Vendere un immobile in Spagna: imposte e costi di vendita
In 30 secondi
Vendere come non residente comporta tre pagamenti distinti. Al momento del rogito, l'acquirente trattiene il 3 % del prezzo. L'imposta sulla plusvalenza effettiva è fissa al 19 %. È dovuta anche la plusvalenza municipale, che legalmente può diventare responsabilità dell'acquirente quando il venditore è non residente.
| Prezzo di vendita | 500.000 € |
|---|---|
| Ritenuta al rogito notarileIl 3 % del prezzo | 15.000 € |
| Imposta sulle plusvalenzeIl 19 % del guadagno effettivo | Pagata dopo la dichiarazione |
| plusvalía comunaleFino al 30 % dell'aumento del valore del terreno | Pagata dopo la dichiarazione |
Quali sono i tre pagamenti distinti e perché vengono spesso confusi?
Ogni vendita effettuata da un non residente comporta gli stessi tre pagamenti, ma ciascuno è disciplinato da una regola diversa e segue tempistiche diverse. Confondere la ritenuta del 3 % con l'imposta del 19 % è l'errore più comune. La ritenuta è un ANTICIPO, non l'imposta. Le due somme raramente coincidono.
| Pagamento | Aliquota | Chi la paga |
|---|---|---|
| Ritenuta del 3 % (Modelo 211) | 3 % del prezzo di vendita concordato. | Trattenuta dall'ACQUIRENTE al rogito notarile e versata direttamente all'autorità fiscale, indipendentemente dal fatto che alla fine Lei debba pagare qualcosa. |
| Imposta sulle plusvalenze (Modelo 210) | 19 % dell'effettiva plusvalenza, con aliquota fissa e uguale per ogni non residente. | A carico del venditore, con conguaglio rispetto al 3 % già trattenuto: un rimborso se la ritenuta è stata eccessiva, un ulteriore pagamento se è stata insufficiente. |
| plusvalía comunale (IIVTNU) | Fino al 30 %, stabilita dal comune, applicata a una base calcolata secondo il minore dei due importi risultanti dai metodi previsti. | Per legge è a carico del venditore, ma il comune può imporre all'ACQUIRENTE di pagarla in qualità di sostituto d'imposta quando il venditore è non residente, una regola che la maggior parte dei venditori non si aspetta. |
Come funziona la ritenuta del 3 % e quando Le viene restituita?
Al rogito notarile, l'acquirente deve trattenere per legge il 3 % del prezzo concordato e versarlo all'autorità fiscale entro un mese, utilizzando il Modelo 211. Ciò avviene indipendentemente dall'esito della vendita. Anche a un venditore che non ha realizzato alcun profitto o che ha venduto in perdita viene trattenuto il 3 % del prezzo di vendita presso il notaio.Dispone quindi di quattro mesi dalla data della vendita per presentare il Modelo 210. Questa dichiarazione indica la plusvalenza reale e la riconcilia con quanto è stato trattenuto. Se l'imposta del 19 % sulla plusvalenza effettiva è inferiore al 3 % già trattenuto, circostanza comune per un immobile detenuto per diversi anni in un mercato in crescita, riceverà il rimborso della differenza. Se è superiore, pagherà la differenza con la stessa dichiarazione.
Ritenuta del 3 %
- Al rogito notarileAcquirente: ritenuta 3 %Qualunque sia l'esito.
- Entro 1 meseModelo 211 presentato dall'acquirenteVersato all'autorità fiscale.
- Entro 4 mesiPresenta il Modelo 210Dichiarazione della plusvalenza effettiva e riconciliazione.
- Dopo il depositoRimborso o differenza da saldareRimborso se il 19 % della plusvalenza è inferiore al 3 % trattenuto.
La scadenza di quattro mesi e la riconciliazione sono esattamente il tipo di adempimento che Arevont affida a un avvocato indipendente, anziché gestirlo direttamente. Arevont non si occupa di questioni fiscali, e questa dichiarazione non è un adempimento da rimandare fino all'avvicinarsi della scadenza.
Qual è la tassazione della plusvalía comunale?
La plusvalía è l'imposta comunale sull'aumento del valore del terreno di un immobile ed è un costo a carico del venditore, non dell'acquirente. In pratica, tuttavia, questo costo può diventare a carico dell'acquirente al rogito notarile: quando il venditore è non residente, il comune può designare l'acquirente come sostituto d'imposta, come illustrato integralmente più avanti. Non ha nulla a che vedere con l'edificio né con il Suo profitto effettivo: tassa esclusivamente l'aumento del valore del TERRENO sottostante, secondo il calcolo del comune, negli anni in cui Lei lo ha posseduto.Dalla riforma del 2021, la vecchia formula fissa, che poteva tassare anche una perdita, non è più applicabile. Si sceglie il più favorevole tra due metodi di calcolo. Il metodo oggettivo utilizza il valore catastale del terreno, moltiplicato per un coefficiente stabilito in base al periodo di possesso, con un limite massimo del 30 % una volta applicata l'aliquota locale. Il metodo reale si basa sull'aumento effettivo tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Se non vi è stato alcun aumento di valore, la stessa riforma dell'autorità fiscale conferma che nessun importo è dovuto con entrambi i metodi.
