Hispaanias korteriga üle minevad omanike ühenduse võlad
30 sekundiga
Kui ostate Hispaanias korteri, pärite eelmise omaniku tasumata omanike ühenduse tasud. See hõlmab käimasolevat aastat ja sellele eelnenud kolme täiskalendriaastat. Võla eest vastutab korter ise. Ainus asi, mis takistab selle võla Teieni jõudmist, on võlasertifikaat. Notar peab seda sertifikaati nägema, välja arvatud juhul, kui loobute sellest õigusest sõnaselgelt.
Millised müüja võlad muutuvad minu võlgadeks ja kui kauaks?
comunidad de propietarios on omanike ühendus, mis haldab arendusprojekti ühiskasutatavaid osi ja määrab igakuise tasu. See sarnaneb Tšehhi SVJ-le, kuid ei ole sama asi. Teie kanda läheb ainult üks selle võlgade kategooria ning see ajavahemik on kindlaks määratud seadusega, mitte läbirääkimistega. Ley de Propiedad Horizontal (LPH) artikkel 9.1.e sätestab, et Hispaania korteri ostja vastutab kinnisvaraga eelmise omaniku tasumata omanike ühenduse tasude eest. See hõlmab ostuaastal tasumata osa ning sellele eelnenud kolme kalendriaastat. Kui ostate 2026. aastal, ulatub Teie vastutus tagasi aastatesse 2023, 2024 ja 2025 ning juba möödunud osasse aastast 2026.Sõnad „koos kinnisvaraga“ on olulised. See võlg ei ole isiklik kohustus, mille Te endale võtate. See on legalmente afecto, st korteriga seotud. Seetõttu jääb see automaatselt kehtima ka omaniku vahetumisel. Omanike ühendus võib nõuda võla tasumist sellelt, kellele korter praegu kuulub, olenemata sellest, kes arve tekitas.
üle 4 aasta tagasiTäna (ostuaasta)
- Ostja päritud3 aastat ja käimasolev aasta
- 3 aastat tagasi
- Sellest vanem võlg ei lähe koos kinnisvaraga üle
- Võlg on seotud kinnisvara, mitte selle tekitanud isikugaPaljud eeldavad, et vastutab ainult raha võlgu olev isik. Tegelikult vastutab selle eest praegune omanik, olenemata sellest, kes võla tekitas, sest sama artikli 9.1.e kohaselt on võlg seotud korteriga.
- Viie aasta tagune võlg Teieni ei jõua, kuid viimase kolme aasta võlg võib jõuda täies ulatusesSee on õige. Vale on aga käsitleda ajavahemikku ebamäärasena. See hõlmab käimasolevat aastat ja sellele eelnenud kolme täiskalendriaastat sama artikli alusel.
- Uus ostja ei alusta automaatselt puhtalt leheltAinult juhul, kui allpool kirjeldatud sertifikaat hangiti ja see näitas, et võlgnevusi ei ole. Tehingu lõpuleviimine ilma sertifikaadita ei tõenda sama artikli alusel midagi kummaski suunas.
Seisuga 17. august 2026, tuginedes Ley 49/1960 konsolideeritud tekstile BOE-s, mitte kommentaarile. See on üldine teave seaduse toimimise kohta. See ei puuduta konkreetset korterit ega omanike ühendust. Tegeliku summa näitab Teile ainult allpool kirjeldatud sertifikaat, mille küsite enda ostu jaoks.
Kas kolmeaastane ajavahemik algab iga kord uuesti, kui korter omanikku vahetab?Ei. Ajavahemikku arvestatakse tagasi Teie enda ostu kuupäevast. Seega ei muuda ostmine inimeselt, kes ostis korteri kaks aastat tagasi, ajavahemikku lühemaks. Üks asi võib Teid tõepoolest aidata: varasema müügi käigus hangitud ja võlgnevusteta sertifikaat peaks olema kõik sellest varasemad võlad juba lahendanud. Seetõttu tasub võimaluse korral paluda näha kogu sertifikaatide ahelat, mitte ainult kõige värskemat sertifikaati.
