Loata juurdeehitised muidu seaduslikul kinnisvaral
30 sekundiga
Muidu seaduslikul elamul ilma loata kinni ehitatud terrass, bassein või lisatuba on tavaliselt probleem, mida saab lahendada, mitte katastroof. Sageli saate sellest aga teada halval ajal: siis, kui kinnistusregistri, Catastro andmetes ja tegelikus ehitises märgitud ruutmeetrid ei ühti. Andmete parandamine võib kaasa tuua ka nelja aasta tagantjärele tasumisele kuuluva IBI.
Mis on loata juurdeehitis?
Kõik, mis on kinnisvarale pärast selle algse ehitusloa väljastamist füüsiliselt juurde ehitatud, ilma vastava eraldi loata. See muster kordub rannikul vähestel eri viisidel.Solaarium on korteri kohal asuv privaatne katuseterrass, kuhu pääseb tavaliselt oma trepi kaudu ja mis arvestatakse tavaliselt reklaamitud pinna hulka. See on üks tavalisemaid kohti, kus see konkreetne probleem peitub: küsimus, kas sellele ehitatud pergola, ruum või suletud osa oli kunagi lubatud, on eraldi küsimus sellest, kas solaarium ise kuulub õiguslikult Teie kinnisvara juurde. Loata ehitis katusel on puudus, mille ostja koos terrassiga pärib.
- Suletud terrassAlgselt avatud terrassile või rõdule lisatud klaasid või seinad, et luua täiendavat siseruumi.
- BasseinIlma eraldi loata ehitatud bassein. Bassein vajab seda luba lisaks maja ehitusloale.
- Lisatuba või täiendav korrusAlgses loas lubatust suurem juurdeehitatud pind, mis on mõnikord rajatud lamekatusele või solaariumile.
- Piirdemüür või kõrvalhooneKrundil asuv ehitis, mida ei ole kunagi lubatud, isegi kui maja ise on täielikult seaduslik.
Kuidas saab ostja sellest teada enne tehingu lõpuleviimist, mitte pärast seda?
Märk, mida otsida, on kahe dokumendi erinevus. Need dokumendid peaksid kirjeldama sama kinnisvara, kuid sageli nad seda ei tee. Registro de la Propiedad registreerib juriidilise kirjelduse, mida Teie jurist loeb nota simple'ist. Catastro on eraldiseisev maksu- ja katastrisüsteem, mis registreerib füüsilise kirjelduse, mille alusel arvutatakse IBI. Ilma loata ehitatud laiendit ei deklareerita tavaliselt kummaski süsteemis, mistõttu on erinevus sageli selle ainus nähtav märk.Arevonti tehnilise ülevaatuse partner vaatab kinnisvara läbi koos tegeliku korruseplaaniga. Nad mõõdavad füüsiliselt olemasolevat ning võrdlevad seda mõlema dokumendi andmetega. See on oluline, sest nii väikest erinevust on kuulutuse, foto või isegi tavapärase kinnisvara vaatamise põhjal lihtne märkamata jätta.
Mida dokumendid ütlevadMis on tegelikult ehitatud
- Registro de la Propiedad
- Juriidiline kirjeldus, mida Teie jurist loeb nota simple'ist. Pärast deklareerimata juurdeehitist uuendatakse seda harva.
- Catastro
- Maksukatastri füüsiline kirjeldus, mille alusel arvutatakse IBI. Mõnikord on see registrist suurem, mõnikord näitab endiselt ainult algset hoonet.
- Kinnisvara ise
- See, mis krundil tänapäeval füüsiliselt olemas on. Ainult kohapealne ülevaatus koos korruseplaaniga kinnitab seda.
| Erinevuse muster | Mida see tavaliselt tähendab | Kui tõsine see tavaliselt on |
|---|---|---|
| Catastro näitab rohkem ruutmeetreid kui Registro de la Propiedad | See on kõige tavalisem muster. Tegelik laiendus ehitati valmis, kuid seda ei deklareeritud kummaski süsteemis, mistõttu maksuregistri pind suurenes, samal ajal kui juriidiline kirjeldus jäi samaks. | Seda tasub otse uurida. See on siin kõige olulisem muster. |
| Registro de la Propiedad näitab rohkem kui Catastro | Tavaliselt tähendab see, et Catastro andmeid lihtsalt ei uuendatud pärast lammutamist või piiri muutmist. Tavaliselt ei ole tegemist varjatud juurdeehitisega. | Väiksem risk, kuid seda tasub siiski kinnitada, mitte eeldada. |
| Mõlemad dokumendid ühtivad, kuid kinnisvara ise on suurem | See on harvem ja tõsisem juhtum. Laiendist ei ole kuskil teatatud, mistõttu dokumentide kontrollimine ainult paberite põhjal seda ei tuvasta. | Selle tuvastab ainult füüsiline kohapealne ülevaatus korruseplaani alusel. |
Kirjeldame Registro-Catastro tavapärast kooskõlastusmenetlust sellisena, nagu see tavaliselt toimib. See põhineb mitmel sama protsessi ühtemoodi kirjeldaval valdkonnaallikal, mitte Ley Hipotecaria ühel konkreetsel sättel. Teie jurist saab Teile öelda, milline täpne säte Teie kinnisvarale kohaldub.
