Trasferimenti di denaro verso la Spagna per l'acquisto di un immobile
In 30 secondi
Un acquisto in Spagna richiede da quattro a otto trasferimenti separati, distribuiti nell'arco di tre mesi fino a tre anni. Il tasso di cambio Le costa molto più delle commissioni. Un margine dell'uno per cento su un immobile da 400.000 € equivale a 4.000 €, più di tutte le commissioni di trasferimento dell'acquisto complessivo.
Cosa si paga, quando e a chi
Ogni guida scritta in inglese tratta questo come un unico trasferimento del prezzo d'acquisto. Non è così, e questa differenza è l'intero argomento di questa pagina. Di seguito è riportata la sequenza nell'ordine in cui avviene, con il destinatario di ogni pagamento. È questo il punto in cui le persone commettono errori quando sono sotto pressione.Il contratto di arras è il contratto privato di caparra utilizzato per un immobile usato. Acquirente e venditore lo firmano davanti al notaio e stabilisce la penale se una delle parti annulla l'operazione. È il pagamento che vale maggiormente la pena proteggere dal rischio di cambio, poiché di solito è il singolo importo più elevato prima del rogito notarile.Queste quote sono indicative, non fisse. È il Suo contratto a stabilirle. Per una nuova costruzione, il piano dei pagamenti dello sviluppatore può spesso essere negoziato, anche quando il prezzo non lo è.
La sequenza dei pagamenti
- Giorni dopo la decisionePrenotazioneAll'agenzia del venditore, allo sviluppatore o all'avvocato, secondo quanto previsto dal contratto di prenotazione. Mai su un conto personale.
- Settimane dopo la prenotazioneCaparra, le arrasIn genere il 10 % del prezzo, talvolta fino al 20 %. Di solito sul conto clienti del Suo avvocato.
- Da 1 a 3 anni, solo nuova costruzionePagamenti per fasiIn base alle fasi di avanzamento dei lavori, sul conto protetto per la costruzione dello sviluppatore, non su quello ordinario.
- Prima dell'appuntamento dal notaioSaldo del prezzoFondi disponibili, sul conto clienti dell'avvocato o tramite assegno circolare. Questa scadenza non può slittare.
- Al rogito e dopoImposte e costiCirca il 13 % per una nuova costruzione, circa il 9 % per un immobile usato, tramite il Suo avvocato.
- Dalle chiavi in poiArredi e prime bolletteFornitori, comunità dei proprietari, utenze, municipio.
A chi invio il pagamento della prenotazione?A chiunque sia indicato nel contratto di prenotazione. Legga il contratto prima del trasferimento, non dopo. Normalmente si tratta dell'agenzia, dello sviluppatore o dello studio del Suo avvocato. Se il conto indicato è intestato a un privato, si fermi e chieda il motivo. Non esiste alcuna ragione legittima per questo in un acquisto immobiliare.
Il tasso, la commissione e cosa controllare
Le commissioni di trasferimento sono visibili, stampate e contenute. Il tasso di cambio è invisibile, non stampato e consistente. È questa differenza a indurre gli acquirenti a concentrarsi sul numero sbagliato.Faccia questo calcolo una volta, sull'importo che La riguarda. L'uno per cento di un acquisto da 400.000 € equivale a 4.000 €. Una commissione di trasferimento ammonta soltanto a pochi euro. Nessun'altra decisione relativa a un trasferimento è importante quanto ottenere il tasso di cambio corretto.
| Margine bancario al dettaglioMargine dal 3 al 4%, secondo le guide pubblicate | Da 12.000 a 16.000 € |
|---|---|
| Margine di uno specialistapiù conveniente, negoziabile per importi elevati | Più basso, chieda entrambi |
| La differenzaquanto Le costa la scelta sbagliata | Migliaia di euro |
What buyers watchCosa determina davvero il costo
- Costo del trasferimento
- Due o tre euro nell'area dei pagamenti in euro, talvolta nulla. È un errore di arrotondamento nell'acquisto di un immobile ed è la cifra pubblicizzata dalla maggior parte delle banche, proprio perché guadagnano altrove.
