Con quale frequenza controllate l'immobile?

Con la frequenza che desidera. Ogni settimana, ogni due settimane o ogni mese sono le formule abituali, e il controllo mensile è il normale punto di partenza per un appartamento vuoto per gran parte dell'anno. La frequenza viene concordata per iscritto prima di iniziare e può essere modificata. Un immobile che ha già avuto un problema d'acqua, o che rimane vuoto per tutto un inverno piovoso, merita di essere controllato più spesso.

Che cosa ricevo concretamente dopo ogni visita?

Fotografie con un aggiornamento scritto e datato, oltre a tutto ciò che richiede una Sua decisione. Non una fattura vaga a fine mese. Nel corso di alcuni anni, questi rapporti diventano la cronologia della manutenzione dell'immobile, un elemento importante il giorno in cui lo vende.

Che cosa succede se si rompe qualcosa mentre non ci sono?

La informiamo con fotografie e chiediamo un preventivo. Lei ci dice sì o no. Poi facciamo entrare l'artigiano, restiamo presenti mentre lavora e controlliamo di nuovo l'intervento alla visita successiva. Se qualcosa sta causando danni attivamente, in particolare l'acqua, prima fermiamo il danno e poi La contattiamo.

Vi occupate di una villa con piscina e giardino?

Sì, e costa di più, perché c'è più lavoro e più cose che possono andare storte all'esterno. Gli interventi sulla piscina e sul giardino sono eseguiti da ditte esterne, non da noi: gestiamo il rapporto, le facciamo entrare, controlliamo il lavoro e interveniamo quando non è eseguito correttamente. Gestire una villa costa al proprietario molto più ogni anno rispetto a un appartamento, e gran parte della differenza dipende proprio da questo tipo di lavoro.

Quali località coprite?

Manilva, Casares, Estepona, Benahavís e Marbella. È qui che il nostro team può arrivare rapidamente alla porta, ed è la stessa zona coperta dalla nostra gestione degli affitti. Non accettiamo immobili al di fuori di quest'area.

Potete gestire un immobile che non ho acquistato tramite voi?

Sì, se si trova in una di queste cinque località. La maggior parte degli immobili che gestiamo è stata acquistata tramite noi, ma il servizio non dipende da questo e preferiamo occuparci di un buon immobile venduto da qualcun altro piuttosto che rifiutarlo per principio.

E se si verifica un'emergenza alle due di notte?

Siamo su questa costa, non in un call center, quindi nella pratica qualcuno che custodisce la Sua chiave si trova a venti minuti di distanza. Non pubblicizziamo un servizio di emergenza garantito 24 ore, perché non promettiamo tempi di risposta che non abbiamo ancora predisposto. Ciò che riduce davvero la durata di un allagamento alle due del mattino è che un vicino o il concierge possano contattare una persona in possesso di una chiave, seguito da un programma di controlli che prevede, per esempio, la verifica del rubinetto tre settimane fa.

Affitto già l'immobile. Cambia qualcosa?

Se gestiamo noi l'affitto a breve termine, la gestione è inclusa e non c'è alcun compenso separato. Se l'affitto è gestito da qualcun altro, ce lo dica prima di iniziare, perché due società con le chiavi della stessa porta d'ingresso e con due programmi diversi devono coordinarsi, non scoprirsi casualmente. È possibile, ma non può essere dato per scontato.

Services

Gestione immobiliare sulla Costa del Sol quando Lei è assente

Un immobile vuoto ha bisogno di qualcuno sul posto. Custodiamo le chiavi, controlliamo l'immobile secondo una programmazione da Lei stabilita, gestiamo la comunità dei proprietari, manteniamo attive le utenze e facciamo entrare chiunque debba accedere mentre Lei si trova a duemila chilometri di distanza. È un servizio a pagamento che gestiamo con il nostro team, anziché tramite una società esterna. Per questo possiamo dirLe esattamente cosa comprende un controllo del Suo immobile prima che si impegni.

Cosa comprende il servizio e dove si ferma

Una casa in cui nessuno entra per dieci mesi all'anno non è semplicemente una casa silenziosa. Qui l'aria costiera è umida, una piccola perdita d'acqua può durare settimane prima che qualcuno se ne accorga e i costi fissi dell'elettricità e dell'acqua continuano a maturare, che Lei si trovi nell'edificio oppure no. Nulla di ciò che è descritto in questa pagina è drammatico. È tutto il normale costo di un immobile senza nessuno sul posto.Per questo il servizio è volutamente circoscritto. Riguarda l'immobile vuoto: le chiavi, il controllo, la comunità dei proprietari e l'accesso per chiunque debba lavorare all'interno, assicurandosi che possa entrare e uscire con il lavoro effettivamente completato. La pulizia è un servizio separato, così come l'affitto dell'immobile, e l'assistenza gratuita che già riceve da noi non cambia in nessuno dei due casi.

