Quanto costa acquistare un immobile in Spagna: nuova costruzione o immobile usato
In 30 secondi
Preveda circa il 13 % in più per una nuova costruzione e circa il 9 % in più per una rivendita. Questo comprende l'imposta, il notaio, il registro e l'avvocato. La differenza tra i due valori dipende quasi interamente dall'imposta.
| Nuova costruzione | Immobili usati | |
|---|---|---|
| Imposta11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaio e registro | 1.500 € | 1.500 € |
| Avvocato~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE e traduzioni | 150 € | 150 € |
| Voltura delle utenze | 600 € | 600 € |
| Totale aggiuntivo | 63.250 € | 42.250 € |
Da cosa deriva l'8-13 percento aggiuntivo?
Sei voci, e solo due sono imposte. Le altre sono il notaio, un'iscrizione nel registro immobiliare, l'avvocato, il NIE e le traduzioni, nonché il trasferimento dei contratti delle utenze a Suo nome. Tutte e sei si applicano sia a una nuova costruzione sia a un immobile usato. Soltanto la voce fiscale cambia.L'IVA è l'imposta spagnola sul valore aggiunto e, per una casa di nuova costruzione, ammonta al 10 % del prezzo di acquisto. È la più elevata delle due imposte applicabili alle nuove costruzioni indicate di seguito. I dettagli sul motivo per cui si applica e sulla base di calcolo dell'imposta per gli immobili usati sono illustrati nella pagina dedicata alle imposte.
| Voce | Nuova costruzione (dal costruttore) | Immobili usati (da un proprietario privato) |
|---|---|---|
| Imposta | 10 % IVA (imposta spagnola sul valore aggiunto) più 1,2 % AJD (imposta di bollo sull'atto firmato) in Andalusia, per un totale dell'11,2 %. | 7 % ITP (imposta sui trasferimenti), calcolata sul valore più elevato tra il prezzo concordato e il valore di riferimento ufficiale dell'immobile. |
| Notaio e registro immobiliare | Circa da 1.000 a 1.700 € complessivi per importi da 350.000 a 500.000 €, circa da 1.400 a 2.200 € per 1.000.000 €, secondo i tariffari ufficiali. Aumentano gradualmente con il prezzo, non in modo lineare. | Lo stesso tariffario. Il notaio e il registro non applicano costi diversi per un immobile usato. |
| Avvocato | Circa l'1 % del prezzo, IVA inclusa, per la verifica legale indipendente e il rogito notarile. | Lo stesso. Questa è l'unica voce che costituisce un compenso di mercato, non una tariffa fissa stabilita dallo Stato. È l'unica per la quale il Suo avvocato deve indicare per iscritto il compenso prima che Lei gli affidi l'incarico. |
| NIE e traduzioni | Circa 150 €, fissi, non una percentuale del prezzo. | La stessa cifra fissa. |
| Trasferimento e attivazione utenze | Circa 600 € per intestare a Suo nome l'acqua, l'elettricità e, se pertinente, la connessione internet. | Lo stesso importo, anche se un distributore potrebbe non addebitare nulla per un semplice cambio di intestatario. Veda la nota Parliamoci chiaro qui sotto. |
A quanto ammontano complessivamente a tre prezzi reali?
Una percentuale, da sola, nasconde l'andamento dei singoli costi. Ecco la stessa tabella calcolata su 350.000 €, 500.000 € e 1.000.000 €, per entrambe le modalità. La percentuale diminuisce leggermente all'aumentare del prezzo. Questo perché tre delle sei voci, ossia notaio e registro, compenso minimo dell'avvocato, NIE e traduzioni, nonché trasferimento delle utenze, non aumentano in proporzione al prezzo.
- 350.000 €Nuova costruzione: 394.950 € totali, 12,8% in più. Immobili usati: 380.250 € totali, 8,6% in più.
- 500.000 €Nuova costruzione: 563.250 € totali, 12,7% in più. Immobili usati: 542.250 € totali, 8,5% in più.
- 1.000.000 €Nuova costruzione: 1.124.750 € totali, 12,5% in più. Immobili usati: 1.082.750 € totali, 8,3% in più.
