Coordinamento della verifica legale per un immobile in Spagna
Non svolgiamo attività legali e lo dichiariamo intenzionalmente: la verifica legale di un immobile spagnolo viene effettuata da un avvocato indipendente che rappresenta Lei, non noi e neppure il venditore. Il nostro ruolo consiste nel coordinare tutte le attività connesse, affinché il contratto di prenotazione venga esaminato prima che Lei trasferisca il denaro, i documenti arrivino effettivamente all'avvocato, le scadenze vengano rispettate e Lei sappia in ogni momento quali aspetti siano ancora da chiarire. La verifica dura normalmente da 2 a 4 settimane dalla prenotazione e, fino al suo completamento, non Le consiglieremo di firmare nulla.
Chi svolge la verifica e per conto di chi opera ciascuno
Tre soggetti intervengono nell'aspetto legale di un acquisto in Spagna e la prima cosa utile da chiarire è per conto di chi opera ciascuno. Uno rappresenta Lei. Uno non rappresenta nessuno. Uno siamo noi e non siamo uno studio legale.Gli specialisti si occupano delle competenze tecniche. Noi facciamo in modo che tutto sia collegato: che il passaggio successivo sia quello giusto, nell'ordine corretto, e che nulla rimanga in sospeso per un documento che nessuno ha sollecitato.Per la verifica legale raccomandiamo abitualmente Malaga Solicitors, uno studio legale spagnolo indipendente che opera sulla Costa del Sol (un ufficio di Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). L'avvocato rappresenta Lei, non Arevont e non il venditore, e Lei si relaziona con un avvocato locale che conosce le autorità locali e il registro immobiliare. Naturalmente può scegliere il Suo avvocato in qualsiasi momento. Non riceviamo alcuna commissione né altro compenso dallo studio per questa raccomandazione.
| Cosa occorre fare | Chi se ne occupa | Cosa significa per Lei |
|---|---|---|
| Prima della prenotazione | ||
| PresentarLe un avvocato | Arevont | Raccomandiamo normalmente Malaga Solicitors e non percepiamo alcuna commissione per la segnalazione. Se preferisce avvalersi di un Suo avvocato spagnolo, può farlo e nulla cambia nel resto di questa pagina. |
| Lettura del contratto di prenotazione | Il Suo avvocato | La prenotazione è l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzia, pertanto il contratto deve indicare chiaramente cosa accade alla caparra qualora la verifica rilevi un problema. L'avvocato lo esamina prima che il denaro venga trasferito, non dopo. |
| Verifica della società sviluppatrice | Arevont | Verifichiamo se si tratta di un promotore immobiliare affermato con cui abbiamo già lavorato oppure di uno nuovo, senza ancora uno storico, oltre a qualsiasi esperienza concreta, positiva o negativa, maturata da noi o dai nostri acquirenti. Quando non ne abbiamo, lo dichiariamo anziché fingere il contrario. |
| Durante la verifica legale | ||
| La verifica legale | Il Suo avvocato | Titolarità, oneri e debiti, legalità dell'edificio e permessi, regole della comunità, restrizioni sull'uso e sulla locazione. Si tratta di attività legali e non ce ne occupiamo noi. |
| Verifica della garanzia bancaria | Il Suo avvocato | Nel caso di una nuova costruzione, verifichiamo che la garanzia relativa ai pagamenti dilazionati da Lei effettuati sia valida e rilasciata a Suo nome, anziché essere una polizza collettiva intestata al promotore immobiliare. |
| Ottenere i documenti dal venditore | Arevont | Sollecitiamo il promotore immobiliare, l'agente del venditore e l'amministratore della comunità affinché forniscano la documentazione richiesta dall'avvocato. È qui che una verifica legale si blocca davvero, e non si tratta di un problema legale. |
| Rispetto delle scadenze | Arevont | Cosa deve accadere dopo e entro quando. Quando è necessario qualcosa da parte Sua, glielo comunichiamo in anticipo, non il giorno stesso. |
| Spiegare cosa comporta un risultato per l'acquisto | Arevont, con il Suo avvocato | L'avvocato illustra la situazione giuridica. Noi Le spieghiamo cosa comporta per quello specifico acquisto, anche quando la raccomandazione è di interrompere l'operazione. |
| Alla firma e dopo | ||
| La firma dal notaio | Il notaio | Un pubblico ufficiale che conferma l'identità delle parti, la corretta esecuzione della firma e la correttezza dell'atto pubblico. Non è il Suo consulente e non è dalla parte di nessuno. |
| Custodire il denaro fino al rogito | Il Suo avvocato | Nel caso di un immobile usato, il saldo si trova normalmente nel conto clienti del Suo avvocato, un conto separato e soggetto a supervisione, e arriva al venditore solo dal notaio. |
| Adempimenti dopo il trasferimento | Il Suo avvocato | La documentazione successiva al trasferimento, le volture delle utenze e gli obblighi fiscali annuali. Restiamo il Suo punto di riferimento qui sulla costa. |
Ricevete una commissione per la raccomandazione di un avvocato?No. Non riceviamo alcuna commissione né altra ricompensa dallo studio che raccomandiamo. Vale la pena rivolgere la stessa domanda a qualsiasi agenzia, perché un avvocato che viene pagato per la segnalazione ha una lealtà divisa, e una lealtà divisa può indurlo a tacere su un problema che dovrebbe bloccare l'affare. Un'agenzia affidabile risponde direttamente.
