Si può davvero negoziare il prezzo di un immobile in Spagna?

Per un immobile usato, di solito sì, anche se l'entità dipende molto più dalla motivazione del venditore che dal modo in cui viene presentata l'offerta. Per una nuova costruzione, raramente sul prezzo in sé. Chi risponde a questa domanda con una percentuale sta facendo un'ipotesi.

C'è margine con un promotore?

Un certo margine c'è, ma di solito non sul prezzo. I promotori stabiliscono un listino prezzi fisso e un progetto solido con una lista d'attesa non ha motivo di modificarlo. Si possono invece modificare il calendario dei pagamenti, gli arredi e le specifiche, e talvolta i servizi aggiuntivi. Una riduzione del prezzo si verifica soprattutto per le ultime unità di un progetto completato.

Cosa si può concordare oltre al prezzo?

Il calendario dei pagamenti, le scadenze, la prenotazione e le relative condizioni, gli arredi e le modifiche, nonché la consegna dell'immobile. In una nuova costruzione, di solito questi aspetti valgono più della discussione sul prezzo e conviene chiedere l'elenco delle personalizzazioni prima di prenotare, non dopo.

Quanto mi costa negoziare?

Nulla. Non ci paga niente in nessun momento dell'acquisto. La nostra commissione è una quota di quella che il venditore pagherebbe comunque e l'immobile Le costa lo stesso anche se procede direttamente.

Quanto è la caparra di prenotazione e viene rimborsata?

Di solito 6 000-11 000 €, e per gli immobili più costosi circa 1 % del prezzo. La restituzione dipende dal testo del contratto di prenotazione e varia a seconda del promotore e del venditore. È l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzia, quindi dovrebbe essere contenuto e il contratto deve indicare chiaramente le condizioni per la restituzione. Per questo l'avvocato lo esamina prima che il denaro venga versato, non dopo.

Negozierete per un immobile che ho trovato personalmente?

Sì. Ci invii il link da Idealista, dal sito di un'altra agenzia o direttamente da un promotore. Verifichiamo che sia ancora realmente disponibile e a quale prezzo, Le diciamo cosa chiederemmo al venditore e, se ha senso, gestiamo la negoziazione e La accompagniamo fino alla consegna delle chiavi.

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Negoziazione del prezzo degli immobili sulla Costa del Sol

Negoziare qui non è un trucco e nessuno può prometterLe uno sconto: il prezzo è stabilito dal venditore o dallo sviluppatore, non da un'agenzia. Ciò che cambia il risultato è sapere a quanto viene realmente scambiato quel tipo di immobile in quella località, quali proposte il venditore ha già rifiutato e cos'altro, oltre al prezzo, può effettivamente essere modificato. Su questa costa si tratta spesso del calendario dei pagamenti, delle scadenze, degli arredi e dei termini della prenotazione. Ci occupiamo noi di trattare con lo sviluppatore o con l'agente del venditore dalla Sua parte del tavolo e, quando la risposta sincera è che non vale la pena presentare l'offerta, è esattamente ciò che Le diciamo.

Chi si trova dall'altra parte

Lo sviluppatore, il venditore e l'agente del venditore vogliono tutti concludere l'affare. È il loro ruolo e non c'è nulla di sbagliato. Tuttavia, è importante esserne consapevoli, perché è proprio questo il motivo per cui un acquirente trae vantaggio dall'avere al proprio fianco qualcuno il cui ruolo è l'opposto.Il nostro ruolo è scoprire i termini, aggiungere ciò che l'offerta non comprende, confrontare le alternative e dirLe se questo acquisto specifico ha davvero senso.

Lo sviluppatore e il suo team commercialeDetengono il listino prezzi e decidono quali unità vengono immesse sul mercato e quando. In un progetto solido con una lista d'attesa, non hanno motivo di abbassare il prezzo e non lo faranno.
L'agente del venditoreRappresenta il venditore, non Lei. Organizza la visita dell'immobile, risponde alle Sue domande e tutela gli interessi del venditore. Il suo lavoro consiste nel vendere quello specifico immobile alle migliori condizioni per il venditore.
Il venditorePer un immobile usato, questa è di gran lunga la variabile più importante. Il margine disponibile dipende molto più dal motivo per cui i venditori vendono e da quanto tempo stanno cercando di farlo che da qualsiasi cosa venga detta al tavolo.
NoiNon disponiamo di un nostro portafoglio da vendere e, nella rara eventualità che un annuncio sia nostro, glielo comunichiamo prima che lo veda. Le agenzie di questa costa condividono gli annunci, quindi il prezzo è identico indipendentemente dall'intermediario a cui si rivolge. L'unica vera variabile rimasta è chi siede dalla Sua parte.

