بيع العقارات في إسبانيا: الضرائب وتكاليف البيع
في 30 ثانية
يعني البيع بصفتكم غير مقيمين ثلاث دفعات منفصلة. يحتجز المشتري 3 % من السعر عند إتمام الصفقة. وتبلغ الضريبة على ربحكم الفعلي نسبة ثابتة قدرها 19 %. كما تستحق الضريبة البلدية على زيادة قيمة الأرض، ويمكن أن تصبح قانونًا مسؤولية المشتري عندما يكون البائع غير مقيم.
| سعر البيع | 500.000 € |
|---|---|
| الاستقطاع عند إتمام الشراء3 % من السعر | 15.000 € |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية19 % من الربح الفعلي | تسوية بعد التقديم |
| plusvalía البلديةحتى 30 % من الزيادة في قيمة الأرض | تسوية بعد التقديم |
ما المدفوعات الثلاثة المنفصلة، ولماذا يخلط الناس بينها؟
تتضمن كل عملية بيع لغير المقيمين المدفوعات الثلاثة نفسها، وتحكم كل واحدة منها قاعدة مختلفة وجدول زمني مختلف. ويُعد الخلط بين استقطاع 3 % وفاتورة ضريبة 19 % أكثر حالات الالتباس شيوعاً. فالاستقطاع دفعة مقدمة، وليس الضريبة. ونادراً ما يتطابق المبلغان.
| الدفع | المعدل | من يدفعها |
|---|---|---|
| استقطاع 3 % (Modelo 211) | 3 % من سعر البيع المتفق عليه. | يستقطعه المشتري عند إتمام الشراء ويدفعه مباشرة إلى مصلحة الضرائب، بغض النظر عما إذا كنت ستصبح مديناً بأي مبلغ في النهاية. |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية (Modelo 210) | 19 % من المكسب الفعلي، بنسبة ثابتة، وهي النسبة نفسها لكل غير مقيم. | يتحملها البائع، وتُسوّى مقابل نسبة 3 % المستقطعة مسبقاً: يُرد المبلغ إذا كان الاستقطاع أكبر من اللازم، وتُدفع مبالغ إضافية إذا كان أقل من اللازم. |
| plusvalía البلدية (IIVTNU) | تصل إلى 30 %، ويحددها المجلس البلدي المحلي، وتُطبق على أساس يُحتسب وفق الطريقة التي تنتج الرقم الأقل من بين طريقتين. | يتحملها البائع قانوناً، لكن يمكن للبلدية إلزام المشتري بدفعها بصفته المكلف البديل عندما يكون البائع غير مقيم، وهي قاعدة لا يتوقعها معظم البائعين على الإطلاق. |
كيف يعمل استقطاع 3 %، ومتى تستردونه؟
عند إتمام الشراء، يجب على المشتري قانوناً استقطاع 3 % من السعر المتفق عليه ودفعه إلى مصلحة الضرائب خلال شهر واحد، باستخدام Modelo 211. ويحدث ذلك بغض النظر عن نتيجة عملية بيعك. وحتى البائع الذي لم يحقق ربحاً أو خسر أموالاً من البيع، يُستقطع منه 3 % من سعر البيع لدى كاتب العدل.بعد ذلك، لديكم أربعة أشهر من تاريخ البيع لتقديم Modelo 210. ويُقر هذا الإقرار بربحكم الرأسمالي الحقيقي ويسوي الفارق بينه وبين المبلغ المحتجز. إذا كانت ضريبة 19 % على ربحكم الفعلي أقل من نسبة 3 % المحتجزة مسبقًا، وهو أمر شائع للعقار المحتفظ به لعدة سنوات في سوق صاعدة، فستستردون الفرق. وإذا كانت أعلى، فعليكم سداد العجز من خلال الإقرار نفسه.
الاحتجاز بنسبة 3 %
- عند إتمام الشراءيحتجز المشتري 3 %بغض النظر عن النتيجة.
- Within 1 monthيقدّم المشتري Modelo 211يُحوّل إلى مصلحة الضرائب.
- خلال 4 أشهرتقدّمون Modelo 210الإقرار بالربح الفعلي وتسويته.
