عقار حديث البناء أو عقار من السوق الثانوية في Costa del Sol
لا يقتصر الفرق على كون العقار جديداً. فالضريبة وجدول الدفعات والضمانات ومدة الانتظار ومساحة التفاوض كلها تختلف. وليس أحدهما أفضل من الآخر، بل يناسب كل منهما خططاً مختلفة.
ثلاثة أمور، لا اثنان
يقول الناس «عقار على الخارطة أو عقار من السوق الثانوية» كما لو كان هناك خياران. لكن في Costa del Sol توجد ثلاثة خيارات، والخيار الأوسط هو الذي لم يفكر فيه معظم المشترين.
- Off-planيُشترى من المطور قبل اكتمال المبنى، وأحياناً قبل بدء إنشائه. تدفعون على مراحل مع تقدم أعمال البناء، ويكون الانتظار ثمناً لانخفاض سعر الدخول وإمكانية اختيار الوحدة.
- عقار حديث البناء، جاهزالمشروع نفسه، يُشترى بالقرب من إتمام الشراء أو بعده. وتكون المعاملة الضريبية مماثلة للعقار على الخارطة، ويكاد الانتظار يختفي، بينما يقتصر اختيار الوحدة على ما تبقى. وغالباً ما يكون هذا هو الخيار الأوسط المنطقي.
- عقارات من السوق الثانويةيُشترى من مالك حالي. ضريبة مختلفة، وطريق أقصر بكثير إلى المفاتيح، ومن دون ضمان، وهو الطريق الوحيد إلى العناوين التي بُنيت قبل عقود.
تتبع الضريبة وجدول الدفعات الخيارين الأولين معاً: فلأغراض الضريبة، يظل العقار حديث البناء عقاراً حديث البناء سواء اشتريتموه من حفرة في الأرض أو في الأسبوع الذي يكتمل فيه.
الفارق الضريبي أصغر مما يبدو
هذا هو الرقم الذي تبدأ به معظم المقارنات، وهو الأكثر تعرضًا لسوء الفهم. عند شراء عقار حديث البناء، تدفعون 10 % ضريبة IVA إضافةً إلى 1.2 % ضريبة AJD، أي 11.2 % كضريبة. أما عند شراء عقار من السوق الثانوية، فتدفعون ضريبة نقل ملكية واحدة، وهي ITP بنسبة 7 %.قد تبدو فجوة الأربع نقاط في الضرائب حاسمة. لكنها ليست كذلك، لأن الضريبة ليست التكلفة الكاملة للشراء. وبعد إضافة أتعاب المحامي وكاتب العدل والسجل العقاري والتكاليف الأصغر، تبلغ التكلفة الإجمالية نحو 13 % فوق سعر العقار حديث البناء، ونحو 9 % فوق سعر العقار من السوق الثانوية.
ما يقارنه الناسما يحسم القرار فعلياً
- 11.2 % مقابل 7 % من الضرائب
- نحو 13 % مقابل نحو 9 % إجمالاً، وكلاهما نسبة من سعر مختلف أساساً.
- الضريبة الأقل تكلفة تفوز
- قد يكلف العقار من السوق الثانوية الذي يحتاج إلى مطبخ جديد وحمامات جديدة وتكييف هواء جديد إجمالًا أكثر من العقار حديث البناء الذي رفضتم شراءه بسبب الضرائب.
- الضريبة هي المتغير الأكبر
- تؤثر حالة العقار وموقعه وما يتعين عليك إنفاقه بعد تسليم العقار في الإجمالي بدرجة تفوق بكثير أربع نقاط ضريبية.
لذلك لا تختَر بناءً على الضريبة. احسب التكلفة الإجمالية لكل عقار محدد، بما في ذلك ما يحتاج إليه بعد استلامك المفاتيح، ثم قارن بين الرقمين.
