Notaio per acquistare casa in Spagna
In 30 secondi
Un notaio spagnolo conferma la Sua identità, legge ad alta voce l'atto e lo presenta nello stesso giorno al registro immobiliare. Non verifica i debiti condominiali, la documentazione dell'edificio né se il prezzo sia ragionevole. Questo è il compito del Suo avvocato.
escritura di compravenditaL'atto pubblico, prima pagina
- Otorgantes (le parti)
- NOME COGNOME · NIE X XXXXXXX L
- Prezzo della compravendita
- XXX.XXX €
- Dichiarazioni (manifestaciones)
- Libero da gravami, secondo il venditore
- Firma e data
- Notaio · GG/MM/AAAA
- Otorgantes (le parti). Identità dell'acquirente e del venditore, confermata mediante passaporto e NIE. Questo è un aspetto centrale del ruolo del notaio.
- Prezzo della compravendita. Il prezzo indicato nell'atto. Il notaio lo registra, ma non valuta se sia equo.
- Dichiarazioni (manifestaciones). La dichiarazione del venditore, verificata sulla base della nota simple richiesta dal notaio. Non costituisce una garanzia indipendente ulteriore rispetto a quanto risulta dal registro.
- Firma e data. Firmato, letto ad alta voce e trasmesso elettronicamente nello stesso giorno al registro immobiliare.
Cosa verifica un notaio spagnolo?
Il notaio spagnolo assiste alla firma e trasforma la vendita in un atto pubblico. Non verifica se l'acquisto sia una buona idea. Un notaio spagnolo verifica molto meno di quanto la maggior parte degli acquirenti stranieri presuma e, in questo acquisto, la protezione deriva dal Suo avvocato, non dallo studio notarile. Ecco perché la distinzione è importante: la parola "notaio" descrive un ruolo familiare nella maggior parte dei Paesi, mentre qui indica un ruolo realmente diverso.Cosa fa quel giorno: conferma l'identità e la capacità giuridica dell'acquirente e del venditore, richiede personalmente una nota simple per confermare che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile e che questo sia libero dai gravami già verificati da Lei, redige l'atto pubblico, lo legge ad alta voce prima che entrambe le parti firmino e invia nello stesso giorno una copia elettronica al registro immobiliare. Cosa non fa: non verifica che la quota condominiale sia stata interamente pagata oltre quanto risulta dai documenti che ha davanti, non conferma che l'edificio corrisponda ai permessi urbanistici, non valuta se il prezzo sia equo né consiglia a una delle parti se l'operazione sia una buona idea.
Di cosa è responsabile il notaioCosa non fa il notaio
- Verificare che entrambe le parti siano chi dichiarano di essere e possano firmare legalmente
- Sì, è essenziale per il ruolo.
- Richiedere una nota simple e leggere ad alta voce l'atto prima della firma
- Sì, e avviene al momento stesso della firma, non prima.
- Inviare l'atto al registro immobiliare
- Sì, per via elettronica, lo stesso giorno.
- Verificare che il venditore abbia pagato le spese condominiali e le imposte locali
- No. Il Suo avvocato richiede separatamente i certificati necessari, prima di quel giorno.
- Verificare che l'edificio corrisponda alla licenza e allo stato urbanistico del terreno
- No. È una verifica legale e tecnica che la Sua parte organizza in anticipo.
Chi sceglie il notaio e un mutuo cambia la risposta?
In un normale acquisto in contanti, il diritto di scegliere il notaio segue generalmente le spese: chi ne paga la quota maggiore può scegliere e, nella pratica, di solito è l'acquirente. Se il venditore insiste senza validi motivi per rivolgersi al proprio notaio, l'acquirente può segnalare la questione all'ufficio assistenza clienti del Colegio Notarial locale.In un acquisto con MUTUO, la risposta deriva da un diritto previsto dalla legge, non da una consuetudine. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garantisce chiaramente al mutuatario la libera scelta del notaio e impedisce al finanziatore di orientare tale scelta. Nello stesso periodo, la legge ha inoltre trasferito alla banca la maggior parte dei costi correlati: un decreto del 2018 ha posto l'imposta di bollo sul mutuo a carico del finanziatore e, dalla legge del 2019, il finanziatore paga anche il notaio, l'iscrizione nel registro immobiliare e la gestoría per il mutuo stesso. L'unico costo che resta a carico del mutuatario è la valutazione dell'immobile effettuata dalla banca.
Come viene pagato l'acquisto?
- Contanti, senza mutuoÈ una consuetudine, non un diritto formale: sceglie chi paga la quota maggiore delle spese, che nella pratica di solito è Lei.
- Con un mutuoUn diritto previsto dalla Ley 5/2019: Lei può scegliere liberamente il notaio e la legge impedisce al finanziatore di indirizzare la scelta verso quello che preferisce.
Che cosa viene scambiato nella stanza e deve esserci Lei?
La escritura pubblica è l'atto notarile di compravendita, il documento firmato davanti al notaio che Le trasferisce la proprietà. Per un immobile usato, normalmente paga in questo momento il saldo residuo: denaro e chiavi passano di mano nella stessa stanza e nello stesso momento.Un cheque bancario è un assegno bancario tratto sul Suo conto spagnolo e rappresenta il metodo con cui spesso viene versato dal notaio il saldo del prezzo di acquisto.Non è necessario che Lei sia personalmente presente in quella stanza. Per l'intero acquisto, è strettamente necessario un solo viaggio in Spagna e, più comunemente, si delega invece questo appuntamento. Se il Suo avvocato dispone di una procura che lo autorizza a firmare l'atto, può completare l'intero appuntamento per Suo conto. È proprio per questo che predisporre tempestivamente una procura durante il processo conviene più di quanto sembri al momento.
