كم تبلغ تكلفة شراء عقار في إسبانيا: عقار حديث البناء مقارنةً بعقار من السوق الثانوية
في 30 ثانية
خططوا لنحو 13 % إضافية للعقار الجديد، ونحو 9 % إضافية للعقار المعاد بيعه. ويشمل ذلك الضريبة والموثق والسجل والمحامي. وينشأ الفرق بين الرقمين تقريبًا بالكامل من الضريبة.
| عقار حديث البناء | عقارات من السوق الثانوية | |
|---|---|---|
| الضريبة11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| كاتب العدل والسجل العقاري | 1.500 € | 1.500 € |
| محامٍ~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE والترجمات | 150 € | 150 € |
| نقل خدمات المرافق | 600 € | 600 € |
| الإجمالي الإضافي | 63.250 € | 42.250 € |
ما مكونات النسبة الإضافية البالغة 8 إلى 13 %؟
ستة بنود، اثنان منها فقط ضرائب. أما البقية فهي كاتب العدل، وقيد في السجل العقاري، ومحام، وNIE وترجمات، ونقل عقود الخدمات إلى أسمائكم. تنطبق البنود الستة جميعها على العقار حديث البناء والعقار من السوق الثانوية. أما البند الضريبي وحده فتختلف طبيعته.IVA هي ضريبة القيمة المضافة الإسبانية، وتبلغ في المسكن الجديد كليًا 10 % من سعر الشراء. وهي الأكبر بين بندي الضرائب على العقار حديث البناء أدناه. أما التفاصيل الأعمق المتعلقة بسبب انطباقها، وعلى ماذا تُحتسب ضريبة عقار من السوق الثانوية بدلًا من ذلك، فترد في صفحة الضرائب.
| البند | عقار حديث البناء (من مطور) | عقارات من السوق الثانوية (من مالك خاص) |
|---|---|---|
| الضريبة | 10 % IVA (ضريبة القيمة المضافة الإسبانية) إضافة إلى 1,2 % AJD (ضريبة الدمغة على السند الموقّع) في الأندلس، بإجمالي 11,2 %. | 7 % ITP (ضريبة نقل الملكية)، تُحتسب على أيهما أعلى: السعر الذي اتفقتم عليه أو القيمة المرجعية الرسمية للعقار. |
| كاتب العدل والسجل العقاري | نحو 1.000 إلى 1.700 € مجتمعة عند سعر يتراوح بين 350.000 و500.000 €، ونحو 1.400 إلى 2.200 € عند سعر 1.000.000 €، وفقًا لجداول الرسوم الرسمية. وتزداد تدريجيًا مع السعر، لا بصورة خطية. | جدول الرسوم نفسه. فلا يفرض كاتب العدل والسجل العقاري رسومًا مختلفة على عقار من السوق الثانوية. |
| محامٍ | نحو 1 % من السعر، شاملًا ضريبة القيمة المضافة، مقابل الفحص القانوني المستقل وإتمام الشراء نفسه. | الأمر نفسه. هذا هو البند الوحيد الذي يمثل رسمًا سوقيًا وليس تعرفة حكومية ثابتة. وهو البند الذي يحدد محاميكم رسومه خطيًا قبل أن تلتزموا به. |
| NIE والترجمات | نحو 150 €، مبلغ ثابت وليس نسبة من السعر. | المبلغ الثابت نفسه. |
| نقل المرافق وتوصيلها | نحو 600 € لتسجيل المياه والكهرباء، وعند الاقتضاء اتصال الإنترنت، بأسمائكم. | الأمر نفسه، مع أن شركة التوزيع قد لا تفرض أي رسوم على الإطلاق مقابل مجرد تغيير صاحب الحساب. راجعوا ملاحظة الحديث المباشر أدناه. |
ما الإجمالي عند ثلاثة أسعار فعلية؟
تخفي النسبة وحدها كيفية تغير التكاليف الفردية. إليكم الجدول نفسه محسوبًا عند 350.000 € و500.000 € و1.000.000 €، لكلا المسارين. وتنخفض النسبة قليلًا مع ارتفاع السعر. ويرجع ذلك إلى أن ثلاثة من البنود الستة، وهي كاتب العدل والسجل العقاري، والحد الأدنى لأتعاب المحامي، وNIE والترجمات، ونقل عقود الخدمات، لا ترتفع بالتناسب مع السعر.
