Új építésű vagy használt lakás a Costa del Sol területén
A különbség nem csupán az, hogy az ingatlan új-e. Az adó, a fizetési ütemezés, a garanciák, a várakozási idő és az alkulehetőség mind változik. Egyik sem jobb a másiknál, eltérő tervekhez illenek.
Három dolog, nem kettő
Az emberek úgy beszélnek a „terv alapján értékesített ingatlanról vagy használt lakásról”, mintha csak két lehetőség lenne. A Costa del Sol területén három van, és a középső az, amelyet a legtöbb vásárló még nem vett számításba.
- Off-planA fejlesztőtől vásárolják meg az épület elkészülte előtt, néha még az építkezés megkezdése előtt. Az építkezés előrehaladtával szakaszosan fizet, a várakozás pedig az alacsonyabb belépési ár és a lakás kiválasztásának lehetősége az ára.
- Új építésű, beköltözhetőUgyanazt a projektet az adásvétel véglegesítéséhez közel vagy azt követően vásárolják meg. Az adózása megegyezik a terv alapján értékesített ingatlanéval, a várakozás szinte teljesen megszűnik, a lakás kiválasztása pedig arra korlátozódik, ami még megmaradt. Gyakran ez az ésszerű középút.
- Használt lakásokEgy meglévő tulajdonostól vásárolják meg. Más az adózás, sokkal rövidebb az út a kulcsokig, nincs garancia, és ez az egyetlen út azokhoz a címekhez, amelyeket évtizedekkel ezelőtt építettek.
Az adó és a fizetési ütemezés az első két lehetőségre egyaránt vonatkozik: adózási szempontból az új építésű ingatlan új építésű marad, akár egy földbe vájt gödörből vásárolja meg, akár azon a héten, amikor elkészül.
Az adókülönbség kisebb, mint amilyennek látszik
Ezzel a számmal kezdődik a legtöbb összehasonlítás, és ezt értik félre a leggyakrabban. Új építésű ingatlan esetén 10% IVA és 1,2% AJD fizetendő, vagyis az adó 11,2%. Használt lakás esetén egyetlen vagyonszerzési adót, az ITP-t kell megfizetni, 7%-os mértékkel.Az adó négy százalékpontos különbsége döntőnek tűnik. Valójában nem az, mert a vásárlás teljes költségét nem csak az adó határozza meg. Ha hozzáadjuk az ügyvéd, a közjegyző, az ingatlan-nyilvántartás és a kisebb tételek díját, a teljes összeg új építésű ingatlannál körülbelül 13%-kal, használt lakásnál pedig körülbelül 9%-kal haladja meg a vételárat.
Mit hasonlítanak összeAmi valójában eldönti
- 11,2 % a 7 %-kal szemben adóként
- Körülbelül 13 % a körülbelül 9 %-kal szemben teljes költségként, és mindkettő egy olyan ár százaléka, amely maga is eltérő.
- Az olcsóbb adó győz
- Egy olyan használt lakás, amelyben új konyhára, új fürdőszobákra és új légkondicionálásra van szükség, összességében többe kerülhet, mint az az új építésű ingatlan, amelyet az adó miatt elutasított.
- Az adó a fő változó
- Az ingatlan állapota, elhelyezkedése és az, hogy mennyit kell ráköltenie az átadás-átvétel után, sokkal jobban befolyásolja a teljes költséget, mint az adó négy százalékpontos különbsége.
Ezért ne az adó alapján válasszon. Számolja ki minden egyes ingatlan teljes költségét, beleértve azt is, amire a kulcsok átvétele után szüksége lesz, majd hasonlítsa össze ezt a két számot.
Hogyan és mikor fizet
A fizetési ütemezés a gyakorlati különbség, amelyet a legtöbb vásárló először érez, mert meghatározza, mennyi készpénzre van szüksége, és mikor.
| Szakasz | Új építésű | Használt lakások |
|---|---|---|
| Foglalás | Általában 6.000 és 11.000 € között, a projekttől függően. | Általában 6.000 és 11.000 € között, drágább ingatlanoknál pedig akár a vételár 1%-a. |
| A szerződés aláírásakor | Általában az ár 20 és 40 %-a, plusz IVA. | Általában így az ár 10 és 20 %-ára emelkedik a teljes összeg. |
| Amíg várakozik | A további kifizetések a projekt saját ütemezését követik. Egyes projektek az építkezés során több részletben kérik ezeket, mások egy további kifizetést, majd a fennmaradó összeget az adásvétel véglegesítésekor. | Semmit. Megvárja a közjegyzőnél egyeztetett, az adásvétel véglegesítésére kitűzött időpontot. |
| A közjegyzőnél | A fennmaradó összeg az adásvétel véglegesítésekor és a tulajdonjog átruházásakor esedékes. | Az egyenleg az okirat aláírásakor. |
A tervezés során figyelembe veendő következmény: új építésű ingatlannál előfordulhat, hogy saját pénzének jelentős részére már korán szüksége lesz, hónapokkal vagy évekkel azelőtt, hogy bármit használhatna vagy bérbe adhatna. Használt lakásnál a pénzmozgás később, de gyorsabban történik.