Il valore del terreno è aumentato mentre lo possedeva?
- SìDovuto secondo il metodo tra i due che dà l'importo più basso, con un limite del 30 % quando si applica l'aliquota locale.
- No, o non può dimostrarloNessun importo dovuto con entrambi i metodi, come confermato dalla riforma del 2021.
Cosa presumono i venditoriCosa ha cambiato la riforma del 2021
- La plusvalía è sempre dovuta alla vendita
- È dovuta solo quando il valore del terreno è aumentato. Se vende in perdita o allo stesso valore del terreno al quale lo aveva acquistato, non è dovuto nulla, purché possa dimostrarlo.
- È sempre il venditore a pagarla, senza eccezioni
- Per legge è a carico del venditore, ma quando il venditore è non residente il comune può designare l'ACQUIRENTE come sostituto d'imposta. In pratica, ciò significa che spesso viene trattenuta dal prezzo al rogito notarile anziché essere fatturata separatamente in seguito.
Quanto costano l'agenzia e gli aspetti legali di una vendita?
Due ulteriori voci si aggiungono al livello fiscale, e nessuna delle due è un'imposta: sono commissioni di mercato, come quelle applicate dal lato dell'acquisto. Il modo in cui vende modifica entrambe.
- Option 1Agenzia esclusivaUn'agenzia, un incarico di vendita.
- Costo
- Dall'1,5 al 4 %
- Rapidità
- Dipende dal bacino di acquirenti di quell'agenzia
- Portata
- La rete dell'agenzia
- Option 2Multi-agencyPiù agenzie lo promuovono contemporaneamente.
- Costo
- Dall'1,5 al 4 %
- Rapidità
- Spesso più rapido, meno attenzione individuale
- Portata
- La più ampia delle tre
- Option 3Vendita privataNessun agente
- Costo
- 0 €, nessuna commissione
- Rapidità
- Di solito più lenta
- Portata
- Solo rete e portali propri
- Commissione dell'agente venditoreIn genere dall'1,5 al 4% del prezzo di vendita di un immobile usato, a carico del venditore. Si tratta di un intervallo di mercato, non di un importo stabilito da una fonte ufficiale, poiché nessun ente di vigilanza pubblica un'aliquota provvigionale. Varia in base all'agenzia, alla regione e allo specifico accordo di incarico, quindi lo consideri una stima da confermare con l'agenzia, non un costo fisso.
- Il Suo avvocato per la venditaUn venditore beneficia di una rappresentanza legale indipendente per gli stessi motivi di un acquirente: verificare il contratto, coordinare la ritenuta del 3 % e il rogito notarile e, ove pertinente, il calcolo della plusvalía. La maggior parte delle attività di coordinamento legale indipendente previste per l'acquisto si applica anche alla vendita.