Posso portare il mio avvocato?Sì, in qualsiasi momento. Raccomandiamo lo studio con cui collaboriamo perché lavoriamo con loro da anni e il coordinamento è più fluido, ma la scelta spetta a Lei e l'avvocato agisce per Suo conto in ogni caso. Ciò che non raccomanderemmo è affidarsi a un avvocato proposto dal promotore o dall'agente del venditore, il cui interesse è concludere la vendita.
Il notaio non è il Suo avvocato
È il malinteso più comune che gli acquirenti stranieri portano con sé in un acquisto in Spagna, e vale la pena chiarirlo prima di ogni altra cosa, perché determina chi La sta effettivamente tutelando.Il notaio è un pubblico ufficiale. Verifica la legalità dell'atto e la situazione del registro al momento della firma, e non rappresenta nessuno. Il Suo avvocato rappresenta Lei ed effettua le verifiche prima che Lei assuma un impegno. Due verifiche indipendenti, in due momenti diversi, con due funzioni diverse. Le servono entrambe e nessuna sostituisce l'altra.
Cosa si dà per scontatoCome funziona in Spagna
- Il notaio verifica l'acquisto per me
- Il notaio conferma l'identità, che la firma sia stata apposta correttamente e che l'atto pubblico sia corretto, e ricontrolla la proprietà e l'iscrizione corrente nel registro in quel momento. È una verifica reale. Non è la stessa cosa della verifica legale effettuata settimane prima per Suo conto, quando era ancora possibile ritirarsi.
- Il notaio è una sorta di consulente legale
- In Spagna il notaio non è né un consulente legale né il rappresentante di una delle due parti. Nel Suo Paese d'origine questo viene spesso frainteso, ed è opportuno dirlo chiaramente.
- Può occuparsene un avvocato del mio Paese
- Ha bisogno di un avvocato spagnolo che conosca il diritto spagnolo. Può coinvolgere anche il Suo avvocato nel Paese d'origine, ma onestamente di solito aggiunge poco e spesso rallenta le cose: gli avvocati che fatturano a ore tendono a sollevare questioni che il sistema spagnolo ha risolto da tempo e poi chiedono comunque all'avvocato spagnolo come funziona qui.
- L'agente immobiliare mi ha già detto che va tutto bene
- Una risposta della parte venditrice è un'informazione, non una verifica. Potrebbe benissimo essere corretta. Resta comunque una questione che nessuno si assume la responsabilità di verificare.
- Ciò che è stato promesso a voce sarà rispettato
- Qui una promessa verbale non vale nulla, a meno che non venga messa per iscritto. Il Suo avvocato esamina con Lei ogni clausola e ciò che si applica è quanto riportato nel contratto.
E poi c'è la parte che quasi nessuno dice ad alta voce. Qui i problemi di solito non derivano da frodi. Derivano da pratiche incomplete: un ampliamento mai registrato, una licencia de primera ocupación mancante, un debito condominiale che segue l'immobile. È questo che la verifica cerca davvero, ed è per questo che è poco spettacolare e richiede settimane, non un pomeriggio.