كيف تدفع ومتى
يُعد جدول الدفعات الفارق العملي الذي يشعر به معظم المشترين أولاً، لأنه يحدد مقدار السيولة التي تحتاج إليها وموعد حاجتك إليها.
| المرحلة | عقار حديث البناء | عقارات من السوق الثانوية |
|---|---|---|
| الحجز | عادةً من 6.000 إلى 11.000 €، ويحددها المشروع. | عادةً من 6.000 إلى 11.000 €، وقد تصل في العقارات الأعلى سعرًا إلى 1 % من السعر. |
| عند توقيع العقد | عادةً من 20 إلى 40 % من السعر، بالإضافة إلى IVA. | عادةً ما ترفع الإجمالي إلى 10 إلى 20 % من السعر. |
| أثناء الانتظار | تتبع الدفعات الإضافية جدول المشروع الخاص. تقسم بعض المشاريع الدفعات على مراحل أثناء الإنشاء، بينما يطلب بعضها الآخر دفعة إضافية واحدة ثم الرصيد عند إتمام الشراء. | لا شيء. تنتظر موعد إتمام الشراء المتفق عليه لدى كاتب العدل. |
| لدى كاتب العدل | الرصيد عند إتمام الشراء ونقل الملكية. | الرصيد عند توقيع سند الملكية. |
النتيجة التي تستحق التخطيط لها هي أنكم قد تحتاجون عند شراء عقار حديث البناء إلى استخدام جزء كبير من أموالكم الخاصة مبكرًا، قبل أشهر أو سنوات من امتلاك أي شيء يمكنكم استخدامه أو تأجيره. أما في العقار من السوق الثانوية، فتنتقل الأموال في وقت لاحق ولكن بسرعة أكبر.
ما الذي تغطيه الضمانات لاحقاً
هذا هو الفارق الأشد حدة، وهو الذي لا يلاحظه الناس إلا عندما يحدث خطب ما.يتمتع العقار حديث البناء بضمانات قانونية: عشر سنوات للهيكل، وثلاث سنوات للتركيبات، وسنة واحدة للتشطيبات. أما العقار من السوق الثانوية فلا يتمتع بأي منها. ولا يكون البائع مسؤولًا إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، وإثبات ذلك أصعب بكثير من المطالبة بموجب ضمان.
هذا لا يجعل العقار من السوق الثانوية شراءً أسوأ. بل يجعل الفحص الفني أمرًا لا غنى عنه في الحالة الأولى، وميزة إضافية في الحالة الثانية. وفي العقار الأقدم، لا يوجد ضمان ستحصلون عليه سوى فحص يجريه مهندس معماري أو خبير تقييم.
المساحة ومواقع العناوين الجيدة
هناك مفاضلتان تسيران في اتجاهين متعاكسين، وتحددان معاً من عمليات الشراء أكثر مما تفعل الضرائب.
- عادةً ما يوفر لكم العقار من السوق الثانوية مساحة داخلية أكبربُنيت الشقق الأقدم بمساحات أكثر سخاءً. ويوزع العقار حديث البناء حصة أكبر من مساحته على الشرفات والمرافق المشتركة للمجمع، لذلك تحصل غالباً، مقابل المبلغ نفسه، على أمتار مربعة أقل في الداخل ومساحة خارجية أكبر.
- عادةً ما يمنحك العقار حديث البناء تكاليف تشغيل أقلأعلى تصنيفات كفاءة الطاقة، وعزل حديث، وتركيبات حديثة، وهو ما يظهر في الفواتير وفي عدم حاجتك إلى استبدالها لسنوات.
- أفضل العناوين المطلة على البحر هي عقارات من السوق الثانويةالأرض الأقرب إلى المياه بُني عليها منذ عقود. وتقع معظم المشاريع الحديثة البناء إلى الداخل من الطريق A7. وتوجد عقارات حديثة البناء على الواجهة البحرية، لكنها قليلة جدا، وأسعارها تعكس ذلك.
