Üürnikuga kinnisvara ostmine Hispaanias
30 sekundiga
Hispaania kinnisvara ostmine, milles elab üürnik, ei tähenda, et saate sissetulekuga kaasneva tühja kodu. Te võtate üle kehtiva üürilepingu selle viie- või seitsmeaastase miinimumtähtaja lõpuni jäänud ajaks, samadel tingimustel, milles eelmine omanik kokku leppis, olenemata sellest, kas leping on registreeritud või mitte. Üürnikul võib olla ka seaduslik ostueesõigus, mida saate kasutada enne, kui Teil on võimalik kinnisvara osta.
Mis saab üürilepingust, kui ostan kinnisvara?
Te asute täielikult müüja asemele. Üüripinda ostes võtate üürileandja õigused ja kohustused üle esialgse lepingu esimese 5 aasta lõpuni või 7 aastani, kui eelmine üürileandja oli ettevõte. See kehtib olenemata sellest, kas üürileping oli kinnistusregistris registreeritud. Üür, mida üürnik tasub, juba kulgev lepingutähtaeg ja kõik algse lepingu tingimused lähevad kinnisvaraga üle täpselt sellisena, nagu need olid.Praktikas tähendab see, et Te ei saa esimesel päeval üüri tõsta, Te ei saa järelejäänud tähtaega lühendada pelgalt seetõttu, et olete uus omanik, ning müügiagendi väide „üürnik lahkub peagi” ei ole dokument. Parimal juhul on see midagi, mida üürnik on müüjale öelnud.
Üle võetud üürileping
- LõpuleviimineTe võtate üürilepingu üleSama üür, samad tingimused ja sama järelejäänud tähtaeg, mis olid eelmisel omanikul.
- 5. või 7. aasta alates algsest sõlmimisestMiinimumtähtaeg lõpebÜürnik võib lahkuda või leping võib automaatselt taas pikeneda.
Mida saate kinnisvaraga teha
- Tehingu lõpuleviimine tähtajalTeile kättesaamatuTe ei saa seda ise kasutada ega kellelegi välja üürida.
- Pärast tähtaja lõppuVõite kasutada või välja üüridaAlles siis, kui päritud miinimumtähtaeg on tegelikult lõppenud.
| Mida võite eeldada | Mida seadus sätestab | Allikas |
|---|---|---|
| Müük lõpetab olemasoleva üürisuhte | Ei. Ostja võtab üürilepingu üle selle minimaalse tähtaja lõpuni. | LAU art. 14 |
| Registreerimata üürileping ei seo uut omanikku | Seob küll. Kinnistusregistrisse kandmine ei ole tingimus, et ostja üürilepingu üle võtaks. | LAU art. 14 |
| Saan omanikuna üüri tõsta | Ainult juhul, kui olemasolev leping lubab üüri muuta ja selles sätestatud tingimused on täidetud. Kinnisvara ostmine seda lepingupunkti ei muuda. | LAU art. 14 koos olemasoleva lepinguga |
Kas on oluline, kui ostan kinnisvara seal ise elamiseks?Ei, Teie enda plaanid ei lühenda üürnikule üle läinud tähtaega. See, kas saate kinnisvara lõpuks enda kasutusse tagasi saada, sõltub sellest, kas algses lepingus on see õigus ette nähtud ja kas nõuetekohane teade on esitatud samamoodi nagu müüja puhul. See ei sõltu omandiõiguse muutumisest.
Kas üürnikul on õigus kinnisvara enne mind osta?
Võimalik, et küll. Praegusel üürnikul on seadusest tulenev ostueesõigus, derecho de adquisición preferente, välja arvatud juhul, kui sellest loobuti kehtivalt juba üürilepingu sõlmimisel. Hispaania praktikas on see tavaline, kuid mitte alati nii. Kui sellest õigusest loobuti, peab üürileandja üürnikule müügikavatsusest siiski teatama vähemalt 30 päeva enne tehingu lõpuleviimist. Notariaalses aktis peab olema märgitud, et selline teade esitati. Kui see jäetakse tegemata, võib kinnistusregister keelduda Teie ostu registreerimisest.See on dokumendikontroll, mitte läbirääkimine. Teie jurist kinnitab enne ostukohustuse tekkimist, kas konkreetses üürilepingus sisaldub kehtiv loobumine ja kas teade esitati tegelikult.
- Tanteo: üürniku ostueesõigusEnne tehingu lõpuleviimist tuleb üürnikule anda võimalus osta samadel tingimustel, välja arvatud juhul, kui sellest õigusest loobuti kehtivalt üürilepingu sõlmimisel.
- Where
- Kontrollitud üürilepingust.
- Loobumise korral peab müüja siiski teatamaÜürnikule tuleb müügikavatsusest teatada ja notariaalses aktis peab olema märgitud, et see tehti.
- How long
- Vähemalt 30 päeva enne tehingu lõpuleviimist.
- Watch out
- Kui see jäetakse tegemata, võib kinnistusregister keelduda Teie ostu registreerimisest.