Mis takistab notaril vormistamast võlgadeta korterit, millel tegelikult on võlg?
Siin on oluline üks dokument: certificación sobre el estado de deudas. Selle sertifikaadi väljastab omanike ühenduse haldur ning see kinnitab täpselt, kas ja kui palju on korteri eest võlgu. Artikkel 9.1.e kohustab müüjat selle esitama ning see peab vastama tema enda deklaratsioonile. Notar ei tohi ilma selleta lepingut kinnitada. See kõlab tugeva tagatisena. Kuid selles on tegelik lünk, millest tasub enne millegi allkirjastamist teada.
Võlgnevuste seisundi sertifikaatVäljastab omanike ühenduse haldur
- Omanik
- EESNIMI, PEREKONNANIMI
- Võlgnevuse seis
- KORRAS / TASUMATA
- Halduri allkiri
- [ALLKIRI]
- Vastutusest loobumine
- [loobumisklausel]
- Omanik. Müüja nimi, mis vastab tema enda ühistule esitatud deklaratsioonile.
- Võlgnevuse seis. Kas midagi on tasumata ja kui jah, siis kui palju.
- Halduri allkiri. Ilma selleta ei saa notar notariaalakti kinnitada.
- Vastutusest loobumine. Kui ostja sellele alla kirjutab, jätkab notar ilma tõendita ning kumbki teist ei tea võlgnevuse suurust.
Mida ostjad eeldavadMillest loobumine tegelikult vabastab
- Notar ei lase kunagi müügil toimuda nii, et ühistu võlgnevus on varjatud.
- Notar ei lase müügil toimuda ILMA tõendita, välja arvatud juhul, kui ostja loobub sellest nõudest sõnaselgelt tehingu dokumendis endas. Selline loobumine on seaduslik ja seda tuleb ette. See on peamine põhjus, miks ostja võib saada võlgnevuse omanikuks, mille olemasolust tal aimugi ei olnud.
- Kui müüja ütleb, et ühistuga on kõik korras, siis sellest piisab.
- Just sellise kinnituse asendamiseks ongi tõend olemas. Tõendi väljastab ühistu enda haldur, mitte müüja, ning see peab vastama müüja eraldi esitatud deklaratsioonile. Suuline kinnitus ei ole dokument ja seda ei ole kuskil artikli 9.1.e tekstis.
- Tõendist loobumine kiirendab paberimajandust ega too tegelikult kaasa puudusi.
- Tõendist loobumine kõrvaldab notari kontrolli. See ei kõrvalda selle aluseks olevat kolmeaastast vastutust. Kui võlgnevus hiljem ilmneb, lubab seadus ühistul seda endiselt teilt nõuda. Olete lihtsalt loobunud ainsast dokumendist, mis oleks teile võlgnevuse suuruse ette teada andnud.
Korteriühistu võlatõendi taotlemine, selle võrdlemine müüja enda deklaratsiooniga ning kliendile mitte kunagi soovitamine sellest loobuda on õigusliku kontrolli tavapärane osa. See ei ole lisateenus. See on üks viieteistkümnest punktist, mida advokaat kontrollib iga meie korraldatava ostu puhul.
Miks peaks ostja üldse nõustuma tõendist loobuma?Tavaliselt selleks, et kiirendada pingelise tehingu lõpuleviimise ajakava, ja mõnikord seetõttu, et müügiagent esitleb seda formaalsusena. Kumbki põhjus ei muuda seadust. Loobumisega kõrvaldatakse üksnes dokument, mis oleks tõendanud, et korter on võlgnevustest vaba, või näidanud tasumisele kuuluvat summat. Ostja huvides töötaval juristil, kes ei tegutse kiire lõpuleviimise nimel, ei ole põhjust seda soovitada.
