L'agenzia immobiliare dell'acquirente sulla Costa del Sol

Per una nuova costruzione, consideri circa il 12-14 % oltre al prezzo d'acquisto; per un immobile usato, il 9-10 %. La differenza principale riguarda le imposte: per una nuova costruzione paga il 10 % di IVA e, in Andalusia, l'1,2 % di imposta di bollo, mentre un immobile usato comporta un'imposta di trasferimento del 7 %.

Dipende dal fatto che acquisti una nuova costruzione o un immobile usato. Per una nuova costruzione, l'elemento più importante è la garanzia bancaria. I pagamenti che invia al costruttore prima del completamento dei lavori devono essere protetti dal regime previsto per i pagamenti, e prima del trasferimento del denaro l'avvocato verifica il conto, la documentazione e quale garanzia si applichi a quel particolare pagamento. Per i pagamenti coperti da una garanzia bancaria riceverà un certificato relativo a quello specifico importo e acquirente. Per un immobile usato, il meccanismo è diverso. L'avvocato tiene sotto controllo i contratti, le date e le modalità del trasferimento, affinché il venditore riceva il denaro solo nel momento in cui la transazione prevede che venga svincolato. Quindi non si tratta soltanto di dove invia il denaro. Prima di ogni pagamento significativo, l'avvocato verifica perché lo sta effettuando, a chi lo sta inviando e a quali condizioni.

Dipende dalla formulazione del contratto di prenotazione e varia a seconda dei costruttori e dei venditori. La prenotazione è l'unico pagamento al di fuori del sistema di garanzia, per questo dovrebbe essere contenuta e il contratto deve indicare chiaramente quando viene rimborsata. Proprio per questo l'avvocato la legge prima del trasferimento del denaro, non dopo.

Dipende soprattutto dal fatto che acquisti una nuova costruzione o un immobile usato. Per una nuova costruzione, è consigliabile avere a disposizione all'incirca il 20-40 % del prezzo di acquisto per i pagamenti che potrebbero essere dovuti prima del completamento del progetto. Inoltre, Le serviranno fondi propri per le imposte e i costi aggiuntivi dell'acquisto, inclusa l'IVA del 10% e gli altri costi del trasferimento. Su un immobile usato, in quanto non residente, consideri realisticamente che la banca finanzi circa la metà del valore che attribuisce all'immobile stesso. Dovrà quindi coprire con fondi propri la parte restante del prezzo di acquisto e i costi connessi. Per un immobile da 500.000 €, quindi, la liquidità necessaria spesso non è di 100.000 o 150.000 €, ma è considerevolmente maggiore. Per questo definiamo il finanziamento prima della prenotazione, non dopo che ha già scelto un immobile specifico.

Sì, ma in quanto non residente non faccia automaticamente affidamento su un finanziamento pari al 70 o all'80% del prezzo. Se il reddito è espresso in una valuta diversa dall'euro, è realistico aspettarsi un finanziamento pari a circa il 50% del valore stabilito dalla banca. Per alcuni clienti l'offerta può essere migliore, per altri peggiore, a seconda del reddito, degli impegni finanziari esistenti, dell'età, della valuta del reddito e della banca specifica. È importante anche considerare che la banca non calcola il mutuo sul prezzo di acquisto, ma sulla propria valutazione. Pertanto, se acquista a 500.000 € ma la banca valuta l'immobile 470.000 €, il finanziamento viene calcolato su 470.000 €. Per questo, prima ancora che scelga un immobile, verifichiamo quale finanziamento può realisticamente aspettarsi e quanti fondi propri Le serviranno.

Chi è il vero proprietario dell'immobile, se vi sono ipoteche, provvedimenti esecutivi o altri gravami, se i dati del registro immobiliare corrispondono, se vi sono debiti verso il condominio e se la situazione giuridica corrisponde a ciò che sta acquistando. Per un immobile specifico, le verifiche vengono ampliate in base alla sua tipologia e alla sua storia.