- Un trasferimento senza commissioni
- Senza commissioni non significa gratuito. Il margine è nella differenza tra il tasso che Le viene proposto e quello applicato dalla banca per le proprie operazioni. Le nostre ricerche stimano lo spread di una banca tradizionale fino al 3 o 4 %, che, anche solo sulla caparra, equivale a migliaia di euro.
- Aspettare che il tasso migliori
- Non è un piano, perché Lei ha una scadenza contrattuale, mentre il mercato no. Detenere corone ceche a fronte di un debito in euro che ha già sottoscritto è una scommessa, che intendesse o meno farla. La domanda non è se il tasso cambierà, ma che cosa accadrà al Suo acquisto se cambierà a Suo sfavore.
- Convertire il prezzo d'acquisto
- Soltanto una parte di ciò che deve in euro. Anche imposte e commissioni, pari a circa il 13 % per una nuova costruzione e a circa il 9 % per un immobile usato, sono costi in euro. Lo stesso vale per l'arredamento e per i costi di gestione del primo anno. Gli acquirenti convertono il prezzo, poi convertono il resto al tasso che quella settimana offre.
- Un contratto forward è speculazione
- È il contrario. Un forward fissa un tasso per una data futura, in genere fino a dodici mesi, a fronte di una caparra di circa il 10 %. Trasforma un costo incerto in uno noto. In una nuova costruzione con pagamenti a stato di avanzamento nell'arco di due anni, fissare il tasso è la scelta prudente, mentre lasciarlo fluttuare è una scommessa.
Una cautela sui forward, perché le fonti inglesi la omettono. Un tasso fisso è un obbligo, non una scelta. Se il Suo acquisto non va a buon fine, deve comunque rispettare il contratto. Abbini importi e date ai pagamenti cui è contrattualmente obbligato e lasci fluttuare quelli incerti.
Un operatore specializzato detiene il mio denaro in qualche momento?In breve, sì. Per questo l'operatore è importante quanto il tasso. Il denaro lascia la Sua banca, resta presso l'operatore durante la conversione e poi prosegue verso il destinatario. Verifichi che la società sia autorizzata nel Paese d'origine e che detenga i fondi dei clienti in conti segregati. Effettui un primo trasferimento di modesta entità prima di uno ingente, così potrà verificare il corretto funzionamento dell'intero percorso.
Il lato ceco: cosa chiederà la Sua banca e cosa può trattenere
Quasi tutto ciò che è stato scritto sull'argomento descrive il lato del destinatario. I ritardi che riscontriamo avvengono dal lato del mittente e questo ritardo costa più dello spread sul tasso di cambio. Un blocco per verifiche antiriciclaggio su un pagamento per il rogito notarile non è una commissione. È un appuntamento dal notaio mancato.
- Informi la banca prima del primo grande trasferimento, non duranteUn pagamento molto diverso dal Suo comportamento abituale viene sottoposto a verifica. È una procedura ordinaria e più rapida quando la banca sa già che sta per arrivare un acquisto e ha visto il contratto.
- Raccolga in un'unica cartella la provenienza dei fondiVendita di una società, dividendi, un conto d'investimento, vendita di un immobile, una donazione, un'eredità. Le verrà richiesto da entrambe le parti, quindi raccolga tutto ora, con le traduzioni pronte, non nella settimana della scadenza.
- Preveda la domanda due volteLa Sua banca ceca lo chiederà, poi la banca spagnola o l'avvocato lo chiederanno di nuovo. Nessuno dei due accetterà la documentazione dell'altro, ma la stessa cartella risponderà a entrambe le richieste.
- Non programmi mai un trasferimento per il giorno in cui serveOrari limite, fine settimana, festività spagnole che non lo sono in Repubblica Ceca e verifiche interne della banca aggiungono giorni che nessun calendario mostra. Proceda a ritroso dalla data dell'appuntamento dal notaio e aggiunga una settimana che non prevede di utilizzare.
