الإعلانات العقارية الوهمية في إسبانيا وكيفية اكتشافها
في 30 ثانية
معظم الإعلانات التي تبدو وهمية في Costa del Sol ليست وهمية. تشارك الوكالات المخزون نفسه، لذلك غالبًا ما تعلن عشرات المكاتب عن الشقة نفسها بأسعار مختلفة. وقد يظل عقار بيع في مارس معروضًا على الإنترنت في سبتمبر. ومع ذلك، توجد إعلانات وهمية فعلية. وتُسعّر هذه الإعلانات بأقل من سعر السوق بنسبة 20 إلى 40 % لجمع بياناتك الشخصية.
لماذا كان الإعلان خاطئًا، ولم يكذب عليكم أحد
أولًا، إليكم التفسير البسيط، لأنه ينطبق على معظم الحالات. تتشارك الوكالات في Costa del Sol إعلاناتها عبر شبكات مهنية. ولهذا السبب، تظهر الشقة نفسها على عشرات المواقع في الوقت نفسه. يكتب كل مكتب وصفه الخاص، ويستخدم صوره الخاصة، ويحدد أحيانًا سعره الخاص. لا أحد يرتكب احتيالًا. لكن التجربة تظل تبدو تمامًا كأنها إعلان مزيف.هذا مهم لأن الحل يختلف. بالنسبة إلى الإعلان المشترك، تحققوا مما إذا كان لا يزال متاحًا. أما الإعلان الوهمي، فتوقفوا ولا تتابعوا.
ما الذي اختبرتموهما الذي حدث فعلًا
- لم يكن السعر في الإعلان هو السعر الحقيقي
- غالبًا ما يكون الإعلان قديمًا ببساطة. أو يكون أحد المكاتب قد نسخ السعر من الشبكة ولم يحدّثه قط. ترتفع الأسعار وتنخفض على هذا الساحل خلال فترة عرض العقار. والسعر الذي وجدتموه يوضح آخر يوم حدّث فيه ذلك المكتب ملفه، لا أكثر.
- قالوا لي إنه بيع للتو، وعرضوا عليّ شيئًا آخر
- أحيانًا تكون هذه خدعة: يعلنون عن عقار واحد لاستدراجكم، ثم يعرضون عليكم شيئًا آخر. وفي أحيان أكثر يكون الأمر صحيحًا، ولم يُحذف الإعلان ببساطة، لأن حذف وحدة مباعة من ثلاثين موقعًا ليس أولوية لدى أحد. وللتمييز بين الحالتين، اسألوا متى دخلت مرحلة التفاوض وما إذا كان قد جرى توقيعها لدى كاتب العدل، واسألوا قبل أن تستقلوا الطائرة.
- عُرضت الشقة نفسها ست مرات بأربعة أسعار
- هذه هي آلية عمل الشبكة المشتركة كما صُممت، وليست ستة بائعين يتنافسون بعضهم مع بعض. وهذا يعني أيضًا أن السعر الأدنى من بين الأسعار الأربعة ليس صفقة رابحة. إنه ببساطة رقم قديم وضعه أحد المكاتب للوحدة نفسها. ولن يقبل البائع ذلك السعر لمجرد أنكم وجدتموه.
- بدت الصور مختلفة تمامًا عن العقار
- عادةً لا يكون هذا متعمدًا. فقد تجعل العدسات ذات الزاوية الواسعة، واليوم المشرق، وتحرير الصور الغرفة تبدو أفضل مما هي عليه، وقد تكون الصور قديمة منذ سنوات. لقد زرنا عقارًا كان أقدم بكثير مما أوحت به الصور. هذا ليس احتيالًا. إنه ببساطة ما يمكن أن تفعله الصورة. ولهذا يمكن لجولة مباشرة عبر الفيديو أن تجيب عن سؤال تعجز الصور عن الإجابة عنه.
لماذا يُعلن عن الشقة نفسها بثلاثة أسعار مختلفة؟لأن ثلاثة مكاتب تعلن عن عقار يملكه بائع واحد عبر شبكة مشتركة، وقد حدّث كل مكتب ملفه في يوم مختلف. لا يوجد سوى سعر طلب حقيقي واحد، والبائع هو من يحدده. وتوضح الأسعار المختلفة أي مكتب يتابع الأمر باهتمام، وليس أيها أرخص. والشراء عبر الإعلان ذي السعر الأقل لا يعني أنكم ستدفعون السعر الأقل.