Sì. Un legale indipendente che rappresenti Lei, non il costruttore e non il venditore. Verifica la proprietà, i debiti, i gravami, i permessi, i contratti e la situazione giuridica dell'immobile prima che Lei si impegni all'acquisto. Non assumiamo legali e non percepiamo commissioni per segnalarli. Le proponiamo diverse opzioni e sarà Lei a scegliere.

Per un immobile già ultimato, dal momento della prenotazione alla consegna delle chiavi, consideri normalmente da alcune settimane ad alcuni mesi. Per una nuova costruzione, dipende dalla fase del progetto: può acquistare un appartamento già ultimato, ma anche un progetto la cui conclusione richiederà altri due anni. L'intero percorso, dalla scelta alla verifica legale fino al notaio, è illustrato sopra.

Una volta è sufficiente, due è meglio. La procedura può essere svolta interamente a distanza tramite una procura, ma preferiremmo comunque che venisse almeno una volta.

Sì. L'acquisto di un immobile e la residenza spagnola sono due questioni diverse. Può essere proprietario di un immobile in quanto non residente e gran parte del processo può essere gestita tramite una procura.

Il NIE sì. Un conto spagnolo è molto utile nella pratica. Il NIE è il numero di identificazione dello straniero, necessario per l'acquisto, per le imposte e per altre pratiche relative all'immobile. Lo richiediamo per tempo con il legale, perché aspettare di averlo quando deve firmare è un modo inutile di complicare l'acquisto.

Pagherà la parte più consistente dell'acquisto in euro, quindi, per un importo elevato, vale la pena considerare non solo la commissione di trasferimento, ma soprattutto il tasso di cambio effettivo. Il denaro può essere trasferito tramite la Sua banca o un operatore specializzato nel cambio valuta; per importi elevati conviene confrontare le offerte. Soprattutto, non lasci il trasferimento all'ultimo momento. La banca potrebbe richiedere una prova dell'origine dei fondi oppure sospendere il trasferimento per effettuare controlli interni. In base al piano dei pagamenti, Le comunichiamo in anticipo quando sarà necessario disporre di ciascun importo.

Sì. Per un'operazione di importo elevato, consideri che la banca e le altre parti coinvolte vorranno una prova dell'origine dei fondi. Se il denaro proviene dalla vendita di un'azienda, da dividendi, da investimenti o da una struttura più complessa, prepari la documentazione prima di iniziare a trasferire il denaro.

A Suo nome, a nome di entrambi i coniugi o secondo un'altra soluzione, in base alla situazione familiare e finanziaria. Non esiste una risposta giusta unica. Il modo in cui detiene l'immobile può incidere in seguito sulla successione, sulle imposte e sulla vendita, quindi è meglio decidere con un legale e un consulente fiscale prima di firmare il contratto di compravendita, non dal notaio. Se acquista in coppia, ha figli, possiede beni di valore elevato in Spagna o sta valutando l'acquisto tramite una società, informi il legale fin dall'inizio.

Non automaticamente. Dipende dall'immobile specifico, dal comune, dalle regole della comunità e dalle norme vigenti per le strutture ricettive. Verifichiamo quindi se l'affitto a breve termine è possibile prima della prenotazione, qualora la possibilità di affittare faccia parte del motivo per cui acquistate.

IBI, spese condominiali, raccolta dei rifiuti, assicurazione, utenze e acqua e, per i non residenti, anche gli obblighi fiscali in Spagna. La differenza maggiore tra due appartamenti di prezzo simile riguarda spesso le spese condominiali, per questo, per un immobile specifico, mostriamo i costi annuali effettivi invece di un unico importo valido per tutti.

Sì. Modelo 210, l'imposta sui redditi imputati per i non residenti. Il nome non spiega quasi nulla e la maggior parte dei proprietari ne viene a conoscenza troppo tardi.