Kas vana deklareerimata laiendit saab nüüd seadustada?
Sageli küll. Menetlus on halduslik, mitte uue ehitusloa taotlemine. Te vormistate notari kaudu "declaración de obra nueva por antigüedad"-i, mille aluseks on ehitise vanust tõendav tehniline sertifikaat. Andaluusias esitate selle ka Catastro enda andmevastavuse menetluse kaudu (Modelo 900D). See on võimalik, sest sama kuueaastane tähtaeg, mida Andaluusia õigus kohaldab terve ebaseadusliku hoone suhtes, kehtib ka ühe loata juurdeehitise puhul. Kui see tähtaeg on tavalisel maal möödunud, saab juurdeehitise tavaliselt registreerida olemasoleva faktina, selle asemel et see lammutada.Siin kehtivad samad erandid nagu terve ebaseadusliku hoone puhul, seega kontrollige neid, mitte ärge eeldage, et need ei kohaldu. Erilise kaitse all oleval maal, ranniku mõjualas või registreeritud servituuti mõjutavat laiendit ei hõlma kuueaastane tähtaeg üldse, olenemata selle vanusest. Selgitame kõiki reegleid ning väikest rühma maatüüpe, mille puhul ei saa seadustada, ühe korra saidi eraldi kogu ehitist käsitlevas juhendis, selle asemel et neid siin korrata.
- Hankige vanust tõendav tehniline sertifikaatKvalifitseeritud spetsialist kinnitab, millal laiendus ehitati.
- Where
- Arhitekt või maamõõtja
- Allkirjastage declaración de obra nueva por antigüedadNotariaalne akt, millega deklareeritakse laiendus olemasoleva faktina.
- Where
- Notar
- Esita Catastro vastuolu menetlusModelo 900D uuendab maksukatastri andmed, et need vastaksid tegelikkusele.
- Where
- Catastro
- How long
- Nädalad pärast tõendi ja akti olemasolu
- Kinnitage juurdeehitise alune maa liigitusSamad kaitsealuse maa erandid, mis kehtivad terve ebaseadusliku hoone puhul, kehtivad ka üksiku juurdeehitise korral.
- Watch out
- Kaitsealusel või rannikualal ei ole see võimalus üldse saadaval.
Mida inimesed eeldavadMis tegelikult juhtuma peab
- Kui see on piisavalt vana, muutub see automaatselt seaduslikuks
- See muutub registrisse kantavaks konkreetse notariaalse ja katastrimenetluse kaudu, mille peab keegi läbi viima. Midagi ei juhtu automaatselt ainult seetõttu, et aeg on möödunud.
- Kinnine terrass või väike bassein on liiga tähtsusetu, et sellel oleks mõju
- Suurus ei otsusta seda. Samad maa liigituse erandid, mis kehtivad terve ebaseadusliku hoone puhul, kehtivad ka samal krundil asuva üksiku basseini või terrassi korral.
Kui praegune omanik püüdis juba aastaid tagasi juurdeehitist seadustada, kuid ei viinud seda kunagi lõpule, kas võtab ostja selle lõpetamata menetluse üle?Üldjuhul küll, praktilises mõttes. Aluseks olev vastuolu püsib, kuni menetlus on täielikult lõpule viidud, olenemata sellest, kes selle algatas. Küsige täpselt, millises etapis varasem seadustamiskatse pooleli jäi: poolelioleva menetluse jätkamine on tavaliselt kiirem kui nullist alustamine. Kuid see ei lahene automaatselt ainult seetõttu, et keegi selle kunagi algatas.
Kui palju maksab deklareerimata juurdeehitis, kui seda kunagi ei parandata?