أربعة أنواع من الإعلانات ليست كما تبدو
قد يبدو الإهمال، وتقنية البيع، والخداع الحقيقي متشابهًا في نتائج البحث. لكنها لا تكون متشابهة عندما تطرحون سؤالًا واحدًا. ويقدم لكم كل عمود أدناه ذلك السؤال.
| الإعلان المشتركقانوني وطبيعي هنا | الإعلان القديمقانوني وطبيعي هنا | سعر الطُعمقانوني وتقنية مبيعات | الإعلان العقاري الوهميغير قانوني ونادر | |
|---|---|---|---|---|
| كيف يبدو | وحدة واحدة على مواقع كثيرة، بأسعار وصور مختلفة. | لا يزال منشورًا، رغم بيعه أو حجزه قبل أسابيع. | أدنى بوضوح من مستوى المنطقة، لكنه متاح بالكاد. | صور معاد استخدامها، أقل من سعر السوق بنسبة 20 إلى 40%، والتواصل عبر التطبيق فقط. |
| هل كذب أحد | لا. بائع واحد، مشترك بين المكاتب. | لا. لا يعود حذفه بأي فائدة على المكتب. | ليست كذبة، بل تقنية. | نعم. صُمم لجمع بياناتكم. |
| السؤال الحاسم | ما سعر الطلب الذي حدده البائع اليوم؟ | هل هو قيد التفاوض، أم محجوز، أم موثق لدى كاتب العدل؟ | هل يمكنني رؤية السعر المرجعي والحالي مكتوبين؟ | هل ستقابلونني في العقار، بعد أن يطّلع محاميّ على المستندات أولاً؟ |
بيع العقار منذ أشهر، ولا يزال الإعلان منشوراً. لماذا؟لأن حذفه لا يحقق للمكتب أي فائدة، ولا يزال الإعلان يجلب الاستفسارات. عندما تكون وحدة واحدة منشورة على ثلاثين موقعاً، فإن المكتب الذي نشرها لم يحدّث معظم تلك المواقع الثلاثين قط. لا تفترضوا شيئاً لمجرد أن الإعلان لا يزال منشوراً على الإنترنت. احرصوا دائماً على تأكيد التوافر بدلاً من افتراضه.
علامات التحذير حسب ترتيب ظهورها
عادةً لا تعني علامة واحدة شيئاً بمفردها. أما اثنتان معاً فسبب للتريث وطلب شيء مكتوب.
- يستحق السؤال عنهسعر أقل بكثير من مستوى المنطقةأقل بنسبة عشرين بالمائة أو أكثر من العقارات المماثلة، من دون توضيح في الإعلان. وعادةً ما تكون للصفقات الحقيقية أسباب، مثل بيع عقار ضمن تركة، أو استرداد العقار لعدم السداد، أو وجود مشكلة قانونية، أو إقامة مستأجر فيه بالفعل.What to do insteadاسألوا عن سبب انخفاض السعر إلى هذا الحد. إذا لم يستطع أحد تفسير الخصم، فذلك بحد ذاته علامة تحذير.
- يستحق السؤال عنهالتواصل عبر تطبيق مراسلة فقطلا عنوان للمكتب، ولا هاتف أرضي، ولا اسم شركة يمكنكم البحث عنه.What to do insteadلدى الوكالة الإسبانية الحقيقية مكتب فعلي، وشركة مسجلة، ورقم ضريبي. لا شيء من ذلك سري. اطلبوه.
- توقفوا هنالا معاينة قبل الدفعطلب دفع مبلغ أو رسم حجز أو عربون قبل أن يدخل أي شخص العقار.What to do insteadتوقفوا. هذا أوضح حد فاصل في العملية بأكملها.
- تريثوااستعجال زائفعشرة مشترين آخرين، وارتفاع السعر يوم الاثنين، ومعاينة أخرى الليلة. لا يمكن التحقق من أي من ذلك.What to do insteadيمكن إثبات الندرة الحقيقية بمستند. اطلبوا رؤية ذلك المستند.
- سريع التحققصور فوتوغرافية جاهزة، أو صور لا يظهر فيها أي عقارتصميمات داخلية من إعلانات أخرى، وعلامة مائية مقصوصة، ومجموعة تُظهر المسبح من دون إظهار أي غرفة.What to do insteadأجروا بحثاً عكسياً عن الصور باستخدام اثنتين منها. لن يستغرق الأمر سوى دقيقة.
- يستحق السؤال عنهلا شيء مكتوبلا رقم مرجعي، ولا مخطط للطابق، ولا عنوان، ولا استعداد لكتابة السعر في رسالة بريد إلكتروني.What to do insteadيحتوي الإعلان الحقيقي على كل ذلك مكتوباً في مكان ما، ويمكن لوكيل البائع إرساله خلال خمس دقائق.