Fonti ufficiali
Il mio avvocato può firmare dal notaio per me?Sì, con la procura giusta, ed è uno dei motivi per cui vale la pena predisporla per tempo, mentre si trova qui, anziché nell'ultima settimana dal Suo Paese d'origine. Il funzionamento del giorno del rogito notarile è descritto nel servizio di consegna dell'immobile.
Dove si trova il denaro durante la verifica
Gli acquirenti stranieri lo chiedono subito, e fanno bene. Il deposito fiduciario notarile che conosce dal Suo Paese d'origine qui non esiste in quella forma. Funziona diversamente, non peggio.Per un immobile usato, normalmente invia il denaro al conto clienti del Suo avvocato, che lo consegna al venditore solo dal notaio, nel momento in cui viene firmato l'atto di compravendita. Gli avvocati spagnoli custodiscono il denaro dei clienti in un conto separato e soggetto a supervisione, non nel conto operativo.Per una nuova costruzione, il promotore non può disporre liberamente del Suo denaro. Per legge, i Suoi pagamenti confluiscono in un conto speciale protetto destinato a quella specifica costruzione, e ciascuno deve essere coperto da una garanzia bancaria. Il Suo avvocato verifica questo aspetto prima che esca il primo euro dopo la prenotazione.
- Nuova costruzioneUn conto protetto per la costruzione, con una garanzia bancaria emessa a Suo nome a copertura di ogni pagamento a stati di avanzamento. Il promotore può attingervi solo secondo le regole stabilite dalla legge e dal contratto.
- Immobile usatoIl conto clienti del Suo avvocato, separato e sottoposto a supervisione. Il venditore riceve il denaro dal notaio e non prima.
- La prenotazioneL'unico pagamento che resta al di fuori del sistema di garanzia, ed è proprio per questo che dovrebbe essere contenuto e che il contratto deve indicare le condizioni per la sua restituzione.
- La sequenza che nessuno spiegaUna piccola caparra di prenotazione viene spesso pagata prima che sia disponibile una garanzia bancaria, ed è normale. Ciò che deve essere protetto è il contratto privato di compravendita, con il quale iniziano i consistenti pagamenti a stati di avanzamento. Prima che vengano effettuati, il Suo avvocato conferma l'esistenza di una garanzia valida a Suo nome.
Non si tratta solo di dove invia il denaro. Prima di ogni pagamento significativo, il Suo avvocato verifica perché lo sta inviando, a chi e a quali condizioni. È importante perché le frodi che si verificano realmente in questo mercato sono ordinarie, non spettacolari: un annuncio relativo a un immobile che il venditore non è autorizzato a vendere, qualcuno che si spaccia per il proprietario, una procura falsificata, un'e-mail che comunica il cambiamento delle coordinate bancarie. La regola che copre tutto è semplice. Non paghi mai nessuno senza aver prima verificato con il Suo avvocato o con noi.
Che fine fa il mio denaro se il promotore non completa mai la costruzione?È questo lo scopo della garanzia bancaria, ed è il motivo per cui il Suo avvocato la verifica prima che venga effettuato qualsiasi pagamento a stati di avanzamento. È inoltre importante sapere che la tutela non si limita al fallimento del promotore: se la costruzione supera la data di completamento prevista dal contratto, si applica la stessa garanzia. Il Suo avvocato Le dirà esattamente cosa copre il testo per la Sua unità.
Un contratto relativo a un immobile che non Le abbiamo mai trovato
Potrebbe già avere un modulo di prenotazione, un contratto di arras o un contratto standard di compravendita del promotore relativo a un immobile che non ha nulla a che fare con noi. Ce lo invii comunque. Non deve essere nostro cliente e non è necessario che siamo coinvolti nell'acquisto.Noi non siamo avvocati, quindi non Le diremo che un documento è valido. Siamo invece le persone che leggono costantemente questi contratti dalla parte dell'acquirente, e questo è qualcosa di diverso e utile.
