Annunci immobiliari falsi in Spagna e come riconoscerli
In 30 secondi
La maggior parte degli annunci che sembrano falsi sulla Costa del Sol non lo è. Le agenzie condividono lo stesso portafoglio, quindi un appartamento viene spesso pubblicizzato da decine di uffici a prezzi diversi. Un immobile venduto a marzo può essere ancora online a settembre. Gli annunci fantasma reali esistono. Vengono proposti a un prezzo inferiore del 20 al 40 % rispetto al mercato per raccogliere i Suoi dati personali.
Perché l'annuncio era errato, senza menzogne
Anzitutto, la spiegazione più semplice, perché copre la maggior parte dei casi. Le agenzie della Costa del Sol condividono i propri annunci attraverso reti professionali. Per questo, lo stesso appartamento compare contemporaneamente su decine di siti web. Ogni ufficio scrive la propria descrizione, utilizza le proprie fotografie e talvolta stabilisce il proprio prezzo. Nessuno sta commettendo una frode. Tuttavia, l'esperienza dà esattamente l'impressione di un annuncio falso.Questo è importante perché la soluzione è diversa. Nel caso di un annuncio condiviso, verifichi se l'immobile è ancora disponibile. Nel caso di un annuncio fantasma, si fermi e non prosegua.
La sua esperienzaCosa è realmente accaduto
- Il prezzo dell'annuncio non era quello reale
- Spesso l'annuncio è semplicemente vecchio. Oppure un ufficio ha copiato il prezzo dalla rete e non lo ha mai aggiornato. I prezzi su questa costa salgono e scendono durante il periodo di pubblicazione. Il prezzo che ha trovato indica l'ultimo giorno in cui quell'ufficio ha aggiornato la propria scheda, niente di più.
- Mi hanno detto che era appena stato venduto e mi hanno proposto altro
- A volte è un trucco: pubblicizzare un immobile per attirare il cliente e poi proporne un altro. Più spesso è tutto vero e l'annuncio non è mai stato semplicemente rimosso, perché togliere un'unità venduta da trenta siti web non è la priorità di nessuno. Per distinguere i due casi, chieda quando è stata fatta un'offerta e se è stato firmato dal notaio, e lo chieda prima di salire su un aereo.
- Lo stesso appartamento era pubblicizzato sei volte a quattro prezzi
- È il funzionamento previsto della rete condivisa, non sei venditori in concorrenza tra loro. Significa anche che il più basso dei quattro prezzi non è un affare. È semplicemente il vecchio prezzo indicato da un ufficio per la stessa unità. Il venditore non accetterà quel prezzo solo perché lo ha trovato.
- Le fotografie non somigliavano affatto all'immobile
- Di solito non è intenzionale. Gli obiettivi grandangolari, una giornata luminosa e il fotoritocco possono far sembrare una stanza migliore di quanto sia, e le fotografie possono avere diversi anni. Abbiamo visitato un immobile che era semplicemente molto più vecchio di quanto suggerissero le immagini. Non è una truffa. È semplicemente ciò che può fare una fotografia. Per questo una visita guidata dal vivo in video può rispondere a una domanda a cui le foto non possono rispondere.
Perché lo stesso appartamento è pubblicizzato a tre prezzi diversi?Perché tre uffici pubblicizzano l'immobile di un venditore attraverso una rete condivisa e ciascun ufficio ha aggiornato la propria scheda l'ultimo giorno diverso. Esiste un solo vero prezzo richiesto, stabilito dal venditore. I prezzi diversi indicano quale ufficio presta attenzione, non quale sia più economico. Acquistare tramite l'annuncio con il prezzo più basso non significa pagare il prezzo più basso.
Quattro tipi di annunci diversi da come appaiono
Disattenzione, tecnica di vendita e vero inganno possono apparire uguali nei risultati di ricerca. Non lo sono più dopo aver posto una domanda. Ogni colonna qui sotto fornisce quella domanda.
