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Guida
Affitto a breve termine sulla Costa del Sol
La possibilità di affittare a breve termine viene decisa da tre autorità distinte: le regole dell’Andalusia e il relativo registro turistico, le eventuali restrizioni del comune interessato e, dal 3 aprile 2025, il consenso della comunità dei proprietari con una maggioranza di tre quinti quando l’attività viene avviata ex novo.
Acquista un immobile per affittarlo a breve termine e scopre solo in seguito che non Le è consentito farlo.
Com'è davvero
La possibilità di affittare a breve termine viene decisa da tre autorità distinte: le regole dell’Andalusia e il relativo registro turistico, le eventuali restrizioni del comune interessato e, dal 3 aprile 2025, il consenso della comunità dei proprietari con una maggioranza di tre quinti quando l’attività viene avviata ex novo.
Cosa lo modifica
La nuova regola si applica ai proprietari che avviano ex novo un affitto a breve termine. Le situazioni già esistenti possono essere valutate diversamente sul piano giuridico e i casi transitori devono essere trattati nella guida, non sulla homepage. Se l’edificio non consente l’affitto a breve termine, può affittare l’immobile a lungo termine, ma non tramite Airbnb o Booking. L’Andalusia stabilisce inoltre che il proprio registro turistico non consentirà la registrazione nei comuni che hanno introdotto restrizioni proprie.
Cosa facciamo al riguardo
Per un immobile usato leggiamo lo statuto della comunità e l’avvocato lo verifica. Per una nuova costruzione chiediamo in anticipo allo sviluppatore se ne ha tenuto conto. Prima della prenotazione verifichiamo se l’affitto che ha in mente sarà effettivamente possibile e correttamente registrabile.
In 30 secondi
Dal 3 aprile 2025, una comunità di proprietari deve votare attivamente, con una maggioranza di 3/5, per consentire nuove attività di affitto a breve termine nell'edificio. Prima di tale data la regola era opposta: l'affitto era consentito salvo divieto votato dai proprietari. Si tratta di un rischio reale e attuale, non di una notizia superata.
Perché due appartamenti simili possono ricevere risposte opposte?
Nulla nel prezzo, nelle dimensioni o nelle finiture di un immobile indica se questo può essere legalmente dato in affitto ai turisti. A decidere sono tre autorità distinte, indipendentemente l'una dall'altra, e tutte e tre devono dare il proprio assenso.La regione gestisce direttamente il registro turistico, il sistema VUT. In seguito a una riforma del febbraio 2025, un immobile deve inoltre disporre di una licenza comunale già esistente o di una dichiarazione di cambio d'uso che autorizzi l'utilizzo turistico, prima ancora che possa essere presentata la registrazione regionale. Dal 3 aprile 2025 si applica una terza condizione: la Sua comunità dei proprietari deve votare, con una maggioranza di tre quinti dei proprietari e delle quote di partecipazione, per autorizzare espressamente nuove attività di affitto turistico nell'edificio. Prima di tale data valeva la regola opposta: la comunità doveva votare per VIETARLE e il silenzio significava che l'affitto era consentito. Ora il silenzio significa il contrario.
1
Registrazione regionale (VUT)
Who decidesGoverno dell'Andalusia
What it grantsNumero di affitto turistico registrato
If noNessun affitto a breve termine legale, indipendentemente dagli altri due requisiti.
2
Licenza comunale o cambio d'uso
Who decidesIl municipio, dal Decreto-ley 1/2025
What it grantsConferma che l'immobile può cambiare destinazione d'uso per l'affitto turistico
If noLa registrazione regionale non può nemmeno essere presentata.
3
Voto della comunità, maggioranza di 3/5
Who decidesLa Sua comunità dei proprietari dal 3 aprile 2025
What it grantsAutorizza una NUOVA attività di affitto turistico nell'edificio
If noL'affitto è bloccato a livello condominiale anche quando sia la regione sia il municipio lo consentono.
Un solo NO a uno qualsiasi dei passaggi blocca l'intero progetto, indipendentemente dalla decisione degli altri due.
Si tratta di un nuovo rischio o si è sempre applicato?
