Errori più comuni nell'acquisto di un immobile in Spagna
In 30 secondi
Gli errori che costano di più agli acquirenti stranieri in Spagna sono banali. Calcolano il prezzo richiesto e nient'altro, ma il costo reale è superiore dell'8-13 %. Si aspettano che il notaio verifichi l'immobile, ma non è così. E decidono l'ultimo giorno di un viaggio per visitare immobili, perché il volo di ritorno è domenica.
- ProceduraProceduraFirmare una prenotazione prima di aver letto le condizioni di rimborso.What to do insteadFaccia leggere il documento all'avvocato prima che il denaro venga versato.
- DenaroDenaroCalcolare solo il prezzo richiesto e nient'altro, ignorando l'8-13 % aggiuntivo.What to do insteadCalcoli il costo totale prima di acquistare.
- ImmobileImmobileSaltare l'ispezione tecnica perché nessuno la richiede.What to do insteadVerifichi il terreno e l'edificio, non solo il prezzo.
- DecisioneDecisionePrenotare l'ultimo giorno del viaggio perché il volo di ritorno è domenica.What to do insteadStabilisca i criteri prima di partire, non durante il viaggio.
Di cosa si preoccupano gli acquirenti e cosa costa davvero?
Quasi ogni acquirente straniero arriva con la stessa breve lista di timori e quasi nessuno di questi è ciò che alla fine costa denaro. È utile fare prima chiarezza su questa lista, perché i timori fanno molto rumore mentre gli errori reali passano inosservati.
Cosa preoccupa gli acquirenti all'arrivoCiò che costa davvero denaro
- Gli occupanti abusivi prendono possesso dell'appartamento mentre sono in Cechia
- Succede, ma qui è meno frequente di quanto suggerisca la copertura mediatica ceca. Il rischio reale in questa zona è meno drammatico: una regola che non ha letto. Un condominio può limitare ciò che Lei può fare con l'immobile, e tale decisione viene presa durante un'assemblea alla quale non ha partecipato.
- Il costruttore prende i miei soldi e non finisce mai i lavori
- Ogni pagamento effettuato prima che una nuova costruzione sia ultimata deve essere coperto da una garanzia bancaria a Suo nome, e il Suo avvocato verifica il testo relativo al Suo appartamento prima che venga trasferito qualsiasi importo. L'errore finanziario che si verifica davvero è più piccolo e molto più comune: calcolare il budget sul prezzo richiesto e su nient'altro.
- Esiste un vizio legale nascosto che nessuno riesce a trovare
- Un buon avvocato indipendente li individua, e trovarli è il servizio per cui sta pagando. Ciò che nessun controllo standard verifica, a meno che qualcuno non lo richieda, è cosa si possa costruire legalmente sul terreno di fronte a Lei. Questo non è un difetto dell'immobile. È un fatto che riguarda il quartiere.
- Pagherò troppo per l'immobile
- È possibile e, se mantiene l'immobile abbastanza a lungo, può recuperare la perdita. La versione più costosa consiste nel pagare un prezzo equo per l'immobile sbagliato: la microzona sbagliata, l'orientamento sbagliato o un appartamento i cui costi di gestione lo rendono più costoso di una casa simile.
Quale di questi dodici vede più spesso?Non Le forniremo una classifica, perché non abbiamo fatto un conteggio e una classifica inventata è esattamente il tipo di cosa da evitare. Possiamo però dirLe dove si concentrano gli errori. Quasi tutto ciò che è costoso accade in due momenti: nella settimana in cui si stabilisce il budget e negli ultimi due giorni di un viaggio per visitare immobili. Un avvocato che lavora per Lei individua la maggior parte degli errori burocratici.
Quali errori procedurali commettono più spesso gli acquirenti?
Il notaio spagnolo assiste alla firma e trasforma la compravendita in un atto pubblico, ma non verifica se l'immobile sia una scelta valida. Non verifica che il venditore abbia pagato le spese condominiali, che l'edificio corrisponda ai suoi documenti o che il prezzo sia equo. Presumere il contrario è il primo di quattro errori. Tutti e quattro hanno la stessa origine: la procedura sembra familiare, ma non lo è.
