Ispezione immobiliare sulla Costa del Sol
Un'ispezione tecnica consiste nel far intervenire uno specialista nell'immobile, affinché annoti ciò che non funziona realmente. Non ci occupiamo direttamente di questa parte. Coinvolgiamo il perito o l'architetto, ci assicuriamo che intervenga tempestivamente e facciamo in modo che ciò che rileva si traduca in qualcosa di concreto: un prezzo, una condizione, una riparazione prima della firma o un motivo per non acquistare affatto. Le diciamo anche quando non vale la pena commissionare una perizia, perché non è necessaria per ogni acquisto.
Chi controlla davvero l'edificio
Prima dell'acquisto, quattro persone diverse esaminano un immobile, ma solo una di loro cerca i difetti. È utile saperlo prima di presumere che qualcuno abbia già controllato proprio il problema che La preoccupa.Gli specialisti si occupano delle competenze tecniche. Noi ci assicuriamo che tutto sia coordinato: che venga incaricata la persona giusta, che possa accedere all'immobile, che la sua relazione arrivi entro la scadenza da rispettare e che ciò che ha scritto non rimanga semplicemente nella Sua casella di posta.
| Chi | Da che parte stanno | Che cosa fanno davvero |
|---|---|---|
| Perito tecnico o architetto | Suo | Esamina l'immobile, la struttura, il tetto, l'umidità, gli impianti e la piscina, quindi annota ciò che ha rilevato. Questo è il vero controllo tecnico e, negli immobili più datati, individua i problemi che altrimenti emergerebbero dopo il Suo trasferimento. |
| L'avvocato | Suo | Controlla i documenti, non l'edificio: proprietà, oneri e debiti, debiti condominiali, legittimità dell'edificio, licenza di abitabilità e irregolarità urbanistiche. Un immobile può essere in perfette condizioni fisiche e restare comunque un cattivo acquisto, e vale anche il contrario. |
| Il perito della banca | La banca | Stabilisce un valore ai fini del mutuo. La ricerca dei difetti non rientra nel suo incarico. Non si tratta di una perizia tecnica e non la sostituisce. |
| L'agente del venditore | Il venditore | Rappresenta la controparte, ed è il suo ruolo, perfettamente legittimo. La sua descrizione delle condizioni è una descrizione commerciale, non un'ispezione. |
| Artigiani | Nessuno dei due finché non li assume | Intervengono in un secondo momento, quando c'è qualcosa da quantificare o riparare. Anche un preventivo per un lavoro non è una perizia dell'edificio, e chi vuole ottenere l'incarico non è la persona adatta a dirLe se quel lavoro sia necessario. |
| Arevont | Suo | Non è affatto un ruolo tecnico. Le diciamo quando vale la pena commissionare un controllo, organizziamo l'intervento, garantiamo loro l'accesso, coordiniamo le tempistiche con la data della firma e portiamo quanto rilevato nella trattativa con il Suo avvocato. |
Effettuate voi stessi l'ispezione?No, e non vorremmo che Lei accettasse l'incarico da noi se lo facessimo. Non siamo architetti né ingegneri edili. Organizziamo l'intervento dello specialista, siamo presenti quando Le è più comodo e gestiamo tutto ciò che lo riguarda. La relazione è di sua competenza e reca il suo nome.
Che cosa non è la valutazione bancaria
Questo è il malinteso più costoso dal punto di vista dell'acquirente in un acquisto in Spagna, e chiarirlo non costa nulla. Se richiede un mutuo spagnolo, un perito visiterà l'immobile. Una persona incaricata ufficialmente lo esaminerà con uno strumento di misurazione. È molto facile concludere che, di conseguenza, l'edificio sia stato controllato.Non è così. Una valutazione ipotecaria serve a dire alla banca quanto vale la garanzia del finanziamento. Il perito conferma che l'immobile corrisponde alla documentazione, annota lo stato di conservazione apparente, effettua misurazioni e scatta fotografie. Ogni elemento della relazione è orientato verso un numero, e quel numero è destinato al finanziatore.