- Perché lo leggiamoCosa accade alla Sua caparra se la verifica legale rileva qualcosa. A cosa La vincolano effettivamente le scadenze. Quanto Le costa recedere e se lo stesso costo si applica all'altra parte. Per una nuova costruzione, se la garanzia bancaria viene menzionata e a nome di chi.
- Cosa recuperaSu quali clausole insisteremmo, quali non firmeremmo così come sono e se il documento è normale per questa costa o insolito. Anche quando la risposta è che non vi vediamo nulla su cui valga la pena discutere.
- Dove ci fermiamoNon esprimiamo pareri legali e non approviamo né firmiamo nulla. Quando il documento richiede un avvocato, glielo diciamo e possiamo metterLa in contatto con un professionista indipendente sia da noi sia dal venditore.
- Quando inviarloPrima che il denaro venga trasferito. Una volta pagata la caparra, la domanda non è più cosa modificare, ma cosa si possa ancora recuperare, e questa è una domanda molto peggiore da porsi.
Cosa non copre la verifica legale
Una pagina che elenca solo ciò che viene verificato Le sta dicendo implicitamente che viene controllato tutto. Non è così, e vale la pena indicare le lacune, perché ciascuna corrisponde a una verifica concreta che spetta a qualcun altro.
Cosa si confonde facilmenteChi lo fa davvero
- La valutazione bancaria
- Il perito della banca lavora per la banca e valuta l'immobile ai fini del mutuo. Individuare i difetti non rientra nel suo incarico. Non è una perizia tecnica e non la sostituisce.
- Lo stato dell'edificio
- Un tecnico o un architetto esamina la struttura, il tetto, l'umidità, gli impianti e la piscina, quindi mette per iscritto ciò che ha riscontrato. Negli immobili più vecchi, è questo controllo a individuare i problemi che altrimenti emergerebbero dopo il Suo trasferimento.
- Difetti di nuova costruzione alla consegna
- L'elenco snagging alla consegna dell'immobile è un incarico distinto, con tempistiche proprie. In alcuni progetti viene effettuato prima del trasferimento della proprietà, in altri dopo, a seconda del costruttore.
- Se l'acquisto conviene
- L'avvocato risponde sulla solidità della situazione giuridica. Stabilire se il prezzo è adeguato rispetto a ciò che lo stesso budget consente di acquistare nelle vicinanze e cosa sia consentito costruire accanto rientra nel nostro lavoro.
- Una garanzia contro ogni imprevisto
- Una verifica completata non è una promessa. Le dice che è stato verificato ciò che era possibile verificare e che sono stati riportati i risultati. Non ogni voce si applica a ogni immobile e l'avvocato verifica ciò che è pertinente alla specifica transazione.
Cosa verifica l'avvocato
Questo è l'elenco operativo. Il primo gruppo si applica a ogni immobile. Il secondo solo a una nuova costruzione, in aggiunta al primo, e riguarda tanto la società che sostiene il progetto quanto l'immobile stesso.| Cosa viene verificato | Perché ce ne occupiamo | Cosa comporterebbe un problema qui |
|---|---|---|
| Per ogni immobile | ||
| Proprietà | Chi è effettivamente il proprietario dell'immobile e se il registro corrisponde alla persona che lo vende. | Acquisterebbe da qualcuno che non può trasferirLe ciò che sta vendendo. |
| Oneri e procedure esecutive | Mutui, pignoramenti e altri gravami registrati sull'immobile. | Un onere che permane dopo la vendita grava sull'immobile, non sul precedente proprietario. |
| Servitù e limitazioni | Diritti di passaggio e altri vincoli registrati sull'immobile. | Ciò che presumeva fosse compreso nell'immobile si rivela condiviso o soggetto a restrizioni. |
| Debiti condominiali | Spese non pagate della comunità dei proprietari e un certificato della comunità dei proprietari prima della firma. | In Spagna i debiti seguono l'immobile, non la persona. Spese non pagate della comunità dei proprietari, imposte o sanzioni possono ricadere su di Lei, talvolta per decine di migliaia di euro. |
| IBI e obblighi locali | L'imposta annuale sull'immobile e i relativi oneri locali. | Vale la stessa regola: l'obbligo segue l'immobile. |
