Truffe immobiliari in Spagna
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Le frodi deliberate sono rare su questa costa. Si presentano in quattro forme: un falso venditore che vende un immobile senza averne il diritto, con una pena da uno a quattro anni di reclusione prevista da un'unica norma, una caparra sottratta, un affitto fittizio e una truffa sulla carta che riscuote pagamenti scaglionati senza alcuna garanzia bancaria a loro sostegno.
Cosa costituisce una frode in questo caso e cosa invece no?
La maggior parte di ciò che appare sospetto in un annuncio spagnolo non è una frode. Si tratta di una rete pubblicitaria condivisa, di un prezzo vecchio o di una tecnica di vendita, e l'intero argomento appartiene a una pagina separata. Questa pagina tratta solo i casi in cui qualcuno ottiene la Sua firma o il Suo denaro per qualcosa che non ha il diritto di concederLe: un falso venditore, una caparra sottratta, un affitto fittizio o un pagamento sulla carta senza alcuna garanzia a sostegno.Un articolo della legge penale spagnola disciplina contemporaneamente i primi tre schemi. L'articolo 251.1 del Código Penal punisce chi dichiara falsamente di avere il diritto di disporre di un immobile che non gli appartiene e poi lo vende, vi iscrive un onere o lo affitta a un'altra persona, causandole una perdita. Vendita, costituzione di oneri e locazione sono menzionate insieme nella stessa frase della legge. Per questo un falso venditore e un affitto fittizio costituiscono giuridicamente lo stesso reato in due forme diverse.
- Falso venditore
- Come appare
- Firma una persona che non è il proprietario registrato, spesso mediante una procura contraffatta o scaduta.
- La legge applicabile
- Código Penal art. 251.1: da 1 a 4 anni di reclusione per la vendita di un immobile senza averne il diritto.
- Come si individua
- Il proprietario registrato nella nota simple, verificato rispetto alla persona che firma.
- Caparra sottratta
- Come appare
- Denaro richiesto prima che un avvocato abbia esaminato il contratto di prenotazione, versato su un conto che non corrisponde a quello del venditore.
- La legge applicabile
- Código Penal art. 251.2, oltre allo stesso reato di disposizione illecita.
- Come si individua
- Il titolare del conto, verificato rispetto al venditore o all'agenzia indicati nel contratto.
- Affitto fittizio
- Come appare
- Un annuncio per una casa vacanze o una locazione a lungo termine che richiede un bonifico prima di qualsiasi visita dell'immobile o videochiamata.
- La legge applicabile
- Lo stesso articolo 251.1, nella parte relativa alla locazione.
- Come si individua
- Una videochiamata dal vivo presso l'immobile, organizzata prima del pagamento.
- Truffa sulla carta
- Come appare
- Pagamenti scaglionati allo sviluppatore senza una garanzia bancaria individuale a loro sostegno.
- La legge applicabile
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, modificata dalla Ley 20/2015.
- Come si individua
- Il documento della garanzia stessa, verificato prima della scadenza di ciascun pagamento.
Sembra una frodeCos'è davvero
- Lo stesso appartamento è pubblicizzato sei volte a prezzi diversi
- È un problema di annunci duplicati, non una frode. Esiste una guida separata sull'argomento, con verifiche che lo chiariscono in dieci minuti.
- Un immobile venduto mesi fa è ancora pubblicizzato
- È un vecchio annuncio che nessuno ha rimosso. La guida sulla pubblicità immobiliare tratta questo tema, non gli schemi criminali descritti in questa pagina.
- Qualcuno chiede denaro prima che Lei abbia visto l'immobile o i documenti di proprietà
- Questo è il vero schema criminale: denaro o una firma ottenuti da qualcuno che non ha il diritto di riceverli.
Come può qualcuno vendere un immobile che non è suo?
Il problema riguarda quasi sempre l'identità, non l'immobile in sé: un passaporto o documento d'identità falsificato, una procura revocata, scaduta o mai realmente conferita, oppure una pretesa di diritti ereditari mai realmente definiti. Gli immobili presi di mira tendono ad avere caratteristiche comuni: sono vuoti da molto tempo, appartengono a qualcuno che vive all'estero oppure sono stati ereditati di recente e non sono ancora stati aggiornati nel registro. Sono situazioni in cui nessuno presta sufficiente attenzione per accorgersi di un estraneo che agisce per conto del proprietario.La difesa consiste nella stessa verifica del registro che un avvocato esegue già, sebbene per motivi completamente diversi. Una nota simple indica il proprietario registrato. La procura usata per firmare per conto di un'altra persona deve essere autentica, in corso di validità e specifica per questa vendita. Un avvocato verifica questi elementi confrontandoli con l'atto notarile da cui la procura proviene, invece di fidarsi semplicemente del documento. Il controllo gratuito di verifica degli annunci di Arevont conferma chi si trova realmente dietro un annuncio, compresa la verifica del nome del proprietario registrato, prima che Lei invii denaro o prenoti un volo per visitare l'immobile.
