Hispaania renoveerimisload: millal on vaja Licencia de Obrat?
30 sekundiga
Igasugune Hispaanias tehtav renoveerimine, mis mõjutab konstruktsiooni, fassaadi või ehitatud pindala, vajab enne tööde alustamist licencia de obra mayor'it ja arhitekti allkirjastatud projekti. Puhtalt kosmeetilised, samaväärsed tööd vajavad tavaliselt üksnes lihtsat comunicacion previa't. Kui jätate tööle tegelikult vajaliku loa hankimata, ei jää probleem selle tegijaga. Uue omanikuna pärandub see Teile.
Kas remont on obra menor või obra mayor?
Hispaanias jagatakse remonditööd kaheks loakategooriaks ning sellest, kumb neist kohaldub, sõltub kõik muu: kes võib taotluse esitada, kas arhitekt peab sellele alla kirjutama ja kui kaua menetlus kestab. Licencia de obra menor hõlmab kosmeetilisi või hooldustöid, nagu plaatide vahetamine, värvimine, vannitoa asendamine ja muud sarnased muudatused, mis jäävad olemasolevate seinte sisse. Licencia de obra mayor hõlmab konstruktsioonilisi muudatusi, laiendusi, basseini rajamist või kasutusotstarbe muutmist ning enne, kui linnavalitsus seda üldse läbi vaatab, peab arhitekt koostama ja allkirjastama täieliku projekti.Praktilist testi on lihtne sõnastada, isegi kui paberimajandus seda ei ole: kas töö puudutab midagi konstruktsioonilist, näiteks kandvat seina, hoone välispiiret või katust? Kas see muudab ehitatud ruutmeetrite arvu? Kas see muudab ruumi seaduslikku kasutusotstarvet? Jaatav vastus ükskõik millisele neist tähendab, et tegemist on obra mayor kategooriaga. Selge eitav vastus, kui tegu on olemasolevate seinte sees tehtava puhtalt kosmeetilise samalaadse muudatusega, tähendab tavaliselt obra menor tööd ning paljudes linnades saab seda menetleda eelteatisega, mis on linnavalitsusele esitatav lihtne teatis, mitte täieliku loataotluse ja heakskiidu ootamise kaudu.
| Obra menorKosmeetiline, samaväärne | Obra mayorKonstruktsioonid, laiendus, bassein | |
|---|---|---|
| Puudutab konstruktsiooni, fassaadi või pinda | Ei | Jah |
| Kes kirjutab projektile alla | Omanik või gestor, tavaliselt pole arhitekti vaja | Peaaegu alati arhitekt |
| Kuidas taotleda | Eelteatis, paljudes linnades | Ametlik licencia de obra taotlus |
| Linnavalitsuse ülevaatus | Lihtne kontroll, mitte täielik loamenetlus | Täielik tehniline läbivaatus enne töö algust |
Allikad
Kas remont võib alata obra menor tööna ja muutuda poole pealt obra mayor tööks?Jah, see on levinud viis, kuidas omanikud jäävad kogemata, mitte tahtlikult, loata töödega hätta. Kui tööde ulatus kasvab nii, et see puudutab konstruktsioonielementi, fassaadi või põrandapinda, on projekt liikunud obra mayor kategooriasse ning vajab eraldi arhitekti allkirjaga luba, isegi kui algne teatis esitati alustatud väiksema tööde ulatuse kohta korrektselt.
Kui palju licencia de obra Hispaanias tegelikult maksab?
Obra menor teatis või luba ise maksab tavaliselt 200 kuni 800 eurot, millele lisandub ICIO ehk munitsipaalne ehitusmaks, mida võetakse tavaliselt 3 kuni 4 protsenti deklareeritud tööde eelarvest. Obra mayor loa tasuks nimetatakse tavaliselt ligikaudu 3 kuni 3,5 protsenti võrdluseelarvest, mille arhitekti koostatud projekt deklareerib. See protsent lisandub arhitekti eraldi projekteerimistasule, mitte ei asenda seda.Selle lehe koostamisel tehtud uuringus ei koondatud ühegi konkreetse Costa del Soli linna ajakohast tasutabelit, näiteks Marbella enda ordenanzat võrrelduna Estepona omaga. Allolevad vahemikud on üldised ja koondatud, mitte ühe linnavalitsuse avaldatud tabel, seega käsitlege neid planeerimisliku hinnanguna ning küsige enne remondieelarve kinnitamist täpset hinnapakkumist konkreetselt linnavalitsuselt, arhitektilt või gestorilt.
