Domande frequenti sull'acquisto di immobili in Spagna
Queste sono le risposte che forniamo al telefono, con le stesse parole. Ventiquattro domande, quelle poste più spesso dagli acquirenti stranieri, raggruppate in base a ciò di cui si sta occupando, anziché in ordine alfabetico. Ogni risposta termina con un link alla pagina che analizza adeguatamente l'argomento.
- circa in più rispetto al prezzo di acquisto di una nuova costruzione
- 13 %
- circa in più rispetto al prezzo di acquisto di un immobile usato
- 9 %
- circa questa quota del valore finanziata da una banca per un non residente
- 50 %
- Quante volte deve venire in Spagna
- 1×
Come funziona davvero l'acquisto in Spagna e quanto tempo richiede?
Per un immobile ultimato occorrono da alcune settimane ad alcuni mesi dalla prenotazione alla consegna delle chiavi, mentre una nuova costruzione può richiedere altri due anni. Un viaggio è sufficiente e due sono preferibili, perché quasi ogni passaggio può essere firmato tramite una procura.Come funziona l'intero processo di acquisto e quanto tempo richiede?
Per un immobile ultimato, in genere deve prevedere da diverse settimane a diversi mesi dalla prenotazione alla ricezione delle chiavi. Per una nuova costruzione, dipende dalla fase del progetto. Potrebbe acquistare un appartamento ultimato, ma anche un progetto che sarà completato nei prossimi due anni. Descriviamo l'intero processo, dalla selezione ai controlli legali fino al notaio, sopra.
Quante volte deve visitare la Spagna?
Una volta è sufficiente, due è meglio. L'intero processo può essere gestito a distanza tramite una procura, ma preferiremmo comunque che Lei venisse almeno una volta.
Posso acquistare un immobile anche se non vivo in Spagna?
Sì. L'acquisto di un immobile e la residenza spagnola sono due cose diverse. Può possedere un immobile come non residente e gran parte della procedura può essere gestita tramite una procura.
Ho bisogno di un NIE e di un conto bancario spagnolo per acquistare un immobile?
Ha bisogno di un NIE. Un conto bancario spagnolo è molto utile nella pratica. Il NIE è il numero di identificazione di uno straniero, necessario per l'acquisto, le imposte e altre questioni relative all'immobile. Lo organizziamo per tempo con un avvocato, perché doverlo attendere quando sta per firmare è un modo inutile di complicare l'acquisto.
Chi dovrebbe possedere l'immobile?
Lei, entrambi i coniugi o qualcun altro, a seconda della situazione familiare e finanziaria. Non esiste un'unica risposta corretta. La struttura proprietaria potrebbe in seguito incidere sull'eredità, sulle imposte e sulla vendita, quindi è meglio decidere con un avvocato e un consulente fiscale prima di firmare il contratto di compravendita, non nello studio del notaio. Se acquista in coppia, ha figli, possiede beni significativi in Spagna o sta valutando di acquistare tramite una società, lo comunichi all'avvocato fin dall'inizio.
Quanto Le costerà l'acquisto oltre al prezzo?
Circa il 13 % oltre al prezzo per una nuova costruzione e circa il 9 % per un immobile usato; se, in quanto non residente, ha bisogno di un mutuo, preveda di prendere in prestito circa la metà del valore stabilito dalla banca, anziché il 70 o l'80 % che potrebbe aspettarsi.Quanto mi costerà in totale l'acquisto oltre al prezzo dell'immobile?
Per una nuova costruzione, consideri circa il 13 % in aggiunta al prezzo d'acquisto e circa il 9 % per un immobile usato. La differenza principale riguarda le imposte: per una nuova costruzione paga il 10 % di IVA e anche l'AJD in Andalusia, mentre per un immobile usato l'imposta sul trasferimento è del 7 %. Deve inoltre aggiungere l'avvocato, il notaio, il registro immobiliare e diverse voci minori. Può calcolare il costo totale dell'acquisto nella parte superiore della pagina in base al prezzo dell'immobile.