- Si fermi e verifichiIl nome del venditore non corrisponde a quello del proprietario registrato nella nota simpleQualcuno che non ha il diritto di vendere sta cercando di firmareWhat to do insteadRichieda la nota simple e confronti i nomi prima di trasferire qualsiasi somma
- Verifichi primaIl venditore firma tramite una procura che Lei non ha vistoIl documento potrebbe essere stato revocato, essere scaduto o non essere mai stato realmente conferitoWhat to do insteadVerifichi il numero del protocollo notarile con il notaio che lo ha emesso
- Verifichi primaL'immobile è passato per successione e il registro sembra non aggiornatoIl registro potrebbe non indicare chi può realmente vendere oggi l'immobileWhat to do insteadRichieda l'atto di successione insieme all'iscrizione nel registro
Un notaio scoprirebbe automaticamente un venditore falso, senza che il mio avvocato verifichi prima?Il notaio verifica nuovamente l'identità e l'iscrizione nel registro al momento della firma. Si tratta di un controllo reale e indipendente, ma avviene proprio alla fine del processo, dopo che una caparra di prenotazione è solitamente già passata di mano. Il controllo del Suo avvocato avviene settimane prima. Ciò significa che un venditore falso viene scoperto quando è ancora concretamente possibile tirarsi indietro, invece che dopo che il denaro è già stato trasferito.
Che fine fa una caparra rubata e in cosa differisce da una caparra autentica?
Una caparra di prenotazione autentica è denaro reale esposto intenzionalmente a un rischio reale: è l'unico pagamento in un acquisto immobiliare in Spagna che rimane al di fuori dell'intero sistema di garanzie creato per proteggere tutto ciò che avviene in seguito. È proprio per questo che le frodi prendono di mira questo pagamento. Lo schema è quasi sempre lo stesso: denaro richiesto prima che un avvocato abbia letto il contratto di prenotazione, versato su un conto che non corrisponde al nome del venditore o dell'agenzia, talvolta descritto come rimborsabile, "solo per fermare l'immobile", invece dell'impegno reale che una prenotazione comporta.Una caparra di prenotazione legittima viene versata su un conto indicato nel contratto di prenotazione stesso, dopo che il Suo avvocato ha letto le condizioni contrattuali per ottenere la restituzione del denaro. Il servizio di coordinamento legale di Arevont legge il contratto prima che qualsiasi somma lasci il Suo conto, gratuitamente, perché l'avvocato rappresenta Lei, non il venditore o l'agenzia.
Dove si trova davvero il Suo denaro
- PrenotazioneVersato prima che una garanzia o un conto clienti lo proteggaL'unico pagamento in un acquisto immobiliare in Spagna che rimane interamente al di fuori del sistema di garanzie. È proprio per questo che le frodi prendono di mira questo pagamento.
- Verifica legaleL'avvocato legge il contratto di prenotazioneConferma il nome del titolare del conto e le condizioni per il rimborso prima di qualsiasi ulteriore trasferimento di denaro.
- arras/contratto di compravenditaDepositata in un conto clienti separato dell'avvocatoSvincolata solo al rogito notarile, con una protezione che la prenotazione non aveva mai avuto.
- Rogito notarilePagato dal notaioIl saldo passa di mano al momento stesso della firma, non tramite un trasferimento non supervisionato effettuato giorni prima.
Ciò che si considera normale prudenzaCosa protegge davvero una caparra
- Versare una piccola somma per bloccare un immobile prima che qualcuno lo abbia visitato è solo normale prudenza
- Una vera prenotazione viene pagata solo dopo che il Suo avvocato ha letto il contratto, su un conto indicato nel contratto stesso. Qualsiasi somma versata prima di quel momento protegge solo chi l'ha richiesta.
- Una promessa verbale che la caparra sia «rimborsabile» vale quanto metterlo per iscritto
- Solo le condizioni scritte nel contratto di prenotazione stabiliscono se il denaro verrà restituito. Una promessa verbale non ha effetto una volta eseguito il bonifico.
