Contratto di prenotazione per l'acquisto di un immobile in Spagna
In 30 secondi
Un contratto di prenotazione ritira l'immobile dal mercato per alcune settimane, in cambio di un deposito da 6 000 a 11 000 €. Nessuna legge spagnola stabilisce cosa debba contenere il contratto. Per questo il testo determina se riavrà il Suo denaro.
Contratto di prenotazioneAccordo privato di prenotazione, senza forma prevista dalla legge
- Immobile identificato
- Rif. XXXX · Via ______
- Caparra e custodia
- X.XXX € · Conto cliente
- Rimborso se il controllo legale fallisce
- [ vuoto ]
- Data di scadenza
- DD/MM/AAAA
- Immobile identificato. Indirizzo completo o riferimento catastale, mai soltanto «l'appartamento che abbiamo visto martedì».
- Caparra e custodia. Indica l'importo E identifica il conto: un conto clienti di un avvocato, non il patrimonio personale del venditore.
- Rimborso se il controllo legale fallisce. La clausola più spesso omessa. Se qui non è scritto nulla, non Le verrà restituito nulla se il Suo avvocato riscontra un problema.
- Data di scadenza. Senza una scadenza, la «prenotazione» può protrarsi per settimane senza che nessuno sappia con certezza se sia ancora valida.
Che cos'è un contratto di prenotazione e mi verrà restituito il denaro?
Dipende interamente da ciò che Lei e l'altra parte avete messo per iscritto, perché nessuna legge spagnola definisce cosa debba contenere un contratto di prenotazione. Un contratto di prenotazione ritira l'immobile dal mercato per un breve periodo a fronte di un piccolo pagamento. A differenza del contratto di arras che di solito segue, questo documento si basa sul principio generale della libertà contrattuale previsto dall'articolo 1255 del Codice civile. È lo stesso articolo che consente a due parti di concordare quasi qualsiasi cosa, purché non sia illegale, immorale o contraria all'ordine pubblico.L'assenza di un modello prestabilito è il fatto più importante riguardo a una prenotazione. Un contratto di prenotazione è tutto ciò che le due parti hanno messo per iscritto. Se è vago, scoprirà quanto è vago solo nel momento in cui avrà bisogno che sia preciso. Il facsimile seguente mostra le quattro clausole che determinano davvero la risposta, con quella più spesso lasciata in bianco mostrata in bianco.
Ipotesi degli acquirentiCosa decide davvero il contratto
- Una prenotazione è una piccola formalità, in sostanza una quota di prenotazione
- È un contratto che comporta denaro reale e, se redatto male, conseguenze reali. È una somma ridotta rispetto al prezzo d'acquisto, ma non è irrilevante per quanto potrebbe costarLe se la formulazione fosse poco precisa.
- Prenotare e firmare il contratto di compravendita sono lo stesso passaggio
- Sono due documenti diversi, in due momenti diversi del processo. La prenotazione viene prima, di solito prima del controllo legale. Il contratto privato vincolante, nella prassi spagnola di solito un contratto di arras, viene dopo che il controllo ha dato esito positivo.
- La legge spagnola stabilisce condizioni minime per una prenotazione, come fa per il contratto di arras
- Non è così. Il contratto di arras è disciplinato da uno specifico articolo del Codice civile. Per la prenotazione non ne esiste alcuno. Qualunque tutela ottenga, dovrà averla inserita Lei stesso nel contratto, oppure il Suo avvocato per Suo conto.
A quanto ammonta la caparra e chi la custodisce?
In base ai nostri dati pubblicati, prevedete un deposito di prenotazione di circa 6 000-11 000 €, oppure circa l'1 % del prezzo per un immobile più costoso. Le fonti in lingua inglese indicano più in generale una gamma più ampia, comunemente dall'1 al 5 % del prezzo, oppure una somma fissa da circa 3 000 a 12 000 €. Ciò dipende dal fatto che la prassi varia molto di più tra agenzie e sviluppatori che tra Paesi.In ogni caso, questo è l'unico pagamento dell'intero acquisto che rimane al di fuori delle tutele della garanzia bancaria e del conto clienti, che coprono tutto ciò che segue. Proprio per questo dovrebbe rimanere contenuto e per questo motivo chi lo custodisce conta più dell'importo.
- Option 1ConsigliatoConto clienti dell'avvocatoIl Suo avvocato indipendente custodisce il denaro, separato da chiunque abbia un interesse alla conclusione della vendita.