- ComuneAspettarsi che il notaio verifichi l'immobileLa parola esiste nella Sua lingua, ma lì descrive un'attività diversa. Un notaio spagnolo verifica le identità, legge ad alta voce l'atto e registra che Lei ha firmato. Non verifica che il venditore abbia pagato le spese condominiali, che l'edificio corrisponda ai suoi documenti o che il prezzo sia equo.What to do insteadConsideri l'appuntamento dal notaio come il giorno in cui la compravendita diventa definitiva, non come il giorno in cui viene verificata. Le verifiche avvengono settimane prima e qualcuno deve essere pagato per occuparsene.
- ImportanteAffidarsi all'avvocato del venditore o del costruttoreViene offerto ed è comodo. In molti Paesi il confine tra le due parti è spesso poco chiaro. Qui l'avvocato dello sviluppatore svolge un lavoro competente, ma solo per lo sviluppatore.What to do insteadAffidi l'incarico a un Suo avvocato indipendente, pagato da Lei. Di norma raccomandiamo Malaga Solicitors, ma è libero di scegliere il Suo. In ogni caso, non percepiamo alcuna commissione per la segnalazione.
- ImportanteFirmare un contratto di prenotazione senza leggere le condizioni di rimborsoIl pagamento di prenotazione è esiguo rispetto all'intero acquisto. Sembra una formalità e gli acquirenti di solito firmano sotto pressione. Tuttavia, è l'unico pagamento dell'intera compravendita a non essere coperto da alcuna garanzia.What to do insteadFaccia leggere al Suo avvocato il contratto di prenotazione prima che il denaro venga trasferito, non dopo. Una cosa è importante: quali siano esattamente gli esiti delle verifiche che Le restituiscono il denaro, e lo metta per iscritto.
- ComuneFirmare documenti spagnoli che non si riescono a leggereTutti nella stanza sono cordiali e hanno fretta, e chiedere una traduzione sembra rallentare le cose senza motivo.What to do insteadChieda di ricevere il documento in anticipo, in una lingua che sa leggere, e richieda un interprete giurato dal notaio, se lo desidera. Rallentare una firma è gratuito. Annullarla, invece, no.
Quanto di tutto questo posso evitare senza pagare nessuno?Più di quanto la maggior parte delle persone immagini. Leggere correttamente il contratto di prenotazione, chiedere per chi lavori l'avvocato dall'altra parte del tavolo e chiedere un documento in una lingua che sa leggere sono tutte attività gratuite. Ciò che non è gratuito è la verifica legale indipendente, ed è proprio l'unico aspetto sul quale non suggeriremmo mai di risparmiare.
Quali errori finanziari costano di più agli acquirenti?
Aggiunga circa il 13 % per una nuova costruzione e circa il 9 % per un immobile usato. Poi aggiunga i costi annuali di proprietà dell'immobile. Verifichi quindi quanto una banca presterà realmente, sulla base della propria valutazione. Tre dei quattro errori seguenti sono semplici calcoli aritmetici e il quarto riguarda la banca. Può rispondere a tutti e quattro prima ancora di guardare un singolo immobile.
- Calcolare il budget sul prezzo richiesto e su nient'altroPer una nuova costruzione, prevedete costi pari a circa il 13 % oltre al prezzo. Per un immobile usato, circa il 9 %. La differenza è soprattutto fiscale. Una nuova costruzione comporta l'IVA al 10 % e, in Andalusia, l'AJD. Un immobile usato comporta l'imposta di trasferimento al 7 %. Poi si aggiungono l'avvocato, il notaio, il registro e diverse voci minori. Su un appartamento da 500.000 €, non si tratta di un piccolo errore di arrotondamento. È la differenza tra un acquisto sostenibile e uno che dovrà rinegoziare.