- 350.000 €عقار حديث البناء: إجمالي 394.950 €، بزيادة 12,8٪. عقارات من السوق الثانوية: إجمالي 380.250 €، بزيادة 8,6٪.
- 500.000 €عقار حديث البناء: إجمالي 563.250 €، بزيادة 12,7٪. عقارات من السوق الثانوية: إجمالي 542.250 €، بزيادة 8,5٪.
- 1.000.000 €عقار حديث البناء: إجمالي 1.124.750 €، بزيادة 12,5٪. عقارات من السوق الثانوية: إجمالي 1.082.750 €، بزيادة 8,3٪.
هذه الإجماليات الثلاثة هي الأرقام المنشورة على الموقع نفسه، والسارية حتى أغسطس 2026، ويظهر الجدول نفسه في حاسبة التكاليف بالصفحة الرئيسية. وهي تفترض عدم وجود شيء غير اعتيادي: فلا شريحة ضريبية مخفضة، ولا مفاجأة بشأن القيمة المرجعية، وهيكل ملكية عادي وليس معقدًا. إذا لم يكن وضعكم عاديًا، يتغير الإجمالي. ولهذا تحديدًا تطلب قائمة التحقق أدناه رقمًا خطيًا بدلًا من نطاق منشور.
متى يستحق سداد كل بند من هذه البنود؟
على ثلاث أو أربع مراحل منفصلة، وليس دفعة واحدة، ويختلف النمط في كل مسار. يتركز معظم المبلغ في عقار السوق الثانوية عند إتمام الشراء. يبدأ الأمر بعربون حجز صغير، ثم بقية العربون عند توقيع عقد arras أثناء إجراء الفحوص القانونية، ثم الضريبة والرسوم وبقية السعر في يوم واحد لدى كاتب العدل. أما العقار حديث البناء، فيوزع الإجمالي نفسه على فترة الإنشاء بدلًا من ذلك، على دفعات مرحلية قد تمتد لعامين أو أكثر قبل أن تصبح المفاتيح متاحة.إن التخطيط بناءً على الإجمالي وحده هو ما يوقع الناس في المشكلة، لأن الإجمالي ليس المبلغ الذي يجب أن يصمد له رصيدكم البنكي في كل موعد. المهم هو مقدار السيولة التي تحتاجون إلى توفيرها في كل موعد، ولا يساعدكم الرهن العقاري بالقدر نفسه في جميع هذه الدفعات. فهو يغطي الرصيد النهائي بسهولة أكبر بكثير من تغطيته دفعة مرحلية تُدفع قبل إتمام الشراء بعامين. والدفعة الوحيدة التي تسري بالطريقة نفسها في كلا المسارين هي عربون الحجز، وهي الدفعة الوحيدة الخارجة بالكامل عن نظام الضمان.
عقارات من السوق الثانوية
- الحجزالعربونمبلغ صغير خارج نظام الضمان.
- عقد arrasالرصيد ناقص العربونالفحص القانوني النافي للجهالة موازٍ له.
- إتمام الشراءالضريبة والرسوم وبقية السعرITP، كاتب العدل، السجل، المحامي والرصيد المتبقي، غالبًا في دفعة واحدة.
عقار حديث البناء
- الحجزالعربونالمبلغ الصغير نفسه، والقواعد نفسها.
- أثناء الإنشاءدفعات مجزأةكل دفعة مشمولة بضمان بنكي قبل استحقاقها.
- إتمام الشراءIVA، AJD، الرسوم والرصيد النهائيلا تُسدَّد إلا في النهاية.