A cosa risponde il reportChe cosa ancora non Le dice
- La valutazione bancaria (tasación)
- Il valore dell'immobile come garanzia del finanziamento, secondo le norme nazionali di valutazione. Il sopralluogo è reale e il tecnico è qualificato, ma l'incarico riguarda il valore, non i difetti. L'umidità dietro un armadio non modifica la cifra di cui la banca ha bisogno.
- La verifica legale dell'avvocato
- Verifica se ciò che sta acquistando è giuridicamente ciò che sembra: chi ne è il proprietario, quali debiti gravano su di esso, se è stato costruito e ampliato con le necessarie autorizzazioni e se esiste la licenza di abitabilità. Non risponde in alcun modo alla domanda se il tetto presenti infiltrazioni.
- L'attestato di prestazione energetica
- Un'indicazione in lettere che il venditore è tenuto a possedere. Viene calcolata in base alla costruzione e agli impianti, di solito senza aprire o smontare nulla, e una classe bassa segnala costi di gestione elevati, non un elenco di difetti.
- L'annuncio e la descrizione dell'agente
- Il modo in cui l'immobile viene presentato per la vendita. "In buone condizioni" e "recentemente ristrutturato" sono espressioni commerciali comuni prive di un significato definito, mentre le fotografie sono state scattate per invogliarLa a visitarlo.
- Ispezione tecnica
- Le condizioni dell'edificio stesso, descritte da qualcuno che non ha alcun interesse alla conclusione della vendita. È l'unica delle cinque valutazioni il cui scopo è individuare ciò che non va.
Nessuna delle altre quattro è disonesta. Ognuna risponde bene alla propria domanda. L'errore è aritmetico: sommare quattro relazioni e presumere che, nel loro insieme, coprano l'intero edificio.
Sources
La banca manda un perito. Ho ancora bisogno di un'ispezione?Rispondono a domande diverse. Il perito comunica alla banca quanto vale l'immobile come garanzia. La ricerca dei difetti non rientra nel suo incarico, quindi una valutazione non sostituisce un'ispezione tecnica e non può essere considerata tale.
Quando vale la pena fare un'ispezione e quando riteniamo che non serva
In Spagna un'ispezione tecnica è facoltativa. Non esiste alcun obbligo legale di commissionarla e la maggior parte degli acquirenti spagnoli non lo fa. Questo non è un motivo per evitarla, ma significa che nessuno coinvolto nella procedura La solleciterà a farla, e che la domanda corretta non è "dovrebbero farlo tutti?", bensì "cambierebbe qualcosa in questo caso?".Organizziamo un'ispezione quando è opportuno, non per ogni acquisto. In linea di massima, per noi il criterio è questo.
- Un immobile più vecchio e qualsiasi immobile con un tetto proprioL'età è il singolo fattore più importante. Una casa ha il proprio tetto, il proprio sistema di drenaggio e spesso anche la propria piscina e il proprio giardino, e ciascuno di questi elementi è un sistema che si usura secondo tempi che nessuno ha stabilito per Lei.
- Lavori visibili, ampliamenti o una trasformazioneOgni volta che qualcosa è stato aggiunto, chiuso o trasformato in una camera da letto, ci sono due domande: è stato fatto bene ed è stato fatto legalmente? L'ispettore risponde alla prima, l'avvocato alla seconda, e vale la pena porle entrambe.
- Segnali di umiditàUna mano di vernice fresca su una parete bassa, un deumidificatore in un angolo durante una visita dell'immobile, un appartamento al piano terra con un giardino sopra il livello del pavimento. L'umidità è il difetto che questa costa produce con maggiore regolarità e quello che risulta peggiore nelle fotografie.
- Un immobile rimasto vuotoMesi senza che nessuno lo abiti e i piccoli guasti si accumulano silenziosamente: guarnizioni, pompe, impianto della piscina, caldaia, un'unità di aria condizionata che non è stata utilizzata per due estati.
- Un acquisto importanteNon perché gli immobili costosi siano peggiori. Perché lo stesso rischio proporzionale rappresenta una cifra maggiore e perché, a quel livello, il problema riscontrato di solito non è visibile, motivo esatto per cui qualcuno deve andare a cercarlo.
- Quando non può esserci di personaSe la decisione viene presa dalla Repubblica Ceca sulla base delle fotografie e del nostro video, la presenza di uno specialista nell'edificio è ciò che manca nel processo, non un elemento aggiuntivo.