No. La proprietà di un immobile, di per sé, non La rende fiscalmente residente in Spagna. La residenza fiscale viene valutata in base alla Sua situazione effettiva, compreso il tempo che trascorre in Spagna e il luogo in cui si trova il centro dei Suoi interessi economici e personali. Se desidera trascorrere qui la maggior parte dell'anno o trasferirsi definitivamente, discuta della residenza fiscale con un consulente prima del trasferimento. Questo può influire sul modo in cui la Spagna tratta i Suoi redditi e beni al di fuori del Paese.

Per legge, ogni pagamento effettuato prima del completamento dei lavori deve essere coperto da una garanzia bancaria emessa a Suo nome. Il Suo avvocato verifica il testo esatto della garanzia relativa alla Sua unità prima che venga effettuato qualsiasi pagamento e Le comunica con precisione cosa copre.

Alcuni debiti e obblighi connessi a un immobile possono ricadere sul nuovo proprietario. Per questo motivo, le verifiche precedenti all'acquisto riguardano non solo il venditore, ma anche l'immobile stesso. Tra le altre cose, l'avvocato verifica la situazione nei confronti del condominio e richiede i certificati pertinenti prima della firma.

Può vendere quando desidera. La questione è a quale prezzo e con quale rapidità. Gli immobili che si rivendono meglio sono quelli che offrono al prossimo acquirente qualcosa che desidererà a sua volta: una buona micro-posizione, una vista, l'orientamento giusto, la possibilità di spostarsi a piedi o un buon complesso residenziale. Per questo, quando acquistiamo, non valutiamo solo se l'immobile Le piace oggi, ma anche a chi un giorno lo venderà. Se vende in qualità di non residente, consideri anche i costi e le imposte connessi alla vendita.

Sì, e può essere organizzato in anticipo. In Spagna si applica l'imposta di successione, ma l'Andalusia prevede generose agevolazioni per i familiari stretti. In un testamento potete anche scegliere che la successione sia regolata dalla legge del vostro Paese e un breve testamento spagnolo aggiuntivo permette alla famiglia di risparmiare mesi di pratiche burocratiche.

Se viene una volta all'anno per due settimane e per il resto dell'anno l'immobile rimane inutilizzato, affittare può essere più semplice. Ma quando viene più volte all'anno o trascorre una parte più lunga dell'anno sulla Costa del Sol, la proprietà inizia ad avere tutt'altro senso. Non deve cercare un affitto disponibile ogni volta, affrontare prezzi stagionali o spostarsi tra appartamenti diversi. Arriva con una piccola borsa e tutto il resto è già a casa. La differenza è ancora più evidente se viaggia con un cane o con dei bambini, oppure se desidera venire per diverse settimane o mesi. Non è sempre facile trovare buoni affitti a lungo termine e in alta stagione possono essere molto costosi. E se concede legalmente in locazione l'immobile quando non lo utilizza, il reddito da locazione può coprire una parte significativa del costo annuale della proprietà. Se scelto con cura, l'immobile non rappresenta quindi solo un luogo in cui trascorrere le vacanze, ma una seconda casa che può generare reddito per una parte dell'anno. Perciò, con i clienti che desiderano venire qui regolarmente, di solito valutiamo quando l'acquisto inizi ad avere senso, anziché chiederci se ne abbia senso.

Dipende soprattutto dal budget e da ciò che cerca in Spagna. La Costa Blanca è generalmente più economica e con lo stesso budget si può acquistare molto di più. La Costa del Sol è più costosa, ma offre una vita più intensa tutto l'anno, infrastrutture internazionali, l'aeroporto di Malaga, campi da golf, scuole, assistenza sanitaria e una grande comunità straniera. Se disponete di meno di circa 250.000 € per l'immobile in sé, vi diremo chiaramente che probabilmente non ci concentreremmo sulla Costa del Sol. La scelta a quel prezzo è molto limitata e sulla Costa Blanca lo stesso budget può avere decisamente più senso. A partire da circa 300.000 € iniziano a comparire opzioni reali sulla Costa del Sol, ma dipende ancora dalla posizione, dalla distanza dal mare, dalle condizioni dell'immobile e da ciò che desiderate in termini di vista o possibilità di affitto.