- بعد التقديمتسوية الاسترداد أو العجزاسترداد إذا كانت نسبة 19 % من الربح أقل من 3 % المحتجزة.
إن مهلة الأشهر الأربعة وتسوية الحساب من صميم إجراءات الإقرار التي تسلّمها Arevont إلى محامٍ مستقل، بدلًا من توليها مباشرة. لا تقدم Arevont خدمات ضريبية، وهذا الإقرار ليس من الإجراءات التي ينبغي تركها حتى اقتراب الموعد النهائي.
ما ضريبة plusvalía البلدية؟
plusvalía هي الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة أرض العقار، وهي تكلفة يتحملها البائع لا المشتري. لكن عمليًا، قد تصبح هذه التكلفة مستحقة على المشتري عند إتمام الشراء: فعندما يكون البائع غير مقيم، يمكن للبلدية أن تجعل المشتري المكلّف البديل، وهو ما نوضحه بالتفصيل أدناه. ولا علاقة لها بالمبنى أو بربحكم الفعلي، إذ تُفرض فقط على الزيادة في قيمة الأرض الواقعة تحته، وفقًا لحساب البلدية لهذه الزيادة خلال السنوات التي امتلكتم فيها العقار.منذ إصلاح عام 2021، لم تعد الصيغة الثابتة القديمة التي كان يمكن أن تفرض الضريبة عليكم حتى عند تكبد خسارة سارية. وتختارون أيًا من طريقتي الحساب اللتين تعطيان النتيجة الأقل. تستخدم الطريقة الموضوعية قيمة الأرض المسجلة، مضروبة في معامل محدد وفق مدة حيازتكم، مع حد أقصى قدره 30 % بعد تطبيق المعدل المحلي. أما الطريقة الفعلية فتستند إلى الزيادة الحقيقية بين سعري الشراء والبيع. وإذا لم تحدث أي زيادة في القيمة على الإطلاق، فإن إصلاح مصلحة الضرائب نفسه يؤكد عدم استحقاق أي مبلغ وفق أي من الطريقتين.
هل زادت قيمة الأرض أثناء امتلاككم للعقار؟
- نعميُستحق المبلغ وفقًا للطريقة التي تعطي الرقم الأقل من الطريقتين، على ألا يتجاوز 30 % عند تطبيق المعدل المحلي.
- لا، أو لا يمكنكم إثبات ذلكلا شيء مستحق وفق أي من الطريقتين، وفقًا لإصلاح عام 2021.
ما يفترضه البائعونما الذي غيّره إصلاح 2021؟
- تستحق plusvalía دائمًا عند البيع
- لا تستحق إلا إذا زادت قيمة الأرض. فإذا بعتم بخسارة، أو بالقيمة نفسها التي اشتريتم بها الأرض، فلا شيء مستحق، ما دمتم قادرين على إثبات ذلك.
- البائع هو من يدفعها دائمًا، بلا استثناءات
- وفقًا للقانون، تقع المسؤولية على البائع، لكن عندما يكون البائع غير مقيم، يمكن للبلدية أن تجعل المشتري المكلّف البديل، ما يعني عمليًا أن المبلغ يُحتجز غالبًا من السعر عند إتمام الشراء بدلًا من إصدار مطالبة منفصلة به لاحقًا.
ما تكلفة الجانب العقاري والقانوني للبيع؟
هناك بندان إضافيان إلى جانب الضرائب، ولا يُعد أي منهما ضريبة، بل هما رسوم سوقية كما هو الحال عند الشراء. وتؤثر طريقة البيع في كليهما.
- Option 1وكالة حصريةوكالة واحدة، واتفاقية إدراج واحدة.
- التكلفة
- من 1,5 إلى 4 %
- السرعة
- يعتمد على قاعدة مشترين لدى تلك الوكالة
- الوصول
- شبكة تلك الوكالة الخاصة
- Option 2Multi-agencyتسوّقه عدة وكالات في الوقت نفسه.