- Chi la controlla
- Il Suo avvocatoTenuto separato dai fondi propri dello studio in conformità a una regola professionale.
- Modalità di rimborso
- Istruzione direttaSvincolato solo con la Sua autorizzazione, secondo la clausola di rimborso da Lei accettata.
- Rischio
- LowestL'unico percorso senza conflitti di interesse su chi detiene il denaro.
- Option 2L'agenzia venditriceÈ una pratica comune e non offre la stessa protezione di un conto clienti di un avvocato.
- Chi la controlla
- L'agenziaUn'impresa interessata al perfezionamento della vendita.
- Modalità di rimborso
- Dipende dall'agenziaNon si applica alcuna regola professionale che imponga di tenere separato il denaro, come avviene per un avvocato.
- Rischio
- MediumChieda una ricevuta scritta che indichi il conto prima di inviare qualsiasi somma.
- Option 3Il costruttoreLa procedura normale per una nuova costruzione, in cui la caparra precede i pagamenti a stato di avanzamento che saranno successivamente coperti da una garanzia bancaria.
- Chi la controlla
- Il costruttoreNon è ancora coperta dalla garanzia bancaria, che entra in vigore solo una volta iniziati i lavori.
- Modalità di rimborso
- Stabilito dal progettoNon esiste una formula fissa. Chieda cosa accade alla caparra se il progetto si blocca.
- Rischio
- HighestÈ l'unico pagamento per una nuova costruzione a non essere coperto da alcuna garanzia.
Quanto dura una prenotazione?
Una prenotazione normalmente mantiene un immobile sulla Costa del Sol riservato per circa 2-4 settimane. Non è una coincidenza. È approssimativamente il tempo necessario per completare la verifica legale approfondita che segue. La prenotazione serve a concedere a tale verifica il tempo necessario, nulla di più.Questa cifra è una consuetudine, non una regola, perché nulla nella legge spagnola la stabilisce. La durata effettiva è quella indicata dalla data di scadenza prevista nel contratto. Proprio per questo una data fissa è una delle quattro clausole che determinano se il documento svolge la propria funzione. Una prenotazione a tempo indeterminato, senza una data entro la quale qualcosa debba accadere, può protrarsi per settimane senza che nessuno sappia con certezza se sia ancora valida. Questo non aiuta nessuno, tantomeno Lei.
Che cosa ha il diritto di vedere prima di pagare una caparra di prenotazione?
In Andalusia, se acquista tramite un'agenzia immobiliare anziché direttamente da un privato, la parte venditrice deve consegnarLe una scheda informativa documentata prima che Lei effettui qualsiasi pagamento. Questo diritto non sussiste quando il venditore è un privato che vende direttamente, senza il coinvolgimento di un'agenzia. Quasi tutti gli acquisti che esaminiamo avvengono tramite un'agenzia, ed è esattamente in questo caso che tale diritto si applica. Pertanto, vale la pena chiedere espressamente la scheda informativa, anziché presumere che qualcuno gliela offra.
- La vera identità del proprietarioLa scheda informativa deve indicare chi è il proprietario dell'immobile, non limitarsi a descrivere l'annuncio. Deve essere consegnata prima che Lei effettui qualsiasi pagamento.
- La superficie, risultante da una nota simple non più vecchia di tre mesiIl dato indicato nella scheda deve essere comprovato da un recente estratto del registro fondiario, non dal numero pubblicizzato nell'annuncio.
- Quota condominiale attualeIl reale costo mensile ricorrente, indicato nella stessa scheda prima che Lei impegni qualsiasi somma.
- La conferma che l'IBI, l'imposta locale sugli immobili, è stato pagato ed è in regolaUn certificato che l'agenzia include nella scheda, affinché Lei non scopra in seguito, a proprie spese, l'esistenza di un'imposta non pagata.
- Qualsiasi condizione della visitaSe ne sussiste una, ad esempio un periodo di esclusiva, deve essere indicata in un testo evidenziato e non nascosta nelle clausole scritte in piccolo.
Tutti e cinque gli elementi provengono dallo stesso documento, consegnato nello stesso momento, ogni volta che alla vendita partecipa un professionista o un'agenzia. Ad agosto 2026, questo diritto deriva dalla normativa andalusa sulla tutela dei consumatori. Una vendita realmente privata, senza il coinvolgimento di un'agenzia, ne è esentata, secondo il tenore letterale della normativa.
Che cosa può andare storto con una caparra di prenotazione?