Se trasporta contanti invece di effettuare un trasferimento, si applicano regole diverse. Il denaro in entrata o in uscita dall'Unione europea è soggetto a una soglia di dichiarazione e la Spagna prevede un proprio obbligo di dichiarazione per grandi movimenti di contanti o mezzi di pagamento analoghi. Nell'acquisto di un immobile è un'opzione teorica, non pratica, perché sia il notaio sia la banca vogliono un pagamento tracciabile.
Fonti
La mia banca ceca può rifiutarsi di inviare il denaro?Può rifiutare o sospendere un pagamento mentre verifica l'origine dei fondi e non è tenuta ad avvisarLa prima. Non è la banca che vuole complicare le cose. È la legge in base alla quale opera. La soluzione è sempre la stessa: prepari in anticipo la documentazione, informi la banca di ciò che sta per accadere e lasci nel programma il tempo per una domanda che spera nessuno ponga.
Cosa non fare
Cinque errori spiegano quasi tutto il denaro perso in questa parte dell'acquisto e nessuno riguarda la scelta dell'operatore sbagliato.
- CostosoPagare la caparra con la cartaLa conversione avviene a un tasso che non aveva concordato, spesso con una commissione per l'anticipo di contante, lungo un percorso che in seguito nessuno riesce a tracciare chiaramente.What to do insteadPaghi tramite bonifico sul conto indicato nel contratto di prenotazione.
- Più graveInviare denaro a un conto privatoNon il conto personale di un agente, non il conto di un amministratore e non un conto in un Paese estraneo all'operazione. Non esiste alcun motivo legittimo per nessuna delle tre ipotesi.What to do insteadSi fermi e chieda il motivo. È il segnale d'allarme più chiaro dell'intero processo.
- CostosoConvertire solo il prezzoAnche imposte, notaio, spese di registro, avvocato, arredamento e primo anno di spese condominiali sono tutti esborsi in euro.What to do insteadConverta il totale, non il prezzo indicato, per evitare di acquistare euro due volte a due tassi diversi.
- CostosoCercare di anticipare il mercato con una scadenza imminenteUna volta firmato, un tasso favorevole è un vantaggio, mentre uno sfavorevole diventa un problema che non può rifiutare.What to do insteadDecida in anticipo quali pagamenti è contrattualmente obbligato a effettuare e fissi il relativo tasso.
- Causa principaleRimandare tutto all'ultima settimanaAprire un conto, dimostrare la provenienza dei fondi, confrontare i fornitori e trasferire una somma ingente richiedono ciascuno diversi giorni, che non si verificano tutti nello stesso momento.What to do insteadQuesto è l'errore che causa tutti gli altri. Inizi invece per tempo.
Una banca o uno specialista valutario
Non è una domanda con un'unica risposta. Dipende dall'entità della somma e da quanto del processo desidera gestire personalmente.| Banca | Specialista in cambi valutari | |
|---|---|---|
| Il tasso proposto | Il tasso al dettaglio applicato dalla banca. Le fonti del nostro dossier indicano uno spread fino al 3-4 % per un bonifico tramite una banca tradizionale. | Più vantaggioso e negoziabile per gli importi maggiori. Il risparmio è nel tasso, non nella commissione pubblicizzata. |
| Ciò che Le viene detto sul costo | Di solito una commissione e un tasso che deve calcolare da solo rispetto al mercato. | Di solito un tasso indicato rispetto al mercato. Chieda a entrambi i fornitori entrambe le cifre e confronti gli euro che arrivano. |
| Fissare il tasso prima di un pagamento | Raramente offerto a un cliente privato. | Un contratto a termine, generalmente fino a dodici mesi in anticipo, a fronte di una caparra di circa il 10 %. Per una nuova costruzione, questo è il motivo principale per utilizzarlo. |
| Conformità e provenienza dei fondi | La banca presso cui ha già un conto La conosce, il che può rendere un trasferimento ingente più semplice, anziché più difficile. | Un nuovo rapporto richiede una procedura completa di identificazione prima del primo trasferimento. La avvii per tempo, non nella settimana della scadenza. |