L'agente del venditore non dovrebbe aiutare anche me?La aiuterà e potrà essere completamente trasparente con Lei. Tuttavia, continua a ricevere incarico e compenso dal venditore per vendere quell'immobile alle migliori condizioni per il venditore. Questo è il suo lavoro e sottolinearlo non significa criticarlo.

Ha immobili di Sua proprietà che deve vendere?No. Non disponiamo di immobili in portafoglio. Questo aspetto è più importante di quanto sembri, perché un'agenzia con un proprio inventario ha un motivo per indirizzarLa verso di esso, mentre noi non ne abbiamo uno.

Da dove provengono i numeri

Vivere qui tutto l'anno non è una frase su un sito web. Significa essere ogni giorno in contatto con agenti, sviluppatori e operazioni in corso, ed è così che sappiamo a quanto viene realmente venduto un determinato tipo di immobile in una determinata località e quando ha ancora senso parlare di prezzo.Il prezzo pubblicizzato e quello che i nostri clienti finiscono effettivamente per pagare tendono a essere due cose diverse. La maggior parte delle informazioni utili su questa differenza non si trova nell'annuncio e nemmeno su un portale.

Ciò che mostra un portaleCiò che verifichiamo

Il prezzo richiesto: Il prezzo pubblicizzato, quello che il venditore si aspetta e quello al quale ha realmente senso avviare una conversazione sono tre numeri diversi. Chiediamo alla parte del venditore con quale di questi abbiamo a che fare oggi.
Che l'immobile è pubblicizzato: Verifichiamo se è ancora realmente disponibile, a quel prezzo, e che cosa è cambiato da quando è stato pubblicato l'annuncio. Negoziare su un'unità già prenotata fa perdere una settimana a Lei e a noi.
Nulla sulle offerte già fatte: Quando è pertinente, scopriamo quali offerte il venditore ha già rifiutato. Una sola cifra rifiutata dice più sul margine di una trattativa di qualsiasi tecnica.
Nulla sul perché non è stato venduto: Chiediamo al venditore perché un immobile è ancora sul mercato. A volte la risposta è il prezzo. Altre volte è qualcosa che vorrebbe sapere prima ancora di fare un'offerta.
Che un'unità è venduta: Non tutti gli sviluppatori comunicano apertamente ciò che è stato realmente venduto. Le unità vengono immesse sul mercato in lotti, le migliori spesso vengono trattenute e un'unità contrassegnata come venduta può ricomparire in seguito. Le diremo quando la casa che Le piace sembra essere stata trattenuta anziché venduta e monitoreremo i progetti che Le interessano, così saprà quando un'unità viene resa disponibile.
Un prezzo al metro quadrato, se è fortunato: Calcoliamo il prezzo mediano richiesto al metro quadrato dal nostro catalogo, anziché dalle statistiche nazionali. Mediano significa che metà delle offerte in quella località è più economica e metà più costosa. Non è il prezzo più basso al quale si può acquistare lì e non è una valutazione di uno specifico immobile.

E ora il limite di tutto questo, perché è più importante del resto. I prezzi di vendita non sono pubblici in Spagna. Non esiste un registro che Lei o noi possiamo consultare per vedere a quanto è stato effettivamente venduto l'appartamento al piano di sotto. Tutto ciò che precede deriva dalla presenza quotidiana sul mercato, non da dati verificati, e chi Le cita come regola generale una percentuale fissa di riduzione rispetto al prezzo richiesto sta citando una sensazione.Non deve nemmeno fidarsi ciecamente di tutto questo. Quando esistono immobili comparabili, li individuiamo, Le diciamo quale prezzo richiede ciascuno e quali caratteristiche sono realmente comparabili, anziché limitarci alla vicinanza, e poi Le indichiamo a quale cifra riteniamo si debba aprire la trattativa e perché. A volte non esiste nulla con cui confrontare onestamente un immobile e, in quei casi, glielo diciamo invece di costruire un confronto con immobili non simili.

