Consegna delle chiavi al momento dell'acquisto di un immobile in Spagna
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Il rogito notarile consiste in un appuntamento dal notaio, durante il quale firma l'atto e paga il saldo. Le chiavi dovrebbero essere consegnate soltanto dopo che ha effettuato il sopralluogo nell'immobile e annotato per iscritto eventuali difetti. Mai prima.
Rogito notarile, in ordine
- Prima dell'appuntamentoImmobile ispezionato in base alle condizioni concordateEventuali difetti vengono prima inseriti in un elenco scritto e datato.
- Dal notaioIdentità confermate, atto letto ad alta voce
- ContestualmenteSaldo pagato
- ContestualmenteAtto firmato
- Stesso appuntamentoChiavi consegnateSoltanto dopo l'ispezione di cui sopra, mai prima.
- Lo stesso giornoAtto depositato per registrazioneInviato per via elettronica al registro immobiliare. L'iscrizione completa avviene successivamente.
Chi è presente il giorno del rogito notarile e cosa fa?
Nella stanza possono trovarsi fino a quattro parti, ma solo una di loro La tutela. Il notaio spagnolo assiste alla firma e trasforma la compravendita in un atto pubblico, ma non verifica se l'acquisto sia una buona idea. Il rogito notarile, día de la firma, normalmente richiede meno tempo di quanto le persone si aspettino. Il notaio legge ad alta voce le condizioni essenziali dell'atto e conferma l'identità delle parti e gli eventuali poteri di rappresentanza. Il saldo viene pagato, l'atto viene firmato e le chiavi passano di mano. Ciò che sorprende maggiormente gli acquirenti stranieri non è la procedura. È capire chi, in quella stanza, li tutela e chi invece non lo fa.
- Il notaioUn pubblico ufficiale, per nessuno
- Di cosa si occupano
- Verifica l'identità, ricontrolla in quel momento l'iscrizione nel registro e attribuisce all'atto la forma giuridica.
- Cosa NON fanno
- Negoziare per una delle parti o giudicare se l'acquisto sia una buona idea.
- Chi li paga
- Stabilito da un tariffario statale. Di norma paga l'acquirente, per consuetudine, oppure il finanziatore in caso di mutuo.
- Il Suo avvocatoLei, e soltanto Lei
- Di cosa si occupano
- Conferma che le verifiche legali siano ancora valide, spiega l'atto e può firmare al posto Suo in virtù di una procura.
- Cosa NON fanno
- Agire per conto del venditore o della banca in qualsiasi momento, oppure accettare una promessa verbale invece di una scritta.
- Chi li paga
- Lei, in genere per circa ~1 % del prezzo.
- Il venditore o il rappresentante del promotoreLa parte venditrice
- Di cosa si occupano
- Firma e consegna l'immobile e le chiavi.
- Cosa NON fanno
- Promettere qualsiasi cosa oltre a quanto già previsto dal contratto.
- Chi li paga
- I propri costi. Per una nuova costruzione, questo costo è già incluso nel prezzo da Lei pagato.
- La bancaIn presenza di un mutuo
- Di cosa si occupano
- Invia un rappresentante a firmare l'atto di mutuo insieme a quello di vendita e sblocca i fondi in quel momento.
- Cosa NON fanno
- Rilasci i fondi prima del rogito.
- Chi li paga
- Lei, tramite i costi di istruttoria del mutuo.
Il notaio verifica se l'immobile vale il prezzo richiesto?No. Il notaio conferma l'identità, ricontrolla in quel momento l'iscrizione nel registro e conferisce all'atto la forma giuridica. Stabilire se il prezzo è equo, se l'edificio è solido e se il condominio ha debiti sono questioni distinte. Il Suo avvocato e un perito rispondono a queste domande in anticipo, non il notaio il giorno del rogito.
Perché l'ispezione viene prima della firma e non dopo?
Perché, una volta firmato e pagato, Lei ha perso il potere negoziale che rendeva utile l'ispezione. Un rogito notarile eseguito nell'ordine sbagliato appare allo stesso modo dall'esterno: una firma e un mazzo di chiavi. La differenza sta in chi assume il rischio nel momento in cui qualcosa si rivela difettoso. Tutto si riduce a tre fasi, svolte nell'ordine corretto.
- L'immobile viene verificato rispetto a quanto concordatoPer un immobile usato, ciò significa confermare che le condizioni corrispondano al contratto e che tutto ciò che è indicato nell'inventario, come elettrodomestici, mobili e accessori, sia ancora presente. Per una nuova costruzione, significa effettuare l'ispezione di snagging. I tempi dipendono dal costruttore: in alcuni progetti avviene prima del trasferimento della proprietà, in altri successivamente.