Quanto denaro proprio mi serve se desidero un mutuo?
Dipende principalmente dal fatto che acquisti una nuova costruzione o un immobile usato.Per una nuova costruzione, è consigliabile avere a disposizione circa il 20-40 % del prezzo d'acquisto per i pagamenti eventualmente dovuti prima del completamento del progetto. Le occorrono inoltre fondi propri per le imposte e i costi aggiuntivi d'acquisto, compresa l'IVA del 10 % e altri costi relativi al trasferimento.Per un immobile usato, in quanto non residente, preveda realisticamente che la banca finanzi circa la metà del valore che attribuisce all'immobile stesso. Dovrà quindi disporre di fondi propri per la parte restante del prezzo di acquisto e per i costi di acquisto.Per un immobile del valore di 500.000 €, il capitale proprio necessario spesso non è quindi di 100.000 o 150.000 €, ma è significativamente superiore. Per questo organizziamo il finanziamento prima della prenotazione, non soltanto dopo che avrà scelto un immobile specifico.
Posso ottenere un mutuo come cittadino dell'UE?
Sì, ma in quanto non residente non preveda automaticamente un finanziamento pari al 70 o all'80 % del prezzo.Con un reddito in una valuta diversa dall'euro, è realistico aspettarsi un finanziamento di circa il 50 % del valore determinato dalla banca. Per alcuni clienti l'offerta può essere migliore, mentre per altri può essere peggiore, a seconda del reddito, degli impegni finanziari, dell'età, della valuta del reddito e della banca specifica.È inoltre importante sapere che la banca non calcola il mutuo sul prezzo d'acquisto, bensì sulla propria valutazione. Se acquista per 500.000 €, ma la banca valuta l'immobile 470.000 €, il finanziamento viene calcolato su 470.000 €.Per questo, prima che scelga un immobile, verifichiamo quale finanziamento può realisticamente aspettarsi e quanti fondi propri Le occorreranno.
Come trasferisco denaro da un'altra valuta in euro?
Pagherà la parte più consistente dell'acquisto in euro, quindi per un importo elevato conviene considerare non solo la commissione di trasferimento, ma soprattutto il tasso di cambio effettivo. Può trasferire il denaro tramite la Sua banca o un operatore specializzato nel cambio valuta e, per importi elevati, vale la pena confrontare le offerte. Soprattutto, non rimandi il trasferimento all'ultimo momento. La banca potrebbe chiederLe di dimostrare l'origine del denaro o ritardare il trasferimento a causa di un controllo interno. In base al piano dei pagamenti, Le diremo in anticipo quando avrà bisogno di ciascun importo.
Dovrò dimostrare la provenienza del mio denaro?
Sì. Per un'operazione di importo elevato, si aspetti che la banca e le altre parti coinvolte Le chiedano di dimostrare l'origine dei fondi. Se il denaro proviene dalla vendita di una società, da dividendi, investimenti o da una struttura più complessa, prepari la documentazione prima di iniziare a trasferire il denaro.
Una nuova costruzione costa circa il 13 % in più rispetto al prezzo, un immobile usato circa il 9 %La stessa risposta della prima domanda di questo gruppo, presentata in modo da poter confrontare i due percorsi fianco a fianco. Cifre indicative, calcolate con il nostro calcolatore dei costi nella homepage.
Esegua il calcolo sul prezzo del Suo immobile, non su un esempio. Il calcolatore prende il prezzo dell'immobile e restituisce il costo complessivo dell'acquisto, voce per voce.
| Nuova costruzione | Immobile usato | |
|---|---|---|
| Totale in aggiunta al prezzo | circa 13 % | circa 9 % |
| Imposta principale | IVA 10 % | Imposta trasferimento 7% |
| imposta di bollo andalusa | AJD | non addebitata |
| Da pagare inoltre | avvocato, notaio, registro immobiliare e diverse voci minori | avvocato, notaio, registro immobiliare e diverse voci minori |
Dove sono realmente a rischio i Suoi fondi e cosa li protegge?