Cosa	Come viene addebitato	Cosa significa in pratica
Nel canone mensile
Custodia delle chiavi	Incluso nel canone	L'insieme completo, non solo la porta d'ingresso: il telecomando del garage, il ripostiglio, la cassetta postale, i codici del cancello e della piscina, il telecomando dell'allarme. Per un immobile usato cambieremmo innanzitutto le serrature.
Il controllo programmato	Incluso nel canone	Con la frequenza che sceglie Lei. Ciò che controlliamo durante una visita è indicato in una tabella dedicata più avanti in questa pagina, perché da sola l'espressione "controlli regolari" non significa nulla.
Il rapporto dopo ogni visita	Incluso nel canone	Fotografie con un aggiornamento scritto e datato. Non una fattura vaga a fine mese.
Arieggiare e far scorrere l'acqua	Incluso nel canone	La ventilazione, oltre a far scorrere ogni rubinetto e a tirare lo sciacquone di ogni bagno, evita che i sifoni si asciughino. È per questo che un appartamento vuoto odora di scarichi quando si apre la porta a luglio.
Le piante	Incluso nel canone	Annaffiare, sulla terrazza e all'interno. Una piccola cosa che si nota molto quando si entra dopo quattro mesi.
La comunità dei proprietari	Incluso nel canone	Dire loro chi è il nuovo proprietario, leggere ciò che inviano ed essere la persona che l'amministratore può contattare in spagnolo. Ha una sezione dedicata qui sotto.
Mantenere attive le utenze	Incluso nel canone	Quota condominiale, IBI, rifiuti, elettricità e acqua con addebito diretto, verificando che vengano effettivamente addebitati invece di darlo per scontato. Se uno di questi pagamenti non è andato a buon fine, glielo comunichiamo noi, invece di lasciarLa scoprirlo quando una fornitura viene interrotta o un debito viene collegato all'immobile. Un addebito IBI o condominiale respinto e inosservato per un anno è il classico disastro per un non residente, e quasi sempre è un problema burocratico, non economico.
Monitorare i costi dell'immobile vuoto	Incluso nel canone	Le utenze di una casa disabitata dovrebbero essere costanti e senza sorprese. Quando non lo sono, è un'informazione: una bolletta dell'acqua che aumenta in un appartamento vuoto indica una perdita, mentre una bolletta dell'elettricità in aumento indica che qualcosa sta funzionando senza motivo. Le leggiamo invece di limitarci a pagarle e La informiamo quando una cifra smette di avere senso.
La posta, ritirata e inviataLe	Incluso nel canone	Una lettera fiscale, una richiesta della comunità o un avviso relativo a un'utenza è utile solo se qualcuno la legge. Se la posta si sta accumulando, possiamo controllare la cassetta delle lettere durante una visita e inviarLe una foto di tutto ciò che sembra importante.
Chiudere l'immobile e riaprirlo	Nel canone, durante una visita programmata	Prima di una lunga assenza: chiudere l'acqua dal rubinetto di arresto, occuparsi degli elettrodomestici, abbassare le persiane e coprire i tessili dove conviene farlo. Prima del Suo arrivo: riattivare tutto, far scorrere i rubinetti e lo sciacquone, arieggiare l'ambiente e inviarLe un messaggio se qualcosa è cambiato durante la Sua assenza.
Far intervenire un artigiano e supervisionare i lavori	Nessun costo orario da noi	La sua fattura al suo prezzo, senza aggiunte da parte nostra. Qualsiasi intervento che richieda una trasferta speciale viene concordato in anticipo con Lei ed è gratuito se coincide con una visita che avevamo comunque programmato.
Fatturato quando avviene, con dettaglio
La riparazione in sé	L'artigiano fattura a Lei	Il suo prezzo, la sua fattura, dettagliata. Non aggiungiamo nulla e non tratteniamo nulla da lui per averglielo presentato.
Visite extra su richiesta	Per visita	Dopo un temporale, il giorno prima del Suo arrivo in aereo, per far entrare una consegna o per una lettura del contatore contestata da qualcuno.
Pulizie, biancheria e pulizie profonde	Servizio separato	I nostri addetti alle pulizie, ma si tratta di un lavoro diverso, con un prezzo diverso, perciò ha una pagina dedicata invece di essere una voce di questo canone.
Non è nostro. Chiamiamo qualcuno di fiducia
Manutenzione piscina e giardino	Su segnalazione	Professionisti con cui collaboriamo regolarmente. Gestiamo il rapporto, li facciamo entrare e controlliamo il lavoro; non lo eseguiamo noi.
Assicurazione e volture delle utenze dopo l'acquisto	Su segnalazione	Uno specialista per la copertura assicurativa e un avvocato per le volture. Entrambi hanno pagine dedicate.
Servizi legali, fiscali e valutazioni	Mai nostri	Non siamo uno studio legale né consulenti fiscali, e questa pagina non si trasforma silenziosamente in uno di questi servizi. Gestiamo il calendario e Le diciamo chi contattare.

L'ambito del servizio viene messo per iscritto per il Suo immobile prima dell'inizio di qualsiasi attività, compresa la frequenza delle visite e ciò che riceverà dopo ciascuna di esse. Non dovrebbe dover capire da una fattura per cosa stava pagando. Ecco un altro motivo per cui i rapporti delle visite datati sono importanti: la maggior parte delle polizze spagnole per la casa limita o sospende la copertura quando un immobile rimane disabitato oltre un numero prestabilito di giorni consecutivi, comunemente tra trenta e sessanta, e la registrazione della presenza effettiva di qualcuno nell'immobile dimostra che ciò non è avvenuto. Ciò che stabilisce la Sua polizza è indicato nella pagina sull'assicurazione, non in questa.

Assicurazione immobile

La gestione immobiliare è la stessa cosa delle pulizie?No, e conviene tenerle separate. La gestione riguarda la custodia: le chiavi, i controlli, il condominio e l'accesso. Le pulizie sono un lavoro fisico sull'immobile e vengono tariffate per intervento, non al mese. I nostri addetti alle pulizie svolgono entrambi i lavori e la maggior parte dei proprietari di una casa vuota sceglie la gestione e aggiunge una pulizia prima del proprio arrivo.