| Obra menor loa või teatise tasuLinnavalitsuse määratud kindel tasu | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO ehitusmaks, obra menor või obra mayor3-4% deklareeritud tööde eelarvest | 3-4% eelarvest |
| Suurema ehitustöö loa tasu~3-3,5% võrdluseelarvest | ~3-3,5% eelarvest |
Nende protsentide kõrvutamiseks tegeliku summaga: 50.000 euro suurune vannitoa ja köögi värskendus ilma konstruktsioonimuudatusteta, mis on selge obra menor'i juhtum, jääb ligikaudu 200 kuni 800 euro suuruse tasuvahemiku ning umbes 1.500 kuni 2.000 euro suuruse ICIO-summa piiresse. Loa kogukulu jääks seega ligikaudu 1.700 kuni 2.800 euro vahele. 300.000 euro suuruse villa laiendus koos uue basseiniga, mis on selge obra mayor'i juhtum, tähendaks ainuüksi loatasu ligikaudu 9.000 kuni 10.500 euro ulatuses, millele lisanduvad arhitekti enda projekteerimistasu ja järgmises jaotises kirjeldatud mitmekuuline ajakava. Mõlemad arvud on näitlikustamiseks tuletatud eespool esitatud üldistest protsendivahemikest, mitte ühe konkreetse projekti tegelikust arvest.
Kui kaua võtab renoveerimisloa saamine aega?
Kaks sõltumatut allikat esitasid sama kahe kategooria kohta erinevad ajavahemikud, seega kajastab see leht vahemikku, mitte üht näiliselt täpset arvu. Käsitlege kummagi vahemiku kiiremat otsa parimal juhul saavutatava tulemusena, mitte lubadusena: see, kui kiiresti linnavalitsus taotlust tegelikult menetleb, sõltub selle töökoormusest ja esitatud dokumentide täielikkusest.
0. nädal~8 kuud
- Obra menor, realistlik vahemik2 kuni 12 nädalat
- Obra mayor, realistlik vahemik2 kuni 8 kuud
| Allikas | Obra menor | Obra mayor |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 kuni 6 nädalat | 2 kuni 6 kuud, olenevalt keerukusest ja omavalitsusest |
| TerretaSpain | 1 kuni 3 kuud | 3 kuni 6 kuud, mõnikord kuni 8 kuud |
| Realistlik vahemik planeerimiseks | 2 kuni 12 nädalat | 2 kuni 8 kuud |
Kas korteriomanike ühendus peab ka töö heaks kiitma?
Linnavalitsuse luba ei ole ainus heakskiit, mida renoveerimine võib vajada. Kui kinnisvara asub comunidad de propietarios, korterelamu või ühiskasutuses olevate elementidega suletud elamuarenduse territooriumil, käsitleb Hispaania õigus fassaadi, hoone kandekonstruktsioone ja muid ühiseid osi kõigi omanike ühisomandina, isegi kui Teil on oma korteri üle täielik omandiõigus. Töö võib linnavalitsuse seisukohast olla täiesti seaduslik, kuid vajada siiski ühenduse enda luba, kui see mõjutab mõnda neist ühistest elementidest.
- Kliimaseadmete paigaldamine nähtavale välisseinaleSein ise on Hispaania õiguse kohaselt ühine element, seega ei lahenda linnavalitsuse vastuväidete puudumine seda küsimust iseenesest.
- Rõdu või terrassi klaasimineSee muudab hoone välisilmet ning selle üle saab kaasa rääkida ühendus, mitte ainult üksikomanik.
- Välisakende või aknaluukide muutmineVärv, materjal ja kuju on sageli määratud ühenduse enda eeskirjadega. See on eraldi küsimus kõigest, mida linnavalitsus kontrollib.
- Mis tahes muu muudatus hoone väliskujundusesKui muudatus puudutab fassaadi, kandekonstruktsiooni või muud ühist osa, hankige ühenduse luba enne töö alustamist, mitte pärast seda.