- Il nome del conto non conta, purché il prezzo sembri corretto
- Una vera caparra viene versata su un conto intestato al venditore o all'agenzia immobiliare indicata nell'annuncio. Un nome diverso, soprattutto se personale o estero, è il segnale più chiaro di questo schema.
Se la mia caparra è stata davvero sottratta, esiste un modo realistico per recuperarla?Esistono due strade separate e nessuna delle due è rapida. La Sua banca può tentare il richiamo in giornata di un bonifico SEPA, ma le probabilità di successo diminuiscono drasticamente dopo le prime 24-48 ore, quindi la rapidità conta più di qualsiasi altra cosa Lei possa fare. Separatamente, una denuncia per frode ai sensi dell'articolo 251 apre anche una strada per recuperare il denaro nell'ambito dello stesso procedimento penale. È una procedura da avvocato, non un semplice modulo, e vale la pena avviarla immediatamente invece di aspettare per vedere se il denaro ricompare da solo.
Si può chiedere l'affitto di un immobile che non si possiede?
Sì, e il diritto spagnolo lo disciplina direttamente: l'articolo 251.1 riguarda la locazione di un immobile in base a un diritto falsamente dichiarato di disporne, nella stessa disposizione che riguarda la vendita e la riscossione del relativo prezzo. Questo schema di solito prende di mira chi ha bisogno di un alloggio, non chi sta acquistando: un affitto turistico o di lunga durata, talvolta con foto copiate da un annuncio autentico, per il quale viene richiesto un bonifico su un conto personale prima di qualsiasi visita dell'immobile e prima che il «locatore» accetti una videochiamata in diretta dall'interno dell'immobile reale.Un acquirente straniero corre questo rischio soprattutto durante un viaggio per visitare immobili, quando può essere tentato di prenotare rapidamente un alloggio da qualunque luogo sembri offrire il prezzo migliore. I metodi che rendono convincente un annuncio di affitto, comprese le foto rubate e le descrizioni riutilizzate, sono gli stessi già illustrati per gli annunci di vendita nella guida pubblicitaria del sito. La differenza è che qui è a rischio il denaro destinato a un soggiorno, non quello destinato a un immobile.
- Si fermi e verifichiIl «locatore» rifiuta una videochiamata in diretta dall'immobileUn vero locatore non ha nulla da nascondere e non ha motivo di rifiutareWhat to do insteadChieda una chiamata in tempo reale, non un tour registrato
- Si fermi e verifichiLe chiedono di pagare con bonifico, al di fuori della piattaforma di prenotazioneSe evita la piattaforma, perde la registrazione del pagamento e la protezione dell'acquirenteWhat to do insteadPaghi tramite il sistema della piattaforma, non direttamente al proprietario
- Verifichi primaLo stesso indirizzo è pubblicizzato altrove con un nome diversoL'annuncio potrebbe essere un duplicato o un insieme di foto rubateWhat to do insteadCerchi il nome della via o del complesso in altri annunci
Un costruttore poteva semplicemente sparire con i pagamenti a stati di avanzamento prima che esistesse la garanzia introdotta durante la crisi?
Questo era il tipo più dannoso di frode immobiliare in Spagna. Vale la pena conoscerlo per comprenderne la storia, perché la legge che ha chiuso questa falla è esattamente ciò che protegge oggi un acquirente. L'obbligo di una garanzia per i pagamenti a stati di avanzamento di immobili di nuova costruzione esiste dalla Ley 57/1968. Tuttavia, prima della crisi finanziaria del 2008, l'applicazione era disomogenea. I costruttori riscuotevano regolarmente un pagamento dopo l'altro al raggiungimento delle fasi di costruzione, senza che fosse stata effettivamente emessa una garanzia a nome del singolo acquirente. Quando un progetto falliva, gli acquirenti scoprivano che la garanzia che pensavano di avere non esisteva oppure copriva una polizza collettiva che non li nominava personalmente.La Ley 20/2015 ha inasprito la stessa regola, ora contenuta nella disposición adicional primera della Ley 38/1999. Ha chiuso esattamente la falla che rendeva possibile la vecchia frode. Ogni pagamento effettuato prima del rogito notarile deve ora essere coperto da una garanzia emessa a nome del singolo acquirente e consegnata al momento della firma del contratto di compravendita, non promessa per un momento successivo. Il meccanismo, il contenuto obbligatorio del documento e ciò che accade se oggi un costruttore continua a non adempiere costituiscono un tema a sé, trattato integralmente in una pagina separata.