Devo affidare a voi la gestione se ho acquistato tramite voi?No. È l'unica parte di ciò che accade dopo la consegna delle chiavi che deve essere ordinata, anziché semplicemente richiesta, e molti dei nostri acquirenti non la scelgono. L'assistenza ordinaria, i contatti e le risposte restano gratuiti in ogni caso.

Dove finisce l'aiuto gratuito e inizia il servizio a pagamento

La nostra homepage lo riassume in una frase: l'assistenza ordinaria e i contatti restano gratuiti, mentre la gestione, le pulizie e l'affitto a breve termine sono i servizi a pagamento che può ordinare oppure no. È facile scriverlo, più difficile tracciare il confine, perciò eccolo qui, nei casi in cui i proprietari lo incontrano concretamente.La differenza non è la conoscenza. È la presenza fisica di qualcuno e il tempo. DarLe il numero di un idraulico di cui ci fidiamo ci costa un messaggio. Chiamarlo, concordare un orario, recarci sul posto, aprire la porta, restare mentre lavora e tornare una settimana dopo per verificare che il soffitto sia ancora asciutto costa un pomeriggio, ed è l'unica delle due modalità che si conclude con la certezza che il problema sia stato risolto.

Gratuito, e resta gratuitoIl servizio a pagamento

Le forniamo il numero di un idraulico di cui ci fidiamo: Lo chiamiamo, concordiamo l'orario, lo facciamo entrare, restiamo mentre lavora e torniamo durante la visita successiva per verificare che ciò che ha detto di aver fatto corrisponda a quanto è realmente accaduto.
Ci invia una foto di una macchia sul soffitto e Le diciamo di cosa probabilmente si tratta: Qualcuno si reca nell'immobile questa settimana e lo fotografa adeguatamente, così Lei prende una decisione sulla base di prove e non di una foto scattata con il telefono da un vicino.
Le spieghiamo che cos'è una derrama e che cosa indicano i verbali della Sua comunità: Leggiamo ogni verbale non appena arriva, segnaliamo la votazione prima che diventi una fattura e siamo la persona che l'amministratore può chiamare in spagnolo.
Le diciamo che le spese condominiali e l'IBI dovrebbero essere pagati tramite addebito diretto: Verifichiamo che continuino a essere addebitati e La contattiamo quando uno viene respinto, anziché quando la fornitura viene interrotta o il debito grava sull'immobile.
Restiamo il Suo referente su questa costa per tutto il tempo in cui possiede l'immobile: Qualcuno conserva una chiave della porta d'ingresso ed è responsabile delle condizioni di ciò che si trova oltre quella porta.

Una cosa non cambia in ogni caso: rifiutare questo servizio non peggiora la parte gratuita. Siamo stati gratuiti per Lei durante tutto l'acquisto e intendiamo essere qui tra cinque anni, quindi un canone mensile di cui non aveva bisogno sarebbe un cattivo affare sia per noi sia per Lei.

Assistenza post-acquisto

Se non pago per la gestione, mi darete comunque il numero di un artigiano?Sì, sempre, e non è mai stata una condizione. Idraulico, elettricista, climatizzazione, piscina, giardino o un lavoro più importante. Ciò per cui paga in questa pagina non è il contatto, ma il fatto che non deve essere qui mentre l'artigiano lo utilizza.

Quanto costa

Il canone è mensile e viene stabilito in base alle dimensioni dell'immobile e alle sue effettive necessità, non in base a quanto l'ha pagato. Un appartamento con una camera da letto in un condominio ben gestito, che Lei visita due volte l'anno, richiede un lavoro diverso da quello di una villa con piscina, giardino e quattro appaltatori che entrano dal cancello.Prima di leggere la cifra, vale la pena inquadrarla nel giusto contesto. Un appartamento con due camere da letto su questa costa costa già al proprietario qualche centinaio di euro al mese solo per esistere: le spese condominiali, l'IBI, la tassa sui rifiuti, l'assicurazione e i costi fissi delle utenze, la maggior parte dei quali continua a maturare quando non c'è nessuno. La gestione si aggiunge a tutto questo ed è una voce di importo contenuto.

Cosa	Indicativo	Cosa incide
Appartamento, un controllo al mese	Da 80 a 120 € al mese	Il punto di partenza abituale per una casa vuota per gran parte dell'anno. Dimensioni, cosa comprende il canone e quanto dobbiamo guidare.
Appartamento, verifica ogni due settimane	Da 120 a 180 € al mese	Ne vale la pena quando l'immobile è effettivamente vuoto per lunghi periodi, quando si è già verificato un problema d'acqua o quando l'edificio è più vecchio.
Casa o villa con piscina e giardino	Da 150 a 250 € al mese	C'è più spazio da controllare, più cose che possono andare storte all'esterno e appaltatori a cui consentire l'ingresso e che occorre verificare. I lavori della piscina e del giardino vengono fatturati dall'appaltatore, non da noi.
La preparazione: chiavi, inventario, primo rapporto completo	Da 90 a 150 €, una tantum	Un intervento una tantum all'inizio. Per un immobile usato è anche il momento in cui si cambiano le serrature, con un costo addebitato dal fabbro e non da noi.
Far intervenire un artigiano e supervisionare i lavori	Nessun costo orario da noi	Fisso. Qualsiasi intervento speciale viene concordato con Lei in anticipo e non viene addebitato se la visita coincide con una che avremmo comunque effettuato, motivo pratico per preferire un programma fisso.
Quando gestiamo anche l'affitto a breve termine	0 €	Fisso. Se l'immobile genera entrate tramite noi, la custodia è già coperta dalla commissione di affitto e non viene applicato alcun canone di gestione separato.