Mire terjed ki a védelem később
Ez a legélesebb különbség, amelyet az emberek csak akkor vesznek észre, amikor valami rosszul sül el.Az új építésű ingatlanokra törvényben előírt garanciák vonatkoznak: tíz év a szerkezetre, három év a gépészeti rendszerekre, egy év a befejező munkákra. A használt lakáshoz nem kapcsolódik ilyen garancia. Az eladó csak az olyan rejtett hibákért felel, amelyekről tudott, és amelyeket eltitkolt, ezt pedig jóval nehezebb bizonyítani, mint egy garanciális igényt.
Ez nem jelenti azt, hogy a használt lakás rosszabb vétel lenne. Azt jelenti, hogy a műszaki vizsgálat az egyik esetben elengedhetetlen, a másikban pedig kényelmi szolgáltatás. Régebbi ingatlannál az építész vagy műszaki szakértő által végzett vizsgálat az egyetlen garancia, amelyre számíthat.
Tér és a jó címek helye
Két ellentétes irányba ható kompromisszum több vásárlást dönt el, mint az adó.
- A használt lakás általában többet kínál belülrőlA régebbi lakások tágasabban épültek. Egy új építésű ingatlan területének nagyobb részét teraszokra és a komplexum közös létesítményeire fordítják, ezért ugyanannyi pénzért gyakran kevesebb négyzetmétert kap beltérben, és többet kültérben.
- Az új építésű ingatlan általában alacsonyabb fenntartási költséget jelentA legjobb energiahatékonysági besorolás, a korszerű szigetelés és a korszerű gépészeti rendszerek megjelennek a számlákon, valamint abban is, hogy évekig nem kell ezeket lecserélnie.
- A legjobb tengerparti címeken használt lakások találhatókA vízhez legközelebb eső területet évtizedekkel ezelőtt beépítették. A legtöbb új projekt az A7-es úttól a szárazföld belseje felé található. Közvetlen vízparti új építésű ingatlan is van, de nagyon kevés, és ennek megfelelő az ára.
- Az új építésű lakásnál Ön dönthetAmíg egy projekt kivitelezés alatt áll, általában Ön választhatja ki az anyagokat, felületeket és színeket, és egyes fejlesztők még egy válaszfal áthelyezését is vállalják. A használt lakást abban az állapotban vásárolja meg, ahogy van; a megváltoztatása felújítást jelent.
Mikor kapja meg a kulcsokat
Használt lakás esetén a foglalástól a kulcsok átvételéig vezető út általában egy-három hónap. Új építésű ingatlannál ez teljes mértékben a projekt szakaszától függ: a befejezéshez közeli vásárlás szinte ugyanilyen gyors lehet, míg az alapozási szakaszban történő vásárlás két-három évet is jelenthet.Az új építésű lakásra várakozás nem elvesztegetett idő, de ezalatt Ön ingatlan helyett szerződéssel rendelkezik. Ha jövő nyárra szüksége van egy használható ingatlanra, ez önmagában eldönti a kérdést.
Ahol van lehetőség alkura
Új építésűHasznált lakások
- Az árból adott engedmény a kivétel.
- Az ár általában alkuképes, bár nem mindig.
- Ami inkább változhat: a fizetési ütemezés, a jobb minőségű szerelvények és néhány további szolgáltatás.
- Ami változhat: az ár, az adásvétel véglegesítésének időpontja, a szerelvények és az ügylet egyéb feltételei.
- Általában az a legjobb eset, amikor egy befejezett projekt utolsó lakásait vásárolja meg, amelyektől a fejlesztő már szeretne megszabadulni.
- Az dönti el, mennyire motivált az eladó, ezt pedig a vevő egyedül pontosan nem láthatja.
Az elmúlt évek erőteljes növekedése után a piac lassul, ezért egyes fejlesztők nyitottabbak az ár megtárgyalására, mint korábban. Ez ok arra, hogy rákérdezzen, de nem ok arra, hogy engedményre számítson.
Melyik illik Önhöz
Ez nem pontozási rendszer. Azt mutatjuk be, milyen feltételek mellett adódik mindegyik esetben egyértelműen az adott válasz.
Az új építésű lakás a jobb válasz, haA használt lakás az egyszerűbb választás, ha
- Ön modern műszaki színvonalat szeretne, amelyen nincs mit újra elvégezni, és garanciák is vonatkoznak rá.
- Ön hónapok, nem pedig évek múlva szeretné megkapni a kulcsokat.
- Ön alacsony fenntartási költséget és a lehető legjobb energetikai besorolást szeretné.