Quadro trimestrale del mercato

Come fate a sapere a quanto viene realmente venduto un immobile?Nasce dal contatto quotidiano con agenti, promotori immobiliari e trattative in corso su questa costa. È anche il motivo per cui non Le forniremo per iscritto un numero come se fosse stato misurato: in Spagna non esiste un registro pubblico dei prezzi di vendita, quindi nessuno su questa costa dispone di un dato verificato, qualunque cosa Le dicano.

In una nuova costruzione, il prezzo è l'ultima cosa a cambiare

Un promotore immobiliare dispone di un listino prezzi e un progetto con una lista d'attesa non ha motivo di applicare sconti. Questo non significa che non ci sia nulla da chiedere. Significa che le cose che vale la pena chiedere non riguardano il prezzo e che quasi tutte devono essere affrontate prima di prenotare, perché dopo la risposta è solitamente negativa.

Calendario dei pagamentiQuanto si paga e quando. Spostare il peso tra le rate durante la costruzione e il saldo al rogito notarile spesso vale per un acquirente più di una piccola riduzione del prezzo, ed è la cosa su cui un promotore immobiliare può più facilmente accordarsi.
Upgrade delle dotazioniCucina, bagni, pavimenti, aria condizionata, riscaldamento a pavimento, box doccia. Se realizzati tramite il promotore immobiliare mentre l'unità è in costruzione, costano una frazione di quanto costerebbe lo stesso lavoro in seguito e, in alcuni progetti, vengono offerti come pacchetto anziché voce per voce.
Posto auto e ripostiglioIn molti progetti vengono prezzati separatamente e quotati successivamente come extra. Se sono inclusi e quanti posti siano disponibili rappresentano denaro reale nell'operazione e spesso si rimanda la questione fino a quando è troppo tardi per chiederlo.
Pacchetto di arrediAlcuni sviluppatori propongono un pacchetto di arredi per il progetto. Vale la pena verificare se esiste, cosa comprende realmente e se può essere incluso nell'accordo prima di versare la caparra, soprattutto se intende affittare l'immobile.
Modifiche ancora sulla cartaSpostare una parete, cambiare la posizione delle prese, sostituire una vasca con una doccia. Possibile all'inizio e impossibile in seguito. L'elenco di ciò che questo promotore immobiliare farà o non farà è un documento, che può richiedere.
Periodo spese condominialiChi sostiene le spese condominiali tra il Suo rogito notarile e il momento in cui il complesso è terminato e funziona correttamente. Una spesa mensile contenuta, ma significativa nell'arco di un paio d'anni, e una questione ragionevole da sollevare finché il contratto è ancora aperto.

Nessuna di queste cose è una promessa e non faremo finta che un promotore immobiliare Le debba concedere qualcosa di tutto ciò. Questo è l'elenco che esaminiamo con lui per Suo conto e il motivo per cui chiediamo l'elenco delle personalizzazioni prima della prenotazione, non dopo.

Quando Le diciamo di non fare affatto un'offerta

Non siamo qui per portare ogni acquisto fino al notaio. A volte consigliamo di negoziare. A volte di aspettare. E a volte di non acquistare affatto. Se, a nostro avviso, un immobile è sovrapprezzato, presenta un grave inconveniente o il suo prezzo non rispecchia il mercato, glielo diremo e Le diremo anche se vediamo margine per negoziare oppure se riteniamo che non valga la pena fare un'offerta fin dall'inizio.

PrezzoSul mercato esiste un'alternativa migliore. L'immobile può essere perfettamente valido; è il prezzo di questo immobile, confrontato con ciò che lo stesso budget consente di acquistare altrove, a non essere adeguato.
UbicazioneCiò che non può vedere nell'annuncio cambia il significato dell'acquisto. Ciò che oggi si trova accanto all'immobile non è la questione. Spesso lo è ciò che domani sarà consentito costruire lì.
Le verificheUn rilievo legale o tecnico modifica la raccomandazione. A quel punto la conversazione non riguarda più affatto il prezzo e insistere per ottenerne uno migliore sarebbe il consiglio sbagliato.