- Calcolare il budget per l'acquisto e dimenticare i costi di possessoPossedere l'immobile comporta una serie ininterrotta di pagamenti: imposta locale sulla proprietà, raccolta dei rifiuti, assicurazione, elettricità e acqua, dichiarazione dell'imposta per non residenti e spese condominiali. Le spese condominiali variano maggiormente, da circa 900 € a circa 6.000 € all'anno. Per questo due appartamenti allo stesso prezzo possono differire di migliaia di euro all'anno. Confronti il costo totale, non soltanto il prezzo.
- Rimandare il trasferimento di valuta all'ultima settimanaPer un acquirente straniero, il singolo costo maggiore spesso non è affatto una commissione. È il tasso di cambio applicato a un trasferimento ingente. Il secondo rischio maggiore è la tempistica. Una banca può chiederLe di dimostrare la provenienza del denaro oppure trattenere un trasferimento per un controllo interno. Entrambe le situazioni sono normali e per entrambe occorrono alcuni giorni. Il momento peggiore per scoprirlo è l'appuntamento dal notaio.
- Presumere che un mutuo spagnolo funzioni come uno cecoSe il Suo reddito è espresso in una valuta diversa dall'euro, pianifichi realisticamente un finanziamento pari a circa la metà del valore attribuito all'immobile dalla banca stessa, non al 70 o all'80 % di quanto ha accettato di pagare. La banca presta sulla base della propria valutazione. Se acquista quindi a 500.000 € e la banca valuta l'immobile 470.000 €, il prestito viene calcolato su 470.000 €. Definisca il finanziamento prima di prenotare, non dopo aver scelto l'immobile.
Può rispondere a tutti e quattro questi quesiti prima ancora di visitare un solo immobile. Per questo sono elencati così presto. Un budget che include già le imposte, i costi annuali e il reale rapporto tra prestito e valore è un budget con cui può davvero cercare casa.
Fonti
Queste percentuali cambiano se acquisto tramite una società?Possono cambiare. È una questione da sottoporre a un consulente fiscale spagnolo prima di firmare qualsiasi cosa, non a noi e non a una pagina web. Quello che possiamo dire è questo: acquistare tramite una struttura societaria per risparmiare sulle imposte è uno dei casi in cui un'idea data per scontata in Cechia funziona male qui, e il costo di un errore spesso emerge anni dopo.
Quali errori commettono gli acquirenti riguardo all'immobile?
La Spagna non richiede una perizia. Non le impedisce di acquistare accanto a un terreno vuoto. E non le dice se può affittare l'appartamento. Deve informarsi personalmente su tutti e tre gli aspetti.
- ImportanteSaltare l'ispezione tecnica perché nessuno la richiedeNon esiste alcun obbligo di legge né un'aspettativa comune, quindi la maggior parte degli acquirenti la evita. Le fotografie vengono scattate nell'ora migliore per l'immobile e non ne mostrano l'età. I problemi più costosi sono dietro le pareti, sotto la terrazza e all'interno degli impianti.What to do insteadOrdini un'ispezione tecnica indipendente per qualsiasi immobile che stia prendendo seriamente in considerazione.
- ImportanteControllare l'edificio e non il terreno che si trova di fronteUn controllo legale standard le fornisce informazioni sull'immobile che sta acquistando. Non le dice che cosa si possa costruire legalmente sul terreno adiacente. Una vecchia villa bassa davanti alla sua terrazza può trovarsi su un terreno autorizzato per una costruzione molto più alta.What to do insteadChieda che cosa consente la disciplina urbanistica sul terreno di fronte, prima di considerare la vista nel prezzo.
- ComuneDare per scontato l'affitto turisticoNon è automatico. Dipende dall'immobile, dal comune, dalle regole della comunità e dal sistema di licenze vigente. Una comunità può approvare, limitare, sottoporre a condizioni o vietare l'affitto turistico con una maggioranza dei tre quinti.What to do insteadVerifichi il diritto di affittare prima di prenotare, se l'affitto è uno dei motivi per cui acquista.