- توقفوا هنانقداً أو إلى حساب غير معتادحساب شخص خاص، أو شركة في دولة لا صلة لها بالصفقة، أو طلب الدفع نقداً.What to do insteadلا يُعد أي من هذه الأمور الثلاثة طبيعياً في عملية شراء إسبانية. توقفوا.
كيف تعمل إعلانات «السعر يبدأ من»، وما الصيغة الصادقة لها
إن أكثر الأسعار المضللة في الإعلانات على هذا الساحل ليست وهمية. إنها سعر حقيقي لوحدة لا يرغب فيها أحد تقريباً: طابق أرضي مواجه للشمال، أو أصغر مخطط في المبنى، أو وحدة بجوار غرفة حاويات النفايات. تلك الوحدة معروضة للبيع فعلاً بذلك السعر، لكن تكلفة كل وحدة أخرى في المجمع السكني أعلى بكثير.لهذا ننشر السعرين معاً. أقل سعر معلن هو نقطة الدخول لهذا النوع من العقارات. أما الاختيار الحقيقي فيبدأ بميزانية أعلى. ومن واقع خبرتنا، هذه هي الميزانية التي تبدأون عندها بالحصول على الأمور التي جئتم من أجلها فعلاً: إطلالة على البحر، ومسافة قصيرة سيراً إلى الشاطئ، وشمس على الشرفة في الشتاء، وشارع هادئ.
| شقق | منازل متلاصقة | شقق بنتهاوس | فلل | |
|---|---|---|---|---|
| أدنى سعر معلن | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| حيث يصبح الاختيار حقيقياًإطلالة على البحر، وبضع دقائق إلى الشاطئ، واتجاه الوحدة وخصوصيتها، كلها عوامل قد تغيّر السعر بمئات الآلاف | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
هل يكون التصيير الحاسوبي في إعلان عقار جديد مضللاً؟ليس بحد ذاته، إذ لا يوجد في المشروع غير المبني شيء حقيقي يمكن تصويره. المهم هو أن يذكر الإعلان أن الصورة تصيير حاسوبي، وأن تتطابق الصور مع الوحدة المحددة المعروضة عليكم، لا مع الشقة النموذجية فحسب، وأن تعرفوا ما يتضمنه الوصف فعلاً. اطلبوا المخططات، وقائمة المواد، وتاريخ إتمام الشراء المتوقع كتابةً. وإذا أظهرت صورة مسبحاً غير موجود في المخططات، فتعاملوا معها على أنها رسم لا وعد.
الفحص الذي يستغرق عشر دقائق ويمكنكم إجراؤه بأنفسكم
لا يتطلب أي من ذلك الاستعانة بنا. أجروا الفحص على أي عقار تفكرون في السفر لمعاينته.
- أجروا بحثاً عكسياً عن صورتينإذا ظهرتا في إعلانات أقدم لعقار مختلف، أو لبلدة أخرى، أو في مكتبة صور جاهزة، فقد عرفتم الإجابة.
- Where
- صور Google أو أداة بحث عكسي
- How long
- أقل من دقيقة
- ابحثوا عن العنوان أو المجمع السكني المخطط عبر بوابات العقاراتمن الطبيعي وجود عدة نسخ من الوحدة نفسها. أما إذا وجدتم نسخة واحدة فقط، على موقع واحد، ومن دون رقم مرجعي، فتفحصوها عن كثب.
- Where
- Idealista وFotocasa للمشتري الأجنبي.
- تحققوا من وجود الوكالةاسم الشركة، ورقمها الضريبي، وعنوان مكتب فعلي، وتقييمات على منصة لا تستطيع الوكالة تعديلها.
- Where
- موقع الوكالة نفسه والبحث عبر الخرائط
- اطلبوا الرقم المرجعي والسعر الحالي كتابةًيستطيع البائع الحقيقي تقديم كليهما بسرعة.
- Watch out
- إذا لم تتلقوا رداً أو حصلتم على إجابة مراوغة، فهذه نتيجة مفيدة للفحص وليست دليلاً على فشله.
- اسألوا عن المرحلة الحاليةمتاح، تمت جدولة المعاينة، قيد التفاوض، محجوز، أو موثق لدى كاتب العدل. إن مطالبة أحدهم باختيار حالة واحدة من هذه الحالات الخمس هي أسرع طريقة لمعرفة ما إذا كان العقار معروضاً للبيع فعلاً.
- لا ترسلوا المال لمعاينة أي عقارلا رسوم حجز، ولا رسوم معاينة، ولا عربون قبل المعاينة، ولا تحويل إلى حساب خاص.