- Ön a part által lehetővé tett mértékben a lehető legközelebb szeretne lenni a strandhoz.
- Ön azt szeretné, hogy az úszómedence, az edzőterem, a spa vagy a közösségi iroda a komplexum része legyen.
- Ugyanazért a pénzért Ön nagyobb beltéri alapterületet szeretne.
- Önt nem zavarja a várakozás, és szeretné kiválasztani az elrendezést, valamint a burkolatokat és a felületeket.
- Ön inkább a saját ízlésére újítaná fel a lakást, mintsem elfogadná valaki más választásait.
- Ön több éven át jelentősebb javítási kiadások nélkül szeretne élni.
- Ön rendezett, kialakult környéket szeretne érett növényzettel és olyan szomszédokkal, akik valóban ott élnek.
Mit ellenőrizzen mindkettőnél
A két típus kockázatai eltérnek, ezért a jogi átvilágítás sem azonos mindkét esetben.
| Új építésű lakásnál | Használt lakás | Miért fontos |
|---|---|---|
| A fejlesztőt, a telket, az engedélyeket és a szerződéses dokumentációt. | A tulajdonjogot, a terheket, a végrehajtási végzéseket és a tulajdonosi közösséggel szemben fennálló tartozásokat. | Az ingatlanhoz kapcsolódó tartozás Önre is átszállhat, egy engedély nélküli projekt pedig elakadhat. |
| Az Ön nevére és konkrét befizetéseire kiállított bankgaranciát. | Minden építési munka jogszerűségét, valamint minden be nem jegyzett bővítést. | Ezen a két ponton veszítenek ténylegesen pénzt, és mindkettő előzetesen ellenőrizhető. |
| Az adásvétel véglegesítésének időpontját, valamint azt, hogy mit ír elő a szerződés, ha ez késik. | A közösségi szabályzat, különösen akkor, ha bérbe kívánja adni az ingatlant. | A késedelmes adásvétel véglegesítése időt visz el, a bérbeadási korlátozás pedig megszüntetheti a vásárlás okát. |
Nem azt az összehasonlítást keresik, amelyet az emberek szeretnének
Ennek a kérdésnek szinte minden online változatára egy adótáblázattal válaszolnak, mert az adó az egyetlen olyan szám, amely mindenkinél azonos. Ugyanakkor ez a legkevésbé fontos szám.A rosszul sikerülő vásárlások nem azért sikertelenek, mert valaki 11,2% helyett 7%-ot fizetett. Azért válnak problémássá, mert egy használt lakásra negyvenezer eurót kellett költeni, amellyel senki sem számolt, vagy mert egy terv alapján értékesített ingatlant látványterv alapján vásároltak meg, amelyről később kiderült, hogy északra, egy domboldalra néz, vagy mert egy ingatlant bérbeadási céllal vásároltak meg, miközben a közösség már megszavazta a bérbeadás korlátozását.Ezért erre a kérdésre nem elvontan válaszolunk. Két konkrét ingatlant hasonlítunk össze teljes költséggel, beleértve azt is, hogy az átadás-átvétel után melyiknek mire lesz szüksége, és megmondjuk, melyiket vásárolnánk meg.
Gyakori kérdések
- Olcsóbb a terv alapján értékesített ingatlan, mint ugyanazon a projekten belül egy elkészült új építésű ingatlan?
- Általában igen, és a kedvezmény annak az ellenértéke, hogy Ön várakozik, valamint vállalja az építési kockázatot. Ahogy egy projekt értékesítése előrehalad és befejeződik, a fennmaradó lakások ára általában magasabb, mint az elsőként értékesítetteké.
- Kaphatok jelzáloghitelt egy terv alapján értékesített ingatlan megvásárlására?
- Igen, de még nem. A bank nagyjából két hónappal az adásvétel véglegesítése előtt hagyja jóvá a hitelt, ezért a korábbi igénylésnek nincs értelme. Ezért kell az új építésű ingatlan foglalórészleteit is saját forrásból fedeznie.
- Kétszer fizetek adót egy új építésű ingatlan után, IVA-t és ITP-t?
- Nem. Egy ingatlan vagy első átruházás tárgya, amely után IVA és AJD fizetendő, vagy későbbi átruházásé, amely után ITP fizetendő. Soha nem mindkettő.
- Mi történik, ha a fejlesztő nem fejezi be az építkezést?
- Minden, az adásvétel véglegesítése előtt teljesített befizetését az Ön nevére szóló bankgaranciának kell fedeznie, amely törvényes kamattal együtt visszafizeti a pénzt. Ügyvédje minden befizetés teljesítése előtt ellenőrzi a garancia pontos szövegét.
- Mindig olcsóbb négyzetméterenként egy használt lakás?
- Nem. A tenger közelében gyakran a két lehetőség közül ez a drágább, mivel ott a földet már régen beépítették, és ez az egyetlen módja annak, hogy ott vásároljon.