Prima della Ley 20/2015Dalla Ley 20/2015
- Sulla carta esisteva una garanzia, talvolta sotto forma di polizza collettiva a copertura dell'intero complesso, ma non intestata a un singolo acquirente.
- La garanzia deve essere emessa individualmente, a nome del singolo acquirente, per i pagamenti specifici da lui effettuati e consegnata al momento della firma del contratto di compravendita.
- L'applicazione era disomogenea. Spesso l'acquirente scopriva che la garanzia era priva di valore solo dopo il fallimento del progetto.
- Il documento stesso può essere verificato prima della scadenza di ogni pagamento. È proprio questo il momento per richiederlo, non dopo la firma.
- Esiste davvero un documento di garanzia?Who decidesLo chieda direttamente al costruttoreWhat it grantsPassa al controllo successivoIf noNon paghi. Senza documento non c'è protezione, qualunque cosa Le venga detta a voce.
- È emessa espressamente a Suo nome?What it grantsConferma che è Sua, non una polizza collettivaIf noUna garanzia che indica il complesso, ma non Lei, non La protegge personalmente.
- Copre l'intero importo, tasse incluse?What it grantsConferma che l'intero pagamento è copertoIf noUna garanzia parziale lascia esattamente il margine sfruttato da questa frode.
- È stata emessa da una banca o da un assicuratore?What it grantsConferma che un garante reale ne risponde, e che può essere chiamato a risponderneIf noTutto il resto non è la garanzia richiesta dalla legge.
La versione di questa frode che si verifica ancora oggi è più discreta e difficile da individuare rispetto alla semplice scomparsa del costruttore. Si presenta come un piano dei pagamenti che procede più rapidamente dell'emissione della garanzia, oppure come un documento di garanzia esistente, ma mai emesso per i Suoi specifici pagamenti. Chieda di visionarlo prima della scadenza del pagamento, non dopo.
Acquistare da un costruttore grande e conosciuto elimina questo rischio?Riduce il rischio. Un costruttore con una reputazione pubblica e altri progetti attivi ha molto più da perdere se non porta a termine l'opera rispetto a uno piccolo o appena costituito. Ma ciò non sostituisce la verifica. La legge richiede la stessa garanzia personale indipendentemente dalle dimensioni del costruttore. Il documento tutela Lei, non soltanto la reputazione del costruttore.
Cosa può verificare da solo e quando serve davvero qualcuno sul posto
Ogni verifica riportata di seguito è concreta e può eseguirla Lei. La colonna di destra non rappresenta l'unico modo per effettuare la verifica. Mostra cosa cambia quando la verifica viene svolta qui sulla costa, anziché da uno schermo lontano.| Da soli dalla Cechia | Con una verifica locale | |
|---|---|---|
| Se il venditore è il proprietario dell'immobile | Può richiedere una nota simple e leggere il nome del proprietario. Tuttavia, è proprio nella traduzione e nella comprensione autonoma di un documento del registro spagnolo che la maggior parte delle persone si blocca. | La verifica gratuita degli annunci di Arevont confronta il proprietario registrato con la persona o l'agenzia con cui sta trattando, prima che venga trasferito qualsiasi importo. |
| Se il conto per la caparra di prenotazione è autentico | Può chiedere il nome dell'intestatario del conto e confrontarlo per iscritto con il nome del venditore o quello dell'agenzia. | Il coordinamento legale di Arevont esamina le condizioni del contratto di prenotazione prima che il denaro lasci il Suo conto, senza alcun costo. |
| Se un annuncio di affitto è autentico | Una ricerca inversa delle immagini delle fotografie, la stessa verifica di dieci minuti che individua un annuncio di vendita obsoleto o duplicato. | Una videochiamata dal vivo presso l'immobile, organizzata per Suo conto quando non può ancora recarsi personalmente sul posto. |
| Se la garanzia del costruttore copre il Suo pagamento | Può chiedere di vedere il documento e verificare che riporti personalmente il Suo nome e l'importo specifico, prima di pagare. | Verificato nell'ambito del coordinamento legale prima della scadenza di ogni pagamento rateale, non dopo. |
Quanto è raro, onestamente?