E c'è anche l'altra metà della questione, quella che preferiremmo illustrarLe prima che spenda il denaro. In una nuova costruzione coperta dalle garanzie, l'incarico non è una perizia, ma un controllo alla consegna dell'immobile, e va trattato nella pagina collegata qui sotto. In un appartamento piccolo, recente e ben tenuto, senza nulla di insolito, una perizia spesso conferma ciò che una visita dell'immobile accurata aveva già mostrato, e la spesa più sensata consiste piuttosto nel chiedere a uno specialista un preventivo per l'unico elemento che Le interessa davvero.Il criterio che applichiamo è semplice: il problema riscontrato potrebbe realisticamente cambiare la Sua decisione, il prezzo o una condizione del contratto? Se la risposta è no, glielo diremo invece di fissare un appuntamento. Non sono i nostri soldi e non è nemmeno il nostro pomeriggio, quindi non abbiamo motivo di organizzare un controllo che non sia utile.
Immobile usato e nuova costruzione: perché il controllo ha un obiettivo diverso
L'ispezione fisica è simile in entrambi i casi. Ciò a cui serve è completamente diverso, e la differenza sta in chi ha l'obbligo di rimediare a eventuali problemi in seguito.
| Cosa cambia | Immobile usato | Nuova costruzione |
|---|---|---|
| Garanzia | Nessuna. Il venditore risponde soltanto dei difetti occulti di cui era a conoscenza e che ha nascosto, e il termine per avanzare tale richiesta è breve. | Dieci anni per la struttura, tre per gli impianti, uno per le finiture. I pagamenti effettuati prima del rogito notarile sono coperti da una garanzia bancaria. |
| Chi rimedia ai problemi | Lei, una volta che l'immobile è Suo. Ecco perché il problema riscontrato deve emergere prima della firma, quando può ancora modificare il prezzo o le condizioni. | Il costruttore, a proprie spese: è questo lo scopo della lista di snagging. |
| Stato e dotazioni | Dipende dall'età. Prima o poi dovrà aspettarsi di sostituire la cucina e i bagni, oltre al fatto che nel tempo anche altri elementi inizieranno a richiedere interventi. | Tutto nuovo. Si controlla che sia stato completato correttamente e che corrisponda a ciò che ha scelto. |
| Energia | Classi energetiche inferiori e consumi più elevati rispetto a una nuova costruzione. Lo si vede nelle bollette, non nel prezzo di acquisto. | Le classi energetiche più elevate, consumi inferiori, bollette più basse. |
| Quanto vale il problema | Una leva negoziale o un motivo per fermarsi. Cambia la Sua decisione e la cifra che è disposto a spendere. | Un elenco di lavori con una scadenza e qualcuno obbligato contrattualmente a completarli. |
Questo è anche l'argomento onesto contro l'idea che un immobile usato sia necessariamente la scelta più economica. Un immobile di seconda mano comporta più spesso una ristrutturazione o una serie di lavori graduali: la cucina, i bagni, l'aria condizionata, oltre a ciò che nessuno si aspettava una volta abbattuta una parete. È facile arrivare alla stessa cifra o a una cifra superiore. Un'ispezione fa sì che questo calcolo non sia più una sorpresa, ma diventi una cifra che conosceva prima di firmare.
Sources
Serve per una nuova costruzione?Di solito non in questa forma. Una nuova costruzione è coperta dalle garanzie di dieci, tre e un anno, quindi in quel momento il lavoro consiste nel controllo alla consegna dell'immobile e nell'elenco dei difetti da presentare allo sviluppatore, che è un servizio diverso. Quando una nuova costruzione è rimasta completata e invenduta per molto tempo, oppure quando acquista un'unità pronta per la consegna da un venditore privato invece che dallo sviluppatore, si applica nuovamente la logica dell'immobile usato.
Il venditore afferma che l'immobile non presenta difetti. È vincolante?Non è la stessa cosa di una garanzia. Per un immobile usato, il venditore è responsabile dei difetti occulti che conosceva e ha nascosto, il che La mette nella posizione di dover dimostrare ciò che un'altra persona sapeva, entro un termine breve, dopo che l'immobile è già diventato Suo. È una posizione molto più debole rispetto a una contestazione rilevata prima della firma.