- Watch out
- هذه هي القاعدة التي وُجدت الفحوص الخمسة الأخرى لحمايتها.
ما الذي تفعلونه بإعلان يعجبكم فعلاً
بالنسبة إلى المشتري الأجنبي، يبدأ الأمر عادةً بإعلان تمت مشاركته في مجموعة على فيسبوك أو العثور عليه في موقع تجميعي تشيكي. وغالبًا ما يكون الإعلان قديمًا منذ أسابيع، ويعرض أحيانًا سعرًا بالكرونة التشيكية وفق سعر صرف لا يستخدمه أحد حاليًا. وقد يكون العقار نفسه حقيقيًا تمامًا، حتى لو لم يثبت الإعلان المحيط به شيئًا. وتكفي ثلاث خطوات بسيطة لحسم الأمر.
- أرسلوا الرابط، لا الوصفيحتوي الرابط على الرقم المرجعي، واسم المكتب، والسعر الذي رأيتموه. وهذا ما يجعل التحقق ممكناً. أما لقطة الشاشة فتحذف العناصر الثلاثة.
- اذكروا ما تريدون معرفتههل ما زال متاحاً؟ ما سعره اليوم؟ هل هو الوحدة نفسها الواردة في الإعلانات المماثلة الأخرى؟ تغطي هذه الأسئلة الثلاثة تقريباً كل صور المشكلة.
- اسألوا قبل حجز أي شيءالرحلات الجوية والفنادق والإجازة من العمل هي الجزء المكلف من اختيار إعلان عقاري خاطئ. أما التحقق قبل الحجز فيكلف فترة بعد الظهر من وقت شخص ما، وليس من الضروري أن تكون فترة بعد الظهر الخاصة بكم.
نقوم بذلك حتى للعقارات التي لا تربطنا بها أي علاقة، بما فيها العقارات المدرجة لدى وكالات أخرى، ولا يكلفكم ذلك شيئاً في كلتا الحالتين. ما نستطيع رؤيته ولا تستطيعون رؤيته هو التوافر الفعلي في الشبكة المهنية، والسعر الذي يطلبه البائع فعلاً اليوم، وما إذا كانت الإعلانات الأربعة تخص وحدة واحدة أم أربع وحدات منفصلة.
ما يمكنكم التحقق منه، وما يتطلب شبكة الوسطاء
يمكنكم إنجاز نصف هذه القائمة على نحو أفضل منا، لأنكم أنتم من يقرر ما تريدون. أما النصف الآخر فيتطلب الوصول إلى نظام لا يمكنكم تسجيل الدخول إليه.| بمفردكم عبر بوابات العقارات | مع جهة المشتري | |
|---|---|---|
| صور مسروقة أو معاد استخدامها | يحسم البحث العكسي عن الصور الأمر خلال دقيقة. ولا تحتاجون إلى أي شخص للقيام بذلك. | الفحص نفسه، من دون أفضلية. |
| ما إذا كانت الوكالة حقيقية | اسم الشركة، وعنوان المكتب، وتقييمات يمكنكم قراءتها. معلومات واضحة ومباشرة من التشيك. | نعرف المكتب عادةً مسبقاً، وهذا أسرع لكنه ليس أفضل. |
| هل ما زال متاحاً اليوم؟ | أنتم تعتمدون على الشخص الذي يجيب على الهاتف في المكتب الذي نشر الإعلان. | توافر مباشر من الشبكة المهنية التي تتشاركها الوكالات، بالإضافة إلى اتصال مباشر بمكتب الإعلان. |
| السعر الذي يطلبه البائع حالياً | سترون السعر الذي أدخله كل مكتب في آخر مرة، وقد يكون مضى عليه أشهر. | السعر المطلوب حالياً، وما إذا كان قد تغير خلال فترة عرض العقار. |
| أربعة إعلانات أم أربعة عقارات؟ | من الصعب معرفة ذلك. تختلف الصور والمساحات والمراجع بين المكاتب للعقار نفسه. | اكتشاف التكرارات بين الوكالات، وهو ما يحول قائمة بالعقارات المربكة إلى قائمة حقيقية. |
| مدة عرضه للبيع | غير ظاهر على البوابات. | ظاهر، وهو من المعلومات المفيدة التي ينبغي معرفتها قبل تقديم عرض. |
| ما تخفيه الصور | لا يمكن الإجابة عنه من الإعلان إطلاقاً. | يقف شخص داخل العقار حاملاً كاميرا ويجيب عن السؤال المحدد الذي طرحتموه. |
هذه ليست صفحة عن الوكلاء غير النزيهين
معظم الوكالات على هذا الساحل نزيهة، والسلوك الموضح أعلاه لا يمثل خداعاً في الغالب. إنه شبكة إعلانات مشتركة، وثلاثون مكتباً لا يوجد ما يدفعها إلى تحديث الإعلانات القديمة، وأسلوب مبيعات واحد ينجح. إن اعتبار كل ذلك احتيالاً يجعل المشتري شديد الشك تجاه الأمور الخطأ، ومتهاوناً في مواجهة المخاطر الحقيقية.نحن أيضاً لا نستطيع رؤية كل شيء. يمكننا تأكيد التوافر، والسعر الحالي، والإعلانات المكررة، ومدة بقاء العقار في السوق. لكن لا يمكننا إخباركم من خلال الشاشة بما إذا كان أحد الجدران رطباً، أو ما إذا كان سقف الجار يحجب الإطلالة من منطقة المسبح، أو كيف يبدو صوت الشارع عند الثامنة صباحاً. تتطلب هذه الأمور وجود شخص في الموقع، وهي خدمة مختلفة، كما أنها مجانية أيضاً.ولا تزال البوابات المكان المناسب للبحث. تصفحوها، واحفظوا ما يعجبكم، وتحققوا قبل حجز رحلة جوية لا قبل إرسال استفسار. تكلفة الإعلان الخاطئ ليست الاستفسار أبداً، بل الرحلة.