CIFRE PROVVISORIE, indicate deliberatamente come tali. I quattro intervalli mensili e quello una tantum sopra riportati sono cifre operative indicative, non un listino prezzi né un preventivo: sono in fase di conferma e potrebbero cambiare. L'unico importo fisso oggi è 0 € quando gestiamo anche l'affitto; il coordinamento di un artigiano non comporta alcun costo orario da parte nostra. Il Suo canone effettivo viene stabilito per il Suo immobile dopo che qualcuno lo ha visitato, come indicato anche nella nostra homepage: l'ambito e il prezzo della gestione dipendono dall'immobile specifico.

Gestione di affitti a breve termine

C'è un contratto e posso recedere?Esiste un accordo scritto, perché Lei deve sapere che cosa sta acquistando e noi dobbiamo sapere che cosa abbiamo promesso. È semplice, si rinnova di mese in mese e Lei può recedere quando vuole. Nessuno dovrebbe aver bisogno di un avvocato per leggere un accordo di gestione.

La comunità dei proprietari, con cui Lei tratta effettivamente

Per la maggior parte dei proprietari su questa costa, la comunità dei proprietari rappresenta il principale costo annuale dell'immobile ed è l'unica organizzazione che può votare per addebitare loro una somma. Opera in spagnolo, segue il proprio calendario e non si adatta a un proprietario che si trova in Cechia.Questa è la parte del servizio che è davvero difficile sostituire con un vicino che abbia una chiave. Non è un lavoro fisico. Consiste nel leggere tutto ciò che invia la comunità, capire quanto costerà e rispondere in spagnolo prima di una scadenza di cui Lei ignorava l'esistenza.

I verbali, ogni voltaTutto ciò che la comunità decide è riportato nei verbali delle sue riunioni, compresi i lavori che sta programmando e il denaro di cui non dispone. Li leggiamo non appena arrivano e Le segnaliamo le parti che comporteranno un costo per Lei. È lo stesso documento che il Suo avvocato ha letto prima dell'acquisto e non smette di essere importante in seguito.
La quota straordinaria prima della fatturaUna derrama è un contributo una tantum per una riparazione importante: un nuovo ascensore, un nuovo tetto o la tinteggiatura dell'edificio. Viene ripartita tra tutti i proprietari, può variare da alcune centinaia a diverse migliaia di euro e spesso arriva con poco preavviso. Lei vorrà esserne informato quando è ancora una proposta all'ordine del giorno, che è l'unico momento in cui si può intervenire.
I pagamenti e perché qui sono ancora più importantiLe spese condominiali non pagate gravano sull'immobile e non sulla persona che le ha accumulate. Per questo un avvocato pretende un certificato di assenza di debiti prima dell'acquisto, e per lo stesso motivo un addebito diretto respinto sul Suo conto non è un piccolo problema amministrativo. Verifichiamo che vengano effettuati.
Le regole, quando cambianoParcheggi, terrazze, lavori, animali domestici, rumori e la possibilità stessa di consentire un affitto a breve termine. Sono decisioni su cui le comunità votano, e la risposta valida quando ha acquistato non è permanente. Se è prevista una votazione che cambierebbe ciò che può fare con il Suo immobile, dovrebbe saperlo prima che si svolga.
Un nominativo raggiungibile dall'amministratoreLa comunità deve essere informata su chi sia il nuovo proprietario e, dopo, qualcuno deve effettivamente rispondere. Un amministratore con un numero di telefono spagnolo a cui si risponde viene trattato diversamente da un proprietario all'estero che risponde dopo una settimana, e questa differenza vale più di quanto sembri.

Costi annuali

Può rappresentarmi all'assemblea dei proprietari?Leggiamo i verbali, La informiamo su ciò che sta per accadere e ci occupiamo dell'amministratore, coprendo così gran parte di ciò che serve a un proprietario. Non votiamo per Lei. Votare per Suo conto richiede una delega scritta: è un Suo diritto, non il nostro. Se desidera che qualcuno ne disponga, preferiamo che venga predisposta correttamente con il Suo avvocato, anziché darla per scontata.

Chiavi e affittuari a duemila chilometri

Una chiave qui raramente è una sola chiave. Il giorno in cui prende possesso di un immobile, il mazzo di solito comprende tutte le copie della chiave della porta d'ingresso, il telecomando del garage o del parcheggio, la chiave del ripostiglio, quella della cassetta postale e le chiavi, i telecomandi o i codici del cancello, della piscina e della palestra. Per un immobile usato, cambiare la serratura della porta d'ingresso è la prima cosa sensata da fare, perché non ha idea di quante copie esistano.Una volta che quel mazzo si trova da qualche parte, tutto il resto di questa pagina diventa possibile. Un artigiano può lavorare un martedì mattina. Una consegna può essere ritirata. Un contatore può essere letto. Nulla di tutto questo richiede che prenoti un volo o che un vicino sia a casa e disponibile.