| Registro rispetto al Catasto | Se il Registro de la Propiedad e il Catastro descrivono lo stesso immobile. | È comune che i due registri non coincidano e di solito il problema è risolvibile, ma scoprirlo prima della firma costa molto meno che farlo dopo. |
| Legittimità edilizia | Se ciò che sorge sul terreno corrisponde a quanto autorizzato e se le modifiche sono state registrate. | Un ampliamento non registrato è uno degli esiti più comuni in assoluto e incide sull'immobile usato, sui mutui e talvolta sulle utenze. |
| licencia de primera ocupación | La prima licenza di occupazione dell'immobile. | Senza di essa non è possibile abitare legalmente nell'immobile né allacciarlo alle utenze, ed è molto più difficile rivenderlo. |
| Regole della comunità e locazioni | Lo statuto della comunidad, le locazioni in essere e le regole sull'uso e la locazione di questo immobile e di questo comune. | Un immobile può essere del tutto legale da acquistare e tuttavia essere soggetto a restrizioni per le locazioni turistiche di breve durata. Se acquistare per affittare è uno dei motivi per cui sta comprando, questa è la voce che decide se l'acquisto ha ancora senso. |
| Anche per nuova costruzione | ||
| Il costruttore | Chi è alle spalle del progetto e che cosa ha effettivamente completato in precedenza. | Su questa costa molti sviluppatori sono nuovi e per alcuni si tratta del primo progetto. È importante saperlo prima di impegnarsi, non dopo. |
| Licenza edilizia | La licenza edilizia che consente di procedere legalmente con la costruzione. | Iniziare la costruzione senza le licenze necessarie è il caso peggiore di tutta questa lista. |
| La classificazione del terreno | Che il terreno sia suelo urbano, classificato come urbano ed edificabile. | Un terreno protetto o rurale è un acquisto diverso da quello che le viene proposto. |
| La garanzia bancaria | Una garanzia valida o una polizza assicurativa che copra ogni pagamento scaglionato da Lei effettuato, emessa a Suo nome. | Questa è la protezione che Le restituisce il denaro se la costruzione non viene completata. Il Suo avvocato richiede il certificato individuale a Suo nome, non la polizza collettiva dello sviluppatore. |
| La data del rogito notarile nel contratto | Quando il progetto dovrà essere dichiarato completato e se la documentazione sostiene tale data. | La garanzia si applica anche se la costruzione supera la data indicata nel contratto, quindi conta più la data scritta nel contratto di quella riportata nella brochure. |
| Fine lavori e licenza di occupazione | Al termine della costruzione: il certificato del rogito notarile dei lavori e la licenza di prima occupazione. | Sono questi documenti a trasformare un edificio finito in uno in cui può vivere legalmente e che può essere collegato all'acqua e all'elettricità. Arrivano proprio alla fine, ed è qui che solitamente si concentrano i ritardi di una nuova costruzione. |
Quando l'avvocato interviene nell'acquisto
L'acquisto completo comprende quindici passaggi, dalla prima telefonata alla consegna delle chiavi. Quattro di questi sono illustrati in questa pagina: incontrare l'avvocato e predisporre la procura, la prenotazione, la verifica vera e propria e il contratto vincolante che segue. L'ordine è più importante di quanto sembri, perché la verifica avviene dopo la prenotazione, non prima.Passaggi 7, 8, 9 e 11 di 15
- L'incontro con l'avvocato e la procuraQuando è opportunoSe lo desidera, La mettiamo in contatto con l'avvocato indipendente mentre si trova ancora qui. Potrà affrontare di persona con lui le questioni legali o fiscali: come acquistare, se intestare l'immobile personalmente o tramite una società e qualsiasi aspetto specifico della Sua situazione. Anche il nome a cui intestare l'immobile rientra in questa conversazione con l'avvocato e un consulente fiscale, perché in seguito può incidere su successione, imposte e vendita. Se decide di procedere, può firmare una procura dal notaio nello stesso momento. Non è necessario che stia ancora acquistando. La procura può essere predisposta con largo anticipo e semplifica notevolmente tutto il resto. Può anche essere firmata dal Suo Paese d'origine, ma di solito ciò comporta ulteriori formalità, un'apostille e una traduzione.
