Humidade num apartamento na Costa del Sol
Em 30 segundos
A humidade na Costa del Sol normalmente não resulta de uma fuga. É condensação: ar quente e húmido em contacto com superfícies frias num apartamento vazio com paredes finas. É por isso que a estação húmida aqui decorre de novembro a fevereiro, não em agosto. É também por isso que um apartamento perfeito em maio pode cheirar a bolor em janeiro.
Dentro da divisãoExterior
- Ar interior quente e húmido
- Este é o lado da divisão. Retém humidade que uma parede fria não consegue reter.
- A paredeSem isolamento, camada única
- Fria o suficiente na sua face interior para descer abaixo do ponto de orvalho numa noite de inverno.
- O ponto de orvalho
- O ponto em que o ar, ao encontrar a superfície fria, liberta a sua humidade sob a forma de condensação, não de uma fuga.
- Exterior
- Ar noturno mais fresco. Esta é a verdadeira razão pela qual a face interior da parede fica fria.
Porque é que o inverno é a estação húmida aqui, e não o verão?
Os compradores esperam um problema de humidade em agosto, quando está calor e o mar está quente. Os valores publicados dizem o contrário. Estes são os próprios valores normais da AEMET para o Aeroporto de Málaga, medidos no período de 1981 a 2010. Explicam por que um apartamento fechado sofre entre novembro e fevereiro.
| Meses | Humidade relativa média | Efeito num apartamento fechado |
|---|---|---|
| Novembro a janeiro | 71 a 72 % | A pior combinação: ar húmido no exterior, paredes frias no interior, ausência de aquecimento e ninguém a abrir uma janela. É nestas condições que surge bolor nos cantos do teto e atrás dos roupeiros. |
| Fevereiro a março | 67 a 68 % | Continua húmido e frio durante a noite. Os danos causados em dezembro são geralmente descobertos agora por quem visita primeiro. |
| Abril a maio | 59 a 63 % | O apartamento seca e as paredes aquecem. É também nesta altura que ocorre a maioria das visitas, precisamente por isso uma visita revela muito pouco sobre a humidade. |
| Junho a julho | 58 % | Os meses mais secos do ano nesta costa. O ar condicionado também remove humidade enquanto arrefece, por isso um apartamento ocupado no verão mantém-se seco. |
| Agosto a setembro | 61 a 65 % | A humidade aumenta com a temperatura do mar, mas mantém-se abaixo dos valores do inverno. O que as pessoas recordam como "agosto húmido" é calor juntamente com humidade, não o nível máximo de humidade. |
| outubro | 70 % | O ponto de viragem. Chegam as chuvas de outono, o edifício arrefece e a estação húmida começa novamente. Este é o mês para preparar o apartamento, não dezembro. |
agosto
- Humidade média
- 61 a 65 %
- Superfície da parede
- Quente, perto da temperatura do ar
- Ocupação do edifício
- Ocupado, com ar condicionado
- O que acontece
- Seco: o ar condicionado remove humidade enquanto arrefece
janeiro
- Humidade média
- 71 a 72 %
- Superfície da parede
- Frio, por vezes sob o ponto de orvalho
- Ocupação do edifício
- Vazio, sem aquecimento
- O que acontece
- Condensação nas superfícies mais frias
A costa é realmente mais húmida do que o interior de Espanha?Sim, mas o valor é inferior ao indicado na internet. O Aeroporto de Málaga regista uma média de 65 % ao longo do ano, atingindo cerca de 72 % em dezembro, face a valores muito mais secos no interior. O problema costeiro não é um nível extremo de humidade. É um inverno ameno e húmido combinado com edifícios concebidos para o verão, além do sal no ar, que ataca os materiais de uma forma distinta.
Que tipo de humidade está a analisar?
Estes quatro tipos de humidade parecem semelhantes, mas não são o mesmo problema. Não têm a mesma solução e nem sempre são pagos pela mesma pessoa. Quase toda a humidade costeira corresponde ao primeiro tipo abaixo.