Uno dei nostri clienti si è imbattuto in un immobile usato a Marbella al prezzo di 1.100.000 €, dove una parte consistente di ciò per cui pagava era la vista aperta. Il terreno di fronte si è rivelato edificabile e ciò che vi si sarebbe potuto costruire legalmente avrebbe modificato sostanzialmente quella vista. Il prezzo è apparso improvvisamente diverso: il cliente non avrebbe acquistato solo l'appartamento e la vista, ma anche il rischio di perdere una delle due cose per cui stava pagando un sovrapprezzo. Gli abbiamo consigliato di non acquistarlo.A volte il risultato migliore è un'operazione che non si conclude. La risposta giusta non è sempre sì.

Sconsigliate davvero ai clienti di acquistare?Sì, e lo abbiamo fatto anche per operazioni per le quali saremmo stati pagati. Esiste una pagina dedicata a questi casi e li pubblichiamo perché i principi non convincono chi sta spendendo diverse centinaia di migliaia di euro. Lo fanno gli esempi concreti.

L'entità della vostra commissione determina ciò che consigliate?

La nostra commissione non è uguale per ogni immobile. Dipende dall'offerta e dai termini concordati con il promotore immobiliare o con l'agenzia del venditore; se ci chiede a quanto ammonta per un immobile specifico, glielo diremo.È quindi del tutto legittimo chiedersi se la sua entità possa influire sull'immobile che raccomandiamo. Non è così e ci sono motivi per cui non deve fidarsi soltanto delle nostre parole.

Meglio un immobile che una tariffa altaSe l'immobile che ha più senso per Lei è quello per cui la nostra commissione è più bassa, è quello che Le consigliamo. Questo si verifica solitamente con gli immobili usati, per i quali la nostra commissione tende a essere più bassa rispetto ad alcuni progetti di sviluppatori.
Niente obiettivi commerciali per progetti miratiNon riceviamo bonus sul volume né premi per aver venduto un determinato numero di unità in un particolare progetto, quindi non c'è alcun progetto verso cui dobbiamo indirizzarLa.
Esistono casi concretiAbbiamo consigliato ai clienti di ritirarsi quando una verifica legale o tecnica aveva rilevato un problema grave e abbiamo raccomandato un immobile diverso, anche se ciò comportava per noi una commissione inferiore, perché lo ritenevamo la scelta migliore per il cliente.

Come veniamo pagati

Quale tipo di caparra sta effettivamente firmando

La prassi spagnola prevede più di un tipo di caparra e non hanno tutte lo stesso funzionamento. Il tipo previsto dal contratto determina se può ritirarsi, quanto Le costerebbe farlo e cosa il venditore dovrebbe corrisponderLe qualora fosse lui a ritirarsi. È l'unico elemento di questa pagina che protegge il denaro e viene definito prima che chiunque firmi.

Cosa prevede il contratto	Cosa significa se una parte si ritira	Cosa facciamo al riguardo
Arras penitenziali	Una delle parti può recedere a un prezzo stabilito. L'acquirente perde la caparra, il venditore la restituisce raddoppiata. Il recesso esiste ed è quantificato nel contratto.	È la soluzione per cui propende l'avvocato con cui collaboriamo, perché è l'unica che Le lascia una via d'uscita a un costo che conosceva in anticipo. Quale tipo sia effettivamente adatto al Suo caso spetta a lui stabilirlo in base al contratto, e noi ci assicuriamo che la questione venga sollevata prima della firma di qualsiasi documento, non dopo.
Arras confirmatorie	Nessuno ha acquistato il diritto di recedere. La caparra è un acconto su una vendita già concordata, quindi l'altra parte può rivolgersi al tribunale per costringerLa a perfezionarla.	Lo segnaliamo non appena compare in una bozza, e il Suo avvocato Le spiega cosa comporta per Lei prima che venga firmato o pagato qualsiasi documento.
Arras penali	Il recesso viene considerato una violazione contrattuale con una penale concordata e, a seconda della formulazione, l'altra parte potrebbe comunque essere in grado di chiedere che la vendita venga perfezionata.	Ancora una volta: lo denominiamo per quello che è, invece di lasciarlo passare come una formalità, e l'avvocato legge il testo effettivo anziché il titolo sovrastante.