Un acquisto sulla carta è più rischioso di un immobile usato?È un tipo di rischio diverso, non semplicemente maggiore. Con un acquisto sulla carta, il Suo denaro rimane a rischio più a lungo e la data del rogito notarile può slittare. Per questo ogni pagamento precedente al rogito notarile deve essere coperto da una garanzia bancaria a Suo nome. Con un immobile usato, riceve subito l'immobile, ma ne eredita anche la storia: le sue condizioni, i suoi documenti e la sua posizione all'interno di una comunità che ha già decisioni e debiti. Gli errori seguenti derivano da entrambe le situazioni.
Qual è l'errore singolo più costoso su questa costa?
Un programma, non un documento. Si presenta così: cinque giorni prenotati, otto visite dell'immobile al giorno, un volo di ritorno la domenica e una prenotazione firmata il sabato pomeriggio. Il viaggio sta finendo e tornare a casa senza nulla sembra un fallimento. Nessuna delle guide in inglese descrive questo errore. Nella nostra esperienza, è il più costoso dei quattordici.Qui non c'è alcun problema legale. Tutti sono onesti e i documenti sono in ordine. Tuttavia, l'acquirente ha comunque preso la decisione per il motivo sbagliato. Una scadenza dettata da un volo, dalle vacanze scolastiche o da una nuova tornata di prezzi del promotore non dimostra che un immobile sia adatto a Lei.La soluzione è semplice e funziona. Prima del viaggio, decida che cosa renderebbe un immobile degno di essere prenotato. Lo metta per iscritto. E si conceda in anticipo il permesso di tornare a casa senza acquistare. La maggior parte delle giornate di visite comprende meno di sei immobili, per lo stesso motivo: dopo il sesto, smette di vederli davvero. Se il viaggio le offre una selezione di immobili invece di una firma, è stato un viaggio di successo.
L'altra metà del problema è la pressione dovuta alla disponibilità e merita un nome proprio. "L'ultima unità valida" è un motivo per cui un venditore vuole una decisione rapida. Di per sé, però, non è un motivo per prenderla.
Quali di questi errori sono specificamente cechi?
Quattro errori, nessuno dei quali compare in una guida in inglese, perché non sono errori che commette un acquirente inglese. Ognuno è un'abitudine che funziona bene in Cechia, ma non funziona qui.| Cosa cambia dalla Cechia | Perché qui non funziona | Cosa fare invece |
|---|---|---|
| La certezza del registro immobiliare | In molti Paesi, l'elenco delle proprietà nel registro immobiliare costituisce quasi una prova definitiva e le persone considerano allo stesso modo la versione spagnola. Una nota simple è un estratto semplice del registro immobiliare spagnolo che mostra chi possiede un immobile e quali gravami risultano registrati a suo carico, ed è il primo documento che il Suo avvocato legge prima che Lei paghi qualsiasi somma. Tuttavia, non è una prova definitiva. È una fotografia di un determinato momento. Alcuni gravami richiedono tempo per comparire e l'edificio reale può differire da quello registrato. | La consideri come una delle varie informazioni disponibili. L'avvocato la legge insieme al certificato della comunità, alla situazione delle licenze, al catasto e all'edificio stesso. È il divario tra due qualsiasi di questi elementi che il controllo individua. |
| L'agente è quasi neutrale | In molti Paesi, la differenza tra l'agente dell'acquirente e quello del venditore è appena percettibile, quindi un acquirente straniero non pensa di chiederlo. Su questa costa, la persona che Le mostra l'immobile viene di solito pagata dal venditore e svolge correttamente il proprio lavoro nell'interesse del venditore. | Ponga una domanda a chiunque le mostri un immobile: chi la paga? Poi decida come interpretare la risposta. Non è un'accusa, è un fatto di cui ha bisogno. |