In un solo caso: la prenotazione, che è l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzia. Tutto ciò che segue è protetto da una garanzia bancaria emessa a Suo nome oppure dal Suo avvocato, che decide quando svincolare il denaro.Come viene protetto il mio denaro?
Dipende dal fatto che stia acquistando una nuova costruzione o un immobile usato.Per una nuova costruzione, la garanzia bancaria è la protezione più importante. I pagamenti inviati al promotore prima del completamento della costruzione devono essere protetti in base allo specifico accordo di pagamento e, prima di inviare il denaro, l'avvocato verifica il conto, la documentazione e la garanzia applicabile a quel pagamento. Per i pagamenti coperti da una garanzia bancaria, riceve una conferma relativa all'importo e all'acquirente specifici.Per un immobile usato, la procedura è impostata diversamente. L'avvocato controlla i contratti, le scadenze e le modalità del trasferimento, affinché il venditore riceva il denaro solo quando sarà effettivamente dovuto secondo l'operazione.Non si tratta quindi soltanto di dove invia il denaro. Prima di ogni pagamento significativo, l'avvocato verifica perché lo sta effettuando, a chi e a quali condizioni.
La quota di prenotazione è rimborsabile se l'avvocato rileva un problema?
Dipende dalla formulazione dell'accordo di prenotazione e varia a seconda del promotore e del venditore. La quota di prenotazione è l'unico pagamento al di fuori del sistema di garanzia, quindi dovrebbe essere contenuta e l'accordo deve indicare chiaramente le condizioni per il rimborso. Per questo l'avvocato lo legge prima dell'invio del denaro, non dopo.
Cosa verificherà l'avvocato prima che firmi qualsiasi documento?
Chi è il vero proprietario dell'immobile, se vi sono ipoteche, procedure esecutive o altre passività, se i dati del registro immobiliare sono corretti, se vi sono debiti nei confronti del condominio e se la situazione giuridica corrisponde a ciò che sta acquistando. Per un immobile specifico, i controlli vengono ampliati in base alla sua tipologia e alla sua storia.
Mi serve un legale personale?
Sì. Un avvocato indipendente che rappresenta Lei, non il costruttore o il venditore. L'avvocato verifica la proprietà, i debiti, i gravami, i permessi, i contratti e la situazione giuridica dell'immobile prima che Lei si impegni all'acquisto. Non impieghiamo avvocati e non riceviamo commissioni da loro per le segnalazioni. Le forniremo diverse opzioni e potrà scegliere autonomamente.
Cosa succede se il costruttore non completa il progetto?
Ogni pagamento effettuato prima del completamento dell'edificio deve essere garantito per legge da una garanzia bancaria emessa a Suo nome. Il Suo avvocato verificherà il testo esatto della garanzia per la Sua unità prima dell'invio di qualsiasi pagamento e Le dirà esattamente cosa copre.
Posso ereditare i debiti del precedente proprietario?
Alcuni debiti e passività collegati all'immobile possono ricadere sul nuovo proprietario; pertanto, prima dell'acquisto, verifichiamo non solo il venditore, ma anche l'immobile stesso. Tra le altre cose, l'avvocato ne verifica la situazione con il condominio e ottiene i certificati pertinenti prima della firma.
Quattro ipotesi che costano denaro agli acquirentiA tutte queste domande viene data una risposta completa nelle domande precedenti. Nel loro insieme, riguardano le quattro cose che gli acquirenti stranieri sbagliano più spesso prima ancora che qualcuno abbia letto un contratto.
Ipotesi degli acquirentiCosa è vero in realtà
- Ogni pagamento è protetto
- La prenotazione è l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzie. Per questo deve essere contenuta e il contratto che stabilisce le condizioni per ottenerne la restituzione deve essere letto prima di versare il denaro, non dopo.