Il nome della clausola conta meno di ciò che stabilisce, e un titolo in una bozza non dimostra il meccanismo che vi sta alla base. Leggere il testo è compito del Suo avvocato. Assicurarsi che venga letto prima che il denaro lasci il Suo conto e che ciò che avete concordato verbalmente sia effettivamente finito nella bozza è compito nostro.

Contratto di prenotazione

Cosa negoziamo per Lei

Il prezzo è una delle sei voci e, per una nuova costruzione, di solito è quella meno flessibile. Questo è l'elenco completo, con ciò che può realisticamente cambiare per ciascuna voce, perché una pagina che parla solo di prezzo descrive una trattativa che qui, per lo più, non avviene.

Cosa	Cosa può cambiare davvero	Nuova costruzione e immobile usato
Denaro
Prezzo	È stabilito dal venditore o dal costruttore. Il nostro compito è sapere a quale prezzo viene scambiato lo stesso prodotto nelle vicinanze, quali proposte sono già state rifiutate e se valga davvero la pena presentare un'offerta.	Per una nuova costruzione, una riduzione del prezzo di acquisto è l'eccezione e non la regola, e si verifica più spesso per le ultime unità di un progetto finito che lo sviluppatore vuole liquidare. Per un immobile usato di solito c'è più margine, anche se non sempre, e l'entità dipende molto dalla motivazione del venditore.
Calendario dei pagamenti	Quanto paga e quando. In una nuova costruzione questo aspetto varia più spesso del prezzo e per la maggior parte degli acquirenti vale più di un piccolo sconto.	Per una nuova costruzione, le tempistiche sono quelle dello sviluppatore: solitamente una prenotazione, poi un pagamento più consistente al momento del contratto, quindi rate durante la costruzione e il saldo dal notaio. Per un immobile usato si procede con la prenotazione, poi di solito con il 10-20 % nel contratto di compravendita privato e il resto dal notaio.
Tempi e condizioni
La prenotazione e le sue condizioni	La prenotazione ritira l'immobile dal mercato e lo tiene riservato per Lei mentre l'avvocato svolge la verifica legale. Di solito 6 000-11 000 €, e per gli immobili più costosi può corrispondere a circa 1 % del prezzo. È l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzia, motivo per cui dovrebbe essere contenuto.	Lo stesso strumento in entrambi i casi, ma ciò che conta è il contratto: deve indicare chiaramente cosa accade alla caparra se la verifica legale rileva un problema. Per questo l'avvocato lo legge prima che il denaro lasci il conto, non dopo.
Scadenze	Quando riceve le chiavi e cosa succede se la data slitta. Su questa costa lo slittamento della data è la norma, non l'eccezione.	Per un immobile usato, la data del rogito notarile è realmente negoziabile e spesso vale più di una piccola variazione di prezzo. Per una nuova costruzione, la data è stabilita dallo sviluppatore e dipende da permessi e allacciamenti fuori dal suo controllo, quindi preveda un ritardo di alcuni mesi anziché negoziare una data che Le era stata promessa.
L'immobile in sé
Arredi e modifiche	Cosa è incluso nell'immobile e cosa Le è consentito modificare. Spesso è l'elemento di maggior valore realmente disponibile in una nuova costruzione.	Per una nuova costruzione: finiture, talvolta la distribuzione interna quando è ancora sulla carta, e aggiunte pratiche molto più economiche durante la costruzione. Ne chieda l'elenco prima di prenotare, non dopo. Per un immobile usato: ciò che rimane nell'immobile, che costituisce una parte reale del prezzo e viene regolarmente lasciato in modo vago nell'annuncio.
Consegna	Lo stato in cui l'immobile viene consegnato e cosa succede per qualsiasi problema rilevato quel giorno.	Per una nuova costruzione, l'elenco dei difetti al momento della consegna dell'immobile, da cui decorrono i periodi di garanzia. Per un immobile usato, ciò che viene sgomberato, ciò che viene riparato e ciò che viene semplicemente accettato nello stato in cui si trova.
Cosa non è negoziabile
Le Sue tutele legali	Non è negoziabile, ed è importante che nessuno finga il contrario. In una nuova costruzione, il denaro versato prima del rogito notarile è tutelato dalla legge spagnola e da una garanzia bancaria, non da una clausola ottenuta tramite trattativa.	La maggior parte dei costruttori non modificherà un contratto di compravendita standard e, in un progetto di cento unità, realisticamente non può farlo. Il compito dell'avvocato è verificare che la garanzia sia valida ed emessa a Suo nome: è uno dei controlli più importanti dell'intero acquisto.

