
- يُحدَّد الرهن العقاري التشيكي بالعقار الذي تملكونه بالفعل وبالمبلغ الذي سيقدمه المقرض مقابل ضمانه. أما الرهن الإسباني فيُحدَّد بتقييم البنك وبرؤيته لدخلكم. وليس أحدهما بالضرورة أكبر من الآخر، ولهذا تحديداً يستحق الأمر تسعير الخيارين.
- من يدير العملية
- في بلدكم، أنتم ومصرفكم الخاص وبغتكم الخاصة. أما هنا، فهناك وسيط نعرّفكم به، وعدة مصارف في الوقت نفسه، ومستندات يجب أن تصل مترجمة وبالترتيب الصحيح. نحن ننسق هذا الجانب، لكننا لا نديره.
- ماذا يحدث إذا تعثرت العملية
- لا ينهار شراء لم يُموَّل هنا قط لأن مصرفاً إسبانياً غيّر رأيه في الأسبوع السابع. أما الشراء الذي يعتمد على رهن عقاري إسباني فقد يفوّت موعداً تعاقدياً، وقد يكلفكم تفويت موعد التمويل العقار والحجز معاً.
ما لا يمكننا إخباركم به هو أي الخيارين أرخص في حالتكم، لأن ذلك يعتمد على المقرض التشيكي والعقار الذي سترهنونه والعرض الذي سيقدمه لكم مصرف إسباني. وما يمكننا إخباركم به هو أننا نفضل أن تطرحوا هذا السؤال قبل أن تبدؤوا، وأننا لا نكسب شيئاً في كلتا الحالتين.إذا لم يكن المسار التشيكي متاحاً لكم، فكل ما يرد أدناه يتعلق بالمسار الإسباني، بالترتيب الذي تجري به الأمور فعلياً.
لماذا نوصي بخيار لا يعود عليكم بفائدة؟لأن أتعابنا تأتي من جانب البائع في عملية الشراء، وليس من التمويل. سواء دفعتم نقداً باستخدام رهن عقاري تشيكي أو اقترضتم هنا، فهذا لا يغير شيئاً بالنسبة لنا، لكنه يحدث فرقاً كبيراً بالنسبة لكم.
هل يمكنني الجمع بين الخيارين؟يفعل المشترون ذلك. فبعضهم يجمع جزءاً من المال في بلده ويمول الباقي هنا، بينما يبدأ بعضهم برهن عقاري تشيكي ثم يعيد تمويله في إسبانيا لاحقاً. كلا الخيارين سؤال للوسيط وليس لنا، وتتم الإجابة عنهما في مكالمة تقييم الإمكانية.
ما يحصل عليه مقدم الطلب غير المقيم فعلياً
النسبة المنشورة في كل مكان تقريباً هي 60 إلى 70 بالمائة من السعر لغير المقيم. وهذه النسبة ليست خاطئة، لكنها ليست ما نراه للمشترين الذين دخلهم بعملة غير اليورو. وإخباركم بالرقم المنشور ثم اكتشافكم الرقم الحقيقي عند الأسبوع السادس من الإيجار هو ما يؤدي إلى انهيار الميزانيات.تقرض البنوك الإسبانية مقابل الدخل، ويكون الدخل بعملة غير اليورو هو المشكلة. وهي تتعامل براحة مع معظم العملات، لكن لكل بنك قائمة بالعملات التي يتحفظ عليها، والكرونة مدرجة في تلك القوائم. ونتيجة لذلك، يخضع مقدم الطلب غير المقيم لتدقيق أكثر صرامة، لذا خططوا لنحو النصف بدلاً من نسبة 60 إلى 70 بالمائة المتداولة. أما مقدم الطلب الذي دخله باليورو، فسيواجه إجراءات أسهل بوضوح، وعادةً ما يحصل المشترون البولنديون، رغم كونهم خارج منطقة اليورو أيضاً، على النطاق المعتاد.النصف تقريباً هو ما نراه، وليس قاعدة ينشرها أي أحد. يحصل بعض العملاء على عروض أفضل وبعضهم على عروض أسوأ، والعرض يكون لكل مقدم طلب على حدة. وهذه هي العوامل التي تؤثر فيه.
- دخلكمكم يبلغ الدخل، ومدى استقراره، ومدى سهولة تحقّق بنك إسباني منه من خارج البلاد. الموظف الذي لديه إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث سنوات هو الحالة المباشرة، أما حسابات الشركات فتستغرق وقتاً أطول لقراءتها.
