Quando diciamo no
Non siamo qui per portare ogni acquisto fino al notaio. Se durante la ricerca, la trattativa o la verifica legale emerge qualcosa che cambia il significato dell'acquisto, glielo diciamo. A volte consigliamo di negoziare. A volte di aspettare. E a volte di non acquistare affatto. Quattro immobili, quattro motivi diversi per non proseguire come previsto.
Non ogni buon affare è quello che va a buon fine
Quattro immobili, quattro motivi diversi per non proseguire come previsto. Non c'era nulla che non andasse nel primo appartamento, ed è proprio questo il punto della sezione, non un'eccezione.
| Immobile | Cosa ha cambiato la decisione | Esito |
|---|---|---|
| Appartamento · Mijas · 495.000 € | Una votazione della comunità sulle locazioni di breve durata era all'ordine del giorno pochi giorni dopo la prenotazione, e la locazione era il motivo dell'acquisto. | Aspettare, poi non acquistare. La caparra di prenotazione è stata restituita. |
| Nuova costruzione · Estepona · 720.000 € | Non c'era nulla che non andasse nell'unità. A quel prezzo c'erano alternative che offrivano al cliente più di ciò che contava. | Non prenotare. Il cliente ha acquistato altrove. |
| Immobili usati · Marbella · 1.100.000 € | Sul terreno confinante era consentita la costruzione di un edificio fino a tre piani, dove sorgeva una villa più vecchia a un solo piano. Il prezzo si pagava per la vista libera. | Non acquistare. |
| Villa · Marbella · 4.000.000 € | Quanto sorgeva sul terreno non corrispondeva pienamente alla documentazione e per alcune parti della casa era necessario verificare lo stato giuridico. | Sospendere l'acquisto finché la parte venditrice non avrà fornito chiarimenti. |
01 · Appartamento, Mijas, 495.000 €
L'appartamento rientrava nel budget e corrispondeva all'uso che il cliente intendeva farne. Gli affitti a breve termine facevano parte del piano. L'immobile era già prenotato e il cliente aveva versato la caparra di prenotazione.
Cosa abbiamo verificatoCosa abbiamo trovato
- Ordine del giorno della prossima riunione
- Lavorando con l'avvocato, abbiamo accertato che una riunione della comunità dei proprietari si sarebbe tenuta poco dopo la prenotazione e che all'ordine del giorno figurava una votazione sugli affitti a breve termine.
- Cosa può cambiare quel voto nell'acquisto
- La decisione stessa sull'opportunità di acquistare stava per essere determinata da un'informazione che non figurava in alcun punto dell'annuncio.
Cosa abbiamo fatto: abbiamo raccomandato di non procedere automaticamente solo perché l'immobile era già prenotato. Abbiamo atteso l'esito della votazione.Il risultato: la votazione non ha consentito ciò su cui il cliente faceva affidamento, quindi abbiamo raccomandato di non procedere con l'acquisto. La caparra di prenotazione è stata restituita e il cliente si è ritirato dall'operazione.Il cliente non ha solo evitato un acquisto sbagliato. Non ha perso nemmeno la caparra di prenotazione.
02 · Nuova costruzione, Estepona, 720.000 €
Al cliente piaceva il progetto e l'unità specifica soddisfaceva la maggior parte dei requisiti. Allo stesso tempo, vi era pressione per decidere rapidamente, perché non erano rimaste molte unità simili.
Cosa abbiamo confrontatoA cosa si è arrivati
- Prezzo, orientamento, distribuzione, vista e condizioni del progetto
- Le abbiamo confrontate con le altre opzioni disponibili sul mercato in quel momento, con un budget simile.
- Se il problema fosse l'appartamento in sé
- Non lo era. Un immobile non deve essere necessariamente negativo per smettere di essere conveniente a un determinato prezzo. A 720.000 € vedevamo alternative in cui il cliente avrebbe ottenuto di più di ciò che contava davvero per lui.
La nostra raccomandazione: non prenotare l'unità soltanto per paura che scomparisse dal mercato. Abbiamo invece mostrato al cliente alternative concrete e spiegato in cosa ciascuna risultasse migliore a fronte di un budget simile.Cosa è successo: il cliente non ha prenotato l'unità a 720.000 €. Abbiamo proseguito la ricerca e alla fine ha scelto un immobile diverso, che corrispondeva a ciò che si aspettava realmente dall'acquisto. La decisione è nata dal confronto tra ciò che il budget poteva davvero acquistare, non dalla pressione legata alla disponibilità."L'ultima unità disponibile" è un motivo per decidere rapidamente per il venditore. Non necessariamente per l'acquirente.
03 · Immobili usati, Marbella, 1.100.000 €
A 1,1 milioni l'immobile sembrava conveniente a prima vista. Una buona posizione, una vista libera e un prezzo interessante rispetto a offerte comparabili. Per questo lo abbiamo presentato al cliente come una delle opzioni.Cosa si vedeva sul posto: davanti all'immobile sorgeva una villa più vecchia a un solo piano. La vista dalla terrazza era quindi libera e nulla lasciava pensare che proprio la vista costituisse il problema.
Cosa abbiamo verificatoCosa abbiamo trovato
- Non ciò che sorge oggi davanti alla casa
- Insieme all'avvocato abbiamo verificato il terreno confinante e ciò che vi si sarebbe potuto costruire.
- Ciò che potrebbe sorgere legalmente domani
- La villa esistente, più vecchia e a un solo piano, non corrisponde a quanto consentito sul terreno. Al suo posto si potrebbe costruire una villa fino a tre piani.