Cosa succede dopo il rapporto
Un rapporto che non cambia nulla non valeva la pena di essere commissionato. Questa è la parte del servizio che ci appartiene davvero, ed è il motivo per cui preferiamo che l'ispezione avvenga abbastanza presto da poter essere utile.
- Esaminiamo la perizia con LeiI rapporti sono redatti in spagnolo o in inglese e sono destinati a un lettore tecnico. Li esaminiamo con Lei e separiamo i tre gruppi che esistono sempre: gli aspetti normali per un immobile di questa età, quelli che richiederanno presto una spesa e quelli che cambiano la valutazione.
- Le risultanze che richiedono documenti passano all'avvocatoUn ampliamento realizzato senza autorizzazione, una terrazza chiusa, una piscina che non compare nella descrizione del registro. La constatazione fisica è l'inizio di una questione giuridica, che prima di spettare a un costruttore deve essere sottoposta al Suo avvocato.
- Alla risultanza si può associare un importoUn difetto senza un costo di riparazione non è una posizione negoziale, ma una fonte di ansia. Quando il rapporto quantifica direttamente i lavori, sottoponiamo tale cifra alla parte venditrice. In caso contrario, possiamo ottenere un preventivo di riparazione da un artigiano prima che inizi la trattativa sul prezzo, così da chiedere una somma precisa per una riparazione precisa, anziché esprimere una semplice impressione sull'immobile. Ce lo dica e lo faremo; vale la pena attendere i pochi giorni necessari per qualsiasi aspetto su cui intenderebbe davvero discutere.
- Quando serve un architetto, lo coinvolgiamoAlcune risultanze vanno oltre ciò a cui può rispondere un ispettore. Se un ampliamento può essere regolarizzato, cosa comporterebbe realmente una ristrutturazione, se la distribuzione che sta progettando è davvero possibile e quanto costerebbe il tutto. Queste sono domande per un architetto e ne coinvolgiamo uno. Si tratta di uno specialista distinto, con un compenso separato, che Le verrà comunicato direttamente, senza alcun passaggio tramite noi.
- Ciò che si può correggere diventa una richiesta, non una lamentelaSulla base del rapporto, noi e il Suo avvocato definiamo con precisione ciò che deve essere documentato, corretto o chiarito e lo sottoponiamo alla parte venditrice. È una conversazione molto diversa dal chiedere uno sconto perché l'immobile sembra trascurato.
- Si riflette sul prezzo, sulle condizioni o sulla scadenzaUna risultanza può tradursi in una riduzione del prezzo, diventare una condizione da soddisfare prima del rogito notarile oppure comportare una riparazione che il venditore esegue per prima cosa. Quale delle tre opzioni sia corretta dipende dalla risultanza e dal grado di motivazione dell'altra parte, ed è proprio questo lo scopo della trattativa.
- A volte la risposta è fermarsiAbbiamo consigliato a clienti di non procedere quando una verifica giuridica o tecnica ha evidenziato un problema serio. Nessuno affronta volentieri questa conversazione, ma è comunque meno costoso dell'alternativa. Non acquistare è un esito legittimo del processo di acquisto e lo trattiamo come tale.