- CondensaçãoDe longe, a mais comum
- Onde aparece
- Cantos do teto, paredes exteriores frias, atrás dos móveis, dentro dos roupeiros.
- Qual é o seu aspeto
- Bolor negro com manchas, gotas de água no vidro de manhã e um cheiro a mofo num apartamento fechado.
- Quem paga normalmente
- O proprietário. É causado pelo ar e pela temperatura, não por um defeito do edifício, e a ventilação juntamente com o aquecimento costuma resolvê-lo.
- Humidade por infiltraçãoDo exterior
- Onde aparece
- Uma mancha, não uma área extensa: sob uma janela, por baixo de um terraço ou numa parede exposta à chuva forte.
- Qual é o seu aspeto
- Piora depois da chuva e seca lentamente. Uma mancha nítida, e não humidade generalizada.
- Quem paga normalmente
- Quem for proprietário da parte por onde entrou a água: frequentemente, o condomínio, se for um telhado ou uma fachada comuns.
- Humidade ascendenteDo solo
- Onde aparece
- Uma faixa ao longo da parte inferior de uma parede. Rés do chão, garagens, arrecadações, casas antigas.
- Qual é o seu aspeto
- Uma altura uniforme, sal a fazer o reboco desfazer-se e tinta a desprender-se da parede.
- Quem paga normalmente
- Você. Esta é uma questão relacionada com a época de construção: as construções antigas frequentemente não têm qualquer barreira contra a humidade.
- Uma fugaDe um cano
- Onde aparece
- Num único local, frequentemente num teto sob uma casa de banho.
- Qual é o seu aspeto
- Pode surgir em qualquer altura do ano. Se aparecer uma mancha em julho, não é condensação.
- Quem paga normalmente
- Depende da origem. É necessário encontrá-la antes de a reparar, e a sua apólice pode ou não cobrir a deteção da origem.
Os danos provenientes de uma parte comum do edifício, como um telhado, um terraço comum acima, uma fachada ou um cano comum, são tratados pelo condomínio e pelo respetivo seguro, não pelo seu. Vale a pena verificar esta delimitação antes de reservar, e não depois.
A humidade no teto da casa de banho significa que o apartamento de cima tem uma fuga?Não necessariamente, e este é o pressuposto errado mais comum. Uma casa de banho sem janela e com um extrator fraco produz humidade suficiente para escurecer o canto do teto, o que é condensação. Uma fuga proveniente do andar de cima costuma formar uma mancha nítida. Pode surgir em qualquer altura do ano e frequentemente apresenta uma linha de maré. Antes de escrever ao seu vizinho, deixe o extrator ligado durante vinte minutos depois de cada duche, ao longo de duas semanas, e veja se há alguma alteração.
Porque é que os edifícios costeiros espanhóis são propensos à humidade?
Nada disto se deve a má execução. Estes edifícios seguem uma tradição construtiva concebida para o calor e o sol. Essa tradição é depois utilizada num clima que também tem um inverno húmido e fresco, por proprietários que não estão presentes nessa altura.
- Sem barreira contra a humidade em construções antigasO código de construção espanhol só adquiriu uma regra específica contra a humidade em 2006. Essa regra abrange paredes e pavimentos em contacto com o solo, bem como fachadas e telhados. Os edifícios construídos antes dessa data frequentemente não têm qualquer barreira entre o solo e a parede, que é precisamente a condição que causa a humidade ascendente.
- Telhados sem caleirasOs telhados planos e os terraços daqui frequentemente drenam diretamente pela borda, em vez de escoarem para uma caleira e um tubo de queda. A chuva escorre então pela fachada e encharca a base da parede, repetidamente, no mesmo local.
- Revestimento decorativo na zona de salpicosUma faixa de azulejos na parte inferior de uma parede tem bom aspeto, mas retém a humidade atrás de si. Quando a água entra na parede, um acabamento impermeável impede que seque para o exterior. Assim, seca para o interior, em direção ao seu apartamento.
- Vidros simples e isolamento finoOs vidros frios e as paredes frias são superfícies onde se forma condensação. Um edifício costeiro antigo com caixilhos de alumínio originais e sem corte térmico tem uma zona fria à volta de cada janela. É por isso que o bolor aparece primeiro nas bordas das janelas e nas vergas.
