Come veniamo pagati
È semplice. Il venditore ha concordato una provvigione con la propria agenzia. Se Lei arriva senza rappresentanza, l'intero importo rimane di norma all'agenzia del venditore. Se La rappresentiamo, l'agenzia del venditore ci paga la nostra quota detraendola da tale importo. Il prezzo dell'immobile non cambia per Lei e non ci paga mai nulla in più.
Da dove proviene effettivamente il denaro
Su quasi ogni vendita su questa costa esiste una provvigione, indipendentemente dal fatto che Lei sia rappresentato o meno. Il venditore l'ha concordata con la propria agenzia prima che Lei comparisse, e viene pagata dal venditore o dal promotore detraendola dal ricavato della vendita, non aggiunta al prezzo che paga Lei.L'unica cosa che cambia quando Lei è rappresentato è il modo in cui viene suddivisa quella provvigione già esistente. Non viene aggiunto nulla e nella transazione non esiste alcuna commissione separata a carico dell'acquirente.
| Situazione | Chi riceve la provvigione | Quanto paga Lei |
|---|---|---|
| Arriva senza rappresentanza | L'intera provvigione del venditore rimane di norma all'agenzia del venditore. | Il prezzo dell'immobile, e nulla a noi perché non siamo coinvolti. |
| Rappresentiamo Lei | L'agenzia del venditore paga la nostra quota detraendola dalla stessa provvigione. | Il prezzo dell'immobile. Esattamente lo stesso prezzo, senza alcuna aggiunta. |
| Lei non finisce per acquistare | Non matura alcuna provvigione, quindi non riceve nulla nessuno. | Nulla. Né per la ricerca, né per le visite, né per il tempo. |
L'immobile costa di più se acquisto tramite voi?No. La provvigione spetta al venditore, è stata concordata prima che Lei comparisse ed esiste indipendentemente dal fatto che Lei sia rappresentato o meno. La nostra quota viene detratta da tale importo, non aggiunta.
Perché l'entità della provvigione non determina i nostri consigli
La nostra provvigione non è uguale per ogni immobile. Dipende dall'offerta specifica e dai termini dell'accordo con il promotore o con l'agenzia del venditore.È quindi del tutto legittimo chiedersi se l'entità di tale provvigione possa influenzare l'immobile che Le consigliamo. Non è così e, invece di rassicurarLa al riguardo, ecco i cinque motivi per cui. Sono motivi strutturali, gli unici che qui abbiano valore.
- Restiamo con Lei anche dopo l'acquistoIl rapporto non termina con l'acquisto. La aiutiamo nella gestione, nella locazione e in qualsiasi altra necessità anche a distanza di anni. Per noi un rapporto duraturo con un cliente vale più della differenza di provvigione su una singola operazione.
- La nostra reputazione vive di segnalazioniUna quota significativa dei nuovi clienti arriva su segnalazione di persone che abbiamo già aiutato. Consigliare un immobile peggiore perché paga di più potrebbe farci ottenere una provvigione maggiore. Ma ci costerebbe qualcosa di molto più prezioso: la Sua fiducia e la nostra reputazione.
- Le daremo anche i motivi per non acquistareSe riteniamo che un immobile sia sopravvalutato, presenti un grave inconveniente o non valga quanto richiesto, glielo diciamo. Le indicheremo anche dove vediamo margini di trattativa e quando riteniamo che non valga affatto la pena presentare un'offerta.
- L'immobile migliore supera la commissione più altaSe per Lei ha più senso un immobile con una provvigione più bassa per noi, è quello che Le consigliamo. In genere ciò vale per gli immobili usati, dove il nostro compenso tende a essere inferiore rispetto ad alcuni progetti degli sviluppatori.
- Non abbiamo obiettivi di vendita su progetti specificiNon accettiamo bonus sul volume né incentivi per la vendita di un determinato numero di unità in un progetto specifico. Non abbiamo quindi motivo di indirizzarLa verso un progetto perché debba raggiungere un obiettivo di vendita.
E ci sono casi concreti alla base di tutto questo. Abbiamo già consigliato a clienti di rinunciare a un acquisto quando la verifica legale o tecnica aveva rilevato un problema serio. Abbiamo anche raccomandato un immobile diverso, sebbene ciò significasse per noi una commissione più bassa, perché lo ritenevamo la scelta migliore per il cliente.
Un aspetto da valutare e una domanda da porre
Alcune agenzie della Costa del Sol addebitano una commissione all'acquirente, oltre a percepire una quota da quella del venditore. Con noi non succederà, ma è utile sapere che esiste prima di firmare qualsiasi cosa con chiunque.La seconda parte è più semplice. La nostra commissione varia a seconda dell'immobile e, se ci chiede quale sia per uno specifico immobile, glielo diremo.
Cosa accade sul mercatoCome operiamo
- Una commissione addebitata all'acquirente oltre a quella del venditore
- Non addebitiamo mai nulla all'acquirente. La nostra quota proviene dalla commissione già concordata dal venditore e non esiste una seconda commissione da nessuna parte.
- Una commissione per segnalazione prelevata dall'avvocato, dal mediatore o dall'ispettore
- Non percepiamo alcuna commissione né altro compenso per raccomandare lo studio legale. Lo stesso vale per gli altri specialisti a cui la mettiamo in contatto.
- Bonus sul volume per collocare unità in un progetto
- Non ne abbiamo. Nessun obiettivo di vendita su progetti specifici e nessun compenso per il raggiungimento di un certo numero di unità.