Kulusid on kolm, mitte üks. Ükski neist ei teki juurdeehitise rajamise hetkel.Arevonti õigusliku koordineerimise teenus tellib Catastro väljavõtte koos nota simple dokumendiga tavapärase õigusliku kontrolli osana. Nii avastatakse vastuolu ajal, mil selle üle on veel võimalik läbi rääkida ja arvestada see hinnas, selle asemel et leida see pärast tehingu lõpuleviimist.
| Kus see teile maksma läheb | Kuidas | Kui kaugele tagasi ulatub |
|---|---|---|
| Hüpoteeklaen | Laenuandja hindamisel kasutatakse kinnisvara registrisse kantud ruutmeetreid, mitte müügikuulutuses märgitud ruutmeetreid. Seega ei lähe deklareerimata juurdeehitis rahastamisel üldse arvesse. | See ei ulatu ajas tagasi. See vähendab ainult summat, mida pank täna laenab. |
| Tasumata IBI | Kui vastuolu Catastros parandatakse, olgu seda tegemas tulevane omanik, müük või vallavalitsuse kontroll, võib maksuamet määrata varasemate aastate tasumata maksuvõla. | Kuni neli aastat tagasi. See on maksude määramise üldine tähtaeg. Pärast parandamist ei arvestata enam varasemate aastate eest. |
| Järelturu kinnisvara väärtus | Seda kolmest kulust on kõige raskem mõõta. Deklareerimata juurdeehitus muudab tulevase järelturu kinnisvara müügi aeglasemaks ja võib vähendada summat, mida hoolikas ostja on valmis maksma, kui ta teeb sama eespool kirjeldatud kontrolli. | Pidevalt, kuni vastuolu parandatakse. |
Kas deklareerimata juurdeehitis vähendab summat, mida pank laenab?Võib küll. Hüpoteegi hindamisel lähtutakse tavaliselt kinnisvara õiguslikult registrisse kantud suurusest, mitte tegelikust suurusest ega müügikuulutuses märgitust. Kui kinnisvara on tegelikult suurem, kui dokumendid näitavad, ei hinda pank lisapinda enne, kui see on nõuetekohaselt deklareeritud.
Kes peaks selle parandamise eest maksma, kas ostja või müüja?
Tavapäraste läbirääkimiste korral on teadaoleva deklareerimata juurdeehitise parandamise kulu müüja, mitte ostja probleem: see tuleb avastada enne tehingu lõpuleviimist, mitte pärast seda. Kui vastuolu leitakse, on tavapärane ja mõistlik paluda müüjal kas parandamine enne allkirjastamist lõpule viia või vähendada hinda selle hinnangulise maksumuse võrra. See on parem kui kinnisvara olemasoleval kujul vastuvõtmine ning nii kulu kui ka paberimajanduse enda kanda võtmine.Ei Arevont ega jurist vii parandamist ise läbi. Tehniline spetsialist, tavaliselt arhitekt või topograaf, koostab vanust tõendava sertifikaadi ja plaanid. Ülejäänu korraldavad notar ja Catastro enda menetlus. Juristi koordineerimise lisaväärtus on õige ajastus enne ostu, et läbirääkimised toimuksid enne kohustuse võtmist, mitte pärast seda.
- Option 1SoovitatudMüüja seadustab enne tehingu lõpuleviimistMüüja, kes probleemi põhjustas või selle varasemalt omanikult üle võttis, parandab selle enne, kui kinnisvara teie omandisse läheb.
- Kulu
- Müüja maksab
- Risk
- Lowest
- Kiirus
- Lisab nädalaidTõendi, omandiakti ja Catastro avalduse jaoks
- Option 2HinnaalandusTe võtate kinnisvara vastu sellisena, nagu see on, hinnaga, mis arvestab parandustöödega.
- Kulu
- Hind sisaldub
- Risk
- MediumVormistamine jääb Teile
- Kiirus
- Viivituseta
- Option 3Ostja võtab üle, hind määramataKinnisvara vastuvõtmine ilma millegi üle läbirääkimisi pidamata.