- Espaço habitável sob um terraçoUm terraço revestido a azulejos sobre um quarto é, na realidade, um telhado plano com mobiliário em cima. A sua camada impermeabilizante desgasta-se com o tempo e os seus ralos podem entupir. Quando falha, o teto por baixo é normalmente o primeiro local onde alguém repara.
- Sal e radiação ultravioletaA poucas centenas de metros do mar, o sal ataca ferragens, dobradiças, estores, grades e tudo o que seja cromado. O sol forte também destrói vedantes, plásticos e tecidos de exterior muito mais rapidamente do que na Europa central. Materiais que durariam dez anos noutros locais podem parecer desgastados ao fim de dois ou três anos. Isto é uma questão de manutenção, não um defeito.
Que época de construção altera o risco?
Esta é a versão prática de tudo o que foi referido acima. Dois apartamentos ao mesmo preço, na mesma rua, podem pertencer a duas gerações diferentes de edifícios, e o risco de humidade depende sobretudo de qual delas.
1960sHoje
- Blocos costeiros dos anos 60-70Sem barreira contra humidade
- Urbanizações dos anos 80-90Pré-código, melhor construção
- Anos 2000, até à criseAmpla oferta de qualidade
- Construções novas pós-2010Isoladas e ventiladas
- Início da norma CTE anti-humidade
- 2006
A épocaO que esperar
- Blocos costeiros dos anos 1960 e 1970
- Construídos rapidamente para o turismo inicial. Normalmente sem barreira contra a humidade, com vidros simples, isolamento mínimo, coberturas planas remendadas várias vezes e canalizações comuns da mesma época. Muitos foram bem mantidos pelas respetivas comunidades, e os melhores estão em boas condições. A verdadeira questão é saber quanto gastou a comunidade, algo que consta das atas das reuniões.
- Urbanizações dos anos 1980 e 1990
- O clássico imóvel usado da Costa del Sol. Melhor construído, mas ainda anterior à existência das normas de proteção contra a humidade e de isolamento térmico. Os problemas recorrentes são a impermeabilização de terraços sobre divisões habitáveis, as bases das paredes expostas às intempéries e as extremidades das janelas. Pergunte o que foi substituído e quando.
- Anos 2000, até à crise
- Neste período, construiu-se uma enorme quantidade de imóveis rapidamente, e a qualidade varia muito. Qualquer imóvel concluído a partir de 2007 deveria ter sido concebido segundo o código atual, que estabelece regras diferentes para a humidade ao nível do solo, nas fachadas e nas coberturas. O ano da licença de construção é mais importante do que o ano da venda.
- Construções novas pós-2010
- Vidros duplos, corte térmico, isolamento, ventilação mecânica e uma norma de proteção contra a humidade incorporada. Aqui, a humidade é normalmente um defeito, não uma condição normal. Isto significa que, ao abrigo das garantias, a responsabilidade é de outra pessoa, não sua.
- Apartamento recentemente renovado
- É aquele que deve analisar com mais atenção, seja qual for a época. Tinta fresca e azulejos novos podem significar uma melhoria real, mas também podem ocultar um problema. Procure remendos pintados por cima à mesma altura, placas de gesso novas apenas numa parede, uma secção revestida que esconda alguma coisa e um cheiro que não corresponda aos acabamentos. Pergunte o que foi reparado e peça a fatura.
- Um imóvel que esteve vazio durante anos
- É diferente de todos os anteriores. Sem ventilação, sem aquecimento e, muitas vezes, sem manutenção durante vários invernos, os danos causados pela condensação acumulam-se com o tempo. Muitas vezes é possível repará-lo, sendo uma razão legítima para negociar o preço. É também por isso que o preço parecia tão bom à partida.
Como manter seco um apartamento vazio a partir de outro país?
Uma segunda residência fechada de outubro a junho não é o mesmo edifício que visitou em maio. Tudo o que se segue funciona, é barato e, na sua maioria, pode ser instalado no último dia de uma visita.