| Dove si trova il Suo denaro in transito | Da banca a banca, con tutela della caparra a entrambe le estremità. | Tramite il conto clienti del fornitore. Verifichi l'autorizzazione e che i fondi dei clienti siano segregati, quindi provi prima il percorso con un piccolo trasferimento. |
| Quando la banca è la scelta migliore | Piccoli importi, costi correnti successivi all'acquisto e qualsiasi operazione in cui un giorno di pratiche aggiuntive costi più dello spread. | La caparra, il saldo e i pagamenti a stati di avanzamento della nuova costruzione. Quanto maggiore è l'importo, tanto più il tasso prevale sulla comodità. |
Non tocchiamo il Suo denaro e non veniamo pagati per questo consiglio
Non trasferiamo denaro, non cambiamo valuta e non tratteniamo alcuna quota sul cambio. Non esiste un servizio valutario Arevont e non ne esisterà uno, perché nel momento in cui guadagnassimo dal tasso che ottiene, nulla di ciò che Le diciamo sui tassi sarebbe più affidabile.Neppure qui indichiamo un fornitore. Se preferisce non partire da zero, possiamo presentarLe uno con cui abbiamo collaborato, ma è libero di usare la Sua banca. Chieda a entrambi quanti euro arriveranno realmente, per il Suo importo effettivo, nella stessa mattina, e scelga il numero maggiore.Quello che Le forniamo è il calendario. Ci comunichi il prezzo d'acquisto e indicativamente quando desidera acquistare, e otterrà la sequenza: quale importo deve trovarsi dove, entro quando e chi lo riceve. È questa la parte che costa denaro alle persone, ed è quella che nessuno Le invia.
Domande frequenti sui trasferimenti di denaro verso la Spagna
- Devo aspettare un tasso di cambio migliore?
- Non quando ha una scadenza contrattuale. Aspettare significa scommettere sul mercato valutario con denaro che ha già promesso a qualcun altro. Il rischio è un pagamento che non può effettuare. Se desidera proteggersi dal tasso, anziché scommettere su di esso, fissi gli importi a cui è già vincolato e lasci fluttuare quelli incerti.
- Vale la pena stipulare un contratto a termine per una nuova costruzione?
- È il caso in cui ha più senso, perché i pagamenti a stato di avanzamento si distribuiscono su un periodo da uno a tre anni e l'importo totale è fissato in euro dal giorno della firma. Un contratto a termine trasforma un costo incerto in corone ceche in un costo noto. Due avvertenze. È un obbligo, non una scelta, quindi lo abbini ai pagamenti a cui è contrattualmente vincolato. E verifichi cosa accade se il programma del costruttore subisce ritardi, perché le Sue date e le sue non figurano nello stesso documento.
- Quanto devo convertire oltre al prezzo d'acquisto?
- Quanto basta per coprire imposte e commissioni, pari a circa il 13 % per una nuova costruzione e a circa il 9 % per un immobile usato, oltre all'arredamento e ai costi di gestione del primo anno. Un immobile qui comporta spese condominiali, utenze, imposta locale sugli immobili e assicurazione fin dal primo mese, e nulla di tutto ciò è incluso nel prezzo da Lei negoziato.
- Cosa succede se il denaro arriva in ritardo per il notaio?
- L'appuntamento viene spostato e tutte le persone presenti devono essere nuovamente disponibili: il venditore, il notaio e talvolta la banca. Nel peggiore dei casi, un contratto con una scadenza tassativa La pone inadempiente. A quel punto si parla della Sua caparra, non del tasso di cambio. Per questo il saldo viene pianificato a ritroso rispetto alla firma, lasciando una settimana di margine che nessuno intende utilizzare.
- Posso semplicemente pagare dal mio conto ceco ed evitare tutto questo?
- Per la maggior parte dei pagamenti legati a un acquisto, sì, e molti acquirenti fanno esattamente così. Un pagamento in euro da un conto ceco arriva su un conto spagnolo proprio come un pagamento nazionale. È saltare la pianificazione che costa denaro. La conversione avviene comunque da qualche parte, al tasso applicato da qualcuno, e le domande di conformità vengono comunque poste. In realtà sta scegliendo chi effettua la conversione e quando, non se effettuarla.
