Kui müüja sureb: pärandvarasse kuuluv kinnisvara või katkenud tehing
30 sekundiga
See leht käsitleb kahte erinevat olukorda. Juba pärandvarasse kuuluva kinnisvara ostmine on tavaline ost, kuid nõuab rohkem dokumente ja rohkemate isikute nõusolekut. Kui müüja sureb pärast seda, kui olete allkirjastanud, lepingut ei tühistata. Pärijad astuvad müüja asemele, kui nad pärandi vastu võtavad.
Mida tähendab, kui kinnisvara „kuulub pärandvarasse“?
Herencia yacente on juriidiline termin pärandvara kohta ajavahemikul alates surmast kuni selle ametliku vastuvõtmise ja pärijate vahel jagamiseni. Sel ajal kuulub kinnisvara õiguslikult endiselt surnud isikule. Keegi ei ole veel tema asemele astunud viisil, mida seadus tunnustaks dokumentide allkirjastamisel. See on ajutine staatus, mitte püsiv takistus müügile.
Mida ostjad eeldavadMida Hispaania notaripraktika võimaldab
- Herencia yacente koosseisu kuuluvat kinnisvara ei saa müüa enne, kui pärandvara on täielikult lõpetatud
- Seda võib müüa sama menetluse osana. Hispaania notaripraktikas nimetatakse seda unidad de acto'ks: pärijad võtavad pärandi ametlikult vastu, jagavad selle ja allkirjastavad müügi ühel koordineeritud notarikohtumisel. Nad ei pea alati ootama, kuni eraldi varasem registreerimisetapp on esmalt lõpule jõudnud.
- Üks pärija võib kõigi teiste nimel allkirjastada
- Mitte kinnisvara täieliku müügi korral. Jagamata pärandvarasse kuuluva vara müümiseks on üldjuhul vaja ühte kolmest: kõigi pärijate ühist kokkulepet, testamendis nimetatud piisavalt ulatuslike volitustega testamenditäitjat (albacea) või kohtu määratud haldurit, kui pärijad ei saa tegutseda või kokkuleppele jõuda.
- Pärandvarast ostmine on alati aeglasem kui elusalt omanikult ostmine
- Sageli küll, kuid mitte alati. Korralikult hallatud pärandvara, mille puhul on olemas selge testament, koostööaltid pärijad ja juba kokku kogutud dokumendid, võib liikuda peaaegu tavapärases tempos. Asju aeglustavad pärijate lahkarvamused või dokumendid, mida ei ole veel taotletud, mitte herencia yacente staatus iseenesest.
Kas müüja peab mulle ütlema, et kinnisvara müüakse pärandvarast?Praktikas küll. Müügi lõpuleviimiseks vajalikud dokumendid on teistsugused ja Teie jurist küsib neid igal juhul: surmatunnistust, testamenti või pärijate tuvastamise deklaratsiooni ning tõendit, et kõik müügiõigust omavad isikud on nõusoleku andnud. Kui müüja pool seda teemat väldib, lükkavad nad lihtsalt edasi vestlust, mis peab enne tehingu lõpuleviimist toimuma.
Kes on volitatud pärandvara nimel müügile alla kirjutama?
See, kelle pärandvara on sellesse rolli määranud, ja võimalusi on ainult kolm. Pärijad on pärandi vastu võtnud ja allkirjastavad ühiselt, testament nimetas piisavalt ulatuslike müügivolitustega testamenditäitja või kohus määras halduri, sest kumbki kahest esimesest võimalusest ei ole kättesaadav. See, milline neist kehtib, tuleneb dokumentidest, mitte kellegi valikust. See on lahendatud enne notari juurde jõudmist.Ostja jaoks tähendab see praktikas, et isik, kes Teile kinnisvara pakub, ei pruugi olla isik, kes saab selle Teile seaduslikult müüa. Sugulasel, kes on kinnisvara alati hallanud, või ühel pärijal, kes räägib mitme pärija nimel, ei ole üksnes selle tõttu volitusi. Volitusi tõendab dokument: escritura de aceptación y adjudicación, testamendi säte, millega antakse testamenditäitjale müügiõigus, või kohtu määrus halduri nimetamise kohta. Enne tagatisraha maksmist küsige, milline neist kolmest võimalusest kehtib, ja paluge näha seda tõendavat dokumenti.