Questi tre totali sono le cifre pubblicate dal sito, aggiornate ad agosto 2026 (la stessa tabella compare nel calcolatore dei costi della home page). Presuppongono una situazione ordinaria: nessuna aliquota fiscale ridotta, nessuna sorpresa legata al valore di riferimento e una struttura proprietaria standard, non complessa. Se la Sua situazione non è standard, il totale cambia. È proprio per questo che la checklist qui sotto richiede una cifra scritta anziché un intervallo pubblicato.
Quando scade ciascuna?
In tre o quattro momenti distinti, non in uno solo, e con modalità diverse per ciascun percorso. Un immobile usato richiede il versamento della maggior parte del denaro al rogito notarile. Prima una piccola caparra di prenotazione, poi il resto della caparra al momento del contratto di arras, mentre vengono effettuate le verifiche legali, quindi l'imposta, le spese e il saldo del prezzo in un'unica giornata dal notaio. Una nuova costruzione distribuisce invece lo stesso importo complessivo durante il periodo di costruzione, con pagamenti a rate che possono protrarsi per due anni o più prima che siano disponibili le chiavi.Pianificare basandosi solo sul totale è ciò che mette in difficoltà molte persone, perché il totale non rappresenta la somma di cui il Suo conto bancario deve disporre a ogni scadenza. Ciò che conta è la liquidità necessaria in ciascuna data, e un mutuo non aiuta allo stesso modo per tutte le scadenze. Copre molto più facilmente il saldo finale che un pagamento a stati di avanzamento effettuato due anni prima del rogito notarile. L'unico pagamento che funziona nello stesso modo per entrambe le modalità è la caparra di prenotazione, ed è l'unico pagamento completamente escluso dal sistema di garanzia.
Immobili usati
- PrenotazioneCaparraUna somma contenuta, esclusa dal sistema di garanzia.
- Contratto di arrasSaldo meno caparraLa verifica legale procede in parallelo.
- Rogito notarileImposte, spese e resto del prezzoITP, notaio, registro, avvocato e saldo residuo, per lo più in un'unica soluzione.
Nuova costruzione
- PrenotazioneCaparraStessa piccola somma, stesse regole.
- Durante i lavoriPagamenti scaglionatiCiascuna coperta da una garanzia bancaria prima della scadenza.
- Rogito notarileIVA, AJD, spese e saldo finaleSaldato solo alla fine.
Ipotesi degli acquirentiQuando scade davvero ogni pagamento
- L'intero importo aggiuntivo è dovuto al rogito notarile
- La caparra di prenotazione è dovuta per prima e resta al di fuori dell'intero sistema di garanzie e imposte. Si tratta di una piccola somma, versata per ritirare l'immobile dal mercato, rimborsabile alle condizioni indicate nel contratto di prenotazione. Consulti la guida alle garanzie bancarie per sapere cosa la protegge e cosa no.
- Una nuova costruzione viene pagata nello stesso modo di un immobile usato
- Un immobile usato comporta di solito un'unica imposta di trasferimento e un'unica serie di spese, tutte al rogito notarile o in prossimità dello stesso. Una nuova costruzione distribuisce somme consistenti in pagamenti scaglionati durante la costruzione. Ogni pagamento deve essere legalmente coperto da una garanzia bancaria prima della scadenza, mentre l'imposta e il saldo vengono regolati solo alla fine. Consulti la guida alla protezione del denaro per conoscere l'intero percorso di ogni euro.
- La parcella legale si paga in anticipo
- Normalmente viene pagata insieme al rogito notarile, una volta completato il controllo legale e concluso l'acquisto. Lo chieda per iscritto prima di incaricare qualcuno. È l'unica voce della tabella sopra che costituisce una tariffa di mercato, non un'aliquota pubblica.
Che cosa dovrebbe farsi confermare per iscritto prima di fare affidamento su una cifra?