- Um desumidificador com humidóstato, não com temporizadorConfigure-o para funcionar apenas quando o ar ultrapassar um determinado nível, procurando manter a humidade entre 40 e 60 %. Ligue o escoamento a um tubo de águas residuais para que ninguém tenha de esvaziar um depósito.
- Um higrómetro que pode ler à distânciaUm sensor barato que regista a temperatura e a humidade e envia os dados para o seu telemóvel. É a melhor coisa que um proprietário ausente pode instalar.
- Deixe o ar circularMantenha as portas interiores abertas, as portas dos roupeiros ligeiramente abertas e os móveis afastados das paredes exteriores. O bolor cresce onde o ar permanece parado.
- Não deixe o apartamento fechado e sem aquecimento durante todo o invernoUma temperatura baixa de aquecimento de fundo custa menos do que a reparação. Quando isso não for possível, o desumidificador tem de permanecer ligado à corrente.
- É preciso abrir as janelasAreje o apartamento durante dez a quinze minutos, várias vezes ao longo do inverno. Esta é a única parte que ninguém pode automatizar.
- Prepare tudo devidamente antes de partirNão esvazie nada de que venha a precisar e deixe a eletricidade ligada. Desligar a corrente para poupar pequenos custos fixos é a forma de fazer com que o desumidificador deixe de funcionar.
Nada disto exige um serviço pago, e preferimos que o faça por si mesmo em vez de comprar algo de que não precisa. O que um serviço pago acrescenta é uma pessoa: alguém que entra, abre as janelas, não tem de esvaziar nada, verifica o higrómetro e lhe comunica um problema em fevereiro, em vez de em julho.
Basta um desumidificador ou são necessárias obras?Para a condensação num apartamento razoavelmente sólido, a ventilação, um desumidificador e a manutenção das superfícies quentes resolvem o problema na maioria dos casos. O que um desumidificador não consegue fazer é impedir a entrada de água pelo exterior ou a subida de água do solo. Se uma mancha reaparecer sempre no mesmo local depois de chover, ou formar uma faixa na parte inferior de uma parede com sal no reboco, trata-se de um problema do edifício. Secar o ar apenas o ocultará.
O que pode ver em vinte minutos numa visita
Leve esta lista para uma visita ou envie-a a quem fizer a visita por si. Só precisa da lanterna do telemóvel. Os roupeiros e os cantos do teto dizem-lhe mais do que a vista do terraço.| Onde procurar | Porquê aí | Como é um mau sinal |
|---|---|---|
| Dentro do apartamento | ||
| Cantos do teto, sobretudo em casas de banho e quartos | Este é o ponto mais frio da divisão e o menos ventilado. | Bolor negro com manchas, ou um canto pintado num branco ligeiramente diferente do resto. |
| A parede voltada para o exterior e o lado norte | Mantém-se o mais frio e recebe menos sol. | Uma sensação fria e húmida no reboco, manchas ou tinta que levantou em pequenas bolhas. |
| Vãos das janelas, vergas e face inferior dos peitoris | Caixilhos antigos de alumínio criam um ponto frio e um caminho para a água. | Bolor à volta da janela, manchas sob o peitoril, vedantes deteriorados ou marcas de condensação na extremidade do vidro. |
| Os 40 cm inferiores das paredes e o rodapé | A humidade ascendente surge sempre a uma altura consistente. | Uma faixa de descoloração ou salitre, reboco a desfazer-se ou um rodapé substituído apenas numa parede. |
| O cheiro, antes de alguém abrir uma janela | É a verificação mais fiável de que dispõe. | Um cheiro a mofo num apartamento arejado e limpo para a visita, ou um ambientador forte. |
| Os locais que ninguém abre | ||
| Atrás e dentro dos roupeiros | O ar parado junto a uma parede exterior fria é o local clássico para o bolor crescer. | Bolor no painel traseiro, em tecidos guardados ou num roupeiro que não pode ser deslocado. |
| Sob os lavatórios e dentro do painel da banheira | As fugas lentas ocorrem onde ninguém procura. | Aglomerado inchado, manchas de água ou uma base de armário suspeitosamente nova. |