- ما تدينون به بالفعليُحتسب كل قرض قائم، بما في ذلك رهنكم العقاري التشيكي وتمويل السيارة والبطاقات. فالمصرف يحدد القسط الشهري الذي يمكنكم تحمله فوق كل الالتزامات الأخرى، وليس ما يمكنكم تحمله بمعزل عنها.
- عمركم عند نهاية مدة القرضيجب سداد القرض خلال فترة العمل، ولذلك تقصر المدة المتاحة لك كلما تقدمت في العمر، كما أن قصر المدة يعني دفعة شهرية أكبر للقرض نفسه.
- العملة التي تتقاضى بها أجركإنه العامل الأثقل بالنسبة إلى مقدم الطلب غير المقيم، والعامل الذي لا يعوضه أي شيء آخر. وهو ما يفصل بين النطاق المنشور والرقم المعروض عليكم.
- العقار وتقييمهيقرض البنك نسبة من القيمة التي يحددها مقيّمه للعقار. فالموقع الذي لا يفضله البنك، أو التقييم الأقل من السعر المتفق عليه، يقلل مبلغ القرض دون أن يغير أحد رأيه فيك.
- أي بنك؟يختلف استعداد البنوك لإقراض غير المقيمين ويتغير بمرور الوقت. رفض بنك واحد يعني أن هذا البنك وحده رفض، وهذا هو السبب الكامل للتواصل مع عدة بنوك في الوقت نفسه بدلاً من التوجه إلى أقرب فرع من العقار.
ليس أي من هذا سببًا للتخلي عن الحصول على رهن عقاري إسباني. بل هو سبب لمعرفة قدرتكم المالية مسبقًا، قبل اختيار عقار، لا بعده، لأن الفرق بين نصف وسبعين بالمئة من خمسمائة ألف يورو يبلغ مائة ألف يورو من أموالكم الخاصة، وهذا ليس تفصيلًا ترغبون في اكتشافه خلال فترة الحجز.
لدي دخل باليورو. فهل ينطبق عليّ الرقم التشيكي؟لا، بل إن ذلك أكبر عامل يصب في مصلحتك. يخضع المتقدمون الذين يتقاضون أجورهم باليورو لتقييم أسهل، ويرون عموماً النطاق المنشور المعتاد. ومكان إقامتك أقل أهمية من العملة التي تتقاضى بها أجرك.
هل يمكن أن يعرضوا عليّ أكثر من النصف؟نعم. يحصل بعض العملاء على ذلك، بينما يُعرض على بعضهم أقل. يعتمد الأمر على دخلك، والتزاماتك الحالية، وعمرك، والعملة والبنك، ولذلك فإن الإجابة الصادقة عن سؤال «كم سأحصل؟» هي إجراء فحص للقدرة على التمويل، وليس رقماً منشوراً على موقع إلكتروني.
يقرض البنك بناءً على تقييمه، لا على سعرك
لا يقرض البنك الإسباني نسبة من المبلغ الذي وافقت على دفعه. بل يقرض نسبة من القيمة التي يحددها مقيّمه للعقار، وغالباً ما تكون هذه القيمة أقل من سعر الشراء. ولا يُخصم الفرق بينهما من السعر، بل يُضاف إلى المبلغ النقدي الذي يتعين عليك توفيره.هنا تتعثر الميزانيات، ويحدث ذلك في وقت متأخر، لأن التقييم يتم بعد اختيارك للعقار والاتفاق على السعر. والأرقام أدناه هي الأرقام نفسها الموجودة في الصفحة الرئيسية.
- سعر الشراءتتفقون مع البائع على مبلغ 500.000 €. هذا هو الرقم الذي يذكره الجميع، والرقم الوحيد الذي تملكون أي سيطرة عليه.
- قيّمه البنكيرسل البنك مقيّمه الخاص، فيعود بتقييم قدره 470.000 €. لا يوجد أي خطأ في العقار. فالمقيّم يعمل لصالح البنك ويجيب عن سؤال البنك، لا عن سؤالكم.
- يقرض البنك 50 %نصف التقييم، أي 235.000 €، وليس نصف السعر. وقد أصبح الفرق البالغ 30.000 € بين السعر والتقييم، بهدوء، مبلغاً يتعين عليكم تمويله.
- الأموال الخاصة265.000 € إضافةً إلى تكاليف الشراء، التي تبلغ نحو 13 بالمائة في العقار حديث البناء و9 بالمائة في العقار من السوق الثانوية، ولا يُقرضكم البنك أياً منها. وليس المبلغ 250.000 € الذي أوحت به النسبة المعلنة.