Cosa verifica realmente un'ispezione tecnica
Una perizia consiste in un'ispezione visiva e non invasiva delle parti raggiungibili dell'edificio. Lo specialista annota lo stato di ogni elemento, i difetti riscontrati, la loro apparente gravità e quali componenti debbano essere aperti prima di poter avere certezza. L'ambito varia in base all'immobile e al professionista incaricato, quindi consideri questa descrizione come la struttura del lavoro, non come un elenco fisso.| Cosa viene esaminato | Perché è importante | Come gestiamo la risultanza |
|---|---|---|
| L'edificio | ||
| Struttura e fondamenta | Fessurazioni, cedimenti e assestamenti sono le risultanze che possono far interrompere un acquisto, anziché portare a una revisione del prezzo. Sono anche quelle che una visita dell'immobile difficilmente rileva, perché il sintomo visibile è spesso una fessura sottile nel punto sbagliato. | Se è grave, il rapporto indica cosa debba essere esaminato più a fondo e interrompiamo il processo finché non viene data una risposta. Non si firma nulla in presenza di un'incognita strutturale. |
| Tetto, terrazze e impermeabilizzazione | Su questa costa un tetto trascorre la maggior parte dell'anno senza fare nulla, per poi dimostrare il proprio valore durante alcuni giorni di piogge intense. Un tetto piano o una terrazza sopra un ambiente abitato è il punto in cui l'acqua penetra. | Un preventivo di riparazione diventa un argomento sul prezzo. L'acqua stagnante, una membrana impermeabilizzante deteriorata o una terrazza con pendenza di deflusso errata diventano una condizione da soddisfare prima del rogito notarile. |
| Facciata, acque piovane e drenaggio | Grondaie e pluviali spesso non vengono semplicemente installati qui, così la pioggia scorre lungo la parete e penetra nella parte inferiore. È normale a livello locale, ma in seguito il problema dell'umidità sarà comunque Suo. | Chiediamo cosa abbia già deciso la comunità dei proprietari, poiché una facciata è solitamente una parte comune e la riparazione potrebbe richiedere una quota straordinaria anziché essere un lavoro a Suo carico. |
| Damp and water ingress | L'umidità di risalita è comune negli appartamenti al piano terra e nelle case costruite senza barriera contro l'umidità, e una mano di pittura fresca la nasconde perfettamente durante una visita dell'immobile. È il difetto più sistematicamente sottovalutato sulla Costa del Sol. | Le misurazioni vengono effettuate con un igrometro, non a vista. Un valore misurato è un numero che si può sottoporre al venditore, mentre un'intuizione non lo è. |
| All'interno dell'immobile | ||
| Finestre, porte e serramenti | Il vecchio alluminio senza taglio termico, i vetri singoli e le guarnizioni deteriorate fanno la differenza tra un appartamento che mantiene la temperatura e uno che tiene l'aria condizionata accesa per tutta l'estate e resta comunque rumoroso. | Di solito è un costo, non una crisi. Lo quantifichiamo e lo inseriamo nell'offerta come un importo noto, anziché come una sorpresa nel primo anno. |
| Elettricità | Un impianto di un decennio diverso può essere sicuro e tuttavia essere ben al di sotto di quanto richiederebbero le norme attuali, oltre a determinare se sia possibile aggiungere un piano cottura a induzione, un caricabatterie per auto o una seconda unità di aria condizionata. | Un controllo funzionale del quadro elettrico, dei circuiti e della messa a terra. Se il rapporto segnala un problema, un elettricista preventiverà l'adeguamento prima che Lei si impegni, non dopo. |
| Idraulica, acqua calda e scarichi | L'età delle tubature, la pressione dell'acqua, il funzionamento effettivo degli scarichi delle docce e della cucina. Scarichi lenti e bassa pressione sono problemi con cui si convive ogni giorno e che risultano invisibili in qualunque fotografia mai scattata. | Si fanno scorrere i rubinetti e si osservano gli scarichi. Quando ciò indica un problema nelle tubature all'interno delle pareti, è esattamente il tipo di questione da risolvere prima della firma, non dopo. |
| Climatizzazione e riscaldamento | Gli impianti hanno una vita utile e una cronologia di manutenzione, e il fatto che "funzioni" ad aprile non significa che funzioni anche ad agosto. La sostituzione rappresenta un importo reale per l'intero immobile. | Quando possibile, si fanno funzionare sia il riscaldamento sia il raffrescamento. Età e condizioni confluiscono nel quadro dei costi di gestione insieme alla classe energetica. |
| Cucina e bagni | In un immobile di seconda mano, queste sono le due stanze che dovrebbe prevedere di sostituire prima o poi. Sapere se quel momento è adesso o tra otto anni rappresenta gran parte del budget di ristrutturazione. | Diventa un costo programmato con una data, ed è questa la differenza tra una ristrutturazione e un'emergenza. |