Selle sammu vahelejätmine kujutab endast tegelikku ja kohtutes käsitletud riski, mitte teoreetilist ohtu. Ühendus võib nõuda töö eemaldamist ka pärast selle lõpetamist ning kohus võib kohustada omanikku taastama esialgse olukorra ja tasuma sellega seotud kulud. Hankige ühenduse häälteenamus vastavalt sellele, millise häälteenamuse selle põhikiri sellise muudatuse jaoks ette näeb. See on linnavalitsuse loast eraldi samm: üks heakskiit ei asenda teist.
Allikad
Kui linnavalitsus mu loa heaks kiidab, kas hõlmab see ka ühenduse nõusolekut?Ei. Need on kahe eraldi organi antavad kaks eraldi heakskiitu ning ühe olemasolu ei asenda teist. Linnavalitsuse luba hõlmab planeerimisnõudeid, ühenduse hääletus aga hoone ühiseid osi. Hankige mõlemad enne, kui puudutate midagi, mis mõjutab välisilmet või kandekonstruktsiooni.
Kes loa tegelikult taotleb: kas Teie või arhitekt?
See, kes taotluse esitab ja millised dokumendid sellele lisada tuleb, sõltub täielikult sellest, millisesse kategooriasse Teie renoveerimine kuulub.
| Kategooria | Kes esitab | Mida esitatakse |
|---|---|---|
| Obra menor | Sageli omanik ise või tema nimel tegutsev asjaajaja | Eelnev teatis vallavalitsusele. Selle töö mahu puhul ei ole arhitekti allkirjastatud projekti tavaliselt vaja. |
| Obra mayor | Pädev tehnik, peaaegu alati arhitekt, kitsama töömahu korral mõnikord ehitustehnik | Allkirjastatud projekt, seletuskiri, asjakohased plaanid ja konstruktsioonide arvutused, mille vallavalitsuse enda linnaplaneerimise osakond vaatab enne loa andmist läbi. |
Mis juhtub, kui renoveerimistöid ei ole kunagi seaduslikult lubatud?
See on kõige olulisem osa, olenemata sellest, kas kavandate renoveerimistöid ise või vaatate järelturu kinnisvara, millel võivad juba olla eelmise omaniku tehtud tööd. Igasugune ehitustegevus, mis tehti ilma töö tegelikule mahule nõutud loata, suuremahuline muudatus väikese ehitustöö teatise alusel või ilma igasuguse loamenetluseta, on planeerimisõiguse rikkumine. See kehtib olenemata sellest, kas valminud töö näeb iseenesest korralik välja.Ebaseaduslikku või loata tehtud tööd ei saa kehtivalt kajastada kinnistusraamatus ega notariaalses dokumendis, mistõttu tekib erinevus kinnisvara tegeliku olukorra ja selle registreeritud õigusliku kirjelduse vahel. Pangad annavad laenu registreeritud kirjelduse alusel, seega võib see erinevus järelturu kinnisvara puhul hüpoteegi saamist müügi ajal keeruliseks muuta või selle takistada ning ettevaatlikku ostjat eemale peletada.
- Kõige kulukamJärelturu kinnisvaral on renoveerimistööd, mis näivad lõpetatud ja kasutuses olevatTööd, mis ületasid loaga lubatu või mille puhul puudus igasugune loamenetlus, kujutavad endast planeerimisõiguse rikkumist olenemata sellest, kas need näevad korralikud välja.What to do insteadPaluge oma juristil kontrollida ehitusluba tegelikult ehitatu suhtes enne millegi allkirjastamist.
- Kõige kulukam„See on eelmise omaniku ebaseaduslik töö, mitte minu oma“Selle seadustamise kohustus või kohustus taluda seadustamata jätmise tagajärgi läheb uuele omanikule üle kohe, kui omandiõigus dokumendiga üle antakse. Omaniku vahetumine ei alusta olukorda uuesti.What to do insteadArvestage risk pakkumishinda või loobuge tehingust, selle asemel et eeldada, et risk jääb müüjale.
- Vahelejätmine on kallisAastad on möödunud vallavalitsuse tegevusetaSee võib olla oluline, kuid alles pärast üldist aegumistähtaega, mida kirjeldatakse umbes nelja aastana ja mille puhul tuleb arvestada autonoomse piirkonna erinevustega. See muudab kohaliku omavalitsuse õigust karistusi määrata, kuid ei kõrvalda hüpoteegi ega järelturu kinnisvara probleemi, mille registriandmete erinevus juba põhjustab.What to do insteadHankige kinnisvara staatuse kohta kirjalik kinnitus otse vallavalitsuselt, mitte üksnes müüja kinnitus, et keegi ei ole sellele kunagi tähelepanu juhtinud.