- Kulu
- Ostja maksab
- Risk
- Highest
- Kiirus
- Viivituseta
Mida kinnitada enne nende numbrite alusel otsustamist
Neli asja, mida kontrollitakse Teie konkreetse kinnisvara, mitte avaldatud vahemiku põhjal.| Kinnita | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Registrisse kantud ruutmeetrid võrrelduna Catastro andmetega | Kas need kaks süsteemi, mille andmed peaksid ühtima, ühtivad ka selle konkreetse kinnisvara puhul. | Keegi ei ole neid võrrelnud või eeldatakse, et kuulutuses märgitud suurus on juriidiliselt kehtiv. |
| Kinnisvara kohapealne ülevaatus tegeliku korruseplaani alusel | Ainus kontroll, mis tuvastab juurdeehitise, mida mõlemad dokumendid korraga ei kajasta. | Tuginemine kuulutuses märgitud suurusele, ilma et keegi viibiks kinnisvaras koos plaaniga. |
| Kas mis tahes juurdeehitisel on AFO staatus või lõpetatud declaración de obra nueva por antigüedad | Kas olemasolev erinevus on nõuetekohase menetluse kaudu juba lahendatud või on see endiselt lahtine. | Suuline väide, et „kõik on korras”, ilma seda kinnitava dokumendita. |
| Mis kategooriasse kuulub maa iga juurdeehitise all, kontrollituna eraldi | Samad kaitsealuse maa erandid, mis kehtivad terve ebaseadusliku hoone puhul, kehtivad ka ühe juurdeehitise puhul, mitte ainult terve hoone korral. | Eeldus, et väike juurdeehitis on automaatselt liiga tähtsusetu, et erandid võiksid olla olulised. |
Seda saab tavaliselt parandada ja seda tasub igal juhul kontrollida
See on üldine teave selle kohta, kuidas Andalusia ja Hispaania maksuõiguse kohaselt käsitletakse loata juurdeehitist, seisuga 17. august 2026. Uurisime registri ja katastri andmete erinevuse menetlust mitme praktikuallika põhjal, mis kirjeldavad tavapärast praktikat. Kuueaastane tähtaeg on sama, mida käsitletakse veebilehe tervikstruktuuri juhendis, ning ka siin kehtib sama juristi kinnituse nõue. See ei ole konkreetse kinnisvara kohta antud õigusnõu.Enamik sedalaadi juhtumeid on täpselt sellised, nagu eespool kirjeldasime: need saab lahendada, nende kulu saab hinnas arvesse võtta ning need on selle ranniku kinnisvarades piisavalt tavalised, et harva oleksid need muidu hea kinnisvara ostmata jätmise põhjuseks. Tegelik viga ei seisne juurdeehitises endas. Viga on saada sellest teada pärast tehingu lõpuleviimist, mitte enne seda, kui ainus järelejäänud võimalus on kogu kulu ise tasuda.See leht ei tee kirjeldatud kontrolli. Arevonti tehnilise ülevaatuse partner ja õigusliku koordineerimise teenus kontrollivad Teie konkreetset kinnisvara enne broneerimistasu tasumist tasuta.
Kõige sagedamini esitatavad küsimused loata juurdeehitiste kohta
- Kas kinnine terrass on alati loata juurdeehitis?
- Mitte alati. Mõne arenduse algselt kooskõlastatud projektis on kinnine terrass algusest peale ette nähtud. Sellisel juhul on see lihtsalt juriidiliselt nõuetekohase kinnisvara osa. Tegelik küsimus on, kas konkreetse korteri konkreetne kinnine terrass kuulus algselt lubatud lahenduse hulka. Just seda kontrollitakse registri ja katastri andmete võrdlemise ning kohapealse ülevaatuse käigus.
- Kas bassein vajab alati eraldi luba?
- Enamikus omavalitsustes küll. Bassein vajab majast eraldi oma ehitusluba. Vanem ilma loata ehitatud bassein on sellel rannikul üks sagedamini tuvastatavaid juhtumeid. Selle suhtes kehtivad samad kuue aasta ja maa kategooria reeglid nagu mis tahes muu loata juurdeehitise puhul.
- Kui ostan teadaoleva ja hinnas arvesse võetud loata juurdeehitisega kinnisvara, kas see kohustus või risk läheb mulle üle?
- Kinnisvara füüsiline olukord läheb üle sellele, kellele kinnisvara kuulub. Just seepärast tuleb selle kulu hinnas arvesse võtta, mitte seda eirata. Kõik enne Teie ostu määratud tagantjärele tasumisele kuuluvad maksud peab tehingu lõpuleviimisel tavaliselt tasuma eelmine omanik. Juurdeehitise edaspidine õiguslik staatus jääb aga sellest hetkest Teie hallata. Seetõttu peaksite hinna üle läbi rääkima, mitte lihtsalt mõistmata nõustuma madalama hinnaga.
- Mille poolest erineb see mujal sellel veebilehel kirjeldatud üldisest Registro ja Catastro andmete erinevusest?
- Sellel lehel selgitatakse kahe süsteemi üldist erinevust ja seda, miks need võivad paljudel põhjustel, sealhulgas lihtsa haldusviivituse tõttu, erineda. See leht käsitleb selle lahknevuse konkreetset ja kõige tõsisemat vormi: olukorda, mille põhjustas kummaski süsteemis deklareerimata füüsiline juurdeehitus ning millel on oma kulu ja lahendus.