| L'annuncio condivisoLegale e normale qui | L'annuncio obsoletoLegale e normale qui | Il prezzo escaLegale e tecnica di vendita | L'annuncio fantasmaNon legale e raro | |
|---|---|---|---|---|
| Come appare | Un'unità su molti siti, con prezzi e foto diversi. | Ancora online, già venduto o prenotato settimane fa. | Chiaramente al di sotto del livello della zona, ma mai veramente disponibile. | Foto riutilizzate, dal 20 al 40 % sotto il mercato, contatto solo tramite app. |
| Se qualcuno ha mentito | No. Un venditore, condiviso tra gli uffici. | No. Rimuoverlo non porta alcun vantaggio all'ufficio. | Non è una bugia, è una tecnica. | Sì. Creato per raccogliere i Suoi dati. |
| La domanda decisiva | Qual è oggi il prezzo richiesto dal venditore? | È in trattativa, prenotato o autenticato dal notaio? | Posso avere per iscritto il prezzo indicato e quello attuale? | Mi incontrerà presso l'immobile, dopo che il mio avvocato avrà esaminato i documenti? |
L'immobile è stato venduto mesi fa e l'annuncio è ancora online. Perché?Perché rimuoverlo non porta alcun vantaggio all'ufficio, mentre l'annuncio continua a generare richieste. Quando un'unità è pubblicata su trenta siti, la maggior parte di quei trenta non è mai stata aggiornata dall'ufficio che l'ha pubblicata. Non dia nulla per scontato solo perché un annuncio è ancora online. Verifichi sempre la disponibilità invece di darla per scontata.
I segnali d'allarme, nell'ordine
Un solo segnale, di solito, non significa nulla. Due insieme sono un motivo per rallentare e chiedere qualcosa per iscritto.
- Da verificareUn prezzo molto sotto la zonaVenti percento o più al di sotto di immobili simili, senza alcuna spiegazione nell'annuncio. Le vere occasioni hanno di solito una ragione: una vendita successoria, un pignoramento, un problema legale o un inquilino già residente.What to do insteadChieda perché il prezzo è così basso. Se nessuno sa spiegare lo sconto, questo è già un segnale d'allarme.
- Da verificareContatto solo via app di messaggisticaNessun indirizzo dell'ufficio, nessun numero fisso, nessun nome aziendale che possa verificare.What to do insteadUna vera agenzia spagnola ha un ufficio fisico, una società registrata e un codice fiscale. Nulla di tutto questo è segreto. Li chieda.
- Si fermi quiNiente visita prima di pagareUna richiesta di pagamento, di una quota di blocco o di una caparra prima che qualcuno abbia messo piede nell'immobile.What to do insteadSi fermi. Questa è la linea di demarcazione più chiara dell'intero processo.
- Proceda con calmaUrgenza artificialeDieci altri acquirenti, il prezzo che aumenta lunedì, un'altra visita questa sera. Nulla di tutto ciò è verificabile.What to do insteadUna scarsità reale può essere dimostrata con un documento. Chieda di vedere quel documento.
- Facile da verificareImmagini d'archivio o fotografie senza alcun immobile riconoscibileInterni presi da altri annunci, una filigrana ritagliata, una serie che mostra la piscina ma mai una stanza.What to do insteadEsegua una ricerca inversa per immagini su due di esse. Ci vuole un minuto.
- Da verificareNulla per iscrittoNessun numero di riferimento, nessuna planimetria, nessun indirizzo, nessuna disponibilità a indicare il prezzo in un'e-mail.What to do insteadUn annuncio autentico riporta tutto questo da qualche parte per iscritto, e l'agente del venditore può inviarlo in cinque minuti.
- Si fermi quiContanti o conto insolitoIl conto di un privato, una società in un Paese non collegato oppure una richiesta di pagare in contanti.What to do insteadNessuna di queste tre situazioni è normale in un acquisto in Spagna. Si fermi.
Come funziona la pubblicità con «prezzo a partire da» e qual è la versione onesta
Il prezzo fuorviante più efficace su questa costa non è falso. È un prezzo reale per un'unità che quasi nessuno desidera: il piano terra esposto a nord, la metratura più piccola dell'edificio o l'unità accanto al locale dei rifiuti. Quell'unità è davvero in vendita a quel prezzo, ma tutte le altre unità del complesso costano molto di più.Ecco perché pubblichiamo entrambe le cifre. Il prezzo pubblicizzato più basso è il punto di ingresso per quel tipo di immobile. La scelta reale inizia con un budget più elevato. In base alla nostra esperienza, questo è il budget con cui iniziate a ottenere ciò per cui le persone sono davvero venute: una vista mare, una breve passeggiata fino alla spiaggia, il sole sulla terrazza in inverno, una strada tranquilla.
| Appartamenti | Villette a schiera | Attici | Ville | |
|---|---|---|---|---|
| Prezzo minimo | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Quando la scelta diventa realeUna vista mare, pochi minuti dalla spiaggia, orientamento e privacy fanno variare ciascuno il prezzo di sei cifre | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Un rendering al computer in un annuncio di nuova costruzione è fuorviante?Non di per sé, perché in un progetto non ancora costruito non c'è nulla di reale da fotografare. Ciò che conta è che l'annuncio indichi che l'immagine è un rendering, che le immagini corrispondano esattamente all'unità che Le viene proposta e non soltanto all'appartamento campione, e cosa sia realmente incluso nel capitolato. Chieda per iscritto le planimetrie, l'elenco dei materiali e la data stimata del rogito notarile. Se un'immagine mostra una piscina che non compare nelle planimetrie, la consideri un disegno, non una promessa.