ما يفترضه المشترونمتى تستحق كل دفعة فعليًا
- كامل المبلغ الإضافي مستحق عند إتمام الشراء
- يستحق عربون الحجز أولًا، وهو خارج منظومة الضمان والضرائب بأكملها. وهو مبلغ صغير يُدفع لإخراج العقار من السوق، ويُرد وفق الشروط المنصوص عليها في عقد الحجز. راجع دليل الضمانات البنكية لمعرفة ما يحميه وما لا يحميه.
- يُسدَّد ثمن العقار حديث البناء بالطريقة نفسها المتبعة في عقار من السوق الثانوية
- عادةً ما يترتب على عقار من السوق الثانوية فاتورة ضريبة نقل ملكية واحدة ومجموعة رسوم واحدة، تُسدَّد جميعها عند إتمام الشراء أو بالقرب منه. أما العقار حديث البناء فيوزع المبالغ الفعلية على دفعات مرحلية أثناء الإنشاء. ويجب قانونًا تغطية كل دفعة بضمان بنكي قبل استحقاقها، ولا تُسوّى الضريبة والمبلغ المتبقي إلا في النهاية. راجعوا دليل حماية الأموال لمعرفة المسار الكامل الذي يسلكه كل يورو.
- تُدفع أتعاب المحامي مقدمًا
- تُدفع عادةً بالتزامن مع إتمام الشراء، بعد الانتهاء من المراجعة القانونية والمضي قدمًا في الشراء. اطلب ذلك كتابةً قبل تكليف أي شخص. فهذا هو البند الوحيد في الجدول أعلاه الذي يمثل رسمًا في السوق، وليس تعرفة حكومية.
ما الذي ينبغي تأكيده كتابةً قبل الاعتماد على رقم؟
أربعة أمور، جميعها كتابةً، وجميعها متاحة قبل الالتزام بأي شيء. النسبة الواردة في الدليل هي رقم تقديري للتخطيط. فهي توضح لك حجم الرقم تقريبًا، وهو ما يكفي لمقارنة الخيارات، لكنه لا يكفي لتوقيع عقد على أساسه. وما يحولها إلى رقمك الفعلي هو القيمة المرجعية الخاصة بالعقار، وتقدير مكتوب للرسوم من المحامي الذي ستكلفه فعليًا، وجدول الدفعات الخاص بالمطور مرفقًا بصياغة الضمان، وتقدير لأتعاب كاتب العدل والسجل محسوبًا وفق نطاق سعرك أنت، وليس منقولًا من نطاق سعري مختلف.السبب في طلب ذلك كتابةً ليس الشك. بل لأن الرقم الشفهي لا يمكن التحقق منه لاحقًا بمقارنته بما تُطالب بدفعه في الفاتورة. ولكل واحد من الأمور الأربعة أيضًا إجابة سيئة يمكن تمييزها، وسماع إحداها أكثر فائدة من سماع رقم. والإجابات السيئة هي: لم يراجع أحد القيمة المرجعية، أو رسم مقطوع بلا تفصيل، أو جدول دفعات بلا مستند ضمان يدعمه، أو رقم لكاتب العدل منقول من نطاق سعري آخر. ويعني أي من ذلك أن التقدير الذي تعتمد عليه لم يُعد فعليًا بعد.
| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| قيمة valor de referencia للعقار | ما إذا كانت ضريبة نقل ملكية عقار من السوق الثانوية ستُحتسب على السعر الذي اتفقت عليه أو على قيمة مرجعية رسمية أعلى. تجد الآلية الكاملة في صفحة الضرائب. | لم يتحقق منها أحد، أو طمأنة بأنها «عادةً لا تمثل مشكلة». |
| تقدير أتعاب المحامي كتابةً | النسبة الفعلية لسعرك ووضعك المحددين، مع تفصيل البنود، قبل تكليفه. | رقم مقطوع بلا تفصيل، منقول شفهيًا. |
| جدول دفعات المطور وصياغة الضمان، للعقار حديث البناء فقط | متى تستحق كل دفعة مرحلية وما الذي يغطيها تحديدًا. راجع دليل الضمانات البنكية. | جدول بلا مستند ضمان مرفق به. |
| تقدير أتعاب كاتب العدل والسجل وفق نطاق سعرك | البند الوحيد في هذا الجدول الذي يتغير على مراحل بدلًا من تغيره بسلاسة مع السعر. | رقم منقول من نطاق سعري مختلف، وناسخ دون التحقق منه. |
ما الذي قد يفاجئ المشترين في هذا الرقم؟
هناك ثلاثة أمور تفاجئ المشتري الأجنبي بشأن هذا الرقم أكثر من أي شيء آخر، وجميعها مشكلات تتعلق بالتوقيت لا بالحسابات. ومن السهل التحقق من كل واحد منها قبل الالتزام، بينما يصعب اكتشافه بعد إتمام الشراء. لذلك يجدر بكم إدراجها منفصلة عن النسب المئوية المذكورة أعلاه.