- التكلفة
- من 1,5 إلى 4 %
- السرعة
- غالبًا أسرع، مع اهتمام فردي أقل
- الوصول
- أوسع نطاق بين الخيارات الثلاثة
- Option 3بيع خاصمن دون وكيل إطلاقًا
- التكلفة
- 0 €، من دون عمولة
- السرعة
- عادةً أبطأ
- الوصول
- شبكتك ومنصاتك فقط
- عمولة وكيل البيععادةً ما تتراوح بين 1.5 و4% من سعر بيع عقار من السوق الثانوية، ويدفعها البائع. هذا نطاق سوقي وليس رقمًا تحدده جهة رسمية، إذ لا تنشر أي جهة تنظيمية معدل عمولة. وتختلف بحسب الوكالة والمنطقة واتفاقية الإدراج الخاصة بالعقار، لذا تعاملوا معها كتقدير يجب تأكيده مع الوكالة، وليس تكلفة ثابتة.
- محاميك الخاص للبيعيستفيد البائع من التمثيل القانوني المستقل للأسباب نفسها التي يستفيد منها المشتري: مراجعة العقد، وتنسيق اقتطاع 3 % وإتمام الشراء، وحساب plusvalía عند الاقتضاء. كما ينطبق على البيع معظم ما يشمله التنسيق القانوني المستقل من جانب الشراء.
ما يجب تأكيده قبل تقدير صافي متحصلاتك
أربعة أمور تُراجع في مستندات شرائك الفعلية، لا وفق قاعدة عامة.| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| سعر شرائك الأصلي وتكاليفه خطيًا | تُحسب الأرباح الرأسمالية بالفرق بين ما دفعته، مضافًا إليه تكاليف الشراء والتحسين المسموح بها، وبين سعر البيع، وليس بسعر البيع وحده. ومن دون الأرقام الأصلية، لا يستطيع أحد حساب الالتزام الحقيقي البالغ 19 %. | لا يوجد سجل بتكاليف الشراء الأصلية أو أتعاب كاتب العدل أو فواتير التحسينات. |
| ما إذا كانت رسوم اتحاد الملاك وIBI مسددة عن العقار | قد يرتبط دين غير مسدد لاتحاد الملاك أو فاتورة IBI بالعقار ويعقد إتمام الشراء، تمامًا كما يحدث من جانب الشراء. | لم يتحقق أحد من أن الحساب مسدد حتى تاريخ الاتفاق على موعد البيع. |
| أي طريقة لحساب plusvalía تنتج المبلغ الأقل | يمنحك القانون حق الاختيار، وقد تنتج الطريقتان نتيجتين مختلفتين جدًا تبعًا لمدة احتفاظك بالعقار وكيفية تغير قيم الأراضي محليًا. | مبلغ مقتبس من طريقة واحدة فقط، من دون حساب الطريقة الأخرى للمقارنة. |
| من المسؤول تعاقديًا عن plusvalía في اتفاقية البيع | بما أن البلدية قد تطالب المشتري بصفته المكلف البديل، يجب أن يوضح عقد البيع بجلاء من يتحمل هذه التكلفة بين المشتري والبائع، بدل ترك الأمر للطرف الذي تختار البلدية مطالبته أولًا. | عقد لا يذكر plusvalía إطلاقًا. |
ربح فعلي مقابل بيع بخسارة أو من دون ربح
يبدو اقتطاع 3 % متطابقًا في الحالتين، لكن ما يحدث بعد ذلك ليس كذلك.| بيع مع تحقيق ربح | بيع من دون ربح أو بخسارة | |
|---|---|---|
| اقتطاع 3 % عند إتمام الشراء | يُقتطع في كل الأحوال، وفقًا لـ Modelo 211. | يُقتطع أيضًا في كل الأحوال، إذ لا يعتمد التزام المشتري على نتيجتك الفعلية. |
| ضريبة أرباح رأس المال المستحقة | 19 % من الربح الفعلي، وغالبًا ما تكون أقل من نسبة 3 % المقتطعة، ما يترتب عليه استرداد. | لا شيء مستحق، ويمكن استرداد كامل نسبة 3 % المقتطعة. |