Quasi tutte le prenotazioni che si concludono male falliscono per una delle quattro ragioni seguenti, tutte individuabili prima del pagamento e non dopo.
- Rischio massimoLa caparra deve essere versata direttamente sul conto personale del venditoreNon si applica alcuna protezione di un conto clienti o di deposito fiduciario. Se l'affare non va a buon fine, recuperare il denaro richiede una controversia, non una normale procedura bancaria.What to do insteadEsiga che nel contratto sia indicato un conto clienti di un avvocato prima di inviare qualsiasi somma.
- Rischio massimoNessuna condizione di rimborso è collegata alla verifica legale e non è indicata alcuna data di scadenzaSe la verifica legale rileva un problema reale, la caparra può semplicemente rimanere lì senza alcuna tutela scritta e la dicitura "riservato" può protrarsi a tempo indeterminato.What to do insteadRichieda entrambe per iscritto prima che il denaro venga trasferito.
- Verifichi prima di pagareLe viene chiesto di pagare in contanti o di suddividere il pagamento in due bonifici.La legge spagnola limita i pagamenti in contanti di importo elevato per gli acquirenti. Il limite esatto applicabile specificamente a una prenotazione non è definito, quindi lo confermi con il Suo avvocato. Suddividere un pagamento per eludere una norma sul contante è un problema distinto.What to do insteadPaghi con un unico bonifico bancario tracciabile e chieda al Suo avvocato di confermare la normativa vigente sul contante prima di inviare qualsiasi somma.
- Meglio evitarloNon ha visto l'immobile di persona né tramite una vera visita dell'immobile in video.Nella legge spagnola nulla Le impedisce di firmare una prenotazione a distanza, quindi non si tratta di una lacuna nella tutela giuridica, bensì del rischio di impegnare denaro per qualcosa che non ha realmente visto.What to do insteadVisiti l'immobile di persona o tramite una vera visita guidata in video prima che qualsiasi caparra lasci il Suo conto.
Cosa deve indicare un contratto di prenotazione per tutelarLa
Sei elementi. Se uno di questi manca o è formulato in modo vago, lo chieda per iscritto prima di pagare, non dopo.- L'immobile esatto, identificato senza ambiguitàTramite indirizzo, descrizione catastale o riferimento catastale, non soltanto "l'appartamento che abbiamo visitato martedì". In caso di controversia, sarà innanzitutto questa indicazione a fare fede. Una descrizione abbastanza vaga da adattarsi a più di un'unità del complesso è una formulazione inadeguata.
- L'importo e come viene custoditoIdealmente su un conto del cliente o un conto di deposito a garanzia, anziché nelle disponibilità del venditore, così il denaro si trova ancora in un luogo identificabile se l'operazione non va a buon fine. "Paghi direttamente il proprietario", senza indicare alcun conto o ricevuta, è una formulazione inadeguata.
- Una condizione di rimborso legata alla verifica legaleIl motivo per cui una prenotazione viene effettuata così presto è proprio che non è ancora stato verificato nulla. Il contratto dovrebbe indicare chiaramente cosa accade alla caparra se la verifica rileva un problema concreto. Non menzionare affatto la verifica legale, oppure prevedere una clausola di rimborso che copra soltanto un ripensamento del venditore, è una formulazione inadeguata.
- Una data di scadenza fissaSenza una data, la dicitura "riservato" può rimanere valida per settimane, senza che nessuno sappia con certezza se lo sia ancora. Una prenotazione senza scadenza e senza una data entro la quale debba accadere qualcosa è una formulazione inadeguata.
- Cosa succede se il venditore si ritiraA differenza del contratto con arras, per una prenotazione non esiste una regola legale di restituzione raddoppiata. Qualsiasi penale deve essere inserita per iscritto, altrimenti non esiste. Il completo silenzio sul comportamento del venditore, con penali previste soltanto per l'acquirente, è una formulazione inadeguata.
- Una lingua che sa leggereHa il diritto di chiedere il documento in una lingua che comprende o una traduzione giurata prima di firmare. Un documento solo in spagnolo consegnato pochi minuti prima della firma, con la traduzione offerta solo in seguito, è una versione inadeguata.