Il controllo di dieci minuti che può fare da solo
Nulla di tutto questo richiede il nostro intervento. Lo faccia per qualsiasi immobile per il quale stia per affrontare un viaggio.
- Ricerca inversa di due fotografieSe compaiono in annunci più vecchi relativi a un immobile diverso, a un'altra località o a una banca immagini, ha trovato la risposta.
- Where
- Google Immagini o uno strumento di ricerca inversa.
- How long
- Meno di un minuto.
- Cerchi l'indirizzo o il complesso residenziale su tutti i portaliÈ normale trovare diverse versioni della stessa unità. Se ne trova una sola, su un solo sito e senza numero di riferimento, la esamini più attentamente.
- Where
- Idealista e Fotocasa, per un acquirente straniero.
- Verifichi che l'agenzia esistaUna ragione sociale, un codice fiscale, un indirizzo fisico dell'ufficio e recensioni su una piattaforma che l'agenzia non può modificare.
- Where
- Il sito dell'agenzia e una ricerca sulla mappa.
- Chieda per iscritto il riferimento e il prezzo attualeUn venditore autentico può fornire rapidamente entrambi.
- Watch out
- Se riceve silenzio o una risposta evasiva, è un risultato utile del controllo, non un controllo fallito.
- Chieda a che punto èDisponibile, visita dell'immobile fissata, in fase di proposta, riservato o con rogito notarile (firmato dal notaio). Chiedere di scegliere una di queste cinque opzioni è il modo più rapido per capire se l'immobile è davvero in vendita.
- Non invii mai denaro per vedere un immobileNessuna commissione di blocco, nessuna commissione per la visita dell'immobile, nessuna caparra prima di una visita dell'immobile, nessun pagamento su un conto privato.
- Watch out
- Questa è la regola che tutti gli altri cinque controlli servono a tutelare.
Cosa fare con un annuncio che Le piace davvero
Per un acquirente straniero, di solito tutto inizia con un annuncio condiviso in un gruppo Facebook o trovato su un sito aggregatore ceco. Spesso ha diverse settimane e talvolta mostra un prezzo in corone ceche calcolato con un tasso di cambio che attualmente nessuno utilizza. L'immobile può essere assolutamente reale, anche se l'annuncio che lo accompagna non dimostra nulla. Tre semplici passaggi risolvono la questione.
- Invii il link, non una descrizioneL'URL contiene il numero di riferimento, il nome dell'ufficio e il prezzo che ha visto. È questo che rende possibile il controllo. Uno screenshot fa perdere tutti e tre gli elementi.
- Dica cosa vuole sapereÈ ancora disponibile? Qual è il prezzo di oggi? È la stessa unità degli altri annunci simili? Queste tre domande coprono quasi ogni versione del problema.
- Chieda prima di prenotareVoli, hotel e permessi dal lavoro sono la parte più costosa di un annuncio errato. Un controllo prima di prenotare costa un pomeriggio del tempo di qualcuno e non deve necessariamente essere il Suo pomeriggio.
Lo facciamo anche per immobili con cui non abbiamo alcun rapporto, compresi quelli pubblicati da altre agenzie, e in ogni caso non Le costa nulla. Ciò che possiamo vedere e Lei no è la disponibilità in tempo reale nella rete professionale, il prezzo che il venditore sta realmente proponendo oggi e se quattro annunci corrispondono a una sola unità o a quattro unità diverse.