- Per un immobile usatoLei paga il saldo con un cheque bancario oppure, sempre più spesso, tramite un bonifico bancario confermato e disposto in modo che arrivi prima dell'appuntamento. Il notaio conferma nell'atto quale metodo di pagamento è stato utilizzato.
- Per una nuova costruzione ultimata e prontaSi applicano le stesse modalità. Inoltre, da quel giorno iniziano a decorrere la garanzia decennale sulla struttura, la garanzia triennale sugli impianti e la garanzia annuale snagging. Pertanto, la data esatta del rogito notarile è importante anche oltre la transazione stessa.
Quanto costa il notaio, oltre a tutto il resto?
Il governo spagnolo stabilisce le tariffe notarili secondo una scala fissa, che non è liberamente negoziabile. Le fonti in lingua inglese descrivono generalmente la scala come pari a circa dallo 0.2 allo 0.5 % del prezzo, con una percentuale che diminuisce all'aumentare del prezzo. La nostra stima pubblicata combina l'onorario notarile con la tariffa per l'iscrizione nel registro immobiliare che segue, perché l'acquirente li vede come un'unica voce nel prospetto conclusivo. Come regola generale, la tariffa del registro ammonta a circa il 60 % dell'onorario notarile.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notaio + registro immobiliare, combinatiTariffa statale, non negoziabile | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Che cosa dovrebbe essere già definito prima di entrare nello studio del notaio
Una buona procedura definisce questi quattro aspetti PRIMA di quel giorno, perché un appuntamento dal notaio non è il momento giusto per scoprirne uno qualsiasi.- Il venditore non ha debiti arretrati condominiali o fiscaliIl notaio legge l'atto, non si occupa di ottenere i certificati per Lei. Il Suo avvocato li richiede prima dell'appuntamento. Una cattiva procedura scopre un saldo non pagato il giorno del rogito, con il cheque bancario già emesso.
- Il certificato della garanzia bancaria per una nuova costruzioneIl Suo avvocato dovrebbe aver verificato questo pagamento dopo pagamento, molto prima dell'ultimo. Il giorno del rogito notarile è solo una formalità se questo lavoro è stato svolto correttamente in precedenza. Una cattiva procedura esamina per la prima volta il testo della garanzia il giorno del rogito notarile.
- Un interprete giurato, se non legge lo spagnolo e partecipa di personaHa diritto a ricevere una spiegazione completa dell'atto in una lingua che comprende prima di firmarlo. Una cattiva procedura porta a firmare fidandosi, perché l'ambiente sembra cordiale e tutti sembrano avere fretta.
- Chi partecipa e con quale autoritàSe non partecipa personalmente, la procura del Suo avvocato deve prevedere chiaramente la firma di questo atto. Una cattiva procedura presume che una procura redatta per una fase diversa e precedente copra anche questa.
Il notaio tutela l'interesse dello Stato nella transazione, non il Suo.
Queste sono informazioni generali sul ruolo del notaio così come si configurava il 17 agosto 2026 e non costituiscono consulenza legale sul Suo rogito notarile specifico. Il notaio è un pubblico ufficiale realmente neutrale: non agisce per l'acquirente né per il venditore. Aspettarsi che individui un problema che avrebbe dovuto trovare il Suo avvocato è il fraintendimento più comune sul suo ruolo.Partecipiamo noi, oppure ci assicuriamo che partecipi qualcuno con la giusta autorità, e assistiamo alla consegna dell'immobile dei documenti e delle chiavi. Non siamo il Suo avvocato e non verifichiamo personalmente la titolarità, i debiti o la conformità urbanistica. Questo lavoro viene svolto prima, da un avvocato indipendente da Lei incaricato e pagato, affinché l'appuntamento dal notaio sia la formalità che dovrebbe essere, anziché il momento in cui emerge un problema.
Le domande più frequenti sul notaio
- Chi sceglie il notaio?
- Per consuetudine, chi paga la quota maggiore delle spese, che in un acquisto ordinario è solitamente l'acquirente. In un acquisto con mutuo, è un diritto previsto dalla legge, non una consuetudine: la Ley 5/2019 garantisce chiaramente la libera scelta del mutuatario e impedisce al finanziatore di indirizzarlo verso un notaio di sua preferenza.
- Perché usare un cheque bancario invece di un normale bonifico bancario?
- Un assegno bancario emesso sul Suo conto spagnolo consente di scambiare denaro e chiavi nella stessa stanza e nello stesso momento. Questo è il metodo tradizionale con cui vengono strutturati i rogiti notarili in Spagna. Sempre più persone utilizzano invece un bonifico confermato, disposto in modo che arrivi prima dell'appuntamento, ed è altrettanto valido. In entrambi i casi, il notaio registra nell'atto esattamente quale metodo è stato utilizzato.
- Posso avere un interprete giurato al momento della firma?
- Sì, ed è consigliabile organizzarlo in anticipo, anziché chiederlo il giorno stesso. Ha diritto a ricevere una spiegazione completa dell'atto prima di firmarlo e un interprete giurato è il modo formale per garantirlo, invece di affidarsi a un amico bilingue o a un riepilogo frettoloso nella stanza.
- Cosa succede se il notaio rileva un problema nei documenti proprio quel giorno?
- La firma non procede finché il problema non viene risolto. È raro proprio perché una procedura gestita correttamente risolve i problemi documentali con settimane di anticipo, durante la verifica legale e la fase del contratto privato. Questa è la ragione per cui l'appuntamento dal notaio non va considerato il primo vero controllo.