- Option 1Kõik pärijad ühiseltKõige tavalisem lahendus: kehtiv testament või declaración de herederos on olemas ning pärijad nõustuvad müüma.
- Kes
- Iga pärija
- Mis seda tõendab
- Allkiri või volikiriIgalt pärijalt eraldi
- Kui kaua
- FastestKui kõik nõustuvad kiiresti
- Option 2TestamenditäitjaTestamendis nimetatakse testamenditäitja, kelle volitused on müügi hõlmamiseks piisavalt laiad.
- Kes
- Nimetatud testamenditäitja
- Mis seda tõendab
- Testamendi täpne sõnastus
- Kui kaua
- Medium
- Option 3Kohtu määratud pärandi haldurTestamenditäitjat ei ole või pärijad ei suuda omavahel kokkuleppele jõuda.
- Kes
- Kohtu määratud haldur
- Mis seda tõendab
- Kohtu määrus
- Kui kaua
- Slowest
See on meie tõlgendus Hispaania õiguspraktikast seoses herencia yacente'iga, mis põhineb mitme allika võrdlemisel, mitte ühe algses õiguskeeles loetud artiklil. Enne kui tuginete müüja väidetavale allkirjastamisõigusele, laske sõltumatul juristil kinnitada täpne lahendus ja seda tõendav dokument.
Mis juhtub, kui mitmest pärijast soovivad müüa ainult mõned?Kogu kinnisvara müümiseks on üldjuhul vaja kõigi nõusolekut, mistõttu üks müügist keelduv pärija võib müügi peatada või seda edasi lükata. Teistel pärijatel on seejärel kaks aeglast õiguslikku võimalust: kohtumenetlus ühisvara jagamiseks või otsekõnelused tõrksa pärijaga. Ostja jurist ei saa kumbagi võimalust kiirendada. Seetõttu on oluline veenduda varakult, et kõik pärijad on nõus, enne kui tasute broneerimistasu.
Milliseid lisadokumente nõuab pärandvara ostmine?
Viis dokumenti lisaks kõigele, mida tavaline järelturu kinnisvara vajab. Igaüks neist tõendab üht lüli ahelas, mis ulatub surmast kuni allkirjani, mille Te annate. Ahel toimib ainult siis, kui kõik lülid on olemas: surm ise, teadmine, kas testament on olemas, pärijate pärandi vastuvõtmine, pärandimaksudeklaratsiooni esitamine ja pärijate omanikena kinnistusregistrisse kandmine.Käsitlege neid viit dokumenti tervikuna, mitte lihtsa nimekirjana, sest mis tahes puuduv lüli keskel peatab müügi, olenemata sellest, kui täielikud on ülejäänud dokumendid. Pärijad, kes ei ole pärandit ametlikult vastu võtnud, ei saa müüa. Register, kuhu neid ei ole kantud, ei registreeri ka nende tehtavat ülekannet. Maksudeklaratsiooni esitamine on eraldi eeltingimus isegi siis, kui Andaluusia maksusoodustus tähendab, et midagi ei tule tasuda, sest register nõuab ainult enda koostatud deklaratsiooni esitamist, mitte raha liikumist. Teie jurist kogub kõik viis dokumenti enne tehingu lõpuleviimise kavandamist, mitte pärast seda.
- Surmatunnistus (certificado de defunción)Kõigi järgnevate dokumentide lähtekoht ning esimene asi, mille olemasolu Teie jurist ametlikus ja ajakohases vormis kinnitab.