| Budget in corone | Un budget basato su un tasso di cambio visto una sola volta non è un vero budget. Per un acquisto di diverse centinaia di migliaia di euro, una piccola variazione del tasso di cambio vale più di tutte le commissioni di questa pagina sommate. E il tasso che ottiene per un trasferimento ingente non è quello che vede nelle notizie. | Fissi il budget in euro, si faccia fare un preventivo reale per l'importo del trasferimento che effettuerà davvero e sappia, prima di fare un'offerta, in che modo una variazione del tasso incide sul suo limite massimo. |
| Il mio avvocato, la mia banca e il mio mediatore vengono con me | Il Suo avvocato di fiducia nel Paese d'origine non può occuparsi del trasferimento di proprietà di un immobile spagnolo. Un mutuo ceco non può essere garantito da un immobile spagnolo. E una compagnia assicurativa ceca di solito non assicura l'edificio. Di norma, le persone lo scoprono proprio quando ne hanno bisogno. | Presuma che con Lei non arrivino altro che il suo denaro e i suoi documenti. Predisponga per tempo gli equivalenti spagnoli. Metta in conto che il NIE sarà il primo passaggio necessario, non qualcosa da rimandare. |
Ogni verifica qui costa poco prima della prenotazione e molto dopo
Quasi nulla di tutto questo è raro. Ciò che determina il costo è il momento in cui viene alla luce. Queste sono categorie reali di problemi, illustrate sia prima sia dopo la firma.| Prima di prenotare | Dopo la firma | |
|---|---|---|
| Un voto della comunità sugli affitti turistici | Aspetta la riunione, legge il risultato e decide avendolo davanti. Se questo elimina il motivo per cui stava acquistando, non compra. | Possiede un appartamento che non può fare ciò per cui lo ha acquistato. Il voto non si applica retroattivamente a chi affitta già legalmente, ma questo non aiuta chi non ha ancora iniziato. |
| Cosa si può costruire sul terreno di fronte | Si verifica la situazione urbanistica e si valuta se il prezzo ha senso considerando il rischio oppure no. | Lo scopre quando viene eretta la recinzione. La vista rappresentava una parte importante del prezzo e non c'è modo di recuperarla. |
| Documenti non corrispondenti all'edificio | I requisiti vengono comunicati al venditore e il passo successivo resta in attesa finché non vengono risolti. Il rischio rimane a carico del venditore. | Il rischio è Suo. È il proprietario di un ampliamento non documentato e la persona che deve regolarizzarlo. |
| Condominio con debiti o un prelievo in arrivo | Si richiede il certificato, si leggono gli ultimi verbali e la spesa straordinaria viene negoziata nel prezzo oppure diventa un motivo per rinunciare. | Un periodo limitato di arretrati segue l'immobile anziché il venditore, e la spesa straordinaria arriva a Suo nome. |
| Il costo totale effettivo | Le imposte, le commissioni e i costi annuali di gestione sono inclusi nel budget, quindi il limite di spesa con cui cerca è reale. | La differenza viene sottratta alla caparra, al budget per l'arredamento o alla riserva che intendeva conservare. |
| La caparra di prenotazione | Si leggono prima le condizioni di rimborso, così la caparra è protetta esattamente da questi problemi oppure non viene versata. | Si tratta di una somma compresa tra 6.000 e 11.000 € che rimane al di fuori del sistema di garanzie, e il suo eventuale ritorno dipende da una formulazione che nessuno ha letto. |
Quattro volte abbiamo sconsigliato un acquisto
Ogni errore precedente appartiene a una categoria. I quattro casi alla base di queste categorie sono reali e sono descritti integralmente in una pagina dedicata. In un caso, una decisione della comunità ha determinato l'esito. In un altro, relativo a una nuova costruzione, l'unica urgenza era la pressione a decidere rapidamente. Nel caso di un immobile usato, il terreno di fronte poteva legalmente ospitare una costruzione alta tre piani. E in una villa, l'edificio e i suoi documenti non corrispondevano completamente. Non avevamo nulla da guadagnare da nessuna di queste quattro conversazioni.Non li riportiamo qui in forma abbreviata. Un caso che vale la pena leggere merita di essere letto con attenzione, ed è a un clic di distanza.