- يتيح لك العقار حديث البناء الاختيارأثناء تشييد المشروع، تختارون عادةً المواد والأسطح والألوان، وقد يسمح بعض المطورين بنقل جدار فاصل. أما العقار من السوق الثانوية فتشترونه كما هو، وتغييره يعني إجراء تجديد.
كم يستغرق الحصول على المفاتيح
في العقار من السوق الثانوية، تستغرق الرحلة من الحجز إلى استلام المفاتيح عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر. أما العقار حديث البناء، فيعتمد الأمر بالكامل على مرحلة المشروع: فقد يكون الشراء قرب إتمام الشراء سريعًا تقريبًا، بينما قد يعني الشراء منذ بدء الإنشاء الانتظار من سنتين إلى ثلاث سنوات.الانتظار ليس وقتا ضائعا عند شراء عقار حديث البناء، لكنه وقت تملك فيه عقدا بدلا من عقار. وإذا كنتم بحاجة إلى مكان لاستخدامه في الصيف المقبل، فذلك يحسم المسألة وحده.
أين يتاح مجال للتفاوض
عقار حديث البناءعقارات من السوق الثانوية
- الخصم من السعر هو الاستثناء.
- السعر قابل للتفاوض عادة، وإن لم يكن ذلك دائما.
- ما يمكن تغييره بدلا من ذلك: جدول الدفعات، وتجهيزات أفضل، وبعض الخدمات الإضافية.
- ما يمكن تغييره: السعر، وموعد إتمام الشراء، والتجهيزات، وسائر شروط الصفقة.
- أفضل الحالات عادة هي الوحدات الأخيرة في مشروع مكتمل، التي يرغب المطور في تصريفها.
- ما يحسم الأمر هو مدى رغبة البائع في البيع، وهو أمر لا يستطيع المشتري معرفته بمفرده.
بعد النمو القوي في السنوات الأخيرة، يتباطأ السوق، ولذلك أصبح بعض المطورين أكثر انفتاحا على مناقشة السعر مما كانوا عليه. وهذا سبب لطرح السؤال، وليس سببا للتعويل على الحصول على خصم.
ما الذي يناسبك
ليست منظومة نقاط. بل هي الظروف التي تجعل كل خيار منها الإجابة المباشرة.
يكون العقار حديث البناء الخيار الأبسط إذاالعقار من السوق الثانوية هو الخيار الأبسط إذا
- تريدون مستوى عصريا من دون الحاجة إلى إعادة أي شيء، مع وجود ضمانات تدعمه.
- تريدون استلام المفاتيح خلال أشهر لا سنوات.
- تريدون تكاليف تشغيل منخفضة وأفضل تصنيف لكفاءة الطاقة.
- تريدون أن تكونوا أقرب ما تسمح به طبيعة الساحل إلى الشاطئ.
- تريدون أن يكون المسبح أو النادي الرياضي أو المنتجع الصحي أو مساحة العمل المشتركة جزءا من المجمع.
- تريدون مساحة أكبر بالمتر المربع داخل العقار مقابل المبلغ نفسه.
- لا تمانعون الانتظار، وترغبون في اختيار المخطط والتشطيبات.
- تفضلون تجديد العقار وفق ذوقكم الخاص على قبول اختيارات شخص آخر.
- تريدون عدة سنوات من دون إنفاق كبير على الإصلاحات.
- تريدون حيا مستقرا مزروعا بأشجار ونباتات ناضجة، وجيرانا يقيمون فيه فعلا.
