Imposte sull'acquisto di immobili in Spagna: ITP, IVA e AJD
In 30 secondi
Per un acquisto sulla Costa del Sol si paga una di due imposte. Quale si applichi dipende soltanto da chi vende. Una rivendita da un proprietario privato è soggetta all'ITP al 7 % del prezzo. Una nuova costruzione acquistata da un promotore è soggetta a IVA 10 % più AJD 1,2 %, per un totale dell'11,2 %.
Chi Le vende l'immobile?
- Proprietario privato, immobile usatoITP al 7 % del prezzo, oppure del valore di riferimento se superiore.
- Costruttore, nuova costruzioneIVA al 10 % più AJD all'1,2 %, per un totale dell'11,2 %.
Quale imposta paga e perché dipende dal venditore?
L'IVA, l'imposta spagnola sul valore aggiunto, è pari al 10% del prezzo di un'abitazione di nuova costruzione. Si applica quando il venditore è il costruttore, perché la vendita di una nuova costruzione è un'operazione commerciale soggetta all'IVA, anziché un trasferimento tra privati.L'AJD è l'imposta spagnola di bollo sull'atto firmato, pari a una piccola percentuale del prezzo, e in Andalusia viene pagata insieme all'IVA su una nuova costruzione. Non viene mai applicata insieme all'imposta sul trasferimento per immobili usati indicata di seguito: un acquisto comporta una sola categoria d'imposta o l'altra, mai entrambe.ITP è l'imposta di trasferimento dovuta quando si acquista un immobile usato e in Andalusia ammonta al 7 % del prezzo. Si applica quando il venditore è un privato anziché un costruttore, che è il caso ordinario per un immobile di seconda mano.
Chi vendeCosa paga Lei
- Un costruttore, unità di nuova costruzione
- 10% IVA più 1,2% AJD, 11,2% complessivi. Stabiliti dalla normativa nazionale e regionale; non c'è nulla da negoziare.
- Da un privato, per un immobile usato
- 7% ITP, calcolato sul valore più alto tra il prezzo concordato e il valore ufficiale di riferimento dell'immobile. Veda sotto.
Le aliquote ridotte di cui potrebbe aver letto si applicano mai al Suo caso?
La normativa spagnola e quella andalusa prevedono entrambe aliquote fiscali ridotte rispetto a quelle principali, e un acquirente straniero che faccia ricerche sull'argomento le troverà. Quasi mai si applicano a un acquisto per vacanza o investimento. È utile sapere perché, anziché sperare che si applichino.Le quattro aliquote riportate di seguito sono indicate nella forma in cui vengono comunemente descritte, anziché citate dal testo ufficiale della legge, quindi le consideri indicative. In pratica questo non Le costa nulla, perché nessuna di esse è un'aliquota che dovrebbe prevedere nel Suo budget.
| ITP ridotta, 6 % o 3,5 %Solo residenti | IVA ridotta, 4 %Edilizia sociale | IVA più alta, 21 %Terreni e commerciali | |
|---|---|---|---|
| Cosa richiede | L'immobile diventa la Sua vivienda habitual, la Sua residenza principale e permanente, oltre a rispettare un limite di valore. | Riservato all'edilizia sociale ufficialmente protetta (vivienda de protección oficial). | Si applica a un terreno o a un'unità commerciale, non a un'abitazione. |
| Si applica a un acquirente ordinario | No. Un non residente che acquista una seconda casa sulla Costa del Sol non ne ha diritto, indipendentemente da quanto lasci intendere un annuncio. | No. Non si applica agli immobili ordinari di nuova costruzione su questa costa. | Questo è l'unico caso in cui l'aliquota è più alta per l'acquirente, non più bassa. |
| Cosa fare | Consideri il 7 %. Se un agente Le dice che si applica un'aliquota inferiore, gli chieda di metterlo per iscritto e faccia verificare il tutto al Suo avvocato. | Lo ignori, a meno che l'unità non sia formalmente designata come alloggio protetto, come indicato nella relativa documentazione. | Verifichi che cosa sta acquistando. Un terreno o un'unità commerciale è tassato diversamente da un'abitazione e l'annuncio non lo chiarisce sempre. |
La regola pratica: prevedete il 7 % per un immobile usato e l'11,2 % per una nuova costruzione, considerando qualsiasi importo inferiore incontriate come un caso speciale che non si applica a Lei finché un avvocato non conferma diversamente per iscritto.
Perché l'imposta può essere superiore al 7 percento di quanto ha pagato?
Il valor de referencia è il valore di riferimento che la Spagna stabilisce per un immobile, e l'imposta sul trasferimento di un immobile usato viene calcolata su tale valore quando è superiore al prezzo pagato. Dal 1° gennaio 2022, la base imponibile per l'ITP è legalmente il maggiore dei due importi, non semplicemente il prezzo indicato nel contratto.Serve a impedire che acquirente e venditore dichiarino un prezzo inferiore per ridurre l'imposta. Per un acquirente onesto che ha concordato un prezzo equo, l'effetto è semplice e automatico: se il valore di riferimento dello stesso Catastro è superiore a quello concordato, l'imposta viene calcolata sul valor de referencia.
Ipotesi degli acquirentiEffetti del valor de referencia
- L'imposta è pari al 7 % del prezzo indicato nel contratto
- È pari al 7 % del maggiore tra il prezzo contrattuale e il valore di riferimento. I due importi sono generalmente vicini, ma talvolta non lo sono.