- Annoti per iscritto ciò che non vaUna rassicurazione verbale che qualcosa verrà sistemato "la prossima settimana" non vale nulla dopo la firma. Un elenco dei difetti, datato e consegnato all'altra parte prima del rogito notarile, è il documento che trasforma una controversia in un insieme concordato di interventi ancora da eseguire.
- Solo allora l'atto, il saldo e le chiaviLa firma e il pagamento avvengono insieme e le chiavi dovrebbero essere consegnate nel corso dello stesso appuntamento. Se l'ordine viene invertito, l'acquirente ha già perso il potere negoziale che rendeva utile la seconda fase.
Nessuna legge stabilisce espressamente quest'ordine come obbligatorio. Tuttavia, si tratta di una prassi standard e prudente, e i contratti di prenotazione e di acquisto dovrebbero indicarlo esplicitamente. Un contratto che non disciplina l'ordine La lascia affidato alla buona volontà, non a un documento.
Cosa succede se un difetto viene scoperto solo dopo che le chiavi sono già state consegnate?È una conversazione più difficile nel caso di un immobile usato che in quello di una nuova costruzione. Un immobile usato offre quasi nessuna garanzia, salvo un'azione per vizi occulti che il venditore conosceva e ha nascosto. Per una nuova costruzione, le garanzie previste dalla legge descritte di seguito si applicano comunque, indipendentemente dal momento in cui viene scoperto un difetto, entro i rispettivi termini.
Quale garanzia ha una volta ricevute le chiavi?
Per una nuova costruzione esistono tre distinti periodi di garanzia, decorrenti dal giorno del completamento, fino a 10 anni per la struttura stessa. Per una rivendita, la garanzia è quasi inesistente, salvo una limitata azione per un difetto che il venditore conosceva e ha occultato. Questa è la principale differenza giuridica tra i due tipi di acquisto e determina quanto valga la pena svolgere con attenzione l'ispezione prima del completamento.
Data di consegna10 anni dopo
- Finiture: pittura, piastrelle, falegnameria1 anno
- Impianti e abitabilità3 anni
- Struttura: fondamenta, travi, muri portanti10 anni
Nuova costruzioneImmobile usato
- Una garanzia decennale contro i difetti che compromettono la sicurezza strutturale dell'edificio: fondamenta, travi e muri portanti.
- Nessuna garanzia prevista dalla legge di questo tipo. Il venditore risponde solo dei vizi occulti che conosceva e aveva nascosto al momento della vendita. Si tratta di una pretesa limitata e difficile da dimostrare.
- Una garanzia di tre anni contro i difetti degli impianti o degli elementi costruttivi che violano i requisiti di abitabilità, sicurezza o funzionalità.
- Non applicabile. Ciò che si trova nell'immobile al momento del rogito notarile è ciò che possiede, compresi età e usura.
- Una garanzia di un anno contro i difetti di finitura, come pittura, piastrellatura e falegnameria, a carico del costruttore.
- Non applicabile, per lo stesso motivo.
- Un termine di due anni per presentare una richiesta una volta manifestatosi un difetto coperto, decorrente da quel momento e non dal rogito notarile.
- La richiesta equivalente in questo caso riguarda un vizio occulto che il venditore conosceva. Questo è un fatto che dovrebbe dimostrare, non un periodo di garanzia che decorre automaticamente.
Questa conseguenza pratica deriva direttamente dalla legge, non da un'opinione. Per un immobile usato, il lavoro che La tutela avviene prima della firma, perché dopo rimane ben poco a Sua protezione. Per una nuova costruzione, le garanzie esistono indipendentemente da ciò, ma dipendono comunque dalla documentazione del difetto. È esattamente questo lo scopo dell'ispezione di snagging e dell'elenco scritto.
Chi mi deve la garanzia decennale su una nuova costruzione?Tutti i professionisti coinvolti nel processo edilizio, generalmente il promotore, il costruttore e i tecnici, sono solidalmente responsabili per legge dei difetti strutturali verificatisi entro i dieci anni. Il Suo avvocato individua esattamente contro chi presentare la richiesta per uno specifico difetto, poiché più soggetti possono essere responsabili contemporaneamente.
Deve trovarsi in Spagna per il Suo rogito notarile?