مثال توضيحي. يُحتسب الرهن العقاري بناءً على تقييم البنك، لا على سعر الشراء.هناك نتيجة عملية مهمة ينبغي معرفتها مبكراً: لا يكون التقييم الإسباني صالحاً إلا لنحو ستة أشهر. ولذلك لا يمكن ترتيب رهن عقاري لعقار لا يزال قيد الإنشاء قبل سنوات من موعده بصورة منطقية، وهذا هو السبب الإجرائي لتوقيت الخطوات الموضح لاحقاً في هذه الصفحة.احسب تقريباً مقدار أموالك الخاصة التي ستحتاج إليها.
احسبها
500.000 €
470.000 €
94 % من سعر الشراء. يقرض البنك بناءً على تقييمه، وليس على السعر.50 %
إذا كان دخلك بعملة خارج منطقة اليورو، فخطط لنحو النصف.3 %
إرشادي. تتغير الأسعار.20 عاماً
القسط الشهري
1.303 €
مبلغ الرهن العقاري235.000 €
الأموال الخاصة265.000 €
تكاليف الشراء (عقار جديد)64.839 €
ستحتاج إلى329.839 €
الأموال الخاصة بالإضافة إلى تكاليف الشراء. وعلى مدى مدة الرهن العقاري بالكامل، ستدفع 312.793 € خلال 20 عاماً.النتيجة إرشادية. يعتمد المبلغ الذي يقرضه البنك فعلياً على مراجعته الخاصة لدخلك وتقييمه الخاص للعقار.
هل تفضل هذا في بريدك؟
من دون التزام. لا نبيع بياناتكم أبدًا.
ماذا يحدث إذا جاء التقييم أقل من السعر؟يُحتسب قرضك بناءً على الرقم الأقل، ولذلك تحتاج إلى مزيد من أموالك الخاصة للعقار نفسه. وتتمثل الخيارات عندها في توفير الفرق، أو إعادة التفاوض على السعر، أو الانسحاب، ويعتمد الخيار المتاح على ما وقعته. ومن الأفضل بكثير مناقشة ذلك قبل الحجز وليس بعده.
هل يمكنني استخدام مقيّمي الخاص؟ليس لغرض القرض. يقرض البنك بناءً على تقييم صادر عن مقيّم يقبله البنك، ويعمل هذا المقيّم لصالح البنك. كما أن ذلك ليس فحصاً فنياً، فهو لا يبحث عن العيوب ولا يغني عن المعاينة الفنية.
ما سيتعين عليك توثيقه
يريد البنك الإسباني صورة كاملة عن أوضاع مالية موجودة في بلد آخر، وبلغة أخرى، وتحت نظام ضريبي آخر. لا يوجد شيء غير معتاد في هذه القائمة. وما يفاجئ الناس هو طول المدة اللازمة لتجميعها، وأن المستند الناقص أو غير المترجم هو السبب الأكثر شيوعاً لتأخر الطلب.
| ما تقدمه | لماذا يطلبه البنك | متى ستحتاج إليه |
|---|---|---|
| دخلكم | ||
| إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث | فهذه هي الطريقة التي يتحقق بها بنك أجنبي من دخل لا يمكنه رؤيته في نظامه الخاص. | من أجل فحص القدرة على التمويل، أي قبل أن تبدأ في اختيار العقارات. اطلبها مبكراً إذا لم تكن متوفرة لديك. |
| قسائم الراتب أو البيانات المالية | يؤكد الدخل الحديث أن الإقرارات الضريبية لا تزال تصف وضعك. وتؤدي حسابات الشركة الغرض نفسه بالنسبة إلى صاحب العمل. | مع الطلب، وتُحدّث إذا امتدت الإجراءات. |
| ترجمات رسمية، وأحيانًا ختم أبوستيل | يجب أن تصل المستندات التشيكية بصيغة يقبلها بنك إسباني. وختم أبوستيل هو الختم الدولي الذي يؤكد أن المستند أصلي في الخارج. | قبل تقديم الطلب. وهذه هي الخطوة التي تضيف أسابيع بهدوء عند تأجيلها. |
| ما تدينون به بالفعل | ||
| تحققوا من سجل المدينين | سجلكم الائتماني، وهو الفحص نفسه الذي يجريه أي مُقرض. | مع الطلب. |
| كشوف القروض الحالية | يُحتسب كل التزام قائم ضمن ما يمكنكم تحمله شهريًا، بما في ذلك قرضكم العقاري التشيكي. | مع الطلب. وقد يؤدي سداد قرض صغير أولًا إلى تغيير النتيجة. |
| أنت، وما يخصك في إسبانيا | ||
| NIE | رقم تعريفكم الضريبي الإسباني. لا يمكن توقيع أي شيء من دونه. | قبل إتمام الشراء، وتستغرق هذه العملية وقتًا كافيًا يجعل من المفيد البدء بها فور تأكدكم من جديتكم. |
| حساب بنكي إسباني | الحساب الذي ستُحصّل منه الدفعات الشهرية، والذي ستمر عبره لاحقًا فواتير الخدمات ورسوم اتحاد الملاك. | قبل توقيع عقد الرهن العقاري. |
هل أحتاج إلى الحساب الإسباني قبل تقديم الطلب؟نعم. قبل توقيع الرهن العقاري، ستحتاجون إلى حساب لدى بنك إسباني تُدفع منه الأقساط الشهرية. وليس من الضروري أن يكون الحساب لدى البنك الذي يقرضكم المال، وفتح الحساب أحد الأمور التي نساعد في ترتيبها.