| plusvalía البلدية | تُستحق على الزيادة في قيمة الأرض، وتُحسب وفق الأقل من طريقتين. | لا شيء مستحق إذا لم تحدث فعليًا أي زيادة في قيمة الأرض، ويمكن إثبات ذلك بموجب إصلاحات عام 2021. |
| يلزم تقديم الإقرار في كل حال | Modelo 210 خلال أربعة أشهر، لتسوية المبلغ والمطالبة بأي استرداد. | Modelo 210 خلال أربعة أشهر، لاسترداد المبلغ المقتطع، وإثبات عدم وجود زيادة في plusvalía عند الاقتضاء. |
الآلية، وليس صافي حصيلتك
اطّلعنا على معدل ضريبة أرباح رأس المال البالغ 19 %، والاستقطاع البالغ 3 %، وإصلاح plusvalía مباشرةً من صفحات Agencia Tributaria نفسها ومن نصوص BOE ذات الصلة، وذلك في 17 أغسطس 2026. وتجدر الإشارة إلى نقطة مهمة: التحديث الذي اقترحته الحكومة لمعاملات plusvalía لعام 2026 (RD-ley 16/2025) لم يوافق عليه الكونغرس. لذلك تظل معاملات RD-ley 8/2023 هي السارية. ولم تكن عدة مصادر تفسيرية راجعناها قد حدّثت معلوماتها بعد.هذه معلومات عامة عن كيفية فرض الضريبة على عملية بيع، وليست حساباً لصافي حصيلتكم. يعتمد ربحكم الفعلي على سعر الشراء الأصلي، والتكاليف المسموح بخصمها، ومعاملات plusvalía المحددة التي تطبقها بلديتكم. وينبغي أن ترد هذه التفاصيل في رقم مكتوب يقدمه محامٍ، لا في نطاق منشور. لا تُعد Arevont مستشاراً ضريبياً ولا تقدّم هذا الإقرار الضريبي. وهذه المهمة من اختصاص محامٍ مستقل.تُترك بعض الموضوعات لأدلتها الخاصة: ضريبة الدخل الافتراضي والدخل من الإيجار المستحقة أثناء فترة تملككم للعقار، وهي مسألة منفصلة عن البيع؛ وآلية ارتباط دين اتحاد الملاك بالعقار؛ والمسألة المنفصلة المتعلقة بالضريبة على حيازة الثروة بدلاً من تحقيق ربح. لكل موضوع منها دليل خاص به.
أكثر الأسئلة شيوعاً عن تكاليف البيع والتخارج
- إذا بعت بخسارة، فهل أسترد كامل مبلغ 3 %؟
- نعم، إذا استطعتم إثبات خسارة فعلية. تكون ضريبة أرباح رأس المال المستحقة صفراً، ويمكنكم استرداد كامل مبلغ 3 % المستقطع عند إتمام الشراء من خلال تقديم Modelo 210، خلال مهلة الأربعة أشهر. ولا يُعد مبلغ الاستقطاع حداً أدنى مستحقاً عليكم، بل هو دفعة مقدّمة تتم تسويتها مقابل النتيجة الفعلية.
- هل يمكن مطالبتي بدفع plusvalía بعد مغادرتي إسبانيا؟
- نعم. ولهذا تحديداً توجد القاعدة التي تتيح للبلدية تحصيل plusvalía من المشتري بصفته المكلف البديل: فملاحقة بائع غير مقيم غادر البلاد أصعب من تحصيلها عند إتمام البيع. ولذلك ينبغي أن يحدد عقد البيع بوضوح الطرف الذي يتحمل التكلفة، بدلاً من ترك المسألة دون حسم.
- هل يتغير معدل 19 % إذا أصبحت مقيماً ضريبياً في إسبانيا عند حلول موعد البيع؟
- نعم، يخضع المقيم الضريبي في إسبانيا للضريبة على ربح رأس المال وفق شرائح المقيمين العادية، بدلاً من معدل 19 % الثابت المطبق على غير المقيمين، مع وجود قواعد خاصة به للإعفاء عند إعادة الاستثمار في مسكن رئيسي، وهي لا تنطبق على غير المقيم. وهذا حساب مختلف تماماً، ويتناول دليل الضرائب على المقيمين في هذا الموقع تفاصيله كاملة.