- La prenotazioneQuando trova l'immobile giustoLa prenotazione ritira l'immobile dal mercato e lo tiene riservato per Lei mentre l'avvocato svolge la verifica legale. Il contratto di prenotazione deve indicare chiaramente le condizioni, compreso ciò che accade alla caparra se la verifica rileva un problema. Non è possibile verificare tutto prima della prenotazione. È proprio per questo che la verifica legale viene dopo.New buildUn contratto di prenotazione con il costruttore. L'importo dipende dal progetto.ResaleUna caparra di prenotazione e le condizioni concordate. È anche in questa fase che vengono definiti il prezzo, le scadenze e gli eventuali arredi.
- La verifica legaleDi solito da 2 a 4 settimaneDopo la prenotazione inizia la verifica dettagliata. L'avvocato indipendente esamina la situazione giuridica dell'immobile e le condizioni dell'acquisto prima di raccomandarLe di procedere. A seconda del tipo di immobile, il controllo riguarda la proprietà, i gravami e i debiti, la legittimità edilizia e i permessi, i debiti verso la comunità dei proprietari, le regole della comunidad, le restrizioni sull'uso o sulla locazione, le imposte pertinenti e la documentazione. Quasi mai ciò che fa durare più del dovuto questa procedura è il lavoro legale. Sono i documenti che non sono arrivati, ed è questa la parte che sollecitiamo.New buildIl costruttore, il terreno e il progetto, le licenze e i permessi, la documentazione contrattuale e le garanzie bancarie pertinenti.ResaleIl registro della proprietà, i gravami e i debiti, la documentazione, la legittimità delle modifiche, gli obblighi verso la comunità dei proprietari e qualsiasi altra restrizione pertinente.
- Il contratto vincolanteDopo una verifica positivaSolo a questo punto arriva il contratto che stabilisce le condizioni per completare la transazione, le scadenze, i pagamenti e le conseguenze del mancato rispetto dell'accordo. Senza una verifica legale completata non raccomanderemo di procedere. Quanto concordato in precedenza deve essere riportato nel contratto, e spetta al Suo avvocato verificarne la correttezza.New buildIl calendario dei pagamenti è stabilito dallo sviluppatore. Può prevedere diversi pagamenti durante la costruzione oppure una quota maggiore soltanto al rogito notarile. La struttura esatta dipende dal progetto.ResaleDi norma, un contratto di arras e un'ulteriore caparra. Le condizioni, comprese le conseguenze del recesso, sono indicate nel contratto stesso.
L'aspetto legale, due approcci diversi
Lo stesso acquisto, la stessa legge e lo stesso lavoro dell'avvocato, affrontati in due modi.| Da soli | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Chi Le consiglia un avvocato | Le consigliano un avvocato con cui collaborano. | Le consigliamo uno studio legale indipendente oppure può scegliere il Suo avvocato. |
| Quanto vale per loro la segnalazione | Non ha modo di sapere se quell'avvocato paga per la segnalazione. | Non riceviamo nulla dallo studio che Le consigliamo e glielo diremo pubblicamente ogni volta che ce lo chiederà. |
| Qual è il loro ruolo | Il loro ruolo è vendere un determinato immobile. | Il nostro ruolo è verificare se abbia senso acquistarlo. |
| Chi gestisce le pratiche | Lo fa Lei, da un altro Paese, in una lingua che non è la Sua, con una parte venditrice che non ha motivo di affrettarsi. | Lo facciamo noi, sulla costa, di persona quando è utile. La maggior parte dei ritardi in una verifica legale dipende dai documenti che non sono ancora arrivati. |
| Lingua | La comunicazione avviene solitamente in spagnolo o in inglese. | La guideremo attraverso l'intero processo e leggeremo per Lei lo spagnolo. |
| Quando la verifica rileva qualcosa | La persona che Le spiega cosa significa deve anche portare a termine la vendita. | Le diremo quando un immobile è una scelta sbagliata e perché, anche se per questo perderemo l'affare. |
| Dopo il rogito notarile | Dopo il completamento della vendita, il loro ruolo di solito termina. | Rimaniamo al Suo fianco anche dopo che avrà ricevuto le chiavi. |
La votazione di cui nessuno ha parlato, su un appartamento da 495.000 € a Mijas
L'appartamento rientrava nel budget e nell'uso che il cliente intendeva farne, e il piano prevedeva anche di affittarlo a breve termine. Era già stato prenotato e la caparra era stata versata. Questo è il caso che spiega perché la verifica segue la prenotazione e perché la formulazione del contratto di prenotazione è così importante.- Cosa acquistava il clienteUn appartamento che rientrava nel budget e nell'uso previsto, con l'affitto a breve termine tra le ragioni dell'acquisto. L'immobile era già stato prenotato e la caparra di prenotazione era stata versata.
