Da dove provengono i dati di mercato della Costa del Sol pubblicati su questo sito?
In 30 secondi
Le pagine delle statistiche sono calcolate a partire dal nostro catalogo proprietario, congelato in un'istantanea trimestrale datata, attualmente 2026-08-12, con 9.166 annunci, utilizzano mediane soggette a un campione minimo di 10 e pubblicano esclusivamente i prezzi richiesti, indicati come tali. Ciò che non possiamo verificare, non lo pubblichiamo.
Quale fonte di dati è alla base delle statistiche della Costa del Sol?
La base è il nostro catalogo di vendita della Costa del Sol: 8.880 immobili usati e 286 progetti di nuova costruzione alla rilevazione attuale, ricavati dalle reti condivise di annunci su cui operano le agenzie della costa, oltre che dai feed dei promotori. Si tratta di uno degli stock più ampi visibili in un unico luogo, ma resta comunque un solo catalogo: le vendite private e lo stock esclusivo di altre reti non ne fanno parte. Pertanto, i nostri dati descrivono questo catalogo, con una data precisa, non un censimento della costa.Nei primi giorni lavorativi di ogni trimestre congeliamo le statistiche del catalogo in un file di istantanea datato: ogni conteggio, mediana, fascia di prezzo, categoria tipologica e anno del rogito notarile, per località e per suddivisione. Le pagine delle statistiche di questa sezione sono costruite a partire da tale istantanea, motivo per cui ogni dato in esse riportato può indicare la data della rilevazione. L'istantanea attuale è 2026-Q3, rilevata il 12 agosto 2026.
Come vengono calcolate le mediane e quando rifiutiamo di mostrarne una?
I dati principali sono mediane, non medie. Lo stock di questa costa va da 100.000 € a 35,000,000 € e, in una distribuzione con una coda di questo tipo, una media risponde più alla domanda "quanto sono costosi quelli più costosi" che a "qual è il prezzo richiesto tipico di una casa". Le medie compaiono solo quando sono indicate esplicitamente.Ogni mediana è soggetta a un campione minimo: al di sotto di 10 annunci non viene pubblicata alcuna mediana, senza eccezioni. Una mediana calcolata su sette immobili è un aneddoto travestito da numero. Quando una tabella mostra un campione compreso tra 10 e circa 100, nella nota della tabella specifichiamo che il dato è un livello, non un valore puntuale preciso, perché i campioni ridotti possono variare da un trimestre all'altro anche se il luogo non cambia.
- Mediana anziché mediaLa metà richiede un prezzo inferiore, l'altra metà un prezzo superiore. È resistente alla coda degli immobili di lusso che rende prive di significato le medie costiere.
- Campione minimo di 10Al di sotto di 10 annunci, la mediana viene interamente omessa anziché essere pubblicata con un'avvertenza.
- Sample size printedLe tabelle delle località riportano il numero di annunci accanto alla mediana, così può valutare autonomamente il dato.
- Una base per tabellaOgni tabella comparativa è calcolata a partire da un'unica fonte e da un'unica data. Non inseriamo mai un dato aggiornato in una tabella basata su un'istantanea.
Perché due pagine possono mostrare conteggi diversi per la stessa località?
Perché alla domanda "quanti annunci ha questa località" esiste davvero più di una risposta e preferiamo spiegarlo anziché nasconderlo. La pagina del catalogo di una località conta i risultati filtrati attivi, includendo o escludendo le sottozone a seconda della ricerca effettuata. Il riepilogo statistico assegna ogni annuncio a una sola località alla data dell'istantanea. Le due regole svolgono funzioni diverse: il conteggio del catalogo deve corrispondere alla griglia degli immobili che ha davanti, mentre il conteggio statistico deve rendere le località confrontabili tra loro.Vale la pena conoscere altre due regole di conteggio. I progetti di nuova costruzione vengono conteggiati singolarmente, indipendentemente dal numero di unità che contengono, e i loro prezzi sono prezzi minimi "a partire da" per progetto; le pagine relative all'offerta e ai rogiti notarili ribadiscono questo punto ovunque sia rilevante. Inoltre, la presenza di un annuncio non dice nulla sulla sua realistica vendibilità: un immobile con un prezzo eccessivo che non viene mai venduto conta esattamente quanto uno che verrà venduto la prossima settimana.
Sono prezzi reali e da dove provengono i prezzi di vendita?