Kas pangalt ostetud korter antakse üle ilma ühistu võlgnevuseta?
Ei, ja see on üks püsivamaid müüte sellel rannikul. Ei BOE konsolideeritud artikli 9.1.e tekst ega meie kontrollitud sõltumatu õiguslik kommentaar ei sätesta pangale, selle kinnisvaraharu kaudu tegutsejale ega kellelegi teisele, kes omandab korteriüksuse sundenampakkumise kaudu, lühemat või teistsugust vastutusperioodi. Seaduse sõnastus ei tee ostja isiku suhtes erandit.
- Tagasivõetud korteriüksus ei ole automaatselt võlgnevustest vaba.Sundtäitmise kaudu korteri omandanud pangale võivad tekkida täpselt samad kogunenud ühistu võlgnevused nagu igale teisele müüjale. Selle edasimüük ei kustuta varasemat ajalugu.
- Kehtib sama tõend ja sama loobumise risk.Pangale kuuluv korter on artikli 9.1.e tähenduses endiselt müügiobjekt. Kui midagi, siis võib suur institutsionaalne müüja, kes menetleb kuus kümneid toimikuid, esitada loobumist tavapärase paberimajandusena veelgi tõenäolisemalt.
- Konkreetsel sundmüügil võivad olla omad menetluslikud keerukused.See, kuidas käsitletakse võlgnevust kohtuliku sundenampakkumise täpses menetluses, võrreldes pangaga, kes müüb edasi talle juba täielikult kuuluvat korteriüksust, on kitsam õiguslik küsimus, mis on endiselt lahtine. Kinnitage konkreetse korteriüksuse puhul täpne seisukoht oma juristiga. Ärge eeldage, et tagasivõetud korter on automaatselt suurema või väiksema riskiga.
Kas pangale kuuluvad korterid on seetõttu üldiselt halb mõte?Mitte konkreetselt sel põhjusel. Võlatõendi kontroll on sama kontroll, mille teeksite mis tahes järelturu kinnisvara puhul. Pangast müüjalt on dokumente tavaliselt lihtsam saada kui eraisikult, mitte raskem, sest pank järgib standardset protsessi. Oluline on see: ärge käsitlege väljendit „panga müüdud” väljendi „võlgadeta” sünonüümina.
Mis juhtub, kui ühistu hakkab tasumata võlgnevust sisse nõudma?
Ühistu ei pea läbirääkimisi pidama ega heatahtlikkust ootama. Horisontaalse omandi seaduse artikkel 21 annab talle kiire ja konkreetse kohtumenetluse võimaluse: maksekäsu kiirmenetluse, mis on loodud just selliste võlgnevuste jaoks. Hispaania praktikas jäävad selle menetluse kulud tavaliselt võlgniku, mitte ühistu kanda.
- Nõue esitatakse selle vastu, kellele korteriüksus praegu kuulub.Mitte tingimata selle isiku vastu, kes võlgnevuse tekitas. Kui nõude saabumise ajal kuulub korter teile, olete vastustaja, olenemata sellest, millal aluseks olevad tasud kogunesid.
- Maksekäsu kiirmenetlus on Hispaania standardite järgi kiire.See on loodud selleks, et ühistu ei peaks suhteliselt väikese ja hästi dokumenteeritud võlgnevuse pärast läbi tegema täielikku tavapärast kohtuvaidlust. See kiirus töötab uue omaniku kahjuks, kui ta ei ole selleks kuluks eelarves raha ette näinud.
- Kulud jäävad üldjuhul võlgniku, mitte korteriühistu kandaJust seetõttu on sertifikaat ja kolmeaastane ajavahemik enne ostmist olulised. Kui kohtukulud lisanduvad, on võlg ise sageli väiksem summa.
Tasumata võla sundtäitmine
- Võlgnevus kasvabTasud jäävad maksmataSellest hetkest alates lasub võlg korteril.