- Cosa abbiamo scopertoLavorando con l'avvocato, abbiamo scoperto che poco dopo la prenotazione si sarebbe tenuta una riunione della comunità dei proprietari, con una votazione sull'affitto a breve termine all'ordine del giorno. La decisione sull'opportunità stessa dell'acquisto sarebbe dipesa da un'informazione che non compariva da nessuna parte nell'annuncio.
- Cosa abbiamo fattoLe abbiamo consigliato di non procedere semplicemente perché l'immobile era già stato prenotato. Abbiamo atteso l'esito della votazione.
- Cosa è successoLa votazione non ha consentito ciò su cui il cliente contava, quindi gli abbiamo consigliato di non procedere. La caparra di prenotazione è stata restituita e il cliente si è ritirato dall'affare.
Il cliente non ha soltanto evitato un acquisto sbagliato. Non ha nemmeno perso la caparra di prenotazione.
Quanto Le costa?
- Acquirente0 €Il nostro coordinamento è gratuito. Nessun costo in alcun momento dell'acquisto e nessun costo se decide di non comprare.
- AvvocatoA Suo carico, direttamente a favore dello studio. Lo studio che Le consigliamo addebita circa l'1 % del prezzo di acquisto, IVA inclusa, e questo copre l'intero incarico, senza conteggio delle ore.
- Consiglio di un avvocatoNulla. Non riceviamo alcuna commissione né altro compenso dallo studio legale per averlo consigliato.
Il costo dell'avvocato è a Suo carico, non a nostro carico, ed è una delle poche voci di un acquisto in Spagna realmente prevedibili in anticipo. Con una percentuale di circa l'1 %, IVA inclusa, si tratta all'incirca di 3.500 € per un acquisto da 350.000 €, circa 5.000 € per 500.000 € e circa 10.000 € per 1.000.000 €. Poiché è una percentuale del prezzo e non una parcella oraria, una verifica che si riveli complessa non si trasforma in una fattura più elevata.Quella somma non copre solo la verifica. Lo studio che raccomandiamo si occupa del Suo NIE, del conto bancario spagnolo, delle utenze e dell'assicurazione sulla casa, della licenza turistica se intende affittare l'immobile e, successivamente, delle dichiarazioni annuali delle imposte per non residenti e sui redditi da locazione. È un unico referente di fiducia per gran parte di ciò di cui avrà bisogno qui, invece di cinque.Il nostro coordinamento è gratuito e rimane gratuito se decide di non comprare. Nulla per la ricerca, nulla per le visite, nulla per il tempo che abbiamo dedicato. L'unica eccezione è una quota di prenotazione già versata al venditore o al costruttore. Saprà prima di pagare qualsiasi somma se verrà restituita e a quali condizioni.
Non riceviamo alcuna commissione né altro compenso per consigliare uno studio legale. Chieda lo stesso anche ad altri studi legali. La loro risposta è indicativa di come lavorano.
Cosa non può fare la verifica legale
Una verifica completata non è una garanzia. Le indica che tutto ciò che poteva essere verificato è stato verificato e cosa è stato rilevato. Non ogni elemento si applica a ogni immobile e l'avvocato verifica ciò che è pertinente a quella specifica transazione.Una prenotazione non significa che sia già stato verificato tutto. Non possiamo verificare ogni aspetto prima della prenotazione, proprio per questo la verifica la segue e il contratto di prenotazione deve stabilire cosa accade alla Sua caparra se la verifica rileva un problema. Che venga restituita dipende dalla formulazione del contratto e varia a seconda del costruttore e del venditore. Nessuno può prometterLe in anticipo che verrà restituita.Verifichiamo ciò che può essere verificato, Le comunichiamo cosa abbiamo rilevato e cosa significa per l'acquisto e, se un elemento sostanziale non regge, Le consiglieremo di non procedere, anche quando avrà già deciso di comprare. Lo abbiamo fatto anche in operazioni per le quali saremmo stati pagati.E c'è anche un limite relativo a questa pagina. Le regole in Spagna cambiano e variano a seconda della località, del tipo di immobile e del suo utilizzo. Consideri ciò che legge qui come una spiegazione dei principi, non come un sostituto della verifica sul Suo acquisto. La Sua transazione è regolata dalle norme in vigore al momento dell'acquisto e dalla documentazione di quello specifico immobile.