Tutto ciò che viene calcolato a partire dal catalogo è un prezzo richiesto. La Spagna non pubblica i prezzi di vendita dei singoli annunci, quindi nessuno può mostrare onestamente i prezzi effettivamente realizzati per ogni immobile; esistono solo dati ufficiali aggregati, a livello provinciale e pubblicati con ritardo. Manteniamo rigorosamente separati i due livelli: le statistiche del catalogo sono indicate come prezzi richiesti, mentre i prezzi di vendita o i dati sulle transazioni compaiono solo quando citati nelle pubblicazioni ufficiali specificamente indicate nei nostri report trimestrali sul mercato.
| Strato | Cosa misura | Dove compare |
|---|---|---|
| Istantanee del nostro catalogo | Prezzi richiesti, composizione dell'offerta e pipeline della nuova costruzione, per località e suddivisione, con cadenza trimestrale. | Queste pagine statistiche, con ogni dato corredato da una data. |
| Colegio de Registradores | Transazioni concluse e nazionalità degli acquirenti, provincia di Málaga, con cadenza trimestrale. | Report trimestrali sul mercato, con data di pubblicazione. |
| Ministerio de Vivienda / INE | Serie di valori stimati e di vendita, mutui, permessi, a livello provinciale. | Report trimestrali sul mercato, con data di pubblicazione. |
Quali dati rifiutiamo di pubblicare e perché?
Una sezione statistica conquista fiducia anche attraverso ciò che sceglie di non pubblicare. Qui quattro rifiuti sono una scelta metodologica, non lacune di cui vergognarsi.
- Nessun indice della domanda dal traffico webLe analisi del sito misurano il nostro marketing, non il mercato. I dati sulla domanda provengono da serie ufficiali sulle transazioni e sui mutui, oppure non vengono pubblicati.
- Nessuna storia inventataLa nostra serie misurata inizia dal 2026-Q3. I movimenti precedenti sono citati solo da serie ufficiali, mai ricostruiti dai grafici dei portali.
- Nessuna quota di nazionalità senza fonteI dati sulla composizione degli acquirenti compaiono solo nei comunicati dei registratori, con relativa data. La composizione della nostra clientela, quando pubblicata, è indicata come nostra.
- Nessuna dichiarazione sui prezziNon presentiamo mai una mediana dei prezzi richiesti come ciò che pagano gli acquirenti e nessuna pagina qui suggerisce uno sconto tipico, perché non possiamo misurarne uno.
La stessa politica in una frase: ogni dato su queste pagine riporta la fonte e la data, mentre un dato che non può riportare entrambe resta non pubblicato.
Punti deboli noti di questa metodologia
Un catalogo non rappresenta il mercato. Il nostro è ampio e basato su una rete condivisa, ma l'insieme degli annunci influenza sempre le statistiche; un altro catalogo ampio mostrerebbe mediane leggermente diverse.La cadenza trimestrale è lenta per l'offerta e adeguata per i prezzi. I conteggi cambiano ogni giorno e quelli pubblicati sono, per scelta metodologica, vecchi fino a tre mesi; il compromesso è la tracciabilità, mentre il catalogo aggiornato è a un clic per chi ha bisogno del dato di oggi.Le statistiche sulle nuove costruzioni descrivono progetti, non unità, e prezzi di partenza, non prezzi tipici. Sarebbero preferibili statistiche sulle nuove costruzioni per unità, ma i dati non le forniscono ancora.La serie è recente. La metodologia è concepita per consentire confronti negli anni, ma a oggi comprende una sola misurazione e questa pagina non fingerà altrimenti.
Domande frequenti
- Posso fidarmi delle statistiche di mercato di un'agenzia?
- Solo nella misura in cui sono verificabili, ed è esattamente questo lo scopo di questa pagina: rilevazioni datate, regole dichiarate, dimensioni dei campioni indicate, fonti nominate e rifiuti elencati. Ci giudichi in base al fatto che un dato qui compaia mai senza la relativa data e base.
- Perché i vostri numeri differiscono dai rapporti dei grandi portali?
- Inventario diverso, regole diverse: ogni portale elabora i propri annunci e i metodi differiscono per conteggi, mediane e soglie. Le classifiche e le direzioni generalmente concordano; i livelli esatti raramente coincidono. È normale, ed è per questo che le nostre cifre indicano sempre la propria base di calcolo.
- When are these statistics updated?
- Trimestralmente, sulla base di un'istantanea acquisita nei primi giorni di ogni trimestre. Le cifre attuali risalgono al 12 agosto 2026 (misurazione 2026-Q3). Le cifre ufficiali nei rapporti di mercato seguono i calendari dei rispettivi editori, con un ritardo di circa uno o due mesi rispetto a ciascun trimestre.
- Che cos'è una mediana e perché insiste tanto su questo valore?
- Il valore centrale: metà degli annunci propone un prezzo inferiore e metà un prezzo superiore. In un mercato il cui segmento più alto raggiunge i 35 milioni di euro, una media verrebbe trascinata molto al di sopra di ciò che incontra un acquirente tipico; per questo qui tutti i titoli riportano mediane.