- Korteriühistu otsusKorteriühistu kinnitab võla ametlikultKorteriühistu koosoleku otsusega määratakse kindlaks tasumisele kuuluv summa.
- Maksekäsu menetlusKiire kohtunõue esitatakseLoodud just sellise võla jaoks ja esitatud selle vastu, kes üksust praegu omab.
- Kinnisasja koormatisKulud jäävad üldjuhul võlgniku kandaLisaks võlale endale.
Kas minu vastu saab hagi esitada võla tõttu, mille olemasolust ma ostmise ajal tõepoolest ei teadnud?Jah. Võlga ennast saab endiselt kinnisasja vastu sisse nõuda, sest vastutus on seotud üksusega, mitte sellega, kas Te sellest teadsite. See, kas Teil on müüja vastu eraldi nõue, mille ta oleks pidanud avalikustama, on eraldi õigusküsimus. Teie advokaat esitab selle nõude isiku vastu, kes Teile korteri müüs, mitte korteriühistu vastu.
Mida enne allkirjastamist küsida, eelkõige korteriühistu võla kohta
Neli asja, mis erinevad korteriühistu tasude juhendis juba käsitletud kuue dokumendi loetelust. See loetelu käsitleb ainult võla seisu, mitte jooksvat eelarvet.| Küsi | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Võlgnevuse seisundit tõendav sertifikaat ise, mitte selle kokkuvõte | Artiklis 9.1.e nimetatud täpne dokument, mille väljastab korteriühistu haldur ja mis vastab müüja enda deklaratsioonile. | Suuline kinnitus, e-kirja kokkuvõte või sertifikaat, mis on tehingu lõpuleviimise ajaks üle mõne nädala vana. |
| Kirjalik kinnitus, et Teilt EI nõuta sertifikaadist loobumist | Loobumine on seaduslik ning see on ainus muudatus, mis kõrvaldab notari enda kontrolli võla seisu üle. | Müügilepingu projektis sisalduv klausel, millega vabastatakse müüja sertifikaadi esitamisest, ilma et selle põhjust arutataks. |
| Kas mõni maksekäsu nõue on menetluses või on viimase kolme aasta jooksul esitatud | Kohtumenetluses olev võlg on võlg, mille suurust saate enne tehingu lõpuleviimist kindlaks teha ja hinnas läbi rääkida, selle asemel et see hiljem avastada. | Protokollis pole sellest juttu ja keegi ei küsinud haldurilt otse. |
| Sama sertifikaadikontroll põhikorteriühistu kohta, kui selline on olemas | Suuremas elamurajoonis asuv hoone võib olla võlgu kahele eraldi korteriühistule ning ühe väljastatud sertifikaat ei ütle teise kohta midagi. | Esitatud on üks sertifikaat, mainimata, kas teine korteriühistu on olemas. |
Sertifikaat olemas või tehingu lõpuleviimine ilma selleta
Sama korter ja mõlemal juhul sama kolmeaastane risk. Erinevus seisneb selles, kas Teate summat enne selle omanikuks saamist.| Ilma sertifikaadita | Sertifikaadiga | |
|---|---|---|
| Mida Te võla seisu kohta teate | Midagi pole kinnitatud. Müüja sõna ei ole artikli 9.1.e kohane dokument. | Täpne summa, mille väljastab comunidad enda haldur ja mis vastab müüja deklaratsioonile. |
| Teie kolmeaastane risk | Sama. Tõendist loobumine ei tähenda vastutusest loobumist. | Sama, kuid teada ja hinnas arvestatud, mitte hiljem avastatud. |
| Läbirääkimisjõud enne tehingu lõpuleviimist | Puudub. Te ei saa läbi rääkida summa üle, mida Te pole näinud. | Tegelik. Kinnitatud võlg on summa, mis tuleb hinnast maha arvata või mille müüja peab enne allkirjastamist tasuma. |