Gli errori da cui non possiamo proteggerLa
Possiamo verificare un immobile, una comunità, un terreno e una serie di documenti. Non possiamo dirLe se nel 2032 vorrà ancora volare qui sei volte all'anno, ed è questa l'ipotesi alla base della maggior parte delle seconde case. Se la risposta sincera è un viaggio all'anno per due settimane, spesso affittare è la scelta migliore, e glielo diremo.L'altro aspetto è il budget, ed è la cosa meno popolare che diciamo. Al di sotto di circa 250.000 € per il solo immobile, la scelta sulla Costa del Sol è molto limitata e la Costa Blanca spesso offre più senso a parità di budget. A partire da circa 300.000 € qui esistono opzioni concrete, ma dipende ancora dalla località, dalla distanza dal mare, dalle condizioni e da ciò che cerca nella vista. Preferiamo mandare qualcuno su un'altra costa piuttosto che vendergli il miglior immobile di una selezione di immobili sbagliata.E non siamo avvocati. Coordiniamo, gestiamo il calendario e Le diciamo ciò che pensiamo. La verifica legale viene svolta da un avvocato indipendente, pagato da Lei e al Suo servizio, e non riceviamo alcun compenso da parte di avvocati per indirizzarLa verso di loro.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Domande frequenti sugli errori nell'acquisto
- È impossibile rimediare a qualcuno di questi dodici errori?
- Due si avvicinano. Una decisione della comunità che Le impedisce di affittare l'immobile non è qualcosa da cui ci si possa liberare pagando, così come non lo è un permesso di costruire sul terreno di fronte al Suo. Tutto il resto può essere risolto a un certo costo. Di solito questo costo è denaro, talvolta un anno e occasionalmente un immobile usato venduto in un momento peggiore di quello che avrebbe scelto.
- Si commettono gli stessi errori con 300.000 € e con tre milioni?
- L'elenco è lo stesso, ma cambia il peso. Nella fascia più bassa, gli errori nei calcoli fanno più male, perché i costi aggiuntivi rispetto al prezzo rappresentano una quota maggiore di ciò che si ha a disposizione. Nella fascia più alta, gli errori nei documenti fanno più male, perché le somme sono maggiori e una discordanza tra una villa e la relativa documentazione è costosa da risolvere. Per questo motivo, con un budget elevato verifichiamo di più, non di meno.
- Se ho già prenotato un immobile, è troppo tardi per farlo verificare?
- No, ed è il momento più comune in cui le persone si rivolgono a noi. Ciò che cambia è la Sua posizione, non la risposta: la verifica individua gli stessi elementi in entrambi i casi. Ciò che può fare con i risultati dipende da quanto stabilito dal contratto di prenotazione sulla restituzione del denaro. Ci invii insieme l'immobile e il contratto e Le diremo entrambe le cose nello stesso momento.
- Questi errori sono specifici della Costa del Sol?
- Gli errori relativi alla procedura e al denaro sono spagnoli e si applicano ovunque nel Paese. Tre hanno una caratteristica locale: il terreno di fronte è più importante su una costa dove la vista fa parte del prezzo, l'intervallo delle quote condominiali è più ampio nei complessi turistici che in un isolato cittadino e l'errore relativo alle tempistiche riguarda chiunque acquisti in un luogo per raggiungere il quale debba prendere l'aereo.
- Perché un'agenzia dovrebbe pubblicare un elenco degli errori commessi dagli acquirenti?
- Perché l'elenco è l'argomento. Ogni punto dell'elenco riguarda qualcosa che noi troveremmo e di cui La informeremmo. Un acquirente che lo legge e poi gestisce con attenzione il proprio acquisto ottiene comunque un risultato migliore di chi non lo ha letto. Noi siamo pagati dal venditore, tramite una commissione che esiste indipendentemente dall'agente coinvolto. Quindi una pagina che rende più difficile venderLe qualcosa non ci costa nulla.