Dovrebbe poter sapere chi ha una chiaveÈ la porta d'ingresso di casa Sua, quindi la risposta dovrebbe essere un'azienda e una persona identificabili, e dovrebbe essere informato quando cambiano. Un codice fissato con nastro adesivo all'interno di una cassetta avvitata al muro esterno dell'edificio non è una risposta.
L'intero mazzo, registratoPorta d'ingresso, telecomando del garage, ripostiglio, cassetta delle lettere, portachiavi elettronico del cancello, codici della piscina e della palestra, codice dell'allarme e relativo abbinamento. All'inizio mettiamo per iscritto ciò che custodiamo e ciò che non custodiamo.
Nessuno entra di propria iniziativaI lavori vengono concordati con Lei prima di essere eseguiti, salvo per fermare qualcosa che sta causando danni in quel momento. Quando vengono eseguiti, una persona del nostro team è presente, ed è proprio questo il servizio per cui paga.
Il costo di un accesso è contenuto e concordato in anticipoIl coordinamento e la supervisione non comportano alcuna tariffa oraria da parte nostra. Quando un intervento richiede una visita speciale, viene concordata prima con Lei e non viene addebitata se il lavoro coincide con una visita già prevista in calendario.

Pulizia e manutenzione

Può far entrare una consegna o un installatore mentre arredo l'immobile?Sì. È uno dei motivi più comuni per cui i proprietari affidano a noi la gestione nel primo anno: una consegna di mobili, un armadio su misura o l'installazione dell'aria condizionata richiedono tutti la presenza di qualcuno per mezza giornata. Il servizio viene fatturato come accesso e non incluso nel canone mensile.

Cosa comprende davvero un controllo

Questa è la parte che ogni società di gestione descrive come "controlli regolari", espressione che non dice al proprietario cosa avvenga in cambio del pagamento. Ecco quindi l'elenco. È Lei a stabilire la frequenza, da settimanale a mensile, e l'elenco viene concordato per il Suo immobile prima di iniziare, non scoperto in seguito.

Cosa controlliamo	Perché conta qui	Cosa comprende
All'interno
Arieggiare	Una casa chiusa in un clima costiero umido sviluppa cattivi odori e poi muffa, che inizia nei tessuti d'arredo e negli armadi, non su una parete dove sarebbe visibile.	Aperta a ogni visita, con una nota se qualcosa ha già un cattivo odore.
Elettrodomestici, soprattutto il frigorifero	Lasciare tutto acceso e pieno è la cosa più comune che un proprietario dimentica prima di andare all'aeroporto, e un frigorifero che si guasta ad agosto è un intervento che nessuno desidera.	Controllati e, previo accordo, svuotati o spenti prima di una lunga assenza.
Impianto elettrico, salvavita e allarme	Un circuito scattato spegne il frigorifero e l'aria condizionata, mentre un allarme disattivato o non abbinato non è un allarme.	Verificati e funzionanti, con una foto del quadro elettrico quando è scattato un interruttore.
Se qualcuno è entrato	La legge spagnola sull'occupazione del 2025 consente l'allontanamento entro 48 ore quando un caso viene individuato tempestivamente, e un controllo mensile è ciò che rende possibile la tempestività. Non è un problema comune in un condominio abitato, come spieghiamo chiaramente più avanti.	Porte, finestre, serrature e terrazza vengono controllate, e La chiamiamo lo stesso giorno se qualcosa non è in ordine.
Acqua e umidità, dove si concentrano i costi
Sotto ogni lavello e dietro la lavatrice	Una perdita lenta sotto un lavello, protratta per un mese, può danneggiare l'unità, il pavimento e il soffitto sottostante. Se viene scoperta durante una visita ordinaria, è una riparazione di cinque minuti. Questo è il motivo per cui esiste il servizio.	Esaminato e toccato, non osservato di sfuggita, con fotografie di ogni traccia di umidità.
Soffitti, pareti e muri confinanti con i vicini	In una nuova costruzione, l'umidità e le infiltrazioni d'acqua rientrano nella copertura triennale dell'abitabilità e avete due anni dalla scoperta del difetto per presentare una richiesta. Scoprirlo tardi è il motivo per cui i proprietari perdono una garanzia cui avevano diritto.	Fotografato a ogni visita, così si può dimostrare che una macchia in espansione è effettivamente cresciuta.
Apra i rubinetti e scarichi tutto	Gli scarichi secchi spiegano perché un appartamento disabitato odora di fogna, e bastano due minuti per risolvere il problema, se solo ci fosse qualcuno a farlo.	Eseguito a ogni visita, insieme a un controllo che nulla sia in funzione quando non dovrebbe esserlo.
I contatori dell'acqua e dell'elettricità	Le quote fisse continuano a maturare in una casa vuota anche quando non è acceso nulla. Una lettura serve inoltre a dimostrare che una bolletta stimata è errata.	Fotografato e registrato a ogni visita: è l'unico modo per poter vincere una contestazione mesi dopo.
Esterno ed edificio
Terrazza, balcone e scarichi, soprattutto dopo la pioggia	Le intense piogge stagionali di questa costa mettono alla prova tetti e sistemi di drenaggio; qui i tetti piani sono comuni e uno scarico della terrazza ostruito fa defluire l'acqua verso la porta anziché lontano da essa.	Liberato quando basta sollevare una griglia, segnalato e sottoposto a preventivo quando non è così.
Finestre, persiane e guarnizioni	Il sole intenso e l'aria salmastra danneggiano finiture, guarnizioni e meccanismi; occuparsi di una persiana bloccata prima della prossima tempesta costa meno che farlo dopo.	Azionato anziché soltanto osservato, e fotografato quando qualcosa mostra segni di deterioramento.
Piscina e giardino, se presenti	L'impresa esegue i lavori, ma qualcuno deve comunque accorgersi se l'acqua è diventata verde o se l'irrigazione si è interrotta tra una visita e l'altra.	Controllato a ogni visita e segnalato direttamente all'impresa, così non dovrete fare da tramite.
Documenti e posta
La posta e la cassetta postale	Un avviso condominiale, una lettera dell'ufficio delle imposte o un avviso del fornitore resta per quattro mesi in una cassetta metallica e poi diventa un problema con una scadenza già trascorsa.	La cassetta viene svuotata durante la visita e tutto ciò che è importante viene fotografato o scansionato e inviato a Lei con una spiegazione. Se ce lo chiede, Le inoltriamo anche il documento originale.
La bacheca condominiale e tutto ciò che è affisso alla porta	I lavori programmati, le interruzioni dell'acqua, la data di una riunione e le richieste occasionali vengono affissi nell'atrio d'ingresso e in nessun altro luogo.	Fotografato e trasmesso, con ciò che significa per Lei.