| Mis juhtub, kui monitorio nõue esitatakse pärast seda, kui olete omanikuks saanud | Tõeline üllatus, mis saabub kiiresti ja tavaliselt koos lisakuludega. | See ei ole üllatus. See oli kas tõendil juba nähtav või tekkis pärast Teie omanikuks saamist ning selle eest vastutate selgelt Teie. |
See on seadusesäte, mitte hinnang Teie konkreetsele korterile
See on üldteave Ley de Propiedad Horizontal artikli 9.1.e ja artikli 21 kohta. Teave kehtib 17. augusti 2026 seisuga ning põhineb algtekst’il, mitte kommentaarist kopeeritud materjalil. See ei ole õigusnõuanne konkreetse korteri, konkreetse korteriühistu ega konkreetse tõendi kohta. Vastutusest vabastamise klausel on seaduslik ning sellel võib mõnikord olla tegelik põhjus. Ainult Teie sõltumatu jurist, kes tutvub tegeliku dokumendiga, saab öelda, kas sellest loobumine on Teie ostu puhul mõistlik.Üht väidet siin teadlikult ei esitata: pankade, sundtäitmisel omandajate või mis tahes muud liiki müüjate puhul kehtiks lühem või teistsugune vastutusperiood. Algtekst ega sõltumatud kommentaarid ei toeta sellist väidet, seega seda siin ei avaldata. Arvamus, et pangale kuuluv müügiobjekt on automaatselt turvalisem, on viga, mida tasub parandada.Advokaat taotleb selle tõendi meie korraldatava ostu õigusliku kontrolli osana. Meie seda ei väljasta, ei kontrolli seda ise ega asenda advokaati, kes võrdleb seda korteriühistu tegelike andmetega.
Korduma kippuvad küsimused korteriühistu võlgade kohta
- Kui avastan pärast tehingu lõpuleviimist võla, mida tõend oleks pidanud näitama, kes vastutab?
- Tõendi väljastas korteriühistu haldur ning seda võrreldi müüja enda deklaratsiooniga. Seega on selles esinev viga esmalt küsimus tõendi väljastajale ja eraldi ka müüjale, kui tema deklaratsioon oli vale. Teie jurist esitab selle nõude Teie nimel. See ei muuda vahepeal korteriühistu õigust nõuda võlga praeguselt omanikult.
- Kas päritud korteriühistu võla tasumine pärast tehingu lõpuleviimist annab mulle võimaluse raha tagasi saada?
- Ainult müüja vastu esitatava eraldi nõude kaudu, tavaliselt põhjendusega, et ta esitas võlaolukorra kohta valeandmeid või et tõend oli vale. See on tegelik õiguslik võimalus, kuid aeglasem ja ebakindlam kui tõendi kinnitamine enne allkirjastamist. Just seepärast see kontroll vajalik ongi.
- Kas põhikorteriühistu võlg on sama riskantne kui minu enda maja võlg?
- Rahalises mõttes küll. Mõlemad on sama artikli 9.1.e alusel seotud Teie korteriga ja mõlema puhul kehtib sama kolmeaastane periood. Praktikas erineb nähtavus. Ühe maja enda raamatupidamisandmed on müüjal tavaliselt lihtsam kiiresti esitada kui põhikorteriühistu omad. Just seetõttu nõutakse ülalolevas kontrollnimekirjas mõlemat tõendit, mitte ei eeldata, et üks katab teise.
- Kas korteriühistu võib tõendi väljastamisest täielikult keelduda?
- Seaduslikult mitte, kui tegelik omanik või tema esindaja seda müügi jaoks taotleb. Tõend on dokument, mille müüja peab artikli 9.1.e kohaselt esitama, ning selle väljastamine on halduri ülesanne, tuginedes korteriühistu enda raamatupidamisandmetele. Kui korteriühistu või haldur tõendi väljastamisega viivitab, käsitlege seda juba iseenesest hoiatusmärgina hoone haldamise kohta.