Kui tehtud töö osutub krundi kehtivate planeerimisreeglitega täielikult kooskõlas olevaks, võib selle mõnikord tagantjärele seadustada, esitades pädeva spetsialisti kaudu seadustamisprojekti. See ei tähenda automaatselt lootusetut olukorda, kuid kõik sõltub sellest, kas tegelikult ehitatud töö vastab nõuetele, mida nõuetekohane taotlus oleks eeldanud. Tagantjärele vormistamine, mitte enne tööde tegemist, nõuab aga reaalselt raha ja aega. Seotud, kuid eraldi dokument, mille kohta tasub iga järelturu kinnisvara puhul küsida, on licencia de primera ocupación. See kinnitab, et ehitis vastab sellisel kujul väljastatud loale ja sobib kasutamiseks. Selle puudumine võib muuta müümise või hüpoteegi saamise samamoodi keeruliseks.Andaluusia eripära juba olemasoleva ebaseadusliku ehitise puhul, sealhulgas see, kui kaua vallavalitsuse enda järelevalve- ja sunnimeetmete volitused tegelikult kehtivad ning kuidas maa sihtotstarve seda mõjutab, on omaette teema. Meie juhend loata juurdeehitiste kohta käsitleb üht ebaseaduslikku juurdeehitist muus osas seaduslikul kinnistul, mis vastab kõige paremini renoveerimisele, mille käigus luba ületati. Terve hoone puhul, millel puudub igasugune õiguslik alus, tuleb vaadata eraldi meie juhendit ebaseaduslike ehitiste kohta.
Allikad
Kas pärast ostu avastatud ebaseaduslik töö muutub minu vastutuseks, kuigi mina seda ei ehitanud?Jah. Hispaania õiguse kohaselt ei kao seadustamise kohustus ega selle tegemata jätmise tagajärjed lihtsalt seetõttu, et omanik on vahetunud. See on selle jaotise kõige olulisem asjaolu: probleem lasub sellel, kellele kinnisvara praegu kuulub, mitte sellel, kes töö tegi.
Kas kõik Costa del Soli vallavalitsused käsitlevad sama renoveerimist ühtemoodi?
Üldine väikese ja suuremahulise ehitustöö eristus ning eespool kirjeldatud korteriühistu nõusoleku reeglid kehtivad kogu riigis. Konkreetsed loakategooriad, eelneva teatise menetluse ulatus ja tasumäärad kehtestatakse iga Andaluusia omavalitsuse enda määrusega, järgides piirkondlikku planeerimisraamistikku. Põhimõtteliselt võidakse sama mahuga renoveerimist naaberomavalitsustes töödelda veidi erinevalt: ühes Costa del Soli linnas võib piisata kiiremast eelnevast teatest, järgmises nõutakse täielikku loamenetlust. Ärge eeldage, et ühe omavalitsuse varasema projekti ajakava kehtib täpselt ka teises.Täpse loakategooria ja tasu kinnitamine konkreetselt vallavalitsuselt enne renoveerimise eelarve kinnitamist on just selline kontroll, mida Arevonti õigusliku koordineerimise teenus koos teie juristiga teeb, selle asemel et püüda seda üldise juhendi põhjal ära arvata.