Il voto della comunità è una novità effettiva, non una regola già esistente e semplicemente passata inosservata. Prima del 3 aprile 2025, una comunità doveva votare espressamente per vietare l'affitto turistico; se non aveva mai tenuto quella votazione, l'affitto era semplicemente consentito. Da quella data la legge ha invertito la regola predefinita: ora una comunità deve votare espressamente, con la stessa maggioranza dei tre quinti, per consentirlo. Un edificio in cui l'argomento non viene mai discusso è ora, per impostazione predefinita, un edificio in cui il nuovo affitto turistico non è consentito, anziché uno in cui è tacitamente consentito.Un immobile che operava già legalmente come alloggio turistico prima del 3 aprile 2025 è generalmente considerato soggetto alle regole in base alle quali aveva iniziato l'attività. Non è necessario applicarvi retroattivamente il nuovo voto. Questo punto si basa su un'interpretazione giuridica coerente, non sul testo normativo primario verificato articolo per articolo in questa guida. Prima di farvi affidamento, faccia confermare la questione dal Suo avvocato per uno specifico edificio, soprattutto nel caso di un immobile usato pubblicizzato come dotato di una storia di affitti.
Prima del 3 aprile 2025Dal 3 aprile 2025
Una comunità che non aveva mai discusso dell'affitto turistico lo consentiva di fatto per impostazione predefinita.
Ora il silenzio significa l'opposto: una NUOVA attività di locazione turistica è bloccata, a meno che i proprietari votino attivamente, con una maggioranza di 3/5, per consentirla.
L'unico vero potere della comunità era votare per vietare l'affitto, cosa che la maggior parte delle comunità non si era mai preoccupata di fare.
Ora la comunità detiene il voto decisivo in entrambi i casi, e l'affermazione del venditore secondo cui «la comunità non ha obiezioni» deve essere supportata dai verbali effettivi, non da un'ipotesi.
La regola sul voto della comunità introdotta nell'aprile 2025 riguarda un proprietario che già affitta il proprio appartamento?L'interpretazione giuridica prevalente considera un immobile già legalmente operativo come affitto turistico prima del 3 aprile 2025 soggetto a continuare sulla base esistente, senza necessità di applicare retroattivamente la nuova votazione. Per questa guida non abbiamo verificato autonomamente tale interpretazione confrontandola articolo per articolo con il testo normativo principale. Prima di farvi affidamento, un avvocato dovrebbe confermarla per qualsiasi edificio specifico, soprattutto quando un annuncio di immobile usato dichiara una storia di affitti esistente che Lei non ha visto documentata.
Alcuni comuni impongono ulteriori restrizioni, oltre a quelle della regione e della comunità?
La città di Málaga è andata oltre le norme regionali. Una modifica urbanistica, completata nell'agosto 2025, blocca permanentemente le nuove registrazioni di affitti turistici in 43 quartieri indicati per nome, tra cui il centro storico e diversi quartieri centrali. Si tratta di quartieri in cui gli appartamenti turistici rappresentano già oltre l'8 per cento delle abitazioni. Una moratoria separata, valida in tutta la città, su qualsiasi nuova licenza alberghiera o di affitto turistico su terreni residenziali è stata approvata in via definitiva il 16 luglio 2026 e dura tre anni, oppure fino al completamento della revisione del piano urbanistico comunale. Un affitto turistico già legalmente registrato prima di queste misure può proseguire, purché continui a rispettare gli ordinari obblighi di abitabilità, sicurezza e natura fiscale.Per sapere se un altro comune della Costa del Sol abbia introdotto una restrizione simile, è necessario verificare comune per comune. Non lo si può presumere dall'esempio di Málaga. Questa guida non dispone di una restrizione confermata da segnalare specificamente per Marbella. Ciò è diverso dal confermare che Marbella non abbia alcuna restrizione: la risposta corretta è che la questione non è verificata e non è stata definita. Prima di farvi affidamento per uno specifico indirizzo, chieda conferma al municipio o a un avvocato locale della situazione attuale.
Che cosa significa questo per l'imposta sul reddito da affitto, quando affittare è effettivamente possibile?