| Esterno e parti comuni | ||
| Piscina, impianti e irrigazione | Una piscina privata è una macchina oltre che una cavità nel terreno: pompa, filtrazione, tubature e struttura stessa. Le perdite sono costose e non sono visibili quando la piscina è piena. | Quando il rapporto evidenzia qualcosa, incarichiamo uno specialista di piscine e includiamo i costi di gestione nei calcoli relativi alla Sua proprietà. |
| Giardino, confini e costruzioni presenti | Ciò che si trova sul terreno dovrebbe corrispondere a quanto riportato nella planimetria. Un portico, un ripostiglio, un pergolato o un seminterrato trasformato che esiste nella realtà ma non sulla carta è un problema legale mascherato da questione fisica. | L'esito fisico viene comunicato direttamente al Suo avvocato. Questo è il caso più comune in cui una verifica tecnica si trasforma in una verifica legale. È importante chiarire chi risponde di cosa: l'ispettore descrive ciò che è presente e se corrisponde all'iscrizione nel registro immobiliare e al catasto; stabilire se possa essere regolarizzato o se disponga di una licenza di occupazione è una questione dell'avvocato, non dell'ispettore. Tre registri e un edificio: è normale che non concordino. |
| Aree comuni e lavori in sospeso | Ascensori, garage, tetto, piscina e facciata sono condivisi, così come il conto. Una comunità di proprietari che ha già approvato un costoso intervento di riparazione La ha impegnata a pagarne la quota prima ancora del Suo arrivo. | Le condizioni fisiche risultano dall'ispezione, mentre verbali e debiti provengono dall'avvocato; noi ci assicuriamo che i due aspetti vengano esaminati insieme anziché separatamente. |
| Classe energetica e costi di gestione | Un immobile più vecchio rientra nelle classi inferiori e presenta consumi più elevati, che si riflettono ogni mese, non una sola volta davanti al notaio. | Questo confluisce nel quadro dei costi di proprietà insieme alle spese condominiali e alle imposte annuali, così da confrontare con onestà l'acquisto più economico con quello più recente. |
Dove si colloca l'ispezione nel processo di acquisto
L'intero acquisto prevede quindici passaggi, dalla prima telefonata alle chiavi. La verifica tecnica ha una finestra temporale, più ristretta di quanto la maggior parte delle persone immagini: deve essere commissionata abbastanza presto da permettere a un esito di modificare ancora qualcosa e completata prima della firma che è destinata a orientare.Passaggi 8, 9, 13 e 14 di 15
- Prenotazione e momento della decisioneQuando trova l'immobile giustoUna prenotazione ritira l'immobile dal mercato mentre vengono effettuate le verifiche. Questo è il momento per decidere se includere un'ispezione tecnica nel processo, perché il contratto di prenotazione stabilisce anche cosa accade alla caparra se una verifica rileva un problema. Decidere in seguito è ciò che fa sentire le persone obbligate a procedere.ResaleLa caparra di prenotazione e le condizioni concordate. Qui si definiscono anche prezzo, date e dotazioni, esattamente gli elementi che un esito può riaprire.
- Le verifiche procedono insiemeDue-quattro settimane, di normaLa verifica legale inizia dopo la prenotazione e questo è il momento naturale per svolgere contemporaneamente l'ispezione tecnica. Stesso periodo, due specialisti diversi, due elenchi diversi. È importante che si sovrappongano, perché un esito relativo all'edificio si trasforma molto spesso in una domanda sulla documentazione, e in quel momento è necessario che entrambi siano ancora al lavoro.
- L'ultima verifica prima della firmaPrima del rogito notarilePer un immobile di seconda mano, torniamo a controllarlo prima della firma, insieme a Lei o per Suo conto. Questa verifica è di nostra competenza e non è una perizia: confermiamo che l'immobile si trovi nelle condizioni concordate e che le dotazioni elencate nell'inventario siano ancora presenti. Se desidera una verifica tecnica professionale da parte di un architetto o di un ispettore, la organizziamo separatamente.New buildPer una nuova costruzione, il processo dipende dal costruttore. Alcuni eseguono lo snagging prima del trasferimento della proprietà, altri in seguito. Questo è il servizio complementare.ResaleLe condizioni rispetto a quanto concordato e l'inventario rispetto a ciò che è ancora presente nell'immobile.
- Notaio e chiaviGiorno del rogitoLa scadenza rispetto alla quale tutto ciò che precede viene pianificato a ritroso. Dopo la firma dell'atto, l'immobile è Suo nelle condizioni in cui si trova, e un problema rilevato il secondo giorno diventa una fattura per la riparazione anziché una posizione negoziale. Non deve essere presente di persona se il Suo avvocato dispone della procura, e noi ci siamo in ogni caso.