- Viimse tahte avalduste tõend (certificado de actos de última voluntad)Kinnitab, milline testament on kehtiv lõplik testament, kui üldse, ning välistab varasema versiooni eksliku või pahauskliku kasutamise.
- Testament ise või declaración de herederos abintestatoMäärab kindlaks, kes on seadusjärgsed pärijad. Testamendi puudumisel on see eraldi notariaalne või kohtulik menetlus ning üks suurimaid viivituste allikaid.
- escritura de aceptación y adjudicación de herenciaNotariaalne akt, millega pärijad pärandi ametlikult vastu võtavad. See dokument annab neile omanikena õiguse pärandvara müüa.
- NIE igale pärijale, kellel seda veel ei oleIlma selleta ei saa välismaalasest pärijat pärandi vastuvõtmise akti märkida ega ta saa hilisemale müügile alla kirjutada.
Kas pärandvara vajab kogukonna võlatõendit samuti nagu iga teine müüja?Jah, samamoodi. Pärandvara ei ole vabastatud artikli 9.1.e kohasest tõendist, mille peab esitama iga muu müüja. Päritud kaasomandi võlga kontrollitakse samal viisil, olenemata sellest, kas müüjaks on pärandvara või elus isik.
Mis muudab pärandvarast ostmise praktikas aeglasemaks?
Asjade aeglustajaks on ahel, mitte pärandvara staatus. Herencia yacente ei aeglusta protsessi pelgalt oma olemasolu tõttu. Aega võtab see, et iga etapp peab lõppema enne järgmise algust ning surma ja Teie allkirja vahele jääb neli või viis etappi. Keegi ei saa seda järjestust lühendada. Seetõttu arvestatakse pärandvarast ostmisel tavaliselt kuude, mitte nädalatega.Neli asja võivad protsessi veelgi aeglustada ning nende kohta tasub varakult küsida, sest kõiki nelja saab enne kohustuse võtmist kontrollida. Kõige tavalisem probleem on see, kui pärijad elavad eri riikides või ei jõua omavahel kokkuleppele. Allkirjade ja NIE-de kogumine üle piiride võtab tegelikult nädalaid ning tõeline vaidlus võib müügi pelgalt edasilükkamise asemel peatada. Kui testamenti ei ole, tuleb esmalt läbi viia declaración de herederos. Kinnistusregister ei liiguta asja üldse enne, kui pärandimaksu enda koostatud deklaratsioon on esitatud. Kohtu määratud haldur on selgelt aeglasem kui ülejäänud kaks allkirjastamise lahendust, sest kohus peab heaks kiitma nii määramise kui ka müügitingimused.
Surmast tehingu lõpuleviimiseni
- SurmPärandvarast saab pärijata pärandvaraKeegi ei ole veel allkirjastamisel surnud isiku asemele astunud.
- VastuvõtminePärijad võtavad pärandi vastu escritura de aceptación y adjudicación abilSee annab neile õiguse vara müüa.
- ISD esitaminePärandimaksu deklaratsioon esitatudSee on nõutav ka juhul, kui Andaluusia maksusoodustuse tõttu ei tule midagi tasuda.
- Kanne registrisseKinnistusregister registreerib esmalt pärijad ja seejärel müügiMenetlus ei jätku enne, kui maksudeklaratsioon on esitatud.
- Tehingu lõpuleviimineAllkirjastamine notari juuresSee on võimalik alles siis, kui kõik varasemad lülid ahelas on paigas.
- Välismaal elavad või omavahel erimeelsustel pärijadMitmes riigis elavatelt pärijatelt allkirjade või NIE kogumine võtab tegelikult nädalaid. Igasugune tõeline lahkarvamus selle üle, kas või kuidas müüa, võib menetluse täielikult peatada, mitte ainult seda aeglustada.
- Testament puudub, seega tuleb esmalt läbi viia declaración de herederosSee lisab enne kellegi ametlikku pärijaks tunnistamist terve täiendava notariaalse või kohtuliku sammu, lisaks kõigele, mida tavaline müük juba nõuab.