- باهظلم يتحقق أحد من القيمة المرجعية للعقار، أي valor de referenciaتحتسب إسبانيا ضريبة نقل ملكية عقار من السوق الثانوية على أيهما أعلى: السعر المتفق عليه أو القيمة المرجعية الرسمية. وعندما تكون القيمة المرجعية أعلى، تتجاوز الفاتورة 7 % مما دفعته فعليًا.What to do insteadاطلب القيمة المرجعية كتابةً قبل الالتزام. ويشرح دليل الضرائب الآلية والمصدر.
- باهظوضع ميزانية لعقار حديث البناء كما لو أن كامل المبلغ مستحق في النهايةتحتاج الدفعات المرحلية أثناء الإنشاء عادةً إلى توفير 20 إلى 40 % من السعر نقدًا قبل وجود المفاتيح، إضافةً إلى الضريبة المحتسبة أعلاه. وعادةً لا يغطي الرهن العقاري هذه الدفعات بالطريقة التي يغطي بها الرصيد النهائي.What to do insteadاحصل على جدول الدفعات قبل الحجز، وتحقق بدقة مما يغطيه تمويلك ومتى يغطيه.
- يمكن تجنبهخطة لنقل أموال الشراء نقدًايؤدي نقل الأموال عبر الحدود بمبلغ يتجاوز 10.000 € إلى وجوب تقديم إقرار جمركي إسباني قبل السفر، وهو منفصل عن أي استفسار قد يطرحه البنك بشأن مصدر الأموال.What to do insteadحوّل المبلغ عبر البنك، أو قدّم الإقرار قبل السفر بالطائرة. وتتناول آلية التقديم تفاصيلها في دليل الضرائب.
الشراء نفسه، ومساران لإتمام الشراء
مساران مختلفان تمامًا للوصول إلى العقار نفسه، ونسبة الضريبة هي أصغر الفروق بينهما.| عقار حديث البناء | عقارات من السوق الثانوية | |
|---|---|---|
| ضريبة تضاف إلى السعر | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD)، ثابتة، ولا حاجة إلى التحقق من القيمة المرجعية. | 7 % ITP، لكن تُحتسب على القيمة الأعلى بين السعر والقيمة المرجعية: راجع صفحة الضرائب. |
| متى يحين موعد دفع المال | على دفعات خلال مراحل البناء. وتغطي كل مرحلة ضمان بنكي قبل دفعها. | غالبًا عند إتمام الشراء أو قريبًا منه، وفي دفعة أو دفعتين. |
| النقد اللازم قبل الاستفادة من الرهن العقاري | غالبًا ما يعادل 20 إلى 40 % من السعر، لأن التمويل نادرًا ما يصل إلى دفعات المراحل السابقة لإتمام الشراء. | عادةً لا يتجاوز العربون والرسوم، وقد يقترب الرهن العقاري من تغطية الرصيد الكامل. |
| المدة من الحجز إلى استلام المفاتيح | نحو شهرين إلى ثلاث سنوات، بحسب مرحلة البناء عند الحجز. | نحو شهر إلى ثلاثة أشهر. |
| ما يحمي المال أثناء الانتظار | حساب إنشاءات محمي، إضافة إلى ضمان بنكي فردي. راجع دليل حماية الأموال. | حساب منفصل لأموال العميل لدى المحامي، ويُفرج عن الأموال لدى كاتب العدل. |
رقم تقديري، وليس فاتورتك