Nulla di ciò che appare in questa tabella costituisce una promessa. Possiamo prometterLe che ciascuna di queste sei voci verrà sottoposta al venditore prima che Lei si impegni in qualsiasi modo e che riceverà una risposta sincera, anche quando la risposta è no.

Esame dell'offerta

Dove si negozia durante l'acquisto

L'acquisto completo comprende quindici passaggi, dalla prima chiamata alle chiavi. Il rapporto con il venditore si sviluppa fino al quinto passaggio, la decisione spetta a Lei nel sesto e tutto ciò che viene concordato confluisce nell'ottavo, la prenotazione. L'undicesimo passaggio è quello in cui tali condizioni diventano vincolanti. Dal nono passaggio in poi subentra l'avvocato.

Passaggi 5, 6, 8 e 11 di 15

Rapporti con il venditoreDurante le visite degli immobili
È qui che si svolge la maggior parte del lavoro effettivo, e quasi nulla di esso assomiglia a una negoziazione. Si tratta di porre le domande che stabiliscono cosa sia realmente disponibile, a quale prezzo e a quali condizioni.
New buildOrganizziamo la visita dell'immobile con il costruttore e gestiamo le comunicazioni per Lei.
ResaleCi rapportiamo con l’agente del venditore e scopriamo informazioni che non troverebbe nell’annuncio, compreso il motivo per cui l’immobile non è stato venduto.
Una decisione senza pressioniIn qualsiasi momento del processo
Non deve acquistare al primo viaggio, né al secondo. Possiamo lavorare con Lei per mesi. Se nulla di ciò che è attualmente sul mercato ha abbastanza senso, glielo diremo. A volte la decisione giusta è acquistare, a volte modificare i requisiti e a volte semplicemente aspettare.
La prenotazioneQuando trova l'immobile giusto
La prenotazione ritira l’immobile dal mercato e lo tiene a Sua disposizione mentre l’avvocato svolge la verifica legale. È in questa fase che i termini smettono di essere una conversazione e diventano un documento, motivo per cui il contratto di prenotazione deve indicare chiaramente le condizioni, compreso cosa accade alla caparra se la verifica legale rileva un problema.
New buildUn contratto di prenotazione con il costruttore. L'importo dipende dal progetto.
ResaleUna caparra di prenotazione e i termini concordati. È in questa fase che vengono definiti il prezzo, le scadenze e gli eventuali arredi.
Il contratto vincolanteDopo una verifica positiva
Solo a questo punto arriva il contratto che stabilisce i termini per completare la transazione, le scadenze, i pagamenti e le conseguenze del mancato rispetto dell’accordo. Quanto concordato in precedenza deve essere riportato nel contratto, e verificarlo spetta al Suo avvocato, non a noi.
New buildIl calendario dei pagamenti è stabilito dallo sviluppatore. Può prevedere diversi pagamenti durante la costruzione oppure una quota maggiore soltanto al rogito notarile. La struttura esatta dipende dal progetto.
ResaleDi norma, un contratto di arras e un'ulteriore caparra. Le condizioni, comprese le conseguenze del recesso, sono indicate nel contratto stesso.

Coordinamento della verifica legale

La stessa trattativa, in due modi diversi

Lo stesso immobile e lo stesso venditore, affrontati in due modi.