| O teto diretamente sob um terraço | Um terraço sobre uma divisão é, na realidade, uma cobertura plana com telhas. | Qualquer mancha, fissura capilar seguindo uma linha ou tinta fresca apenas nesse teto. |
| A arrecadação e a garagem | Subterrâneo, sem aquecimento e sem ventilação: o pior cenário do edifício. | Bolor em objetos guardados, uma marca de nível, metal enferrujado ou um desumidificador já ligado no canto. |
| Exterior e áreas comuns | ||
| A base da fachada e qualquer faixa de proteção revestida a azulejo | É aqui que a água do telhado cai e não consegue secar. | Reparações repetidas, manchas sob uma beirada do telhado sem caleira ou telhas danificadas na base da parede. |
| Ralos do terraço, remates verticais e telhas no limiar | A impermeabilização falha nas extremidades e nos pontos de escoamento, não no centro. | Um ponto de escoamento entupido, telhas ao nível do limiar da porta ou silicone usado em vez de um remate adequado. |
| As atas dos últimos três anos do condomínio | As obras no telhado, terraço e fachada são votadas e pagas nestas reuniões. | Problemas recorrentes de humidade mencionados, uma reparação do telhado adiada ou uma quota extraordinária rejeitada. |
| O que foi reparado e a fatura | Uma reparação verdadeira tem um documento. Esconder um problema não tem. | Uma renovação recente que ninguém consegue explicar e nenhuma documentação sobre nada disso. |
Humidade numa área comum ou no seu próprio apartamento
A mesma mancha na mesma parede pode significar uma despesa diferente, dependendo da origem da água. Vale a pena descobrir isso antes de fazer a reserva, e não depois de ser proprietário do imóvel.| Área comum do edifício | O seu apartamento | |
|---|---|---|
| Causa habitual | O telhado, o terraço superior se for partilhado, a fachada, uma canalização comum, um esgoto comum, um muro de contenção. | Condensação, a sua própria canalização, o seu próprio terraço, as suas próprias janelas e os seus próprios hábitos de ventilação. |
| Quem paga | A comunidade de proprietários, através da quota ou de uma cobrança extraordinária. A legislação imobiliária espanhola exige que esta realize as obras necessárias à manutenção das partes comuns. | O proprietário, salvo se se tratar de um defeito de construção ainda abrangido pelos prazos de garantia ou de uma reclamação ao abrigo da sua própria apólice. |
| Como descobrir antes de comprar | As atas das últimas três assembleias anuais, as contas da comunidade e uma pergunta direta ao administrador sobre as obras previstas. | A lista de verificação da visita acima e uma inspeção técnica de um imóvel que considere seriamente. |
| O que pode correr mal | As obras foram aprovadas, mas não financiadas, ou são financiadas por uma cobrança que lhe será exigida depois de concluir a compra. Pergunte especificamente o que foi aprovado, mas ainda não foi pago. | Uma reparação meramente estética que esconde uma causa real e contínua, que depois se torna um problema seu. |
| O que fazer | Obtenha por escrito quaisquer obras previstas e qualquer cobrança aprovada antes de fazer a reserva. O seu advogado verifica normalmente as dívidas à comunidade. | Peça um orçamento para a reparação ou solicite que seja realizada antes da outorga da escritura e verificada posteriormente. |
O imóvel mais antigo do que as fotografias
Este é um dos nossos próprios casos e a razão pela qual registámos tudo isto. Durante a visita, o imóvel era simplesmente muito mais antigo do que as fotografias do anúncio faziam supor. Nada tinha sido falsificado. As fotografias eram reais. Simplesmente mostravam uma divisão depois de limpa, iluminada e cuidadosamente enquadrada. A idade revela-se nos locais para onde a câmara não aponta e, nesta costa, esses são os mesmos locais onde aparece a humidade: a base das paredes, as extremidades das janelas, a parte de trás dos armários e a arrecadação.Essa é precisamente a razão para ter alguém dentro do imóvel, com uma lanterna, antes de apanhar um avião.