- Retracto: üürniku õiguskaitse puuduliku müügi korralKui üürnikule ei pakutud kinnisvara nõuetekohaselt esimesena, võib tal pärast tehingu lõpuleviimist olla võimalik ostja asemele astuda.
- Watch out
- Selle õigust eirates lõpule viidud müüki saab vaidlustada. Seetõttu on teatedokumendid sama olulised kui müügileping.
Eespool oleva artikli 25 sisu kinnitavad mitmed sõltumatud Hispaania õigusallikad, mida vaadati 17. augustil 2026, mitte BOE teksti ennast. Enne sellele tuginemist kinnitab Teie jurist täpse sõnastuse konkreetse üürilepingu põhjal.
Mida peaks müüja tehingu lõpuleviimisel üle andma?
Neli asja lisaks kinnisvarale ja ükski neist ei oota, kuni Te küsite.
- Tagatisraha ja selle dokumentÜürniku algselt tasutud tagatisraha peaks koos selle piirkondlikus eluasemeasutuses oleva kirjega minema teile kui uuele üürileandjale üle, nii et üüriperioodi lõpus tagastate selle teie, mitte müüja.
- Juba laekunud üür, päevade kaupaKogu pärast tehingu lõpuleviimist juba tasutud üür kuulub teile ja jagatakse üleandmise päeva järgi.
- Kuupäevaga varaloendSee, mida üürnik üüriperioodi alguses sai, on oluline juhul, kui tagatisraha üle tekib vaidlus.
- Üürimakse tõendKinnitab, et puuduvad võlgnevused, mille te muidu koos üürilepinguga päriksite.
Olemasolevad üürilepingud ning konkreetse kinnisvara kasutamise ja väljaüürimise reeglid on juba üks tavapärastest punktidest Arevonti õigusliku koordineerimise kontrollnimekirjas. Seda tehakse iga ostu puhul, mitte üksnes üürnikega kinnisvara korral. Tegemist on sama juristi juhitud kontrolliga, mida rakendatakse veel ühe dokumendi suhtes.
Kas päritud korteriühistu võlad võivad olla üüriküsimusest eraldi?Jah, neid kontrollitakse eraldi. Korteriühistu võlg järgneb kinnisvarale olenemata sellest, kes seal elab, kas üürnik või omanik, ning see on üürniku enda üüriseisu tõendist erinev dokument. Mõlemad hangitakse enne tehingu lõpuleviimist ja kumbki ei asenda teist.
Mis siis, kui soovin kinnisvara vabana?
Üürnikega kinnisvara ostmine ei anna teile kiiremat võimalust saada see vabaks kui müüjal oli ning te ei saa seda sundida. Tegelikult on kolm võimalust ja ükski neist ei ole automaatselt "soovitatav valik". Parim lahendus sõltub üürnikust ja teie käsutuses olevast ajast.
- Option 1Leppige kokku ennetähtaegne lahkumineLevinud, kuid sundida ei saa, saab vaid kokku leppida.
- Hind
- Tavaliselt hüvitis
- Kindlus
- Pole garanteeritudÜürnik võib keelduda.
- Aeg
- Kiireim, kui õnnestub
- Option 2Kasutage lepingus sätestatud õigust, kui see on olemasSee läheb koos kinnisvaraga teile üle müüja samadel etteteatamistingimustel.
- Hind
- Hüvitist pole vaja
- Kindlus
- Ainult broneerimiselKinnisvara ostmine seda õigust ei tekita.
- Aeg
- Kehtestatud etteteatamistähtajal
- Option 3Oodake ülejäänud tähtaja lõpuniLihtsaim variant ja ainus, mis on alati võimalik.
- Hind
- Lisakulu pole
- Kindlus
- Alati võimalik
- Aeg
- Kogu järelejäänud tähtaeg
Sellel on ka eelis: kinnisvara, mis teenib esimesest päevast alates stabiilset ja seadusega kaitstud üüritulu, on teistsugune vara kui see, mille kasutusloa peate ise hankima, sisustama ja turundama. Seda tasub arvesse võtta, selle asemel et käsitleda üürnikku üksnes takistusena.
Üürnikega või vabana ostmine: mis erineb?