- Kinnistusregistri enda maksutõke, isegi kui maksu ei tule tasudaRegister ei registreeri kinnisvara pärijate nimedele ega hilisemat müüki Teile enne, kui pärandimaksu deklaratsioon on vähemalt maksuhaldurile esitatud. See kehtib ka juhul, kui 99 % Andaluusia maksusoodustuse tõttu ei tule midagi tasuda: tõkkeks on esitamine, mitte tasumine.
- Kohtu määratud haldur, kui see on vajalikKolmest allkirjastamisviisist selgelt kõige aeglasem, sest kohus peab heaks kiitma nii määramise kui ka hiljem müügitingimused.
Allikad
Kas enne kohustuse võtmist on võimalik hinnata, kui kaua pärandvarast ostmine aega võtab?Broneerimisetapis ei saa seda kindlalt teada. Seetõttu tasub enne mis tahes suurema summa maksmist eespool nimetatud dokumendid küsida ja üle vaadata. Testamendi, koostöövalmis pärijate ja juba kogutud dokumentidega pärandvara menetlus võib kulgeda peaaegu tavalise järelturu kinnisvara ajakava järgi. Kui mitu neist asjaoludest puuduvad, ei saa see nii kulgeda. Pole võimalust mööda hiilida vajadusest välja selgitada, millises olukorras Te tegelikult olete.
Kui müüja sureb pärast meie allkirjastamist, kas leping jääb kehtima?
Jah. See üllatab ostjaid rohkem kui pärijate määramiseni haldatava pärandvara olukord, sest tundub, et see peaks tehingu lõpetama. Código Civil artikli 1257 kohaselt seob leping selle allkirjastanud pooli JA nende pärijaid. Surm ei tühista allkirjastatud broneerimislepingut ega arras-lepingut iseenesest. Pärijad, kes pärandi vastu võtavad, astuvad selle lepingu alusel surnud isiku asemele, sealhulgas tema kohustustesse.See, kas pärijad saavad meelt muuta, sõltub lepingu sõnastusest. Hispaania kohtupraktika käsitleb arras-lepingut confirmatoria-lepinguna ehk siduva ja täidetavana, VÄLJA ARVATUD juhul, kui see annab selgelt õiguse taganeda. Selle õiguse alusel võib ostja tehingust loobumiseks tagatisrahast loobuda või müüja taganemiseks selle kahekordselt tagastada. Lepingut, mis seda ei käsitle, tõlgendatakse üldjuhul siduvana, mitte vabatahtlikuna.
Kas olite omaniku surma ajaks allkirjastanud?
- JahLeping jääb kehtima. Kui pärijad on pärandi vastu võtnud, astuvad nad müüja asemele ja eeldatavasti viivad müügi lõpule.
- Ei ja leping ei käsitle taganemistKohtupraktika käsitleb seda pigem siduvana (confirmatoria), andmata pärijatele automaatset õigust tehingust loobuda.
- Ei ja leping lubab tagatisraha vastu taganedaPärijad saavad sama klausli alusel kokkulepitud kulu kandmisel tehingust loobuda, selle asemel et olla sunnitud seda lõpule viima.
Eespool kirjeldatud kohtupraktikapõhine tõlgendus on kontrollitud sõltumatute õigusallikate seas üldtunnustatud seisukoht. See ei ole konkreetne kohtulahend, mida oleksime vahetult lugenud.See, mida see Teie enda tagatisraha jaoks tähendab, on sageli pakilisem küsimus ning sellele vastatakse eraldi lehel, mitte siin korduvalt. Raha paiknemine selle lahendamise ajal, olenemata sellest, kas tegemist on tagatissüsteemist väljaspool hoitava broneerimissummaga või juba juristi kliendikontole suunatud maksega, on rahakaitse juhendi teema.Arevonti õigusliku koordineerimise teenus kontrollib enne edasiste maksete tegemist, kes on müüja asemele astunud ja kas allkirjastatud leping on talle endiselt siduv.