Non esiste una statistica pubblicata che misuri specificamente le frodi immobiliari deliberate ai danni di acquirenti stranieri sulla Costa del Sol. Inventarne una sarebbe peggio che dirlo onestamente. Ciò che possiamo dire con sincerità è questo: la maggior parte di ciò che appare allarmante quando si acquista qui, gli annunci condivisi, i prezzi vecchi, le tecniche di vendita, non è affatto una frode. Considerare tutto una frode porta l'acquirente a preoccuparsi delle cose sbagliate e a essere imprudente rispetto a quelle reali.I quattro schemi descritti sopra sono reati reali, ciascuno previsto da uno specifico articolo del Código Penal. Le verifiche che li individuano, consultare il registro, leggere il contratto prima di pagare, chiamare il "locatore" in video e vedere la garanzia prima della scadenza del pagamento, sono le stesse che un acquirente prudente dovrebbe comunque effettuare, per normali motivi, in ogni acquisto. Queste sono informazioni generali sul modo in cui la legge spagnola tratta tali schemi. Non costituiscono consulenza legale per una specifica operazione e non eseguono nessuna delle verifiche descritte. A occuparsene per Suo conto è un avvocato indipendente. La guida del sito su ciò che verifica un avvocato lo spiega in dettaglio.Arevont non riceve alcuna commissione di segnalazione dagli avvocati con cui collabora e non addebita all'acquirente alcun costo per le verifiche descritte sopra. Ciò non rende ogni acquisto privo di rischi. Significa che le verifiche che individuano questi quattro schemi sono disponibili prima che Lei si impegni in qualsiasi modo.
Domande frequenti sulle truffe negli acquisti
- Come si trasforma un annuncio rubato in una frode, anziché in un semplice annuncio scorretto?
- L'annuncio in sé, anche con fotografie copiate, non costituisce il reato. Il reato si verifica nel momento in cui qualcuno utilizza quell'annuncio falso per ottenere denaro o una firma per un immobile o un affitto che non ha il diritto di offrirLe. Un annuncio rubato per il quale non ha mai pagato nulla è soltanto un annuncio scorretto. Lo stesso annuncio diventa una frode quando invia una caparra a un conto non collegato.
- Acquistare tramite un'agenzia come Arevont significa che questo non può accadere a me?
- No, e nessuno qui sostiene il contrario. Le verifiche gratuite di Arevont confermano il proprietario registrato, esaminano il contratto di prenotazione prima che Lei paghi e verificano un annuncio di affitto tramite una videochiamata dal vivo, quando richiesto, sempre prima del trasferimento del denaro. Eliminano i punti ciechi specifici di un acquirente in Cechia che osserva uno schermo. Non rendono impossibili le frodi in ogni parte del mondo.
- Qual è il principale segnale che indica che si tratta di uno di questi quattro schemi, anziché di un normale annuncio scorretto?
- Richiedere denaro o una firma prima che sia possibile effettuare una verifica, che si tratti di una visita dell'immobile, della lettura di un contratto da parte di un avvocato o di una videochiamata presso l'immobile. Tutti gli schemi descritti sopra condividono questa caratteristica. Un venditore, un'agenzia o un costruttore legittimo non ha motivo di rifiutare l'ordine verifica prima, pagamento dopo, perché la verifica rende reale l'operazione anche per lui.
- Posso recuperare una caparra rubata tramite i tribunali spagnoli, non soltanto tramite la mia banca?
- Una denuncia penale per frode ai sensi dell'articolo 251 apre la possibilità di recuperare il denaro nell'ambito dello stesso procedimento penale. Il Suo avvocato può perseguire questa strada insieme a una causa civile separata o in alternativa ad essa. Il recupero del denaro non è mai garantito, soprattutto quando ha già lasciato la Spagna. È esattamente il motivo per cui esistono le verifiche descritte sopra: per evitare la perdita fin dall'inizio, non per rimediare in seguito.
- Ho trovato una versione molto più economica di un annuncio che mi piace, ripubblicata in un luogo informale, come un gruppo Facebook. Devo presumere che si tratti di una di queste truffe?
- Non automaticamente. Nella maggior parte dei casi, si tratta proprio dello schema degli annunci vecchi, con prezzo errato o duplicati spiegato nella guida del sito sulla pubblicità, non di una frode. Diventa una frode penale solo quando qualcuno Le chiede di pagare o firmare prima che Lei o il Suo avvocato possiate verificare chi sia realmente. Consideri la ripubblicazione come un indizio che vale la pena controllare, non come la prova autonoma di uno dei due schemi.