Quattro elementi, tutti per iscritto e tutti disponibili prima di assumere qualsiasi impegno. Una percentuale indicata in una guida è una cifra orientativa. Le indica approssimativamente l'entità dell'importo, sufficiente per confrontare le opzioni, ma non per firmare un contratto. Ciò che la trasforma nella Sua cifra effettiva sono il valor de referencia dell'immobile, un preventivo scritto delle spese da parte dell'avvocato che intende realmente incaricare, il piano dei pagamenti del promotore con il testo della garanzia allegato e un preventivo del notaio e del registro calcolato sulla Sua fascia di prezzo, non copiato da un'altra.Il motivo per cui è opportuno chiedere tutto per iscritto non è la diffidenza. È che una cifra comunicata a voce non può essere verificata in seguito rispetto a quanto Le viene fatturato. Ciascuno dei quattro elementi presenta inoltre una risposta negativa riconoscibile, e sentirne una è più utile che sentirsi dire una cifra. Le risposte negative sono: nessuno ha verificato il valor de referencia, una cifra tonda senza dettaglio, un piano dei pagamenti privo del relativo documento di garanzia oppure una cifra del notaio copiata da un'altra fascia di prezzo. Ognuna di queste risposte significa che il preventivo su cui si sta basando non è ancora stato realmente elaborato.
| Richieda | Cosa indica | Come appare una risposta errata |
|---|---|---|
| Il valor de referencia dell'immobile | Se l'imposta di trasferimento su un immobile usato verrà calcolata sul prezzo concordato o su un valore ufficiale di riferimento più elevato. La guida alle imposte ne illustra il funzionamento completo. | Nessuno lo ha verificato, oppure Le è stato assicurato che "di solito non è un problema". |
| Il preventivo scritto dell'avvocato | La percentuale effettiva per il Suo prezzo e la Sua situazione specifici, con il dettaglio delle voci, prima di incaricarlo. | Una cifra tonda senza dettaglio, comunicata a voce. |
| Il piano dei pagamenti e il testo della garanzia del promotore (solo nuova costruzione) | Quando scade ciascun pagamento scaglionato e che cosa lo copre nello specifico. Consulti la guida alle garanzie bancarie. | Un piano privo del documento di garanzia allegato. |
| Il preventivo del notaio e del registro per la Sua fascia di prezzo | L'unica voce di questa tabella che varia per scaglioni anziché in modo uniforme con il prezzo. | Una cifra riferita a un'altra fascia di prezzo, copiata senza verifica. |
Cosa sfugge agli acquirenti su questa cifra?
Tre aspetti sorprendono un acquirente straniero più spesso di qualsiasi altra cosa riguardo a questo importo, e tutti e tre sono problemi di tempistica, non di aritmetica. Verificare ciascuno di essi prima di impegnarsi è economico, mentre scoprirlo dopo il rogito notarile è costoso. Per questo vale la pena elencarli separatamente dalle percentuali precedenti.
- CostosoNessuno ha verificato il valor de referencia dell'immobileLa Spagna calcola l'imposta di trasferimento su un immobile usato applicando il valore più elevato tra il prezzo concordato e il valore ufficiale di riferimento. Quando il valore di riferimento è più elevato, l'importo da pagare supera il 7 % di quanto ha realmente versato.What to do insteadChieda il valore di riferimento per iscritto prima di assumere un impegno. La guida alle imposte illustra il funzionamento e indica la fonte.
- CostosoUna nuova costruzione preventivata come se l'intero importo fosse dovuto alla fineI pagamenti scaglionati durante la costruzione richiedono normalmente dal 20 al 40 % del prezzo in contanti prima che siano disponibili le chiavi, oltre all'imposta già conteggiata sopra. Di solito un mutuo non copre questi pagamenti nello stesso modo in cui copre il saldo finale.What to do insteadSi procuri il piano dei pagamenti prima della prenotazione e verifichi esattamente che cosa copre il Suo finanziamento e quando.
- EvitabileUn piano per trasferire il denaro dell'acquisto in contantiUn trasferimento transfrontaliero di contanti superiore a 10.000 € comporta una dichiarazione doganale spagnola, da presentare prima del viaggio, distinta da qualsiasi richiesta della banca sull'origine dei fondi.What to do insteadTrasferisca il denaro tramite banca oppure presenti la dichiarazione prima di partire in aereo. Le modalità di presentazione sono illustrate nella guida alle imposte.