من يرتب ذلك، وما لسنا عليه
نحن لا نقرض المال، ولسنا بنكًا ولا وسطاء رهن عقاري. ما نفعله هو تعريفكم بوسيط في هذه المنطقة متخصص في غير المقيمين، ويتواصل مع عدة بنوك في الوقت نفسه، ثم نُبقي التمويل والشراء متقدمين بالتوازي.نتعاون مع Fluent Finance Abroad، المتخصصين في القروض العقارية لغير المقيمين. ويمكنكم الاستعانة بوسيط الرهن العقاري الخاص بكم أو التوجه مباشرة إلى أحد البنوك، ولن تتحملوا أي تكلفة معنا في كلتا الحالتين.أهم ما يفعله الوسيط يحدث قبل بدء أي إجراءات ورقية. فهو يراجع وضعكم ويخبركم بصراحة ما إذا كنتم ستحصلون على قرض عقاري والمبلغ التقريبي، قبل أن تبدؤوا باختيار العقارات. أرسلوا إلينا المعلومات الأساسية، وعادةً ما تحصلون على الإجابة في اليوم التالي.
الأطراف المشاركةمن يمثلونه
- وسيط رهن عقاري
- أنتم. يقيّمون وضعكم ويعرضون أمامكم خيارات تمويل محددة، وبما أنهم يتواصلون مع عدة بنوك في الوقت نفسه، تحصلون على أكثر من إجابة للمقارنة. وهذا الأمر مهم فقط إذا كنتم تمولون عملية الشراء.
- بنك
- البنك نفسه. فهو يحتفظ بحسابكم الإسباني وقد يوفر الرهن العقاري. وستحتاجون إلى الحساب الإسباني بغض النظر عن الرهن العقاري، لدفع فواتير الخدمات والمياه ورسوم اتحاد الملاك.
- مقيّم البنك
- البنك، وليس أنتم. تتمثل مهمته في تحديد قيمة العقار لأغراض الإقراض. ولا تتمثل مهمته في البحث عن عيوب العقار. فهذا ليس فحصًا فنيًا ولا يحل محله.
- Arevont
- أنتم، وفقط من جانب المشتري. نرتب التعريف بالوسيط، ونحافظ على توافق التمويل مع تواريخ الحجز وإتمام الشراء، ونخبركم عندما لا تكون الأرقام مناسبة. ولا نرى أموالكم مطلقًا ولا نتعامل مع القرض.
هل أستطيع إحضار وسيط الرهن الخاص بي؟نعم، وبعض المشترين يفعلون ذلك. ويمكنكم أيضًا استخدام وسيط الرهن العقاري الخاص بكم. وسنتعاون مع من تختارونه، بينما تظل بقية الخدمة دون تغيير.
هل يمكنني سداد الرهن العقاري مبكرًا؟نعم، لدى معظم البنوك، لكن شروط السداد المبكر تختلف. ومن المفيد الاستفسار عن شروط السداد المبكر أثناء مقارنة العروض، لا بعد توقيع أحدها.
ما يعرضه الوسيط أمامكم، وما ينبغي قراءته فيه
العرض المقدم من بنك إسباني ليس مجرد رقم واحد. فقد تكلفكم عرضان بالسعر المعلن نفسه مبالغ مختلفة جدًا طوال مدة القرض، ويكمن الفرق عادةً في ما يطلب البنك منكم شراءه إلى جانب القرض.
- العروض جنبًا إلى جنب، خطيًابما أن عدة بنوك تُخاطب في الوقت نفسه، فإن ما يصلكم هو مقارنة مكتوبة وليست عرضًا شفهيًا واحدًا: السعر ونوعه، والمدة، والرسوم عند البداية، وشروط السداد المبكر، والتكلفة الإجمالية لكل عرض. العرض الواحد هو سعر. أما عدة عروض فهي معلومات، وهي الطريقة الوحيدة للتمييز بين العرض العادي والعرض السيئ.