- Il costruttore si assume il rischio di una costruzione non ultimata
- Solo se la documentazione è corretta. Ogni pagamento effettuato prima del completamento della costruzione deve essere coperto da una garanzia bancaria emessa a Suo nome, e il Suo avvocato verifica la formulazione esatta per la Sua unità prima che venga inviato qualsiasi importo.
- Un mutuo copre dal 70 all'80 percento
- Non per un non residente pagato in una valuta diversa dall'euro. Preveda circa la metà del valore stabilito dalla banca stessa e tenga presente che la banca concede il finanziamento sulla base della propria valutazione, non del prezzo concordato.
- Niente reddito locativo, niente imposta spagnola
- È comunque necessario presentare una dichiarazione. Modelo 210, l'imposta sul reddito figurativo dei non residenti, si applica a un immobile vuoto e la maggior parte dei proprietari lo scopre in ritardo.
È possibile affittare l'immobile ai turisti?
Non automaticamente. Dipende dall'immobile specifico, dal comune e dalle regole proprie del condominio, per questo viene verificato prima della prenotazione e non scoperto in seguito.Posso affittare l'immobile ai turisti per soggiorni brevi?
Non automaticamente. Dipende dall'immobile specifico, dal comune, dalle regole del condominio e dalla normativa vigente sulle strutture ricettive turistiche. Per questo verifichiamo se l'affitto a breve termine è possibile prima della prenotazione, qualora l'affitto sia uno dei motivi per cui sta acquistando l'immobile.
Quanto costa possederlo ogni anno?
IBI, quota condominiale, rifiuti, assicurazione, utenze e una dichiarazione fiscale spagnola anche negli anni in cui non affitta mai l'immobile. La quota condominiale è solitamente la voce che spiega perché due appartamenti simili abbiano costi di proprietà diversi.Quanto pagherò ogni anno?
IBI, quote condominiali, costi per i rifiuti, assicurazione, elettricità e acqua e, per i non residenti, anche gli obblighi fiscali in Spagna. Spesso la differenza maggiore tra due appartamenti dal prezzo simile è determinata dalle quote condominiali; per un immobile specifico, mostriamo quindi i costi annuali effettivi invece di un'unica cifra universale.
Pago le tasse in Spagna anche se non affitto l'immobile?
Sì. Modelo 210, imposta sul reddito presunto per i non residenti. Nella Sua lingua spiega quasi nulla e la maggior parte dei proprietari lo scopre troppo tardi.
E se dovessi vendere l'immobile tra due o tre anni?
Può venderlo in qualsiasi momento. La domanda è a quale prezzo e con quale rapidità. Gli immobili dotati di caratteristiche che anche i futuri acquirenti desidereranno si rivendono più facilmente: una buona microlocalizzazione, una vista, l'esposizione giusta, la possibilità di spostarsi a piedi o uno sviluppo di alta qualità. Per questo, quando acquista, non consideriamo solo se l'immobile Le piace oggi, ma anche a chi eventualmente lo venderà. Se vende in qualità di non residente, preveda inoltre costi e imposte legati alla vendita.
L'immobile resterà in famiglia?
Sì, e questo può essere predisposto in anticipo. Si applica l'imposta spagnola di successione, ma l'Andalusia offre generose agevolazioni per i familiari stretti. Nel testamento può inoltre scegliere che la successione sia disciplinata dalla legge del Suo Paese e un breve testamento spagnolo può far risparmiare alla Sua famiglia mesi di pratiche burocratiche.
È meglio acquistare anziché affittare e questa è la costa giusta per il Suo budget?
Se viene una volta all'anno per due settimane, affittare è più semplice. Se viene più volte all'anno, possedere un immobile inizia ad avere senso in modo diverso e, al di sotto di circa 250.000 € per l'immobile in sé, Le diremo che probabilmente Costa Blanca è la scelta migliore.L'acquisto di un immobile mi renderà residente fiscale in Spagna?