- Una commissione scoperta alla fine
- Ci chieda quanto guadagniamo su uno specifico immobile e glielo diremo. Non è la stessa cifra per tutti gli immobili e fingere il contrario sarebbe la risposta più facile, non quella vera.
Percepite qualcosa dall'avvocato che raccomandate?No. Raccomandiamo Malaga Solicitors come scelta abituale e non riceviamo dallo studio alcuna commissione né altro compenso. È libero di rivolgersi a un avvocato di Sua scelta in qualsiasi momento.
La versione più chiara è un affare che abbiamo perso
A un cliente piaceva una nuova costruzione a Estepona del valore di 720.000 € e l'unità soddisfaceva la maggior parte delle sue esigenze. C'era pressione per decidere rapidamente, perché erano rimaste poche unità simili. Abbiamo confrontato il prezzo, l'orientamento, la disposizione, la vista e le condizioni del progetto con le altre opzioni disponibili con un budget simile. Il problema non era l'appartamento in sé. A 720.000 € potevamo individuare alternative in cui il cliente avrebbe ottenuto di più di ciò che per lui contava davvero. Gli abbiamo sconsigliato di prenotarlo per paura che sparisse dal mercato e il cliente ha acquistato altrove.Non abbiamo guadagnato nulla da quell'unità. È il meccanismo che funziona, non quello che fallisce.
Chi paga chi
- Lei, l’acquirente0 €Mai nulla, in nessun momento. Né per la ricerca, né per le visite, né per la negoziazione o il coordinamento.
- Venditore o sviluppatore
- Nuova costruzione
- 2,5 to 6 %
- Immobili usati
- 1,5 to 4 %
- ArevontLa nostra quota di quella commissione, pagataci dall'agenzia del venditore. Senza acquisto non c'è commissione e quindi non c'è alcun compenso.
Chi paga il nostro compenso non determina chi rappresentiamo. L’agenzia del venditore rappresenta il venditore. Noi rappresentiamo Lei. Non lavoriamo su un nostro portafoglio da vendere, quindi, se concludiamo che un determinato immobile non sia un buon acquisto per Lei, glielo diciamo, anche se questo significa non ricevere alcun compenso da quell’operazione.Se decide di non acquistare affatto, non sarà dovuto nulla a nessuno. L'unica possibile eccezione è una quota di prenotazione già versata al venditore o al promotore, e saprà prima di pagare qualsiasi somma se e a quali condizioni sarà rimborsabile.
Una caparra di prenotazione è l'unico pagamento che resta al di fuori del sistema di garanzia, proprio per questo dovrebbe essere contenuta e le condizioni per la sua restituzione dovrebbero essere inserite nel contratto prima del pagamento.
Gli aspetti davvero complicati
Per alcuni immobili veniamo pagati più che per altri. È una reale asimmetria e nessun insieme di principi può eliminarla. A eliminarne gli effetti è la struttura descritta sopra: nessun bonus sul volume, nessun portafoglio di proprietà, un rapporto che prosegue dopo l'acquisto e un'attività che dipende dalle segnalazioni. Se vuole verificarlo, ci chieda quanto guadagniamo sullo specifico immobile che ha davanti.Inoltre non guadagniamo assolutamente nulla se Lei non acquista, il che costituisce un incentivo a farLa procedere. I quattro casi in cui abbiamo consigliato a un cliente di fermarsi sono l'unica risposta onesta a questo punto e sono pubblicati integralmente, non riassunti.E non siamo uno sconto. Nessuno può prometterLe un prezzo più basso, perché è il venditore o il promotore a stabilirlo. Ciò che cambia con la rappresentanza è quello che Lei sa prima di decidere, non il costo dell'immobile.
Domande frequenti
- Quanto Le pago esattamente?
- Nulla. Né un compenso fisso, né una commissione di ricerca, né una percentuale al rogito notarile. La commissione proviene dal venditore ed esiste indipendentemente dal fatto che Lei sia rappresentato o meno.
- Mi direte quanto guadagnate su uno specifico immobile?
- Sì, se ce lo chiede. Non è la stessa cifra per ogni immobile, quindi non esiste un unico importo che possiamo pubblicare, ma non c'è nulla di segreto riguardo a quello relativo all'immobile che sta valutando.
- Il venditore non aumenta semplicemente il prezzo per coprirla?
- La provvigione viene concordata tra il venditore e la sua agenzia prima che Lei si presenti e, per una nuova costruzione, il listino prezzi è quello dello sviluppatore ed è identico indipendentemente dall’agente tramite cui arriva. Per un immobile usato, di solito lo stesso immobile è visibile presso diverse agenzie allo stesso prezzo, cosa che Lei può facilmente verificare personalmente.
- Percepite una commissione dall'avvocato, dal mediatore ipotecario o dall'ispettore?
- No. Non percepiamo alcuna commissione di segnalazione dallo studio legale né alcun compenso dagli altri specialisti che Le presentiamo. È inoltre libero di rivolgersi al Suo avvocato, al Suo mediatore creditizio e al Suo tecnico di fiducia.
- E se mi fermassi a metà?
- In tal caso, per noi non maturerebbe alcun compenso. L'unica somma eventualmente a rischio è una caparra di prenotazione già versata al venditore o al costruttore, le cui condizioni di restituzione vengono concordate per iscritto prima del versamento.