- المنتجات المرتبطة بالسعرتخفض البنوك الإسبانية السعر عادةً مقابل الحصول على منتجات منها: تأمين على الحياة، وتأمين على المنزل، وتحويل دخل إلى الحساب، وبطاقة، وأحيانًا عقد إنذار. فالخصم حقيقي، وكذلك تكلفة المنتجات، ولذلك من المفيد طلب عرض السعر بالطريقتين، مع الحزمة ومن دونها. وطلب هذه المقارنة هو أكثر ما يمكن لأي شخص فعله فائدةً عند التعامل مع عرض رهن عقاري إسباني، كما أنه جزء كبير من الغرض الفعلي من الاستعانة بوسيط.
- ماذا يحدث إذا أوقفتموها لاحقًاعادةً ما ترتبط هذه المنتجات بالسعر طوال مدة القرض، ولذلك قد يؤدي إلغاء التأمين في السنة الثالثة إلى رفع السعر مجددًا. ويُذكر في العرض ما إذا كان ذلك سيحدث ومقدار الزيادة، ومن المفيد قراءته قبل التوقيع، لا عند وصول الخطاب.
- الموافقة المبدئية وثيقة تفاوضية أيضًايقرأها معظم المشترين باعتبارها مصدر طمأنينة لهم. لكنها أكثر من ذلك. فعندما يختار بائع أو مطور بين مشترِيَين، فإنه يختار بين مخاطرتين، والقدرة على إظهار أن بنكًا قد راجع ملفكم بالفعل لها وزنها على طاولة التفاوض، خصوصًا عندما تطلبون موعدًا لإتمام الشراء أو شروطًا أفضل بدلًا من الخصم.
لا يشكّل أيّ من ذلك ضمانًا، ونفضّل أن نوضح ذلك هنا بدلًا من أن تكتشفه لاحقًا. تصدر الموافقة المبدئية قبل تقييم العقار وقبل التحقق الكامل من الملف، ولا يزال من الممكن أن تتغير. وما تفعله هو تقديم حالة عدم اليقين إلى مرحلة يكون التعامل معها فيها أقل تكلفة.
عند الحاجة الفعلية إلى المال
لا يوزّع الرهن العقاري التكلفة بالتساوي منذ اليوم الأول. وفي حالة عقار حديث البناء تحديدًا، يأتي معظم ما تدفعه قبل إتمام الشراء من أموالك الخاصة، ولا يتدخل البنك إلا في النهاية. هذا هو التسلسل في الحالتين.| متى | عقار حديث البناء | عقار من السوق الثانوية |
|---|---|---|
| الحجز | عادةً من 6.000 إلى 11.000 € من أموالكم الخاصة. وهذا هو المبلغ الوحيد المدفوع خارج نظام الضمانات، ولذلك ينبغي أن يكون صغيراً، كما ينبغي قراءة بنود العقد المتعلقة به قبل إرساله. | عربون الحجز، ويبلغ عادةً من 6.000 إلى 11.000 €، أو 1 % من السعر للعقارات الأعلى تكلفة. وهو أيضاً من أموالكم الخاصة. |
| العقد | عادةً ما يعادل 20 إلى 40 بالمئة من السعر، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، عند توقيع العقد مع المطوّر. وهو من أموالك الخاصة، ولا يغطيه الرهن العقاري. | عادةً ما يعادل 10 إلى 20 بالمئة في عقد الشراء الخاص. وهو من أموالك الخاصة مرة أخرى. |
| أثناء الإنشاء | تتبع ذلك دفعات إضافية وفق جدول الدفعات الخاص بالمشروع. إذ تتقاضى بعض المشاريع أقساطًا مع تقدم أعمال البناء، بينما تتقاضى مشاريع أخرى دفعة إضافية واحدة والباقي في النهاية. وكل ذلك من أموالك الخاصة. | لا ينطبق ذلك. ينتقل العقار من السوق الثانوية من العقد إلى كاتب العدل من دون فترة إنشاء، ولذلك تكون العملية بأكملها أقصر. |
| طلب الرهن العقاري | يوافق البنك على القرض قبل إتمام الشراء بنحو شهرين تقريبًا، لأن تقييمه لا يكون صالحًا إلا لنحو ستة أشهر، ولأنه يريد تقييم المنزل بعد اكتماله. | توجد هنا مساحة زمنية أكبر، ولذلك يمكن بدء الطلب في وقت أبكر من العملية. |
| إتمام الشراء لدى كاتب العدل | يصرف البنك المبلغ مقابل العقار المكتمل ويغطي الرصيد النهائي. وهذه هي اللحظة الأولى التي يؤدي فيها القرض أي دور فعلي. | يصرف البنك المبلغ لدى كاتب العدل، وتتم تسوية الرصيد في خطوة واحدة. |
متى ترتب تمويلك
ليس فورًا، وليس في النهاية أيضًا. ينبغي معرفة مدى جدوى التمويل قبل أن تبدأ البحث. أما الطلب نفسه، فينبغي تقديمه قرب النهاية، وفي حالة عقار حديث البناء لا يمكن تقديمه في وقت أبكر بشكل مفيد.يشمل الخطوات 1 و8 و13 إلى 14 من أصل 15
- التحقق من جدوى التمويل قبل كل شيءالرد عادةً في اليوم التاليقبل إعداد أول قائمة بالعقارات. يراجع الوسيط دخلك والتزاماتك والعملة التي تتقاضى بها أجرك، ويخبرك بالمبلغ الذي يمكنك اقتراضه واقعيًا ومقدار أموالك الخاصة التي ستحتاج إليها. وقد أُدرجت هذه الخطوة خارج الخطوات الخمس عشرة عن قصد، لأنها تحول دون بناء بقية الخطوات على رقم غير صحيح.