No. Il semplice fatto di possedere un immobile non La rende residente fiscale in Spagna. La residenza fiscale viene valutata in base alla Sua situazione effettiva, incluso il tempo che trascorre in Spagna e il luogo in cui si trova il centro dei Suoi interessi economici e personali. Se desidera trascorrere qui una parte più consistente dell'anno o trasferirsi stabilmente, discuta della Sua residenza fiscale con un consulente prima del trasferimento. Ciò può influire sul modo in cui la Spagna valuta il Suo reddito e i Suoi beni al di fuori della Spagna.
È meglio acquistare o affittare?
Se viene una volta all'anno per due settimane e, per il resto dell'anno, l'immobile rimarrebbe vuoto, affittare potrebbe essere più semplice.Ma quando viene qui più volte all'anno o trascorre una parte più lunga dell'anno sulla Costa del Sol, possedere un immobile inizia ad avere molto più senso. Non deve cercare un affitto disponibile ogni volta, gestire i prezzi stagionali o spostarsi tra appartamenti diversi. Arriva semplicemente con una piccola valigia e tutto il resto La aspetta già a casa.Questo è ancora più importante se viaggia con un cane o con bambini, oppure se desidera venire per diverse settimane o mesi. Non è sempre facile trovare buoni affitti a lungo termine e, in alta stagione, possono essere molto costosi.E se affitta legalmente l'immobile quando non lo utilizza, il reddito da locazione può coprire una parte significativa dei costi annuali di proprietà. Con un immobile scelto bene, non paga soltanto un luogo da visitare in vacanza, ma possiede una seconda casa che può generare reddito per una parte dell'anno.Per questo, con i clienti che desiderano venire qui regolarmente, di solito ci concentriamo più sul momento in cui l'acquisto inizierà ad avere senso che sulla questione se ne abbia affatto.
Costa del Sol o Costa Blanca?
Dipende soprattutto dal Suo budget e da ciò che si aspetta dalla Spagna.La Costa Blanca è generalmente più economica e, con lo stesso budget, è possibile acquistare molto di più. Costa del Sol è più costosa, ma offre uno stile di vita più dinamico tutto l'anno, infrastrutture internazionali, l'aeroporto di Malaga, campi da golf, scuole, servizi sanitari e una vasta comunidad internazionale.Se dispone di meno di circa 250.000 € per l'immobile in sé, Le diremmo direttamente che probabilmente non ci concentreremmo su Costa del Sol. La scelta a questo prezzo è molto limitata e lo stesso budget può avere decisamente più senso su Costa Blanca.A partire da circa 300.000 €, su Costa del Sol iniziano a comparire opzioni concrete, ma dipende ancora dalla posizione, dalla distanza dal mare, dalle condizioni dell'immobile e dai requisiti relativi alla vista o alla possibilità di affittarlo.
Quanto guadagniamo dal Suo acquisto?
La commissione viene pagata dallo sviluppatore o dal venditore ed è già inclusa nel loro listino prezzi, quindi l'acquirente non ci paga nulla in più. Non impieghiamo gli avvocati che raccomandiamo e non percepiamo alcuna commissione neppure da loro.La risposta più completa si trova in un'unica pagina, anziché in un accordion, perché queste sono le domande che determinano se Lei si fida di tutto il resto di questo sito e meritano più di quattro frasi.
Una telefonata di venti minuti risponde a ciò a cui una FAQ generale non può rispondere
Quasi ogni domanda di questa pagina ha una risposta diversa per uno specifico immobile in una specifica località, ed è questa la risposta di cui ha realmente bisogno. Sono le stesse parole che usiamo durante la telefonata, dove vengono applicate al Suo immobile.Venti minuti, nessun obbligo, e può portare un immobile trovato altrove. Se ha già un annuncio davanti a sé, ce lo invii invece: riceverà la risposta relativa a quell'immobile, anziché una risposta sugli immobili in generale.