	Da soli	Con Arevont
Chi rappresenta l’agente	Rappresentano il venditore o il promotore.	Rappresentiamo solo Lei.
Qual è il loro ruolo	Il loro ruolo è vendere un determinato immobile.	Il nostro compito è capire se ha senso acquistarlo.
Cosa sa prima di iniziare	Il prezzo richiesto e tutto ciò che l’annuncio dice al riguardo.	A quale prezzo viene realmente scambiato un immobile comparabile, cosa il venditore ha già rifiutato, quando è possibile scoprirlo, e perché l’immobile non è stato venduto.
Chi Le dirà le brutte notizie	La persona che Le parla dell’immobile deve anche venderglielo.	Le diremo quando un immobile è una scelta sbagliata e perché, anche se questo significa perdere un affare.
Lingua e distanza	In spagnolo o inglese, con comunicazioni dal Suo Paese d'origine in base al fuso orario dell'altra parte.	Ceco, da parte di persone sulla costa che trattano di persona con l’altra parte.
Quanto Le costa	Nulla direttamente. La provvigione del venditore è comunque inclusa nel prezzo.	Nulla. La provvigione è la stessa, ma una parte va a chi La rappresenta.

Un esempio specifico

L'ultima unità valida, a 720.000 €

Una nuova costruzione a Estepona. Al cliente piaceva il progetto e l’unità specifica soddisfaceva la maggior parte dei requisiti. C’era anche pressione a decidere rapidamente, perché erano rimaste poche unità comparabili. Questa è la situazione negoziale più comune su questa costa e non riguarda affatto il prezzo.

Cosa era sul tavoloUn'unità a 720.000 € e un motivo per decidere rapidamente. La scarsità è un fatto reale per un buon progetto, ma è anche il motivo più antico del settore per smettere di confrontare.
Cosa abbiamo confrontatoPrezzo, orientamento, distribuzione interna, vista e condizioni del progetto rispetto alle altre opzioni disponibili in una fascia di budget simile in quel momento. L'appartamento in sé non era il problema. A 720.000 € potevamo vedere alternative in cui il cliente otteneva di più per una cifra simile, nei luoghi che contavano davvero per lui.
Cosa abbiamo consigliatoDi non prenotarlo per paura che scomparisse. Gli abbiamo invece presentato le alternative specifiche e spiegato in cosa ciascuna risultasse migliore con lo stesso budget.
Cosa è successoNon ha prenotato l’unità. Abbiamo continuato a cercare e ha acquistato un immobile diverso, che corrispondeva a ciò che desiderava realmente dall’acquisto. La decisione è stata presa confrontando le alternative, non a causa di una scadenza imposta dall’altra parte.

Non decidiamo se un immobile è valido. Decidiamo se è valido per Lei, a questo prezzo.

Quando diciamo no

Quanto Le costa?

Acquirente0 €Nessuna commissione, nessun compenso fisso, nulla al rogito notarile e nulla se rinuncia a un affare sul quale abbiamo lavorato per settimane.
Promotore o venditore
Nuova costruzione
2,5 to 6 %
Immobili usati
1,5 to 4 %
La provvigione è già inclusa nel prezzo ed è pagata dalla parte del venditore, sia che Lei si rivolga a noi, sia che proceda direttamente.
ArevontIl nostro compenso è una quota di quella provvigione, e solo se l’acquisto va a buon fine. SconsigliarLe un acquisto ci fa perdere il compenso, ed è proprio per questo che il consiglio ha valore.

Il meccanismo è semplice. Il venditore ha concordato una provvigione con la propria agenzia. Se arriva senza una Sua rappresentanza, l’intero importo rimane normalmente all’agenzia del venditore. Se La rappresentiamo, l’agenzia del venditore paga la nostra quota attingendo alla stessa provvigione. Il prezzo dell’immobile non cambia per Lei e non deve aggiungere nulla.Chi paga la nostra commissione non decide chi rappresentiamo. L'agenzia del venditore rappresenta il venditore. Noi rappresentiamo Lei. Non siamo strutturati attorno a un nostro portafoglio di immobili da vendere, quindi, se concludiamo che un immobile non è un buon acquisto per Lei, glielo diremo, anche se in tal caso non ricaveremo nulla da quell'operazione.C'è però un aspetto a cui prestare attenzione. Alcune agenzie sulla Costa del Sol addebitano una commissione anche all'acquirente. Con noi non accadrà.

Il prezzo dell'immobile è lo stesso anche se procede direttamente. Per una nuova costruzione, non esiti a chiedere il listino prezzi del promotore e a verificarlo personalmente.