Le domande più frequenti sulla verifica legale
- La verifica legale avviene prima o dopo la prenotazione?
- Dopo. La prenotazione ritira l'immobile dal mercato, consentendo all'avvocato di svolgere la verifica dettagliata senza che qualcun altro lo acquisti nel frattempo. Una prenotazione non significa che stia acquistando alla cieca ed è il contratto di prenotazione a proteggerLa: deve stabilire cosa accade alla caparra se la verifica rileva un problema grave.
- Quanto dura la verifica legale?
- Di solito da 2 a 4 settimane dalla prenotazione. Quasi mai è il lavoro legale a causare i ritardi. Sono i documenti non ancora arrivati dalla parte venditrice, dal costruttore o dall'amministratore della comunità, e sollecitarli spetta a noi, non all'avvocato.
- La caparra di prenotazione è rimborsabile se l'avvocato rileva un problema?
- Dipende dalla formulazione del contratto di prenotazione e varia a seconda dello sviluppatore e del venditore. La prenotazione è l'unico pagamento effettuato al di fuori del sistema di garanzia, quindi dovrebbe essere contenuta e il contratto deve indicare chiaramente le condizioni per la sua restituzione. Per questo motivo l'avvocato lo legge prima che il denaro venga trasferito, non dopo.
- Posso ereditare i debiti del precedente proprietario?
- Alcuni debiti e obblighi legati a un immobile possono ricadere sul nuovo proprietario, per questo la verifica riguarda l'immobile e non solo il venditore. In Spagna i debiti seguono l'immobile, non la persona, quindi le spese condominiali, le imposte o le multe non pagate possono passare a Lei. L'avvocato verifica la situazione con il condominio e richiede i certificati pertinenti prima della firma.
- Ho bisogno di un mio avvocato o è sufficiente il vostro?
- Ha bisogno di un avvocato indipendente che rappresenti Lei, non lo sviluppatore o il venditore. Raccomandiamo abitualmente Malaga Solicitors, uno studio spagnolo indipendente di Costa del Sol, e non percepiamo alcuna commissione per questa raccomandazione. È libero di incaricare invece un Suo avvocato spagnolo, e in ogni caso l'avvocato agirà per Lei.
- A nome di chi dovrebbe essere intestato l'immobile?
- A Suo nome, a nome di entrambi i coniugi o in altro modo, a seconda della situazione familiare e finanziaria. Non esiste una risposta unica e corretta. Il modo in cui l'immobile viene intestato può incidere in seguito su eredità, imposte e vendita, quindi è meglio decidere insieme all'avvocato e a un consulente fiscale prima del contratto di compravendita, non dal notaio. Se acquista in coppia, ha figli, possiede beni rilevanti in Spagna o sta valutando di acquistare tramite una società, lo comunichi all'avvocato fin dall'inizio.
- Devo recarmi in Spagna per gli aspetti legali?
- Non per la verifica in sé. Con una procura, l'avvocato può occuparsi della maggior parte della procedura, compresa la firma davanti al notaio. Preferiremmo comunque che venisse almeno una volta, e la procura è più semplice da predisporre mentre si trova qui che dal Suo Paese, dove di solito comporta ulteriori formalità, un'apostille e una traduzione.
- Quanto costa la verifica legale e chi la paga?
- La paga Lei, direttamente allo studio legale e non tramite noi. Lo studio che raccomandiamo applica circa l'1 % del prezzo di acquisto, IVA inclusa, e tale importo copre l'intero incarico, non solo la verifica. Non ne riceviamo alcuna quota.