Lo stesso immobile, verificato in due modi
Come si svolge l'aspetto tecnico di un acquisto senza un agente dell'acquirente e con uno al Suo fianco.| Da soli | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Chi Le comunica le condizioni | L'agente del venditore, il cui compito è vendere proprio questo immobile e la cui descrizione delle condizioni è una descrizione commerciale. | Uno specialista che non ha alcun interesse a portare a termine la vendita e il cui unico incarico è individuare ciò che non va. Il nostro compito è farlo intervenire in tempo. |
| Trovare lo specialista | Cercare in una lingua che potrebbe non leggere, senza poter distinguere un ispettore da un costruttore in cerca del lavoro di riparazione che ne seguirà. | Organizziamo un ispettore o un architetto tra i professionisti con cui collaboriamo e Le indichiamo quale dei due è necessario per l'immobile. |
| Tempistiche | Commissionata tardi, dopo la firma della prenotazione e il versamento della caparra, quando un problema rilevato ha il minor potere negoziale. | Pianificata nella stessa finestra temporale della verifica legale, così che un problema rilevato possa ancora portare a un'azione concreta. |
| Cosa comporta la relazione | Un documento tecnico in spagnolo e una conversazione in spagnolo con la controparte al riguardo. | La esaminiamo insieme, distinguendo ciò che è normale, ciò che comporta un costo e ciò che cambia la valutazione, e trasformiamo quest'ultimo punto in una richiesta da presentare al Suo avvocato. |
| Quanto Le costa | Il compenso dell'ispettore, indipendentemente da chi lo organizza. | Lo stesso compenso dell'ispettore, fatturato direttamente a Lei. L'organizzazione, l'accesso, le tempistiche e la successiva discussione sono gratuiti, perché in qualità di acquirente Lei non ci paga mai nulla. |
L'immobile molto più antico delle sue fotografie
Un immobile che siamo andati a vedere era semplicemente molto più antico di quanto suggerissero le foto dell'annuncio. Nulla nelle fotografie era falso. Erano ben illuminate, ben composte e scattate nell'ora migliore dell'immobile, ma nessuna indicava la sua età. Trovarsi al suo interno ha richiesto circa dieci secondi per rispondere a una domanda che l'intero annuncio aveva lasciato aperta. Questa è la versione più lieve del problema, quella che si scopre andando sul posto. La versione costosa è quella che non si può vedere affatto: ciò che si trova dietro le pareti, sotto la terrazza e dentro gli impianti. Nessuno lo scopre semplicemente presentandosi, ed è proprio questo il motivo per cui occorre inviare qualcuno il cui compito sia cercarlo.Una visita dell'immobile informa sulla sua età. Un'ispezione informa sui suoi costi.
Quanto costa?
- Acquirente0 €Non ci paga nulla, indipendentemente dal fatto che acquisti o meno qualcosa e dal fatto che una verifica da noi organizzata La dissuada o meno dall'acquistare un immobile.
- Promotore o venditore
- Nuova costruzione
- 2,5 to 6 %
- Immobili usati
- 1,5 to 4 %
- Perito o architettoLe fattura direttamente la verifica. Noi non riceviamo alcun compenso da loro e non tratteniamo nulla per la segnalazione, secondo lo stesso accordo che abbiamo con lo studio legale che raccomandiamo.
Il nostro intervento è gratuito. Valutare se una verifica valga la pena, organizzare lo specialista, consentirgli l'accesso, coordinare le tempistiche con la data della firma e portare i risultati nella trattativa non Le costa nulla, perché in qualità di acquirente Lei non paga mai nulla ad Arevont, in nessun momento.L'ispezione viene organizzata separatamente e lo specialista comunica il preventivo direttamente a Lei. Non pubblichiamo un prezzo e non inventeremo una fascia di costo: il compenso dipende dall'immobile, dalle sue dimensioni e dalla distanza che lo specialista deve percorrere, ed è un suo compenso, non il nostro. Riceverà l'importo prima che venga prenotato qualsiasi intervento e deciderà Lei.Anche ciò che segue la relazione non è di nostra competenza. Uno specialista di piscine, un elettricista o un costruttore che presenta un preventivo per una riparazione Le fatturerà il proprio lavoro. Nulla viene aggiunto alla sua fattura tramite noi, né in questo caso né in qualsiasi altro.