- اختيار ما تريد الاطلاع عليهمن أول اتصالميزانيتك الفعلية هي القرض الذي يمكنك الحصول عليه، مضافًا إليه السيولة التي لديك، مطروحًا منها تكاليف الشراء. ابحث وفق هذا الرقم بدلًا من السعر الذي كنت تأمل فيه، وستكون قائمة العقارات واقعية منذ البداية.
- الحجزعند اختيارك للعقارعربون الحجز من أموالك الخاصة، وهو يلزمك بجدول زمني. وهنا يتوقف سؤال التمويل عن كونه نظريًا، لأن تفويت الموعد النهائي للحصول على التمويل قد يكلفك العقار.New buildيحدد جدول المطوّر التواريخ، ولا يتغير لمجرد أن البنك بطيء.Resaleيحددها عقد الشراء الخاص، وعادةً ما يتيح مساحة أكبر قليلًا للاتفاق على تاريخ واقعي.
- الطلب والتقييم4 إلى 8 أسابيعيُقدّم الطلب الكامل مع المستندات المترجمة، ويزور المثمّن العقار، ثم يصدر البنك عرضه. وتستغرق العملية من أربعة إلى ثمانية أسابيع من تاريخ اكتمال الملف، وتُعد الملفات غير المكتملة السبب الرئيسي في تأخرها.New buildقبل إتمام الشراء بنحو شهرين تقريبًا. ولا يفيد تقديمه في وقت أبكر، إذ سينتهي سريان التقييم قبل وجود العقار.Resaleيمكن البدء في وقت أبكر، لأن العقار موجود بالفعل ويمكن تقييمه.
- التوقيع لدى كاتب العدليوم إتمام الشراءيُوقّع سند الشراء وسند الرهن معًا، ويدفع البنك حصته مباشرة. حافظ على استقرار وضعك المالي بين صدور العرض وهذا اليوم، إذ يعيد البنك التحقق من وضعك قبل الصرف، وقد يؤدي أي دين جديد أو تغيير في الوظيفة خلال هذه الفترة إلى تغيير العرض.
ترتيبه بنفسك أو عبرنا
الرهن العقاري نفسه، بطريقتين مختلفتين.| بمفردك | مع Arevont | |
|---|---|---|
| عدد البنوك التي ترد | تتوجه إلى بنك واحد، عادةً البنك المرتبط بالعقار أو أقرب فرع، ولا يكون لديك أي عرض آخر تقارنه بعرضه. | يتوجه الوسيط إلى عدة بنوك في آن واحد، فترى أكثر من إجابة ويمكنك التمييز بين العرض الضعيف والعرض المعتاد. |
| عندما تعرف قدرتك التمويلية | عادة بعد أن تجد عقارًا وتتقدم بطلب، وهي أسوأ لحظة ممكنة لاكتشاف أن قدرته أقل مما خططت له. | قبل أن تبدأ بالاختيار. تصل إجابة دراسة الجدوى عادة في اليوم التالي. |
| فجوة التقييم | تفاجئك في وقت متأخر، ويقع الفرق بين السعر والتقييم على أموالك النقدية دون سابق إنذار. | يكون ضمن ميزانيتك منذ البداية، ويفحص الوسيط التقييم المحتمل مبكرًا، فلا مفاجآت لاكتشافها في الأسبوع السادس. |
| التنسيق بين الجدولين الزمنيين | مواعيد إتمام الشراء وسرعة البنك مشكلتان منفصلتان، وكلتاهما مسؤوليتك. | نقارن مواعيد الحجز وإتمام الشراء بالجدول الزمني للتمويل، ونتدخل عندما لا تعود متوافقة. |
| اللغة | بالإسبانية أو الإنجليزية، مع بنك، ومن بلد آخر. | سنرشدكم خلال العملية بأكملها ونقرأ لكم النص الإسباني. |
| ما التكلفة عليكم | لا يهمنا الأمر في كلتا الحالتين. فالوسيط، إن استعنت بأحدهم، يتقاضى أتعابه الخاصة. | لا شيء من جانبنا. يدفع المطور أو البائع أتعابنا. |
كم ستدفع؟
- المشتري0 €خدمتنا مجانية لك: التعريف، والتنسيق، والرأي الصريح حول جدوى الأرقام. ولا يتغير ذلك إذا قررت عدم الحصول على رهن عقاري أو عدم الشراء أصلًا.