La prenotazione di un immobile di nuova costruzione e quella di un immobile usato non sono lo stesso documento
Entrambe sottraggono un immobile al mercato in cambio di una caparra. Ciò che cambia è il soggetto con cui stipula il contratto e cosa accade al denaro.| Nuova costruzione | Usato | |
|---|---|---|
| Con chi firma | Il promotore, oppure il suo contratto di vendita | L'agenzia venditrice o direttamente il venditore |
| Cosa determina l'importo | Il progetto. Non esiste un importo standard. Lo chieda subito, invece di dare nulla per scontato. | Circa 6 000-11 000 €, di più per un immobile costoso |
| Cosa succede dopo | Seguono pagamenti scaglionati, ciascuno dei quali deve essere coperto da una garanzia bancaria una volta iniziata la costruzione. | Segue un contratto privato vincolante, di solito con arras, una volta superata la verifica legale. |
| Il rischio maggiore nel testo | Una clausola di rimborso che non si applica in caso di ritardo nella licenza edilizia o nella data del rogito notarile. | Una clausola di rimborso che non si applica se la verifica legale rileva un problema, oppure una caparra versata direttamente al venditore invece che su un conto intestato al cliente. |
Informazioni generali, non il Suo contratto di prenotazione
Queste sono informazioni generali sul funzionamento della prenotazione di un immobile in Spagna, aggiornate al 17 agosto 2026. Non costituiscono una consulenza legale sul Suo contratto specifico. Nessuna legge stabilisce condizioni minime per una prenotazione, come invece avviene per il contratto di arras o per la normativa condominiale. Pertanto, la checklist precedente è un riepilogo delle buone prassi, non un riepilogo di un diritto di cui dispone già. Un avvocato indipendente dovrebbe leggere il testo esatto prima che Lei effettui il pagamento. Non è una formalità dalla quale stiamo cercando di dissuaderLa.Un caso reale mostra ciò che è davvero in gioco, senza che lo riepiloghiamo qui: la caparra per la prenotazione di un appartamento è stata restituita integralmente dopo che una votazione condominiale si è rivelata decisiva per l'uso che l'acquirente intendeva fare dell'immobile, poiché la clausola contrattuale sulla restituzione copriva quella situazione. Il caso completo, con ciò che è stato scoperto e ciò che abbiamo fatto, è illustrato correttamente in una pagina, invece di essere ripetuto in forma breve su più pagine.Non custodiamo personalmente le caparre di prenotazione e non percepiamo alcuna commissione da nessuna delle parti. Ci assicuriamo invece che un avvocato legga il contratto prima del trasferimento del denaro e La informiamo chiaramente se il testo non La tutela come dovrebbe.
Domande frequenti sul contratto di prenotazione
- Il contratto di prenotazione è giuridicamente vincolante in Spagna?
- Sì, come un normale contratto privato, anche se nessuna legge specifica ne disciplina il contenuto. Entrambe le parti possono essere vincolate da quanto hanno firmato. Vale in entrambi i sensi: tutela Lei se il testo è ben redatto e tutela il venditore se non lo è. È proprio per questo che la checklist precedente è più importante del fatto che il documento sia breve.
- Il contratto di prenotazione sostituisce il contratto privato di compravendita?
- No, sono due documenti diversi, relativi a due momenti diversi. La prenotazione viene prima, di solito prima che sia stata effettuata qualsiasi verifica legale. Il contratto privato vincolante, nella prassi spagnola quasi sempre un contratto di arras, viene dopo il superamento della verifica e comporta conseguenze previste dalla legge ai sensi del Codice civile. Firmare una prenotazione non equivale ad assumere lo stesso impegno che deriva dalla firma di un contratto di arras, anche se entrambi prevedono una caparra.
- Posso firmare un contratto di prenotazione a distanza, prima di visitare personalmente l'immobile?
- Sì, nulla nel diritto spagnolo richiede la Sua presenza fisica per firmare una prenotazione. Questa operazione viene regolarmente effettuata via e-mail o tramite un avvocato che agisce per Suo conto. È molto più importante del luogo della firma che Lei abbia realmente visto l'immobile, di persona o tramite una corretta visita dell'immobile in video, prima di versare anche una piccola caparra per esso.
- Il venditore può accettare un'offerta migliore dopo aver ricevuto la mia caparra di prenotazione?
- Non senza violare il contratto firmato da entrambe le parti, se il contratto stabilisce che l'immobile non sarà offerto sul mercato durante il periodo di prenotazione. La questione se ciò costi al venditore qualcosa oltre alla restituzione della Sua caparra dipende interamente dall'eventuale penale prevista dal contratto a carico del venditore. È proprio questo il punto trattato nella checklist precedente: una prenotazione che non prevede conseguenze per il venditore vincola solo Lei, non il venditore.