Cosa può controllare e cosa richiede la rete professionale
Metà di questo elenco può svolgerla meglio Lei, perché è Lei a decidere che cosa desidera. Per l'altra metà serve l'accesso a un sistema al quale non può accedere.| Da solo sui portali immobiliari | Con la parte acquirente | |
|---|---|---|
| Fotografie rubate o riutilizzate | Una ricerca inversa per immagini chiarisce la situazione in un minuto. Non Le serve nessuno per farlo. | Stesso controllo, zero vantaggi. |
| Se l'agenzia è reale | Nome della società, indirizzo dell'ufficio, recensioni che può leggere. Verifiche semplici dalla Cechia. | Di solito conosciamo già l'ufficio, il che è più rapido ma non migliore. |
| È ancora disponibile oggi | Dipende da chi risponde al telefono dell'ufficio che ha pubblicato l'annuncio. | Disponibilità in tempo reale dalla rete professionale condivisa dalle agenzie, oltre a una chiamata diretta all'ufficio che gestisce l'annuncio. |
| Il prezzo richiesto ora dal venditore | Vede l'ultimo prezzo inserito da ciascun ufficio, che potrebbe risalire a mesi fa. | Il prezzo richiesto attuale e l'eventuale variazione durante il periodo di pubblicazione dell'annuncio. |
| Quattro annunci o quattro immobili | Difficile dirlo. Fotografie, superfici e riferimenti differiscono tra gli uffici per lo stesso immobile. | Rilevamento dei duplicati tra le agenzie, che è ciò che trasforma una selezione di immobili confusa in una selezione reale. |
| Da quanto tempo è in vendita | Non visibile sui portali. | Visibile, ed è una delle informazioni più utili da conoscere prima di fare un'offerta. |
| Che cosa nascondono le fotografie | Impossibile stabilirlo da un annuncio. | Qualcuno si reca nell'immobile con una macchina fotografica e risponde alla domanda specifica che ha posto. |
Questa pagina non riguarda gli agenti disonesti
La maggior parte delle agenzie su questa costa è onesta e il comportamento descritto sopra non è per lo più ingannevole. Si tratta di una rete condivisa di annunci, trenta uffici senza motivo di aggiornare i vecchi annunci e una tecnica di vendita che funziona. Considerare tutto ciò una frode rende l'acquirente eccessivamente sospettoso verso le cose sbagliate e negligente rispetto ai rischi reali.Neppure noi possiamo vedere tutto. Possiamo confermare la disponibilità, il prezzo attuale, i duplicati e da quanto tempo un immobile è sul mercato. Non possiamo dirLe da uno schermo se una parete è umida, se il tetto del vicino blocca la vista dalla zona piscina o che rumore ci sia in strada alle otto del mattino. Per queste cose serve qualcuno presente sul posto, un servizio diverso, che è anch'esso gratuito.E i portali restano il posto giusto da cui iniziare la ricerca. Li consulti, salvi ciò che Le piace e verifichi prima di prenotare un volo, non prima di inviare una richiesta. Il costo di un annuncio errato non è mai la richiesta di informazioni. È il viaggio.
Le domande più frequenti sugli annunci immobiliari in Spagna
- L'annuncio è scomparso. Significa che l'immobile è stato venduto?
- Non necessariamente. Gli annunci scompaiono quando un immobile viene dato in prenotazione, quando il venditore lo ritira, quando il venditore passa a un'altra agenzia o quando finalmente qualcuno aggiorna la scheda. Può anche ricomparire in seguito, a un prezzo diverso e con un numero di riferimento diverso. Se Le piaceva, chieda che cosa è successo invece di fare supposizioni. Un immobile ritirato è talvolta ancora in vendita per un acquirente che effettua una visita dell'immobile di persona.
- Un venditore vuole una caparra per tenere l'immobile prima che io effettui una visita dell'immobile. È normale?
- Una caparra di prenotazione è normale per un immobile che ha deciso di acquistare, dopo che il Suo avvocato ha letto il contratto di prenotazione e dopo che il pagamento è stato effettuato sul conto indicato in tale contratto. Un pagamento per tenere qualcosa che non ha visto e che nessuno ha verificato è tutt'altra cosa. Se una visita dell'immobile dipende dal pagamento anticipato di una somma, la risposta è no e non Le serve alcuna spiegazione.
- Come posso verificare che un'agenzia spagnola sia reale prima di trattare con essa?
- Cerchi il nome della società e il numero di identificazione fiscale sul suo sito web, un indirizzo dell'ufficio che possa trovare su una mappa e recensioni su una piattaforma che l'agenzia non controlla. Anche l'Andalusia dispone di un registro pubblico delle agenzie immobiliari e un ufficio affermato Le indicherà volentieri dove trovarlo. Non sta cercando un logo su un sito web. Sta cercando documenti ufficiali conservati da qualcun altro.
- Devo smettere di usare i portali spagnoli?
- No. È qui che si trova il mercato e consultare questi siti è il modo in cui la maggior parte dei nostri clienti scopre inizialmente ciò che desidera. Li consideri una vetrina, non un database. Le fotografie, le planimetrie e la posizione sono generalmente accurate. Il prezzo e la disponibilità sono i due dettagli che diventano obsoleti per primi.
- Qualcuno ha ripubblicato un annuncio in un gruppo Facebook ceco con un prezzo in corone ceche. È sicuro?
- L'immobile è spesso reale. L'annuncio che lo riguarda, di solito, non è gestito da nessuno. Può avere settimane o mesi, il prezzo in corone ceche usa un tasso di cambio che nessuno cita più e spesso manca il numero di riferimento, quindi non è possibile risalire al venditore. Lo consideri come la fotografia di qualcosa che un tempo esisteva. Trovi l'annuncio originale in spagnolo e verifichi partendo da quello.