- وسيط رهن عقاريمتخصص مستقل يتقاضى أتعابه الخاصة، وهي نسبة من القرض مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، ويعرضها عليك الوسيط قبل أن تلتزم بأي شيء. وهذه الأتعاب منفصلة عن ما تدفعه مقابل خدمتنا نحن، وهو لا شيء. يسترد الوسيط أتعابه من خلال إيجاد شروط أفضل، ومنعك من إضاعة ستة أسابيع مع بنك لم يكن ليوافق أصلًا.
- بنكفي إسبانيا، ومنذ عام 2019، يدفع البنك معظم التكاليف المتعلقة بالرهن العقاري: ضريبة الدمغة على الرهن العقاري، وأتعاب كاتب العدل، وقيد السجل العقاري، وgestoría. ولا تدفع سوى تكلفة تقييم العقار. وقد لا ينقل البنك هذه التكاليف إليك بموجب العقد.
افصلوا تكاليف الرهن العقاري الخاصة به عن تكلفة الشراء. فالشراء نفسه يظل خاضعاً للضرائب والرسوم سواء موّلتموه أم لا: نحو 13 بالمائة فوق السعر للعقار حديث البناء، ونحو 9 بالمائة للعقار من السوق الثانوية، ولا يُقرضكم البنك أياً منها. ورسوم التقييم هي البند الوحيد الذي يضيفه الرهن العقاري فعلياً، وهي أيضاً الشيء الوحيد الذي يستبعده حاسبة التكاليف في هذا الموقع عمداً.إذا وصل عرض يتضمن تحميلك أتعاب كاتب العدل الخاصة بالرهن العقاري، أو ضريبة الدمغة على الرهن، أو أتعاب gestoría، فمن الجدير التشكيك فيه. فمنذ عام 2019 تقع هذه التكاليف على عاتق البنك، ولا يمكن للعقد إعادتها إليك.
يدفع المطور أو البائع أتعابنا، حتى إذا قررت في النهاية عدم الحصول على رهن عقاري.
ما سنقوله لك هاتفيًا
إذا كان الرهن العقاري التشيكي متاحًا لك، فتعامل مع ذلك الخيار بجدية قبل أن تبدأ بهذا الخيار. فهو عادة أسرع وأبسط، ويحوّل شراء العقار في إسبانيا إلى شراء نقدي، مما يزيل فئة كاملة من الأمور التي قد تسوء في مرحلة متأخرة.هذا هو ما نراه مع الدخل بعملة غير اليورو، أي نحو النصف. لكنها ليست قاعدة، ولا ينشرها أحد: فالنسبة المتداولة في كل مكان تقريباً هي 60 إلى 70 بالمائة، وبالنسبة إلى المشتري الذي يتقاضى دخله باليورو، فهذا ما يحدث عموماً. ويُعرض على بعض العملاء الأجانب أكثر من النصف وعلى بعضهم أقل، بحسب الدخل، والالتزامات القائمة، والعمر، والعملة، والبنك الذي يُطلب منه التمويل. اعتبروا رقمنا افتراضاً للتخطيط، لا رقمكم الفعلي.رتب التمويل قبل اختيار العقار، لا بعده. ليس لأن ذلك أكثر ترتيبًا، بل لأن البديل له تكلفة حقيقية: فالرهن العقاري الذي يتجاوز موعدًا تعاقديًا نهائيًا قد يفقدك العقار ومبلغ الحجز معه، كما أن التقييم المنخفض بعد التزامك يتركك مضطرًا لتغطية الفرق نقدًا. وكلا الأمرين يمكن تجنبهما، لكن لا يمكن تجنبهما إلا مسبقًا.وإذا أظهرت الأرقام أن هذا الشراء غير مناسب، فسنقول لك ذلك. فالمشتري الذي يستنزف آخر يورو لإتمام الشراء قد اشترى مشكلة، لا منزلًا لقضاء العطلات.