Lo stesso acquisto, due modalità di rogito notarile
Due percorsi realmente diversi per arrivare alle stesse chiavi, e la percentuale d'imposta è la differenza più piccola tra loro.| Nuova costruzione | Immobili usati | |
|---|---|---|
| Imposta oltre il prezzo | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fissa, senza questione del valore di riferimento. | 7 % ITP, ma calcolata sul maggiore tra prezzo e valore di riferimento: vedere la pagina sulle imposte. |
| Quando è dovuto il denaro | Pagamenti scaglionati durante la costruzione. Ogni fase è coperta da una garanzia bancaria prima del pagamento. | Per lo più al rogito notarile o in prossimità, in una o due tranche. |
| Liquidità necessaria prima del mutuo | Spesso dal 20 al 40 % del prezzo, perché il finanziamento raramente copre i pagamenti per fasi prima del rogito notarile. | Di solito solo la caparra e le spese; un mutuo può arrivare più vicino all'intero saldo. |
| Tempo dalla prenotazione alle chiavi | Circa da due mesi a tre anni, a seconda della fase di costruzione al momento della prenotazione. | Circa da uno a tre mesi. |
| Cosa protegge il denaro durante l'attesa | Un conto di costruzione protetto più una garanzia bancaria individuale. Consultare la guida alla protezione del denaro. | Un conto clienti separato dell'avvocato, svincolato presso il notaio. |
Un valore indicativo, non la fattura
Queste aliquote sono aggiornate ad agosto 2026 e sono ricavate direttamente dalla legislazione fiscale andalusa, non copiate da un blog ceco. Si applicano a un acquisto standard da parte di una persona fisica. Non costituiscono una consulenza fiscale personale. Inoltre, l'Andalusia non rappresenta tutta la Spagna: un immobile situato in un'altra comunità autonoma può essere soggetto a un'aliquota ITP o AJD diversa, poiché entrambe sono stabilite a livello regionale.Una delle voci nella tabella sopra è, per alcuni acquirenti, inferiore a quanto sembri. Dal 12 febbraio 2026, un distributore non può addebitare alcun costo per una semplice modifica dell'intestatario di un contratto di energia elettrica, ai sensi del Real Decreto 88/2026. La cifra di 600 € sopra indicata per il trasferimento delle utenze è una stima complessiva e prudente per acqua, elettricità e internet. La spesa effettiva può risultare inferiore.Nessun intervallo pubblicato può calcolare al posto Suo l'importo esatto. La pagina sulle imposte spiega più approfonditamente perché la voce fiscale può variare, mentre la pagina sui costi annuali tratta tutto ciò che inizia dal mese successivo al rogito notarile. Entrambe dovrebbero essere verificate da un avvocato sulla base dei Suoi documenti effettivi, non di un intervallo pubblicato.
Domande frequenti sui costi di acquisto
- Perché alcune fonti indicano costi dal 10 al 16 %, invece che dall'8 al 13 %?
- Fonti diverse conteggiano voci diverse. Alcune includono un intero anno di costi di proprietà, come IBI e spese condominiali, nei "costi di acquisto". Questo amplia l'intervallo e mescola un costo una tantum con uno ricorrente. Gli intervalli sopra indicati conteggiano solo ciò che si paga per concludere l'acquisto. Per questo l'intervallo è più ristretto e, a nostro avviso, più utile per pianificare il budget della sola operazione.
- Il 13 % o il 9 % è esatto per il mio prezzo specifico?
- No, e i tre esempi calcolati sopra mostrano il motivo. La percentuale diminuisce leggermente con l'aumentare del prezzo, perché diverse delle sei voci cambiano appena al variare del prezzo. Consideri l'intervallo come riferimento per la pianificazione e utilizzi la checklist sopra per trasformarlo in una cifra reale per un immobile.
- È possibile aggiungere una parte di questo importo a un mutuo?
- In parte, e dipende dalla voce considerata. Un mutuo spagnolo viene calcolato sulla valutazione dell'immobile effettuata dalla banca, non sul prezzo maggiorato dei costi. Pertanto, le imposte e le spese sopra indicate vengono normalmente pagate con fondi propri e non finanziate dal mutuo. Alcuni acquirenti includono una parte di questi costi in un prestito più elevato garantito da un altro bene. Si tratta di una decisione di finanziamento da valutare con il servizio mutui, non di una questione relativa ai costi di acquisto.
- Queste cifre si applicano allo stesso modo a un terreno o a un'unità commerciale?
- No. Tutte le cifre qui riportate si riferiscono a un acquisto residenziale. Un terreno o un immobile commerciale è soggetto al 21 % di IVA anziché al 10 %, e il trattamento ITP di un terreno differisce da quello di un'abitazione finita. Se è questo ciò che sta acquistando, queste non sono le cifre corrette da utilizzare.