La possibilità giuridica di affittare e il modo in cui il reddito viene tassato sono due questioni separate. Solo la seconda dipende dalla Sua residenza fiscale. Un residente fiscale dell'UE o del SEE paga il 19 % sul reddito da locazione NETTO, dopo aver dedotto le spese effettivamente correlate. Un non residente che non sia residente fiscale dell'UE o del SEE paga il 24 % sul reddito LORDO, senza deduzione delle spese secondo la regola standard. Una sentenza del 2025 estenderebbe la deduzione delle spese anche ai residenti extra UE. Tuttavia, lo Stato ha presentato ricorso e la prassi dell'autorità fiscale non è cambiata. La cifra più elevata, senza deduzioni, è quella applicata oggi nella pratica a tale gruppo.Nulla di tutto questo è rilevante finché i primi tre passaggi non sono stati superati. Prima di consigliare o riservare un immobile specificamente per il suo potenziale di affitto, verifichiamo il suo effettivo status o la sua idoneità VUT, le norme comunali pertinenti e i verbali e la posizione della comunità sull'affitto turistico. Non ci limitiamo ad accettare quanto dichiarato nell'annuncio o dall'agente. Inoltre, non consideriamo la frase «il precedente proprietario lo affittava» una prova del fatto che anche Lei potrà farlo. Le norme che lo determinano sono cambiate da quando molti di quegli accordi storici hanno avuto inizio.
È davvero un rischio maggiore rispetto al passato?
Sì, e vale la pena prenderlo sul serio invece di considerarlo una clausola di dettaglio. Il voto della comunità entrato in vigore il 3 aprile 2025 rappresenta un cambiamento reale e strutturale: un edificio in cui l'affitto turistico non veniva mai discusso prima era considerato autorizzato per impostazione predefinita. Ora, invece, è considerato vietato per impostazione predefinita. A ciò si aggiunge il requisito della licenza comunale introdotto poche settimane prima, oltre alla moratoria della città di Málaga sulle nuove licenze, approvata il 16 luglio 2026 per tre anni. Il potenziale di affitto di un immobile non può più essere dato per scontato sulla base di ciò che fa un appartamento dall'aspetto simile nelle vicinanze.Queste sono informazioni generali sul funzionamento attuale delle norme andaluse e nazionali, non una garanzia per uno specifico immobile. Due dei dettagli sopra indicati si basano su un'interpretazione giuridica coerente, anziché su una verifica del testo normativo primario articolo per articolo effettuata in questa guida. Prima di impegnarsi in un acquisto per i suoi redditi da affitto, un avvocato deve confermare la situazione vigente. Arevont verifica lo status VUT dell'immobile, le norme proprie del comune e la posizione della comunità prima di consigliarlo a tale scopo. Non applichiamo alcun costo aggiuntivo per dirLe di no quando la risposta è no.
Domande più frequenti sull'affitto a breve termine
Se il venditore mi mostra un numero di registrazione VUT esistente, la questione è risolta?
Conferma l'esistenza della registrazione regionale, che rappresenta uno dei tre passaggi, non tutti. Di per sé, non conferma che la comunità consenta attualmente l'attività o che nel frattempo non sia stata introdotta una nuova restrizione comunale per quell'indirizzo. Chieda i verbali della comunità sull'argomento, oltre al numero di registrazione.
Una comunità dei proprietari può revocare una decisione che aveva già autorizzato l'affitto turistico?
La riforma del 3 aprile 2025 riguarda la NUOVA autorizzazione. Un'interpretazione giuridica coerente considera un immobile che già operava legalmente prima di tale data come soggetto alla base giuridica esistente, senza necessità di una nuova votazione. Il potere generale della comunità di regolamentare o limitare un'attività esistente è una questione giuridica distinta dal voto sulla nuova autorizzazione. Per un determinato edificio vale la pena ottenere la conferma specifica di un avvocato, anziché fare supposizioni in un senso o nell'altro.
Acquistare un appartamento in cui la comunità ha già votato a favore risolve definitivamente la questione?
Risponde alla questione del livello condominiale per la situazione attuale, non in modo permanente. La comunità può rivedere nel tempo le proprie regole, e né la registrazione regionale né una licenza comunale eliminano tale possibilità. Consideri un voto favorevole come la posizione attuale, confermata al momento dell'acquisto, non come una garanzia fissa per tutta la durata della Sua proprietà.
Le altre tre preoccupazioni
okupas
Gli occupanti abusivi si impossesseranno del Suo appartamento mentre Lei è nel Suo Paese e non riuscirà a mandarli via per anni.