Ciò cambierebbe radicalmente la vista libera, che era una delle caratteristiche principali per cui il cliente stava pagando in questo immobile.Cosa è cambiato: il prezzo di 1,1 milioni è apparso improvvisamente sotto una luce diversa. Il cliente non avrebbe acquistato soltanto l'appartamento attuale e la vista attuale. Avrebbe acquistato anche il rischio che uno dei principali vantaggi dell'immobile cambiasse radicalmente una volta costruito qualcosa.Il risultato: abbiamo raccomandato al cliente di non acquistare. Quella che inizialmente sembrava un'offerta molto interessante a 1,1 milioni ha smesso di essere conveniente a quel prezzo dopo la verifica del terreno confinante.È possibile che un'informazione esterna all'immobile stesso cambi completamente la valutazione della convenienza del suo prezzo.
04 · Villa, Marbella, 4.000.000 €
Una villa finita con standard elevati. La casa appariva come un immobile che non necessitava di interventi significativi e il cliente era pronto a procedere con l'acquisto.
Cosa abbiamo verificatoCosa abbiamo trovato
- Lo stato effettivo dell'immobile rispetto alla documentazione disponibile
- Durante la verifica legale e tecnica abbiamo confrontato i due elementi. Quanto sorgeva sul terreno non corrispondeva pienamente a quanto risultava dalla documentazione.
- Parti e modifiche della casa
- Per alcune era necessario verificare lo stato giuridico e amministrativo. Per un immobile di questo valore non abbiamo consigliato al cliente di assumersi tale incertezza semplicemente perché la casa era finita e appariva in buone condizioni.
Cosa abbiamo fatto: insieme all'avvocato e a uno specialista tecnico abbiamo definito con precisione ciò che doveva essere documentato o regolarizzato e abbiamo trasmesso i requisiti alla parte venditrice. Abbiamo subordinato il passaggio successivo alla verifica dello stato effettivo e documentato dell'immobile prima del perfezionamento dell'acquisto.Il risultato: il cliente non ha dovuto scegliere tra acquistare e non acquistare alla cieca. Finché non è stato chiaro che cosa avrebbe assunto esattamente dal punto di vista legale, abbiamo raccomandato di non proseguire con la transazione. Il rischio è quindi rimasto a carico del venditore invece di trasferirsi al cliente al momento della firma.Con un budget elevato non verifichiamo meno solo perché l'immobile sembra ben costruito. Verifichiamo di più, perché un errore costa di più.
A volte la cosa più importante è sapere quando non acquistare
Verifichiamo tutto ciò che è possibile verificare. Le comunichiamo ciò che abbiamo riscontrato e che cosa significa per l'acquisto. Se qualcosa di fondamentale non torna, raccomandiamo di non proseguire, anche quando Lei ha già deciso di acquistare.Questi sono i nostri resoconti personali di casi reali. Non pubblichiamo nomi dei clienti, date, indirizzi o progetti, e abbiamo omesso i dettagli che potrebbero identificare qualcuno. Ogni caso indica il tipo di immobile, la località, il prezzo e ciò che ha modificato la decisione, così può valutare personalmente il ragionamento.Non sostengono nemmeno che riusciamo a individuare tutto. Tre dei quattro casi sono stati scoperti da un avvocato indipendente o da uno specialista tecnico nell'ambito del loro lavoro, il che dimostra l'importanza di coinvolgerli, non il contrario. Ciò che abbiamo fatto è stato assicurarci che la verifica avvenisse prima del trasferimento del denaro e poi spiegare chiaramente che cosa significasse il risultato per l'acquisto.E questa non è una pagina sul fatto che la Spagna sia pericolosa. Un immobile può essere completamente valido e tuttavia smettere di avere senso quando si viene a conoscenza di un ulteriore elemento. Il caso 01 ne è l'esempio più chiaro: nell'appartamento non c'era nulla che non andasse.Nessuno di questi quattro acquisti è stato portato a termine, quindi nessuno ci ha fruttato nulla. Questa è la verifica più onesta del modello tariffario ed è il motivo per cui esiste questa pagina, invece di un paragrafo sui nostri valori.
Domande frequenti
- Con quale frequenza dite davvero a qualcuno di non acquistare?
- Non pubblichiamo una tariffa. Pubblichiamo i quattro casi in sé, con il tipo di immobile, la località, il prezzo e ciò che ha modificato la decisione; è il ragionamento la parte che vale la pena valutare.
- Avrei perso la mia caparra nel primo caso?
- In quel caso la caparra di prenotazione è stata restituita, perché il contratto di prenotazione stabiliva che cosa sarebbe accaduto se la verifica legale avesse fatto emergere qualcosa. È proprio per questo che le condizioni di restituzione devono figurare nel contratto prima del pagamento della caparra, che è l'unico pagamento escluso dal sistema di garanzia.
- Fate pagare il lavoro quando un acquisto viene interrotto?
- No. Non è dovuto nulla per la ricerca, le visite, la negoziazione o il tempo impiegato. Se l'acquisto non si conclude, non matura alcuna commissione in nessun caso, quindi non c'è nulla da cui possiamo essere pagati.
- Un avvocato avrebbe potuto scoprire tutto questo da solo?
- Un avvocato ha scoperto la riunione della comunità e, insieme a uno specialista tecnico, la discrepanza nella documentazione della villa. La verifica del terreno nel caso 03 riguardava una domanda che qualcuno doveva pensare di porre, mentre il confronto nel caso 02 non era affatto una questione legale. La verifica legale e la rappresentanza dell'acquirente rispondono a domande diverse, e la seconda non sostituisce la prima.