Cosa verificare prima di stimare il ricavo netto
Quattro elementi, verificati sui documenti reali di acquisto anziché su una regola generale.| Richieda | Cosa indica | Come appare una risposta errata |
|---|---|---|
| Prezzo e costi di acquisto originari, per iscritto | La plusvalenza si calcola come differenza tra quanto ha pagato, più i costi di acquisto e miglioramento ammissibili, e il prezzo di vendita, non sul solo prezzo di vendita. Senza gli importi originari, nessuno può calcolare l'effettiva imposta del 19 %. | Nessuna documentazione dei costi di acquisto originari, dell'onorario del notaio o delle fatture per i miglioramenti. |
| Se le spese condominiali e l'IBI sono in regola per l'immobile | Un debito condominiale non pagato o una fattura IBI insoluta possono gravare sull'immobile e complicare il rogito notarile, proprio come avviene per l'acquisto. | Nessuno ha verificato che i pagamenti fossero aggiornati prima di concordare la data della vendita. |
| Quale metodo di calcolo della plusvalía produce l'importo inferiore | La legge Le consente di scegliere e i due metodi possono produrre risultati molto diversi a seconda della durata del possesso dell'immobile e dell'andamento locale dei valori dei terreni. | Un importo calcolato con un solo metodo, senza effettuare il calcolo dell'altro per un confronto. |
| Chi è contrattualmente responsabile della plusvalía nel contratto di vendita | Poiché il comune può rivalersi sull'acquirente in qualità di sostituto d'imposta, il contratto di vendita dovrebbe indicare chiaramente chi sostiene questo costo tra acquirente e venditore, anziché lasciarlo alla parte che il comune deciderà di perseguire per prima. | Contratto completamente silente sulla plusvalía |
Guadagno reale, non perdita né pareggio
La ritenuta del 3 % appare identica in entrambi i casi. Ciò che accade dopo, invece, non lo è.| Vendita con profitto | Vendita senza profitto o in perdita | |
|---|---|---|
| Ritenuta del 3 % al rogito notarile | Trattenuta comunque, secondo il Modelo 211. | Trattenuta comunque: l'obbligo dell'acquirente non dipende dal risultato effettivo da Lei conseguito. |
| Imposta sulle plusvalenze | Il 19 % del guadagno effettivo, probabilmente meno del 3 % trattenuto, con conseguente rimborso. | Nulla è dovuto; l'intero 3 % trattenuto può essere recuperato. |
| plusvalía comunale | Dovuta sull'aumento del valore del terreno, calcolata applicando il minore dei due metodi. | Nulla è dovuto se non vi è stato un reale aumento del valore del terreno, dimostrabile ai sensi della riforma del 2021. |
| Dichiarazione sempre necessaria | Modelo 210 entro quattro mesi, per effettuare il conguaglio e richiedere eventuali rimborsi. | Modelo 210 entro quattro mesi, per recuperare la ritenuta e, ove pertinente, dimostrare l'assenza di un aumento della plusvalía. |
Il meccanismo, non il ricavo netto
Abbiamo verificato l’aliquota del 19 % sulle plusvalenze, la ritenuta del 3 % e la riforma della plusvalía direttamente sulle pagine dell’Agencia Tributaria e nei testi BOE pertinenti, il 17 agosto 2026. Un punto merita attenzione: l’aggiornamento dei coefficienti della plusvalía per il 2026 proposto dal governo (RD-ley 16/2025) non è stato approvato dal Congresso. Restano quindi in vigore i coefficienti del RD-ley 8/2023. Diverse fonti di commento che abbiamo consultato non erano ancora state aggiornate.Si tratta di informazioni generali sulla tassazione di una vendita, non del calcolo del Suo ricavo netto. Il Suo guadagno effettivo dipende dal prezzo di acquisto originario, dai costi ammessi e dagli specifici coefficienti della plusvalía applicati dal Suo comune. Questi elementi devono figurare nel calcolo scritto di un avvocato, non in un intervallo pubblicato. Arevont non è un consulente fiscale e non presenta questa dichiarazione fiscale. Questo incarico spetta a un avvocato indipendente.Alcuni argomenti sono trattati in guide specifiche: l’imposta continuativa sul reddito figurativo e sul reddito da locazione applicabile durante il periodo di proprietà dell’immobile, una questione distinta dalla vendita; il funzionamento dell’iscrizione di un debito condominiale a carico di un immobile; e la distinta questione dell’imposta sul possesso del patrimonio, anziché sulla realizzazione di un guadagno. Ciascun argomento dispone di una guida dedicata.
Le domande più frequenti sulla vendita e sui costi di uscita
- Se vendo in perdita, recupero comunque tutto il 3 %?
- Sì, se può dimostrare una perdita effettiva. L’imposta sulle plusvalenze dovuta è pari a zero e può recuperare l’intero 3 % trattenuto al rogito notarile tramite la dichiarazione Modelo 210, entro il termine di quattro mesi. La ritenuta non è un importo minimo dovuto. È un acconto che viene conguagliato in base al risultato effettivo.
- Possono ancora esigere da me la plusvalía dopo che ho già lasciato la Spagna?
- Sì. È esattamente il motivo per cui esiste la norma che consente al comune di riscuotere la plusvalía dall’acquirente in qualità di sostituto d’imposta: perseguire un venditore non residente che ha già lasciato il Paese è più difficile che riscuoterla al momento della vendita. Per questo è opportuno che il contratto di vendita indichi chiaramente chi sostiene il costo, anziché lasciare la questione irrisolta.
- L’aliquota del 19 % cambia se, al momento della vendita, sono diventato residente fiscale in Spagna?
- Sì: un residente fiscale spagnolo è tassato sulla plusvalenza secondo la scala ordinaria prevista per i residenti, anziché con l’aliquota fissa del 19 % applicabile ai non residenti, e beneficia di proprie regole sull’agevolazione per il reinvestimento nell’abitazione principale, che non si applicano ai non residenti. Si tratta di un calcolo completamente diverso, illustrato integralmente nella guida fiscale per residenti di questo sito.