No. Se il Suo avvocato dispone di una procura che lo autorizza, può firmare l'atto per Suo conto e il rogito notarile può avvenire senza che Lei si trovi nel Paese. Questa è una delle possibilità più utili previste dalla prassi spagnola e una delle meno comprese dagli acquirenti alla prima esperienza. La scelta tra le tre opzioni seguenti è personale e non costituisce una raccomandazione professionale.
- Option 1Presenza personaleVede personalmente l'immobile e l'ambiente nel giorno in cui diventano irrevocabilmente Suoi.
- Viaggi in Spagna
- Uno, per quel giorno
- Chi firma
- Lei, personalmente
- Attenzione a
- Solo la normale logistica di viaggio
- Option 2ConsigliatoProcuraIl Suo avvocato conclude l'intero appuntamento per Suo conto.
- Viaggi in Spagna
- Zero, per questo passaggio
- Chi firma
- Il Suo avvocato
- Attenzione a
- La procura deve indicare espressamente il rogito notarile
- Option 3Ibrido, in videochiamataSegue l'appuntamento a distanza mentre il Suo avvocato firma in virtù della stessa procura.
- Viaggi in Spagna
- Zero, ma osserva
- Chi firma
- Il Suo avvocato
- Attenzione a
- Richiede comunque la stessa procura della delega completa
Cosa va confermato prima di considerare l'immobile consegnato?
Ecco cosa verificare, sia che Lei sia presente di persona sia che faccia affidamento sul rapporto del Suo avvocato. Nulla di tutto questo costituisce un'offerta di servizi. È ciò che un rogito notarile dovrebbe includere per legge.| Cosa confermare | Perché è importante | Come appare una risposta errata |
|---|---|---|
| Prima della firma | ||
| L'immobile corrisponde alle condizioni concordate | Ciò che acquista è l'immobile nello stato in cui si trovava quando è stato concordato il prezzo, non nello stato in cui si trova dopo che il precedente occupante se n'è andato. | Nessun verbale scritto della verifica pre-rogito notarile, oppure una rassicurazione verbale al suo posto. |
| Esiste un elenco datato dei difetti, se qualcosa non va | È il documento che trasforma un elenco concordato degli interventi ancora da eseguire in qualcosa che potrà dimostrare in seguito, anziché in una controversia priva di prove. | Nulla di scritto e la promessa che qualcosa verrà sistemato "più avanti". |
| In una nuova costruzione, esistono il certificato di rogito notarile e la licencia de primera ocupación | Un immobile non può essere legalmente abitato né collegato alle utenze senza la licencia de primera ocupación, che di norma arriva proprio alla fine della costruzione. | Una data di ingresso promessa prima del rilascio di uno dei due documenti. |
| Durante l'appuntamento stesso | ||
| Tutte le chiavi e le tessere di accesso sono state conteggiate | Un complesso residenziale con accesso controllato spesso fornisce più tessere e telecomandi del numero di quelli che Le vengono consegnati il giorno dell'appuntamento. | Una sola chiave senza conferma di quante ne esistano complessivamente. |
| I contatori vengono letti e registrati, con la data | È qui che di solito nasce la discussione su chi abbia utilizzato cosa, dopo il rogito notarile. | Nessuna lettura effettuata quel giorno, quindi la prima bolletta è una stima per entrambe le parti. |
| Il saldo viene pagato nello stesso momento in cui viene firmato l'atto | È il meccanismo che rende sicura la transazione: denaro e chiavi passano di mano insieme, senza affidarsi a una promessa preventiva. | Qualsiasi richiesta di consegnare fondi prima dell'appuntamento, al di fuori del sistema di garanzia per una nuova costruzione o del conto clienti del Suo avvocato per un immobile usato. |
| Nei giorni successivi | ||
| L'atto viene effettivamente presentato per la registrazione | La firma dell'atto dal notaio non è la fine delle pratiche. L'imposta deve essere pagata e l'atto depositato presso il registro immobiliare prima che l'immobile venga formalmente intestato a Suo nome. | Nessuno è in grado di confermare, settimane dopo, che la copia registrata sia stata restituita. Spetta al Suo avvocato occuparsene e vale la pena chiederglielo direttamente. |
| IBI e la quota condominiale vengono ripartiti per l'anno della vendita | Entrambi vengono addebitati per periodi e non per giorni, quindi una parte di quanto è già stato pagato per l'anno spetta all'acquirente e una parte al venditore. | Un "è tutto sistemato" detto a voce, senza cifre. Chieda al Suo avvocato di mostrarLe la ripartizione. |
Dove si colloca il rogito notarile nell'acquisto
L'acquisto completo prevede quindici passaggi, dalla prima chiamata alle chiavi. Il rogito notarile comprende gli ultimi tre, dopo il periodo di attesa che segue il contratto vincolante.Passaggi 13, 14 e 15 di 15
- Il controllo finalePrima del rogito notarileL'immobile viene verificato rispetto alle condizioni concordate e, nel caso di una nuova costruzione, controllato per individuare i difetti. Questo è il passaggio descritto in dettaglio qui di seguito.