Dopo ogni visita riceve fotografie, un aggiornamento scritto e le letture dei contatori, con la data. È una scelta deliberata: la preoccupazione legittima di pagare qualcuno per occuparsi di un immobile che non può vedere nasce dal timore di interventi inventati e lavori che potrebbero non essere mai stati eseguiti; la risposta sono le prove, non le promesse. Ogni fattura che riceviamo viene inoltrata con il dettaglio delle singole voci, senza alcun sovrapprezzo. Nel corso di alcuni anni, questi rapporti diventano anche lo storico della manutenzione dell'immobile, un documento prezioso quando decide di venderlo.

Abusivi

Come inizia

L'acquisto prevede quindici passaggi e si conclude con la consegna delle chiavi. Questo è ciò che accade dopo e, se ha acquistato tramite noi, la consegna dell'immobile è già nelle nostre mani; pertanto i primi due passaggi riportati di seguito si sono di fatto già verificati prima ancora che Lei ce lo chieda. Se non ha acquistato tramite noi, il processo è lo stesso, ma inizia con un'introduzione.

Passaggio 15 di 15 e oltre

Ci parli dell'immobileUna chiamata
Dove si trova, quanto è grande, per quanti mesi all'anno rimane vuoto, se dispone di piscina o giardino e se si è già verificato qualche problema. È sufficiente per dirLe se è un immobile di cui possiamo occuparci adeguatamente e quale sarebbe indicativamente il costo.
Andiamo a vederloPrima dell'offerta
Non attribuiamo un prezzo a una casa che non abbiamo visto. È durante la visita che emerge l'entità reale del lavoro: l'età dell'impianto idraulico, se la terrazza scarica in un punto sensato, come viene gestito l'edificio e se il condominio è di quelli che inviano quattro comunicazioni all'anno o quaranta.
Ambito e costo, per iscrittoPrima di iniziare
Cosa comprende il canone mensile, cosa viene addebitato quando si verifica, con quale frequenza veniamo e cosa riceve dopo ogni visita. Il contratto procede di mese in mese e può terminarlo quando desidera. Se la risposta sincera è che non ne ha bisogno, è proprio questo il momento in cui glielo diciamo.
Chiavi, codici e inventarioPrimo giorno
L'intero set di chiavi viene registrato, l'allarme viene associato, i contatori vengono letti e l'immobile viene fotografato così com'è il primo giorno, in modo che tutto ciò che segue possa essere confrontato con una situazione di riferimento. È anche il momento di verificare gli addebiti diretti e di comunicare al condominio chi deve essere contattato.
New buildI termini delle garanzie decorrono dalla consegna dell'immobile: un anno per le finiture, tre anni per l'abitabilità, inclusi umidità, infiltrazioni d'acqua e guasti elettrici, e dieci anni per la struttura. Ha inoltre due anni dalla scoperta di un difetto per presentare una richiesta, quindi il primo anno di gestione è quello in cui un controllo vale di più. Il libro della manutenzione dell'edificio indica gli interventi che l'immobile dovrebbe aver ricevuto e noi ci atteniamo a quello.
ResaleSostituisca la serratura della porta d'ingresso prima di ogni altra cosa, perché non può sapere quante copie della vecchia chiave esistano. È anche il momento di archiviare il certificato di assenza di debiti rilasciato dal condominio e di verificare che le utenze siano realmente intestate a Lei, anziché ancora al venditore.
Il programma è attivoDa quel momento in poi
Le visite avvengono secondo la cadenza concordata, dopo ciascuna riceve il relativo rapporto e tra una visita e l'altra ci contattiamo solo quando c'è qualcosa su cui occorre decidere. Nella maggior parte dei mesi non c'è nulla da decidere, ed è proprio questo il risultato per cui paga.

L'intero processo di acquisto, passo dopo passo

Lasciarla incustodita o no

Lo stesso immobile vuoto, gli stessi dodici mesi, due modi di gestirli.