Mida kinnitada enne renoveerimiseelarve koostamist
Viis asja, mis tuleb üle kontrollida enne esimest arvet, mitte avastada pärast selle saamist.| Pange valmis | Miks see oluline on | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Vallavalitsuse kirjalik vastus selle kohta, kas tegemist on väikese või suuremahulise ehitustööga | Vale eeldus on siin kõige levinum põhjus, miks tehakse loata töid. | Töö mahu äraarvamine, võrreldes seda mujal asuva välimuselt sarnase projektiga. |
| Kogukonna kirjalik luba kõige jaoks, mis puudutab fassaadi või ühist elementi | Vallavalitsuse luba seda ei kata. Need kaks heakskiitu on eraldi. | Eeldamine, et vallavalitsuse seaduslikust loast üksi piisab. |
| Olemasoleva licencia de obra kontrollimine tegelikult ehitatu suhtes enne järelturu kinnisvara ostmist | Dokumenteerimata töö muutub uue omaniku probleemiks kohe, kui omandiõigus dokumendiga üle antakse. | „Eelmine omanik tegi seda, mitte mina“: õigusliku aluseta uskumus. |
| Arhitekti enda projekteerimistasu, mis on litsentsitasust eraldi eelarvestatud, mis tahes obra mayor projekti puhul | Litsentsitasu on tegeliku kogukulu juures vaid üks rida. | Projekti hinna määramine üksnes litsentsitasu protsendi põhjal. |
| Küsimus kinnisvara licencia de primera ocupación kohta, mitte ainult selle renoveerimisajaloo kohta | Selle dokumendita kinnisvara võib hiljem olla raskesti müüdav või hüpoteegiga koormatav samadel põhjustel nagu loata tehtud ehitustööd. | Mitte kunagi küsimine, sest see tundub pelga tehnilise üksikasjana. |
Mida sellel lehel ei olnud võimalik ühe arvuna esitada
Üks oluline täpsustus. Me ei ole selle lehekülje jaoks lugenud ühegi konkreetse kohaliku omavalitsuse enda ordenanza't ning ühegi nimetatud Costa del Soli omavalitsuse kohta ei ole kinnitatud konkreetset kehtivat tasude tabelit, ICIO protsenti ega obra menor'i kindlasummalist tasu. Alltoodud vahemikud on üldised. Kohaldatakse Teie kohaliku omavalitsuse enda näitajaid ning need tasub kirjalikult järele küsida.Ka täpset häälteenamuse piirmäära, mida korteriomanike ühendus vajab väliste tööde lubamiseks, ei olnud võimalik siduda ühe universaalse arvuga. Hispaania allikate kohaselt reguleerivad seda mõnel juhul ühenduse enda põhikirjad ja teistel juhtudel üldised seadusjärgsed häälteenamusreeglid. Konkreetse ühenduse tegelikud põhikirjad tuleb iga juhtumi puhul eraldi üle kontrollida.Ligikaudu nelja-aastast aegumistähtaega loata ehitamise rikkumise puhul kirjeldatakse üldise näitajana ning arvatakse, et see erineb autonoomse piirkonna järgi. Andaluusia-spetsiifilist tähtaega, mis tegelikult reguleerib juba olemasolevat ebaseaduslikku ehitist, käsitletakse ja allikatele tuginedes selgitatakse eraldi meie ebaseaduslike ehitiste ja loata juurdeehituste juhendites, mitte ei esitata siin ühe kindla arvuna.
Kõige sagedamini esitatavad küsimused renoveerimislubade kohta
- Kas võin kosmeetilisi renoveerimistöid alustada enne, kui comunicacion previa on täielikult menetletud?
- See sõltub raekoja enda konkreetsest teavitamismenetlusest ning ilma kontrollimata ei tohiks eeldada kumbagi varianti. Mõnes linnas loetakse täielik comunicacion previa pärast esitamist piisavaks, et töödega alustada, teised ootavad esmalt lühikest kinnitust. Enne tööde kavandamist kontrollige konkreetset vastust raekojast või oma gestorilt.
- Kas licencia de obra menor vajab kunagi arhitekti allkirja?
- Tavaliselt mitte. Obra menor kategooria hõlmab peamiselt kosmeetilisi samalaadseid töid, millest omanik või gestor saab tavaliselt otse teatada. Kui selliselt alustatud projekt hakkab puudutama konstruktsioonielemente, on see liikunud obra mayor kategooriasse ning vajab siis arhitekti allkirjastatud projekti.
- Kas vajan täielikult oma korteri sees tehtavateks töödeks korteriomanike ühenduse heakskiitu?
- Tavaliselt mitte, kui töö ei puuduta ühtki kaasomandi elementi, nagu fassaad, kandekonstruktsioon või korterit läbivad ühiskasutatavad tehnosüsteemid. Puhtalt sisemised ja mittekonstruktsioonilised muudatused on üldjuhul omaniku enda otsustada. Niipea kui töö jõuab välispinna või konstruktsioonielemendini, tuleb ühenduse heakskiidu küsimus arvesse võtta, olenemata sellest, kui väikesena muudatus tundub.