- Notaio e chiaviGiorno del rogitoL'atto pubblico viene firmato, il saldo viene pagato e l'immobile diventa Suo. Le chiavi dovrebbero essere consegnate nello stesso appuntamento, una volta completate l'ispezione e la definizione dell'eventuale elenco dei difetti.
- Dopo il rogito notarileDal primo giornoL'atto deve ancora essere assoggettato a imposta e registrato, le utenze devono essere trasferite e gli obblighi fiscali annuali devono essere presi in carico. Nulla di tutto questo termina quando lascia lo studio del notaio.
Informazioni generali, non la documentazione del Suo rogito notarile
Queste sono informazioni generali sul funzionamento del rogito notarile secondo il diritto spagnolo. Sono aggiornate al 17 agosto 2026 e si basano sul testo della fonte, non sono copiate da un blog. Non costituiscono consulenza legale sul Suo acquisto. I periodi di garanzia, il ruolo del notaio e l'ordine degli eventi qui descritti rappresentano la situazione generale. Sono i documenti relativi al Suo specifico immobile e il Suo specifico contratto a disciplinare realmente la transazione.Nulla di tutto questo descrive un servizio e nessuna parte del testo promette che qualcuno partecipi al Suo rogito notarile per Suo conto. Se ciò venga organizzato e da chi è una questione separata, trattata in una guida specifica.Le regole e la prassi ordinaria relative al rogito notarile possono variare a seconda del notaio, del costruttore e del tipo di immobile, e la legge stessa viene modificata di tanto in tanto. Un avvocato indipendente confermerà cosa si applica al Suo acquisto prima che firmi qualsiasi documento.
Domande frequenti sulla consegna delle chiavi
- Quanto tempo passa tra la firma del contratto privato e il rogito notarile?
- Per un immobile usato, di solito da uno a tre mesi. Per una nuova costruzione, dipende dalla fase dei lavori: spesso circa due mesi se l'edificio è quasi ultimato e fino a circa tre anni se la costruzione parte dalle fondamenta. Nessuno dei due periodi è stabilito dalla legge. Entrambi derivano dal modo in cui vengono generalmente strutturati i contratti su questa costa.
- Il venditore può rifiutarsi di consegnare le chiavi all'appuntamento?
- Il contratto di compravendita dovrebbe vincolare la consegna delle chiavi allo stesso momento della firma e del pagamento del saldo. Se non lo stabilisce esplicitamente, si tratta di una lacuna che vale la pena far colmare dal Suo avvocato prima della firma. Non dia semplicemente per scontato che avverrà comunque.
- Una lista di snagging è la stessa cosa della garanzia decennale?
- No. Lo snagging è l'ispezione pratica effettuata in prossimità del rogito notarile, per individuare lavori incompiuti o difettosi quando si ha ancora la possibilità di ottenere che vengano corretti. La garanzia decennale è un diritto legale distinto previsto dalla Ley de Ordenación de la Edificación. Esiste indipendentemente da ciò che è stato rilevato durante lo snagging e copre specificamente i difetti strutturali, non quelli estetici.
- Cosa succede se il costruttore non ha ottenuto la licenza di prima occupazione entro la data promessa?
- Senza di essa, l'immobile non può essere legalmente occupato né collegato alle utenze, indipendentemente da quanto indicato nella brochure sulla data di ingresso. Si tratta di una questione contrattuale e di licenze, non di garanzia. Vale la pena verificare che la licenza esista, non solo che l'edificio sembri terminato.
- Un immobile usato prevede mai una garanzia?
- Solo una garanzia limitata: un'azione contro il venditore per un vizio occulto esistente al momento della vendita, che il venditore conosceva e ha nascosto. È un diritto reale, ma molto più difficile da dimostrare rispetto a un periodo di garanzia previsto dalla legge. È proprio per questo che l'ispezione prima del rogito notarile è più importante per un immobile usato che per una nuova costruzione.