Parliamo chiaro

Cosa non otterrà negoziando

Nessuno può prometterLe una percentuale e dovrebbe considerarlo un campanello d'allarme quando qualcuno lo fa. Il prezzo è stabilito dal venditore o dal promotore, non da un'agenzia, e per una nuova costruzione è lo stesso indipendentemente dall'agenzia tramite cui procede. Un agente che promette un grande sconto su un progetto prima ancora di conoscerlo sta usando lo sconto come esca.In una nuova costruzione il margine è limitato. Nella maggior parte dei casi si possono modificare il calendario dei pagamenti, gli arredi o alcuni extra. Una riduzione del prezzo d'acquisto è l'eccezione, non la regola, per esempio per le ultime unità di un progetto completato che il promotore vuole liquidare. Dopo la forte crescita degli ultimi anni, il mercato sta gradualmente rallentando, quindi alcuni promotori potrebbero essere più disponibili a discutere del prezzo, ma contare in anticipo su uno sconto non funziona. Questa è la situazione del mercato a metà del 2026 ed è la frase che cambia più rapidamente in questa pagina, quindi la verifichi rispetto al rapporto trimestrale aggiornato invece di farvi affidamento tra un anno.Per un immobile usato di solito c'è più margine che per una nuova costruzione, anche se non sempre. Il prezzo, la data della consegna dell'immobile, gli arredi e le altre condizioni dell'acquisto sono tutti aperti alla negoziazione, e molto dipende dalla motivazione del venditore, che è l'unica cosa che possiamo scoprire e che Lei non può.Ecco un limite importante. Una prenotazione non significa che sia già stato verificato tutto. Non possiamo verificare ogni aspetto prima di allora, ed è proprio per questo che il controllo legale viene dopo e che il contratto di prenotazione deve specificare cosa accade alla Sua caparra se da quel controllo emerge un problema.

Le domande più frequenti sulla negoziazione

Si può davvero negoziare il prezzo di un immobile in Spagna?: Per un immobile usato, di solito sì, anche se l'entità dipende molto più dalla motivazione del venditore che dal modo in cui viene presentata l'offerta. Per una nuova costruzione, raramente sul prezzo in sé. Chi risponde a questa domanda con una percentuale sta facendo un'ipotesi.
C'è margine con un promotore?: Un certo margine c'è, ma di solito non sul prezzo. I promotori stabiliscono un listino prezzi fisso e un progetto solido con una lista d'attesa non ha motivo di modificarlo. Si possono invece modificare il calendario dei pagamenti, gli arredi e le specifiche, e talvolta i servizi aggiuntivi. Una riduzione del prezzo si verifica soprattutto per le ultime unità di un progetto completato.
Cosa si può concordare oltre al prezzo?: Il calendario dei pagamenti, le scadenze, la prenotazione e le relative condizioni, gli arredi e le modifiche, nonché la consegna dell'immobile. In una nuova costruzione, di solito questi aspetti valgono più della discussione sul prezzo e conviene chiedere l'elenco delle personalizzazioni prima di prenotare, non dopo.
Quanto mi costa negoziare?: Nulla. Non ci paga niente in nessun momento dell'acquisto. La nostra commissione è una quota di quella che il venditore pagherebbe comunque e l'immobile Le costa lo stesso anche se procede direttamente.
Quanto è la caparra di prenotazione e viene rimborsata?: Di solito 6 000-11 000 €, e per gli immobili più costosi circa 1 % del prezzo. La restituzione dipende dal testo del contratto di prenotazione e varia a seconda del promotore e del venditore. È l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzia, quindi dovrebbe essere contenuto e il contratto deve indicare chiaramente le condizioni per la restituzione. Per questo l'avvocato lo esamina prima che il denaro venga versato, non dopo.
Negozierete per un immobile che ho trovato personalmente?: Sì. Ci invii il link da Idealista, dal sito di un'altra agenzia o direttamente da un promotore. Verifichiamo che sia ancora realmente disponibile e a quale prezzo, Le diciamo cosa chiederemmo al venditore e, se ha senso, gestiamo la negoziazione e La accompagniamo fino alla consegna delle chiavi.

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