ما يجب فحصه في كل منهما
لدى الخيارين مواطن خلل مختلفة، ولذلك لا يكون الفحص القانوني النافي للجهالة متطابقا في كليهما.
| في عقار حديث البناء | في عقار من السوق الثانوية | سبب الأهمية |
|---|---|---|
| المطور، والأرض، والتراخيص، ووثائق العقد. | الملكية، والرسوم، وأوامر التنفيذ، والديون المستحقة لاتحاد الملاك. | قد ينتقل الدين المرتبط بالعقار إليكم مع العقار، وقد يتعطل المشروع غير المرخص. |
| الضمان البنكي، الصادر باسمكم والمخصص لدفعاتكم المحددة. | قانونية أي أعمال بناء، وأي توسعة غير مسجلة. | هذان هما الموضعان اللذان تُفقد فيهما الأموال فعليا، ويمكن التحقق من كليهما مسبقا. |
| موعد إتمام الشراء، وما ينص عليه العقد إذا تأخر. | نظام المجمع، ولا سيما إذا كنتم تعتزمون تأجير العقار. | يؤدي تأخر إتمام الشراء إلى إهدار الوقت، بينما قد يلغي حظر التأجير سبب شرائكم للعقار. |
المقارنة التي يرغب الناس فيها ليست المقارنة الصحيحة
تُجاب تقريبًا كل نسخة من هذا السؤال على الإنترنت بجدول ضريبي، لأن الضريبة هي الرقم الوحيد المتساوي للجميع. وهي أيضًا الرقم الأقل أهمية.لا تفشل عمليات الشراء بسبب دفع 11.2 % بدلًا من 7 %. بل تفشل لأن عقارًا من السوق الثانوية احتاج إلى أعمال بقيمة أربعين ألف يورو لم يضعها أحد في الحسبان، أو لأن وحدة على الخارطة اشتُريت بناءً على تصور بصري ثم اتضح أنها تواجه الشمال نحو منحدر، أو لأن عقارًا اشتُري بغرض التأجير بينما كان المجمع قد صوّت بالفعل للحد من التأجير.لذلك لا نجيب عن هذا السؤال بصورة مجردة. بل نقارن عقارين محددين بتكلفتهما الشاملة، بما في ذلك ما يحتاج إليه كل منهما بعد تسليم العقار، ونوضح أيهما سنشتريه.
الأسئلة الشائعة
- هل يكون العقار على الخارطة أرخص من عقار حديث البناء مكتمل في المشروع نفسه؟
- عادةً نعم، والخصم هو المقابل الذي تحصلون عليه نظير الانتظار وتحمل مخاطر البناء. ومع استمرار بيع المشروع واكتماله، تكون الوحدات المتبقية عادةً مسعّرة بأعلى من الوحدات الأولى.
- هل يمكنني الحصول على رهن عقاري لشراء عقار على الخارطة؟
- نعم، ولكن ليس بعد. يوافق البنك على القرض قبل إتمام الشراء بنحو شهرين، لذا لا يحقق التقديم في وقت أبكر أي فائدة. ولهذا أيضًا يجب أن تُدفع مراحل العربون في عقار حديث البناء من أموالكم الخاصة.
- هل أدفع الضريبة مرتين على عقار حديث البناء، أي IVA وAJD؟
- لا. فإما أن يكون العقار عملية نقل ملكية أولى، وتكون الضريبة IVA بالإضافة إلى AJD، أو عملية لاحقة، وتكون الضريبة ITP. وليس الاثنان معًا مطلقًا.
- ماذا يحدث إذا لم يُكمل المطور المشروع؟
- يجب تغطية كل دفعة سددتموها قبل إتمام الشراء بضمان بنكي باسمكم، يعيد إليكم المال مع الفائدة القانونية. ويتحقق محاميكم من الصياغة الدقيقة لذلك الضمان قبل خروج أي دفعة من أموالكم.
- هل يكون عقار من السوق الثانوية أرخص دائمًا لكل متر مربع؟
- لا. بالقرب من البحر، يكون غالبًا الأغلى بين الخيارين، لأن الأرض هناك بُني عليها منذ زمن طويل، وعقار من السوق الثانوية هو الطريقة الوحيدة لشرائه.