O que não lhe diremos
Quanto custa uma reparação. Não publicamos valores em euros para secar uma parede, voltar a rebocar uma base ou impermeabilizar um terraço, porque o intervalo real é muito amplo e estaríamos apenas a adivinhar um valor intermédio. Peça um orçamento baseado num relatório de inspeção escrito, e esse valor será real.Se a humidade altera o preço e em que medida. Na prática, muitas vezes altera, e o impacto depende do que o vendedor sabe, do que consta no seu relatório e do tempo que o imóvel está anunciado. Não publicaremos aqui um valor médio, porque uma percentagem inventada é pior do que não indicar percentagem alguma.Não realizamos inspeções nós próprios. A inspeção técnica é um serviço separado, realizado por uma pessoa qualificada e recomendada por terceiros. O que acabou de ler é deliberadamente a versão que pode realizar por si, gratuitamente, antes de gastar dinheiro com alguém.E há também a parte pela qual ninguém é responsável. O sal, o sol e um inverno húmido são simplesmente características deste clima. Os materiais envelhecem mais depressa aqui, um apartamento vazio comporta-se pior do que um ocupado e alguma condensação num apartamento frio em janeiro é física, não um defeito. Os edifícios não são mal construídos. Foram construídos para o verão, a estação em que os visitou.
Perguntas mais frequentes sobre humidade e qualidade da construção
- O promotor diz que a humidade é condensação, não um defeito. Quem decide?
- No fim, decide um perito técnico e, na prática, quem tiver primeiro um relatório escrito encontra-se numa posição mais forte. Os prazos de garantia de uma construção nova são de dez anos para a estrutura, três anos para as instalações e um ano para os acabamentos. Um problema de humidade só está abrangido por estes prazos se resultar de uma falha de construção. A condensação causada pela forma como um apartamento é utilizado e ventilado não conta. Por isso, uma inspeção independente, com fotografias e datas, é mais útil do que uma discussão, e é também por isso que o período de snagging do primeiro ano é tão importante.
- O bolor negro no canto é perigoso?
- É uma questão de saúde, e não uma emergência relacionada com o edifício. Os esporos de bolor podem agravar a asma, as alergias e os problemas respiratórios, afetando mais as crianças e as pessoas idosas. Limpe-o e depois elimine a causa, porque limpar por si só significa que voltará a aparecer todos os invernos. Se alguém da família tiver asma, considere um problema persistente de humidade como uma razão para não comprar, e não como um pequeno projeto.
- Como posso saber se o apartamento tem um problema de humidade se o visitar em maio?
- Observe os locais que conservam os indícios: a parte de trás dos armários, os cantos do teto, a base das paredes, a arrecadação e o teto por baixo do terraço. A humidade deixa marcas que resistem a uma primavera seca, e pintar recentemente precisamente esses locais é, por si só, um sinal de alerta. Depois, faça duas perguntas por escrito: alguma vez foi tratada humidade neste local e quanto gastou a comunidade pela última vez no telhado, nos terraços ou na fachada?
- Posso pedir ao vendedor que repare a humidade antes da outorga da escritura?
- Sim, e muitas vezes esse é o melhor resultado para ambas as partes. Certifique-se de que a causa é identificada, em vez de simplesmente pintar por cima da mancha. Acorde por escrito o que será feito e por quem, e mande verificar o trabalho antes de assinar, e não depois. Se as obras não puderem ser concluídas a tempo, a alternativa é um ajustamento do preço baseado num orçamento real, e não num valor redondo.
- As construções novas são imunes a isto?
- Não, mas encontram-se numa posição muito melhor. Desde 2006, as normas exigem proteção contra a humidade e os edifícios posteriores a 2010 incluem vidros duplos, isolamento e ventilação, pelo que a condensação é muito menos provável. Quando algo corre mal, trata-se geralmente de um defeito pelo qual alguém é responsável. O que uma construção nova não faz é impedir que um apartamento fechado fique húmido durante um inverno. Essa parte continua a ser da sua responsabilidade.