أكثر الأسئلة شيوعاً عن إعلانات العقارات في إسبانيا
- اختفى الإعلان. هل يعني ذلك أن العقار بيع؟
- ليس بالضرورة. تختفي الإعلانات عندما يُحجز العقار، أو يسحبه البائع، أو ينتقل البائع إلى وكالة أخرى، أو يحدّث شخص ما الملف أخيراً. وقد يظهر الإعلان مرة أخرى لاحقاً بسعر مختلف وتحت رقم مرجعي مختلف. إذا أعجبكم العقار، فاسألوا عما حدث بدلاً من الافتراض. قد يظل العقار المسحوب معروضاً للبيع أمام مشترٍ يزوره شخصياً.
- يريد البائع عربوناً لحجز العقار قبل أن أعاينه. هل هذا طبيعي؟
- يُعد عربون الحجز أمراً طبيعياً لعقار قررتم شراءه، بعد أن يقرأ محاميكم عقد الحجز، وبعد دفع المبلغ في الحساب المذكور في ذلك العقد. أما دفع مبلغ لحجز شيء لم تروه ولم يتحقق أحد منه، فليس الأمر نفسه إطلاقاً. إذا كانت المعاينة مشروطة بدفع المال أولاً، فالإجابة هي لا، ولا تحتاجون إلى تفسير.
- كيف أتحقق من أن وكالة إسبانية حقيقية قبل التعامل معها؟
- ابحثوا عن اسم الشركة ورقمها الضريبي في موقعها الإلكتروني الخاص، وعن عنوان مكتب يمكنكم العثور عليه على الخريطة، وعن تقييمات على منصة لا تسيطر عليها الوكالة. لدى الأندلس أيضاً سجل عام لوكالات العقارات، وسيخبركم المكتب الراسخ بكل سرور بمكان العثور عليه. أنتم لا تبحثون عن شعار على موقع إلكتروني، بل عن سجلات رسمية يحتفظ بها طرف آخر.
- هل ينبغي أن أتوقف عن استخدام البوابات الإسبانية؟
- لا. فهذا هو المكان الذي يوجد فيه السوق، وتصفح هذه المواقع هو الطريقة التي يتعرف بها معظم عملائنا لأول مرة على ما يريدونه. انظروا إليها كواجهة متجر، لا كقاعدة بيانات. تكون الصور والمخططات والموقع دقيقة عادةً. أما السعر والتوافر فهما أول معلومتين تصبحان قديمتين.
- أعاد شخص نشر إعلان عقاري في مجموعة تشيكية على فيسبوك، مع سعر بالكرونة التشيكية. هل هذا آمن؟
- غالبًا ما يكون العقار حقيقيًا. أما الإعلان المرتبط به فعادةً لا يتولى أحد تحديثه. قد يعود تاريخه إلى أسابيع أو أشهر، وقد استخدم سعر الكرونة التشيكية سعر صرف لم يعد أحد يعتمد عليه، وغالبًا ما يكون الرقم المرجعي مفقودًا، لذلك لا يمكن إرجاع أي شيء إلى البائع. تعامل معه كصورة لشيء كان موجودًا في وقت ما. اعثر على الإعلان الإسباني الأصلي وتحقق منه ابتداءً من هناك.