هذه النسب سارية حتى أغسطس 2026، وقد استُخلصت من قانون الضرائب الأندلسي نفسه، لا من مدونة تشيكية منسوخة. وتنطبق على شراء عادي من مشترٍ فرد. وهي ليست استشارة ضريبية شخصية. كما أن الأندلس لا تمثل إسبانيا بأكملها: فقد تخضع عقار في منطقة أخرى تتمتع بالحكم الذاتي لنسبة مختلفة من ITP أو AJD، لأن كليهما يُحدد إقليميًا.أحد البنود الواردة في الجدول أعلاه أقل مما يبدو لبعض المشترين. فمنذ 12 فبراير 2026، لا يجوز لموزع الكهرباء أن يفرض أي مبلغ على مجرد تغيير صاحب عقد الكهرباء، بموجب Real Decreto 88/2026. أما مبلغ 600 € الوارد أعلاه لنقل خدمات المرافق، فهو تقدير إجمالي حذر يشمل المياه والكهرباء والإنترنت. وقد تكون فاتورتك الفعلية أقل.لا يمكن لأي نطاق منشور أن يحسب لك المبلغ الدقيق. تتعمق صفحة الضرائب في أسباب تغير بند الضريبة، بينما تغطي صفحة التكاليف السنوية كل ما يبدأ في الشهر التالي لإتمام الشراء. وينبغي أن يراجع محامٍ الصفحتين بالاستناد إلى مستنداتك الفعلية، لا إلى نطاق منشور.
الأسئلة الشائعة حول تكاليف الشراء
- لماذا تقول بعض المصادر إن التكاليف تتراوح بين 10 و16 %، وليس بين 8 و13 %؟
- تحسب المصادر المختلفة بنودًا مختلفة. فبعضها يدرج تكاليف سنة كاملة من تملك العقار، مثل IBI ورسوم اتحاد الملاك، ضمن «تكلفة الشراء». وهذا يوسع النطاق ويخلط بين تكلفة تُدفع مرة واحدة وتكلفة متكررة. أما النطاقات أعلاه فتحسب فقط ما تدفعه لإتمام الشراء نفسه. ولهذا فإن النطاق أضيق، ونعتقد أنه أكثر فائدة لوضع ميزانية للمعاملة وحدها.
- هل تمثل نسبة 13 % أو 9 % قيمة دقيقة لسعري المحدد؟
- لا، وتوضح الأمثلة الحسابية الثلاثة أعلاه السبب. تنخفض النسبة قليلًا مع ارتفاع السعر، لأن عدة بنود من البنود الستة لا تتغير تقريبًا بتغير السعر. تعامل مع النطاق باعتباره رقمك التقديري، واستخدم القائمة أعلاه لتحويله إلى مبلغ فعلي لعقار واحد.
- هل يمكن إضافة أي جزء من هذا المبلغ الإضافي إلى الرهن العقاري؟
- جزئيًا، ويعتمد ذلك على البند المعني. يُحدد حجم الرهن العقاري الإسباني استنادًا إلى تقييم البنك للعقار، لا إلى السعر مضافًا إليه التكاليف. لذلك تُدفع تكاليف الضرائب والرسوم أعلاه عادةً من أموالك الخاصة، ولا يمولها الرهن العقاري. ويضيف بعض المشترين جزءًا منها إلى قرض أكبر مضمون بأصل مختلف. وهذا قرار تمويلي يخص خدمة الرهن العقاري، وليس سؤالًا عن تكاليف الشراء.
- هل تنطبق هذه الأرقام بالطريقة نفسها على قطعة أرض أو وحدة تجارية؟
- لا. كل رقم هنا يخص شراء عقار سكني. وتخضع قطعة الأرض أو العقار التجاري لضريبة IVA بنسبة 21 % بدلًا من 10 %، كما تختلف معاملة قطعة الأرض بموجب ITP عن معاملة المسكن المكتمل. وإذا كان هذا هو ما تشترونه، فهذه ليست الأرقام الصحيحة للاستخدام.