أكثر الأسئلة شيوعًا حول الرهن العقاري في إسبانيا
- هل يمكنني الحصول على رهن عقاري في إسبانيا بصفتي مواطناً في الاتحاد الأوروبي؟
- نعم، لكن لا تفترضوا 70 أو 80 بالمائة من السعر. فعندما يكون الدخل بعملة غير اليورو، من الواقعي التخطيط لنحو نصف القيمة التي يحددها البنك، ويختلف العرض من مقدم طلب إلى آخر وفقاً للدخل، والالتزامات القائمة، والعمر، والعملة التي تتقاضون بها أجركم، والبنك. ولهذا نتحقق من المبلغ الذي يمكنكم اقتراضه واقعياً قبل أن تبدؤوا باختيار عقار.
- كم أحتاج من مالي الخاص؟
- يعتمد ذلك على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية. ففي العقار حديث البناء، جهزوا نحو 20 إلى 40 بالمائة من السعر للدفعات التي قد تستحق قبل اكتمال المشروع، إضافةً إلى أموالكم الخاصة للضرائب وتكاليف الشراء، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة البالغة 10 بالمائة. أما في العقار من السوق الثانوية، فخططوا لتمويل البنك لنحو نصف القيمة التي يعترف بها، مع دفع بقية السعر وجميع التكاليف من أموالكم الخاصة. وفي عقار قيمته 500.000 €، يعني ذلك غالباً مبلغاً نقدياً أكبر بكثير من 100.000 أو 150.000 €.
- لماذا يقرض البنك بناءً على تقييمه بدلًا من السعر؟
- لأن العقار هو الضمان للقرض، فإن البنك يقرض بناءً على القيمة التي يحددها مقيّمه الخاص للعقار، ولا يتجاوز أبداً السعر الذي دفعتموه فعلياً. فإذا اتفقتم على 500.000 € وجاء التقييم عند 470.000 €، فسيُحتسب القرض على أساس 470.000 €، ويُضاف الفرق إلى المبلغ النقدي الذي تحتاجون إليه.
- كم تستغرق الموافقة؟
- من أربعة إلى ثمانية أسابيع بعد اكتمال الطلب. والمستندات الناقصة أو غير المترجمة هي السبب المعتاد للتأخير، لذا يجدر بك البدء بتجهيزها قبل حاجتك إليها.
- متى أبدأ بترتيب الرهن العقاري؟
- ليس فوراً، وليس في النهاية. احصلوا على إجابة بشأن الجدوى قبل أن تبدؤوا باختيار العقارات. أما الطلب نفسه فيأتي قرب النهاية: ففي العقار حديث البناء، يوافق البنك على القرض قبل نحو شهرين من إتمام الشراء، ولا يكون التقديم في وقت أبكر مفيداً، بينما يتيح العقار من السوق الثانوية وقتاً أطول قليلاً. وما لا تريدونه هو البدء في الاختيار من دون معرفة المبلغ الذي يمكنكم اقتراضه.
- هل الموافقة المبدئية ضمان؟
- لا. إنها تقييم مستنير لما يمكنك توقعه، وهو بالضبط ما تحتاج إليه قبل اختيار العقار، لكن البنك يعيد التحقق من وضعك قبل صرف القرض. وقد يؤدي تحمل دين جديد أو تغيير الوظيفة بين المرحلتين إلى تغيير العرض، لذا حافظ على استقرار أمورك خلال هذه الفترة.
- من يدفع الرسوم المتعلقة بالرهن العقاري؟
- منذ عام 2019، يدفع البنك معظم تكاليف إعداد الرهن العقاري نفسه في إسبانيا: ضريبة الدمغة على الرهن، وأتعاب كاتب العدل، وقيد السجل العقاري، وgestoría. ويدفع المشتري تكلفة تقييم العقار. ينطبق ذلك على الرهن العقاري فقط. أما الضرائب والرسوم الخاصة بالشراء نفسه فلم تتغير، وما زلت تتحملها.
- هل من الأفضل اقتراض المال في بلدكم؟
- غالباً، نعم. فتأمين المال بضمان عقار في بلدكم والشراء هنا نقداً يكون أسرع وأرخص في كثير من الأحيان، ولذلك نوصي بدراسة هذا الخيار أولاً. وإذا لم يكن متاحاً لكم، فمن الممكن تماماً الحصول على رهن عقاري إسباني بصفتكم غير مقيمين، لكنه أبطأ ويموّل حصة أصغر من السعر.