Il prezzo dell'immobile è lo stesso anche se si rivolge direttamente al venditore. Per una nuova costruzione, si senta libero di richiedere il listino prezzi dello sviluppatore e verificarlo.
Cosa non farà per Lei un'ispezione
Non farà sì che qualcuno ripari qualcosa. Per un immobile di seconda mano non esiste alcuna garanzia. Il venditore risponde soltanto dei vizi occulti che conosceva e ha nascosto, il che significa dover dimostrare ciò che sapeva un'altra persona, entro una breve scadenza, quando l'immobile è già Suo. Pertanto, il valore della relazione risiede interamente nella decisione che prende mentre ha ancora la possibilità di farlo, non in una richiesta successiva.Non è nemmeno una garanzia. Una verifica è visiva e non invasiva: nulla viene smontato, nessuna parete viene aperta e una relazione che indica la necessità di ulteriori accertamenti è onesta, non evasiva. Nel secondo anno può comunque emergere qualcosa che nessuno avrebbe potuto vedere nel pomeriggio in cui si trovava sul posto.E non organizziamo un'ispezione per ogni acquisto. In una nuova costruzione coperta dalle garanzie, il lavoro consiste in un controllo per la consegna dell'immobile, non in una verifica. Per un appartamento piccolo, recente e ben tenuto, una buona visita dell'immobile più un preventivo di uno specialista sull'unico aspetto che Le interessa è spesso una spesa migliore. Preferiamo dirglielo, anche rischiando di sbagliare sul compenso, piuttosto che prenotare qualcuno solo per far apparire il processo completo.
Domande frequenti sull'ispezione tecnica
- L'ispezione tecnica è obbligatoria in Spagna?
- No. Non esiste alcun obbligo di legge di effettuarla al momento dell'acquisto e la maggior parte degli acquirenti spagnoli non la effettua. Nessuno coinvolto nel processo gliela chiederà, ed è proprio per questo che deve essere una decisione che prende Lei, anziché una decisione che aspetta da altri.
- Quando devo commissionarla?
- Idealmente al momento della prenotazione, affinché si svolga nella stessa finestra di due-quattro settimane della verifica legale e termini prima del contratto vincolante. Abbastanza tardi da dimostrare che prende sul serio l'immobile, ma abbastanza presto da consentire a un problema rilevato di modificare ancora il prezzo o diventare una condizione.
- Quanto costa e chi la paga?
- Lo specialista comunica il preventivo direttamente a Lei e Le fattura il servizio; il compenso dipende dall'immobile e dalle sue dimensioni. Non pubblichiamo una cifra perché non è un nostro compenso da pubblicare. La nostra parte, organizzare l'intervento e gestire ciò che rileva, è gratuita, come tutto ciò che facciamo per un acquirente.
- Cosa succede se l'ispettore rileva un problema grave?
- Diventa una richiesta specifica anziché una lamentela. Con il Suo avvocato definiamo ciò che deve essere documentato, corretto o preso in considerazione e lo sottoponiamo al venditore. Può comportare una riduzione del prezzo, diventare una condizione da soddisfare prima del rogito notarile oppure richiedere una riparazione preventiva. E se il problema è abbastanza grave, raccomandiamo di rinunciare all'acquisto, come abbiamo già fatto in passato.
- Il venditore può rifiutarsi di far entrare un tecnico per l'ispezione?
- L'accesso richiede la collaborazione del venditore e normalmente viene organizzato senza difficoltà, di solito insieme a una visita dell'immobile. Se viene rifiutato o continuamente rimandato per un immobile che sta già riservando, è un'informazione significativa e la tratteremmo come tale.
- Devo essere in Spagna?
- No. Lo specialista non ha bisogno che Lei sia presente, e nemmeno noi. Riceve la relazione, la analizziamo insieme durante una chiamata e, se desidera vedere qualcosa di specifico, torniamo sul posto e glielo mostriamo in video.