	Senza gestione	Con Arevont
Chi tiene una chiave qui	Un vicino, se è fortunato e si trova in casa. Altrimenti nessuno, e ogni visita di chiunque deve essere organizzata in base ai Suoi voli.	Noi, con un registro completo, e Lei sa chi ne è in possesso.
Quando scopre una perdita	Quando la scopre il proprietario dell'appartamento sotto il Suo, di solito dopo che l'acqua è passata dal soffitto e ha trasformato un intervento in due.	Alla visita programmata successiva. Se viene individuata sotto il lavello, si risolve in cinque minuti.
Cosa pensa il Suo assicuratore	Molte polizze limitano la copertura quando un'abitazione è rimasta vuota per 30-60 giorni, e per un'abitazione vuota non dichiarata una richiesta di risarcimento può essere rifiutata anni dopo il pagamento dei premi. Nessuno può dire in che condizioni fosse l'immobile il mese scorso.	Un registro fotografico datato di ogni visita. Dichiarare correttamente l'immobile resta un Suo compito e una regola del Suo assicuratore, ma dispone delle prove necessarie per una richiesta di risarcimento.
Chi gestisce la comunità	Lei, in spagnolo, secondo il loro calendario e di solito dopo la votazione anziché prima.	Leggiamo ciò che inviano, segnaliamo tutto ciò che comporta una spesa e rispondiamo all'amministratore.
Chi fa entrare l'idraulico	Parte in aereo oppure consegna la chiave a uno sconosciuto e spera.	Noi, e torniamo a verificare che il lavoro sia stato eseguito, senza alcun costo orario per la gestione. Un intervento speciale viene concordato in anticipo ed è gratuito quando coincide con una visita programmata.
La lingua in cui avviene tutto	Spagnolo con l'amministratore, l'impresa e la società dei servizi.	Ceco con noi, spagnolo da parte nostra con tutti gli altri.
Chi svolge davvero il lavoro	Un'agenzia che lo subappalta, se riesce a trovarne una che accetti di gestire anche singoli immobili.	Il nostro team. Gestiamo direttamente amministrazione, pulizie e locazione, quindi non dobbiamo mai aspettare la risposta di un'azienda esterna.
Quanto costa	0 €, più qualunque sia il costo dei mesi in cui l'immobile resta vuoto.	Un canone mensile di poche centinaia di euro, più le riparazioni fatturate dall'artigiano al proprio prezzo.

Scenario di esempio

Un anno in un'abitazione vuota per dieci mesi

Questa non è la storia di un cliente e non la presentiamo come tale. È un anno modello, costruito a partire da ciò che normalmente accade a un immobile vuoto su questa costa, affinché le "verifiche periodiche" diventino qualcosa che possa immaginare. L'unico prezzo indicato è quello certo.

Gennaio, dopo tre giorni di pioggiaLo scarico della terrazza è ostruito da foglie e sabbia e l'acqua ristagna a circa un centimetro sotto il binario della porta. Durante la visita bastano quattro minuti per liberarlo. Se resta così fino a Pasqua, l'acqua passa sotto la porta e trasforma il pavimento in una piscina.
Marzo, l'assemblea condominialeNel verbale compare una proposta per rifare l'impermeabilizzazione delle terrazze sul tetto. Si tratta di una quota straordinaria, da suddividere tra i proprietari, e non è una spesa contenuta. Ne viene a conoscenza quando è ancora una votazione con una data, non a settembre, quando arriva la richiesta di pagamento.
Giugno, sotto il lavelloUn raccordo perde. Sul retro dell'unità c'è umidità, ma per il momento non ci sono altri problemi. Arriva un idraulico, sostituisce il raccordo e tutto viene risolto in meno di un'ora. Un mese senza accorgersene significa danneggiare il mobile, il pavimento e il soffitto del vicino.
Settembre, l'aria condizionataPrima del Suo arrivo a ottobre soffia aria calda. Gestiamo semplicemente le urgenze senza attendere un'autorizzazione; per il resto chiediamo un preventivo e Lei dà il consenso tramite messaggio. Facciamo entrare il tecnico e restiamo presenti mentre lavora. La sua fattura per il lavoro, la nostra gestione gratuita, senza alcun supplemento da parte nostra.
Dicembre, il dossierDodici rapporti datati con fotografie, dodici serie di letture dei contatori, ogni fattura, i verbali e il seguito che ne è derivato. Nessuno ci pensa fino al giorno della vendita, quando diventa la differenza tra un immobile con una storia documentata e un immobile con una storia da raccontare.

Tra tre anni, non avrà bisogno di cercare qualcuno da chiamare.

Come si paga

LeiUna fattura mensile per il compenso, con le eventuali visite di accesso e tutto ciò che ci è stato addebitato per Suo conto, indicati separatamente nello stesso documento. Per iniziare non deve pagare nulla oltre alla visita di configurazione.
ArtigianoLe emette direttamente a Lei, al suo prezzo. Non maggioriamo il costo del suo lavoro e non gli chiediamo alcun compenso per la presentazione, proprio come facciamo con l'avvocato che raccomandiamo.
ArevontIl compenso mensile e la tariffa oraria quando qualcuno deve recarsi presso l'immobile per un intervento. Tutto qui. Non riceverà addebiti da nessun'altra parte.

L'accordo si rinnova di mese in mese e può terminarlo quando desidera. Se vende l'immobile, termina con la vendita e la pratica passa a Lei.Se gestiamo anche l'affitto a breve termine dell'immobile, non c'è alcun compenso di gestione separato: il servizio di custodia è già coperto dalla commissione di affitto. Non è uno sconto inventato per questa pagina, è il modo in cui i due servizi sono sempre stati integrati.Tutto ciò che ha già da noi rimane invariato. I contatti, le risposte e la normale assistenza dopo la consegna delle chiavi non hanno e non avranno mai un prezzo, che Lei scelga o meno questo servizio.

Continuerà a ricevere gratuitamente da noi la normale assistenza e i contatti.