Sama kinnisvara kahes erinevas seisundis, millega kaasnevad tegelikud kompromissid. Kumbki ei ole lihtsalt parem.
| Aspekt | Üürnikuga | Vaba |
|---|---|---|
| Tulu esimesest päevast | Jah, juba kokkulepitud üürihinnaga, mida te ei saa kehtiva lepingu väliselt tõsta. | Mitte midagi, kuni leiate oma üürniku või külalise. |
| Kinnisvara ise kasutades | See ei ole võimalik enne tähtaja lõppu või kuni üürnik nõustub lahkuma. | Immediate. |
| Tavapärane küsitav hind | Sageli võrreldes samaväärse vaba eluruumiga soodsam, sest piirang vähendab väärtust. | Täielik turuvõrdlus, piiranguga ei ole arvestatud. |
| Mida peab õiguslik kontroll hõlmama | Üürileping, artikli 25 kohane olukord, tagatisraha ja üürimaksete ajalugu lisaks tavapärastele kontrollidele. | Ainult tavapärased kinnisvara- ja õiguslikud kontrollid. |
Mida taotleda enne üürnikuga kinnisvara ostmist
Viis dokumenti, mida tuleb taotleda enne broneerimist, mitte õigusliku kontrolli ajal.| Päring | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Täielik üürileping, mitte selle kokkuvõte | Ülejäänud tähtaeg, üür, võimalik indekseerimisklausel ja võimalik ostueesõigusest loobumine sisalduvad kõik selles ühes dokumendis. | „Tingimused on tavapärased“, kuid ühtegi dokumenti ei esitata. |
| Tõend artikli 25 kohase teavituse kohta, kui sellest õigusest loobuti | Ilma selleta võib kinnistusregister teie ostu registreerimisest keelduda. | Kinnitus registreeritud teate asemel. |
| Kinnitus tagatisraha kohta ja selle hoiukoha kohta | See peaks koos kohustusega see hiljem tagastada minema üle teile. | Tagatisraha hoidmise kohta andmed puuduvad. |
| Üürniku üürimaksete tõend | Kinnitab, et koos üürilepinguga ei lähe üle ühtegi võlgnevust. | „Ta maksab alati õigel ajal“, kuid midagi ei ole kirjalikult tõendatud. |
| Üürisuhte algusest pärinev kuupäevaga inventarinimekiri | Ainus tõhus kaitse hilisema tagatisraha vaidluse korral. | Inventarinimekiri puudub või sellel ei ole kuupäeva. |
Mida me konkreetse üürilepingu kohta lubada ei saa
See on üldine teave LAU artiklite 14 ja 25 kohta, mis kehtib 17. augusti 2026 seisuga. Tutvusime artikliga 14 otse seadusest ja kontrollisime artiklit 25 sõltumatutest õigusallikatest. See ei ole konkreetse üürisuhte kohta antud õigusnõuanne. Täpne järelejäänud tähtaeg, see, kas ostueesõigusest loobuti, ja võimalik üüri muutmise klausel sõltuvad kõik selle ühe dokumendi sõnastusest. Ainult teie jurist saab seda lugedes öelda, millised sätted kehtivad.Hispaania üüriseadus kaitseb üürnikku tugevalt, rohkem, kui välisostja tavaliselt eeldab. Oletusel „üürnik lahkub lihtsalt“ põhinev ost on oletusel põhinev ost. Kui kinnisvara tühjana saamine on ostu peamine eesmärk, peate seda kontrollima enne broneerimist, mitte pärast.Me koordineerime kontrolli. Me ei ole juristid. Artikli 25 kohane teavitus ja üürileping on dokumendid, mida sõltumatu jurist loeb ja kinnitab, mitte dokumendid, mille vastavust Arevont tõendab.
Korduma kippuvad küsimused üürnikuga kinnisvara ostmise kohta
- Kas saan üürniku lihtsalt välja tõsta, sest ostsin kinnisvara selleks, et seal ise elada?
- Ei. Soov seal elada ei ole iseenesest põhjus päritud üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada. See on võimalik ainult juhul, kui algses lepingus oli üürileandjale ette nähtud õigus kinnisvara isiklikuks kasutuseks tagasi saada ja selle klausli alusel esitatakse nõuetekohane teatis. See õigus läheb koos kinnisvaraga üle, müük seda õigust ei loo.
- Kas üürnikuga kinnisvara on tavaliselt odavam osta kui samaväärset vaba kinnisvara?
- Sageli küll, sest piirang kinnisvara vabale kasutamisele või väljaüürimisele on ostja jaoks tegelik kulu ja turg arvestab sellega tavaliselt hinnas. See, kas allahindlus on piirangu väärimiseks piisavalt suur, sõltub sellest, kui suur osa miinimumtähtajast on jäänud, ning sellest, mida te kinnisvaralt tegelikult soovite.
- Mis saab siis, kui müüja ütleb, et üürnik on juba nõustunud enne tehingu lõpuleviimist lahkuma?
- Hankige see enne sellele tuginemist kirjalikult, üürniku allkirja ja kuupäevaga. Müügiesindaja edastatud suuline kinnitus ei ole üürnikule siduv ning seda ei saa üürniku meelemuutuse korral jõustada ei teie ega müüja.
- Kas see muudab midagi, kui ostan isikliku ostu asemel ettevõtte kaudu?
- See muudab üürilepinguga kaasnevat miinimumtähtaega, mitte selle üleminekut. Üürileping läheb mõlemal juhul üle. Erinevus seisneb selles, et ettevõttest üürileandja korral on miinimumtähtaeg 7 aastat 5 aasta asemel. Seda tasub teada enne, kui otsustate, kuidas kinnisvara omada.