Kas saan tagatisraha tagasi, kui ma lihtsalt ei soovi pärijatega tegeleda?Mitte automaatselt, kui leping on confirmatoria-tüüpi ega anna Teile taganemiseks penitentsiaalset õigust. Te nõustusite ostma ning kohustus läks pärijatele üle, mitte ei kadunud. Soov vältida täiendavat asjaajamist ei ole iseenesest enamiku lepingute kohaselt lepingust taganemise alus. Kas Teie konkreetne leping annab Teile võimaluse tehingust väljuda, peab Teie jurist otsustama lepingu tegeliku sõnastuse põhjal, mitte selle üldise lehekülje alusel.
Mida enne pärandvarast ostmist küsida
Viis dokumenti lisaks tavapärasele järelturu kinnisvara kontrollnimekirjale, mida tuleb küsida enne broneerimist, mitte avastada õigusliku kontrolli käigus.| Küsi | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Testament või pärijate tuvastamise deklaratsioon, kui testament puudub | Tuvastab, kes on seadusjärgsed pärijad ja millised volitused on testamenditäitjale vajaduse korral antud. | Suuline väide pärijate isiku kohta, ilma et esitataks ühtki dokumenti. |
| Kõigi pärijate kirjalik ühehäälne volitus või kohtumäärus halduri määramise kohta | Kinnitab, et Teie ees allkirjastaval isikul on volitus müüa kogu kinnisvara. | Üksinda allkirjastav pärija või kinnitus, et "teised on nõus", ilma ühegi kirjaliku tõendita. |
| Tõend pärandimaksu deklaratsiooni esitamise kohta | Kinnistusregister ei registreeri müüki ilma selleta isegi juhul, kui tasumisele kuuluv maks on null, mistõttu mõjutab see otseselt Teie tehingu lõpuleviimise ajakava. | Deklaratsiooni esitamisest ei ole üldse juttu või eeldatakse, et nullmaksuga tulemus tähendab, et midagi ei ole vaja esitada. |
| NIE iga pärija kohta, kes ei ole Hispaania resident | Välismaal asuvat pärijat ei saa ilma selleta pärandi vastuvõtmise aktis nimetada ega müügilepingule alla kirjutada. | Välismaal elavad pärijad, kes ei ole seda veel alustanud ning kelle puhul avastatakse probleem alles kavandatud tehingu lõpuleviimise kuupäeva lähedal. |
| Ühistuvõlatõend, sama mis mis tahes muu järelturu kinnisvara puhul | Pärandvara ei ole artikli 9.1.e kohaldamisest vabastatud ning päritud korteriühistu võlgnevusi kontrollitakse samal viisil olenemata müüja isikust. | Eeldus, et pärandvara staatus muudab kuidagi võlgnevuste kontrollimise ajavahemiku reegleid. |
Lõpetatud pärandvaramenetlus võrrelduna menetlusega, mis on endiselt lahendamisel
Kinnisvara on sama ja õiguslik menetluskäik on mõlemal juhul sama. Erinevus seisneb selles, kui suur osa tööst on enne Teie kaasamist juba tehtud.| Lahendamata pärandvara | Lahendatud pärandvaraga | |
|---|---|---|
| Kes allkirjastab? | Ebaselge seni, kuni pärijad on kindlaks tehtud ja kokkuleppele jõudnud või kohus on kellegi määranud. | Nimetatud testamenditäitja või kõik pärijad, kes on juba ühehäälselt nõus ja valmis allkirjastama. |
| Dokumendid olemas | Kogutakse Teie enda tehingu käigus, mis lisab tegelikult nädalaid. | Surmatunnistus, testament, pärandi vastuvõtmise akt ja NIE-d on juba olemas. |