Francamente

Quando non dovrebbe pagarci per questo

Molti proprietari non ne hanno bisogno, e la verifica onesta è semplice. Se Lei è qui ogni poche settimane, oppure l'immobile si trova in un complesso residenziale realmente abitato, con vicini presenti, un servizio di portineria o personale in loco e un continuo movimento di persone, gran parte di ciò che descriviamo avviene già gratuitamente. La nostra guida ai costi annuali della proprietà lo dice chiaramente: in un complesso ben gestito, il personale del sito e i vicini possono occuparsi di tutto questo senza costi, e vale la pena chiederselo prima dell'acquisto, non dopo. Un appartamento vuoto in un edificio animato è un immobile completamente diverso da una casa indipendente in cui nessuno entra per mesi.E non acquisti questo immobile perché teme gli occupanti abusivi. Nella provincia di Málaga nel 2025 sono stati segnalati 348 casi in tutta la provincia, pari a circa lo 0,035 % degli immobili, ovvero circa un caso segnalato ogni 2.864 abitazioni. La legge è cambiata nel 2025 e un'occupazione individuata tempestivamente può essere gestita entro 48 ore. I veri motivi per avere qualcuno qui sono l'acqua, l'umidità, la comunità e l'accesso. Gli occupanti abusivi sono il motivo per cui le persone chiedono informazioni e quasi mai il motivo per cui si rivela conveniente farlo.Operiamo esclusivamente da Manilva a Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís e Marbella. Al di fuori di questa zona diciamo di no, e lo intendiamo davvero. Un amministratore immobiliare che non può essere alla porta entro un'ora è un numero di telefono, non un servizio, e accettare il Suo denaro per un servizio del genere sarebbe peggio che non avere questa pagina.Questo non è un'assicurazione né una garanzia. I tubi si rompono, arrivano le tempeste e una comunità può comunque votare una spesa costosa in un martedì di marzo. Ciò che cambia un programma di controlli è il tempo che passa prima che qualcuno veda un problema, di solito la differenza tra il costo di una riparazione e quello di due riparazioni. Non impedisce che qualcosa vada storto.L'ultimo punto è quello più delicato e va detto apertamente. Durante tutto l'acquisto il nostro servizio è stato gratuito per Lei, e ora c'è una pagina che Le chiede un compenso mensile. Proprio per questo per noi è importante che abbia acquistato bene fin dall'inizio: un immobile che non avrebbe dovuto acquistare sarebbe un immobile di cui dovremmo occuparci anche noi. Se legge queste informazioni e decide di non averne bisogno, ce lo dica: nient'altro nel nostro modo di lavorare con Lei cambierà.

Domande frequenti sulla gestione immobiliare

Con quale frequenza controllate l'immobile?: Con la frequenza che desidera. Ogni settimana, ogni due settimane o ogni mese sono le formule abituali, e il controllo mensile è il normale punto di partenza per un appartamento vuoto per gran parte dell'anno. La frequenza viene concordata per iscritto prima di iniziare e può essere modificata. Un immobile che ha già avuto un problema d'acqua, o che rimane vuoto per tutto un inverno piovoso, merita di essere controllato più spesso.
Che cosa ricevo concretamente dopo ogni visita?: Fotografie con un aggiornamento scritto e datato, oltre a tutto ciò che richiede una Sua decisione. Non una fattura vaga a fine mese. Nel corso di alcuni anni, questi rapporti diventano la cronologia della manutenzione dell'immobile, un elemento importante il giorno in cui lo vende.
Che cosa succede se si rompe qualcosa mentre non ci sono?: La informiamo con fotografie e chiediamo un preventivo. Lei ci dice sì o no. Poi facciamo entrare l'artigiano, restiamo presenti mentre lavora e controlliamo di nuovo l'intervento alla visita successiva. Se qualcosa sta causando danni attivamente, in particolare l'acqua, prima fermiamo il danno e poi La contattiamo.
Vi occupate di una villa con piscina e giardino?: Sì, e costa di più, perché c'è più lavoro e più cose che possono andare storte all'esterno. Gli interventi sulla piscina e sul giardino sono eseguiti da ditte esterne, non da noi: gestiamo il rapporto, le facciamo entrare, controlliamo il lavoro e interveniamo quando non è eseguito correttamente. Gestire una villa costa al proprietario molto più ogni anno rispetto a un appartamento, e gran parte della differenza dipende proprio da questo tipo di lavoro.
Quali località coprite?: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís e Marbella. È qui che il nostro team può arrivare rapidamente alla porta, ed è la stessa zona coperta dalla nostra gestione degli affitti. Non accettiamo immobili al di fuori di quest'area.
Potete gestire un immobile che non ho acquistato tramite voi?: Sì, se si trova in una di queste cinque località. La maggior parte degli immobili che gestiamo è stata acquistata tramite noi, ma il servizio non dipende da questo e preferiamo occuparci di un buon immobile venduto da qualcun altro piuttosto che rifiutarlo per principio.
E se si verifica un'emergenza alle due di notte?: Siamo su questa costa, non in un call center, quindi nella pratica qualcuno che custodisce la Sua chiave si trova a venti minuti di distanza. Non pubblicizziamo un servizio di emergenza garantito 24 ore, perché non promettiamo tempi di risposta che non abbiamo ancora predisposto. Ciò che riduce davvero la durata di un allagamento alle due del mattino è che un vicino o il concierge possano contattare una persona in possesso di una chiave, seguito da un programma di controlli che prevede, per esempio, la verifica del rubinetto tre settimane fa.
Affitto già l'immobile. Cambia qualcosa?: Se gestiamo noi l'affitto a breve termine, la gestione è inclusa e non c'è alcun compenso separato. Se l'affitto è gestito da qualcun altro, ce lo dica prima di iniziare, perché due società con le chiavi della stessa porta d'ingresso e con due programmi diversi devono coordinarsi, non scoprirsi casualmente. È possibile, ma non può essere dato per scontato.

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