| Maksudeklaratsiooni olek | Veel esitamata, mistõttu kinnistusregister ei saa ilma selleta menetlust jätkata. | Juba esitatud, mistõttu on läbitud ainus takistus, mis kehtib olenemata tasumisele kuuluvast maksust. |
| Realistlik ajakava võrreldes tavalise järelturu kinnisvaraga | Märgatavalt pikem ja seda on ette raske hinnata. | Peaaegu tavalise järelturu kinnisvara ajakava. |
See kirjeldab üldist olukorda, mitte hinnangut Teie konkreetsele pärandvarale
See on üldine teave vastuvõtmata pärandvara, tsiviilseadustiku artikli 1257 ja hüpoteegiseaduse artikli 254 kohta seisuga 17. august 2026. Mõned üksikasjad, näiteks see, millist volituste teed kohaldatakse ja kuidas kohus tõlgendab konkreetse arras-lepingu sõnastust, on märgitud kinnitamata teabena. Kontrollisime neid sõltumatutest õigusallikatest, mitte algsest õigusaktist. Konkreetse juhtumi lahendab sõltumatu jurist, kes tutvub tegeliku testamendi, lepingu ja pärijate dokumentidega.Kumbki olukord ei ole piisavalt haruldane, et pidada seda ebatavaliseks, ning kumbki ei ole automaatselt põhjus ostust loobumiseks. Oluline on varakult välja selgitada, millised dokumendid on olemas, kellel on allkirjastamisõigus ja kas maksudeklaratsioon on esitatud, enne broneeringu tagatisraha tasumist, mitte pärast seda.Koordineerime nende dokumentide taotlemist Arevonti õigusliku koordineerimise protsessi osana iga pärandvaraga seotud ostu puhul. Me ei tuvasta, kes on seadusjärgsed pärijad, ei kiida heaks kohtu määratud haldurit ega asenda sõltumatut juristi, kelle ülesanne see on.
Korduma kippuvad küsimused müüja surma kohta
- Kas kinnisvara ostmine pärandvarast on olemuslikult riskantsem kui ostmine elusalt omanikult?
- Mitte olemuselt. Kinnisvara ennast, kogukondlikku positsiooni ja hoone seaduslikkust kontrollitakse samamoodi, olenemata sellest, kes müüb. Erinevus seisneb haldustoimingutes: tuleb kinnitada, kellel on allkirjastamisõigus, ja koguda mõned lisadokumendid. See on menetluslik risk, mitte kinnisvararisk.
- Kui olen juba broneerimistasu tasunud ja saan seejärel teada, et müüja on surnud, mida peaksin esmalt tegema?
- Paluge oma advokaadil kinnitada pärandvara seisund, kas testament on olemas ja kes on pärijad. Ärge eeldage, et tehing on nurjunud või et see toimub algse ajakava kohaselt. Leping jääb artikli 1257 alusel peaaegu kindlasti kehtima. Muutub see, kes on nüüd lepingu teine pool ja kui kiiresti ta tegutseda saab.
- Kas Andaluusia 99 % suurune pärandimaksusoodustus tähendab, et pärandvara ei pea enne mulle müümist midagi deklareerima?
- Ei, ja see on levinud ning kulukas eksiarvamus. Soodustus vähendab tasumisele kuuluvat maksu, lähisugulaste puhul sageli nullini, kuid ei kaota kohustust esitada maksuarvestust. Kinnistusregistri maksukontroll nõuab esitamist, mitte tasumist, seega tuleb ka nullmaksuga deklaratsioon esitada enne, kui teie ostu saab registreerida.
- Kas pärijad võivad kinnisvara müüa enne pärandi ametlikku vastuvõtmist?
- Üldjuhul ei. Just pärandi vastuvõtmine annab neile esmalt seadusliku õiguse seda müüa. Seetõttu korraldatakse pärandi vastuvõtmine ja müük sageli samale notarivisiidile, selle asemel et käsitleda neid kuid hiljem kahe eraldi tehinguna.