- Un prezzo concordato più basso significa meno imposte
- Solo fino al limite minimo del valore di riferimento. Al di sotto di tale soglia, l'imposta rimane invariata indipendentemente da quanto stabilito nel contratto, motivo per cui dichiarare un prezzo inferiore non porta alcun vantaggio, ma solo rischi.
| Prezzo concordato | Valore di riferimento | |
|---|---|---|
| Importo di base | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP dovuta7 % della base | 28.000 € | 30.100 € |
Posso contestare il valore di riferimento se ritengo che sia errato?Sì, attraverso l'imposta che paga: può pagare l'ITP sul valore di riferimento e poi contestarlo formalmente oppure, in alcuni casi, richiedere una rettifica. Deve dimostrare che il reale valore di mercato è inferiore. Si tratta di una procedura da affidare a un avvocato, non di un modulo da compilare autonomamente. Vale la pena sollevare la questione prima del rogito notarile, se gli importi sono molto distanti, non dopo aver già pagato.
Che cosa succede se porta personalmente il denaro dell'acquisto in contanti?
Quasi nessuno dovrebbe portare contanti oltre frontiera per finanziare un acquisto in Spagna, e il motivo non è solo pratico. La Spagna considera il trasferimento di contanti oltre una determinata soglia un'operazione da dichiarare in anticipo, separatamente da qualsiasi informazione richiesta dalla banca o dall'avvocato sull'origine del denaro.La normativa applicabile a un acquirente straniero è quella spagnola, non il regolamento dell'UE citato dalla maggior parte degli articoli. La norma dell'UE (Reglamento 2018/1672) disciplina soltanto la frontiera esterna dell'UE. Entrando nell'UE o uscendone con 10.000 € o più in contanti, è necessario dichiararli automaticamente se li trasporta Lei, oppure comunicarli su richiesta se viaggiano senza accompagnatore. Spostarsi da Czechia alla Spagna non significa attraversare una frontiera esterna dell'UE, quindi tale regolamento non si applica a questo viaggio.Si applica invece direttamente la normativa spagnola: ai sensi della Ley 10/2010 e dell'Orden ETD/1217/2022, un trasferimento di 10.000 € o più per persona, durante un viaggio nazionale o intra-UE, deve essere dichiarato tramite il modulo Modelo S-1, presentato in anticipo quando il punto di attraversamento non dispone di un posto doganale. Esiste una soglia distinta e più elevata, pari a 100.000 €, solo per i trasferimenti interamente all'interno della Spagna, che non si applica a un viaggio dalla Czechia alla Spagna.
- Trasferire 10 000 € o più in contantiWho decidesChiunque lo trasportiWhat it grantsFa scattare l'obbligoIf noNulla da dichiarare
- Presentare Modelo S-1 in anticipoWho decidesLei, prima del viaggioWhat it grantsMovimento lecito e registratoIf noSequestro, oltre a una multa
- Confermi con il Suo avvocato il limite per i pagamenti in contantiWho decidesIl Suo avvocatoWhat it grantsNessun limite al pagamentoIf noRischia di violare un limite che nessuno Le ha confermato
Vale la pena segnalare un'altra regola, anziché presentarla come definitiva: la Spagna limita anche la quota del prezzo di acquisto che può essere pagata in contanti, ai sensi dell'art. 7 della Ley 7/2012 e successive modifiche. Secondo la descrizione comunemente riportata, il limite è di 1.000 € quando all'operazione partecipa un'impresa, oppure di 10.000 € quando il pagatore è un privato non residente. Non abbiamo verificato questo importo nel testo giuridico ufficiale del BOE, quindi lo consideri un forte indizio del fatto che un pagamento elevato in contanti sia soggetto a restrizioni e confermi l'importo esatto con il Suo avvocato prima di farvi affidamento.
Fonti
Devo ancora dichiarare qualcosa se trasferisco il denaro tramite banca anziché trasportarlo?Un bonifico bancario non è un trasferimento di contanti e il Modelo S-1 non si applica. La banca Le chiederà comunque l'origine dei fondi nell'ambito dei normali controlli antiriciclaggio. Si tratta di una questione diversa da quella a cui risponde questa sezione ed è quella trattata nella pagina delle FAQ alla voce "Dovrò documentare la provenienza del mio denaro?" Un bonifico bancario è inoltre il metodo raccomandato da questo sito: consulti la guida ai trasferimenti valutari.
Cosa confermare prima di fare affidamento su queste aliquote
Quattro aspetti, verificati in relazione alla Sua specifica operazione e non sulla base di un'aliquota pubblicata.| Richieda | Cosa indica | Come appare una risposta errata |
|---|---|---|
| Il valor de referencia dell'immobile | Il Catastro pubblica questo dato e il Suo avvocato può verificarlo prima che Lei firmi qualsiasi documento. Indica se il 7 % si applicherà al prezzo concordato oppure a un importo superiore. | Nessuno ha verificato, oppure c'è una promessa di "occuparsene in seguito". |
| Conferma scritta del regime fiscale applicabile | Che il venditore sia il costruttore (IVA e AJD) o un proprietario privato (ITP) può sembrare ovvio, ma talvolta non lo è, per esempio nel caso di un immobile usato costituito da un'unità di nuova costruzione invenduta ancora di proprietà del costruttore originario. | Un'ipotesi basata sul modo in cui l'immobile viene commercializzato anziché sul soggetto indicato come venditore nel contratto. |
| Come intende trasferire i fondi per l'acquisto | Un bonifico bancario evita del tutto la questione del Modelo S-1. Se il piano prevede anche solo in parte l'uso di contanti, questo è il momento di sollevare la questione dell'obbligo di dichiarazione e del limite per i pagamenti, non dopo che avrà già attraversato la frontiera. | Nessun piano oltre a "Lo porterò quando verrò". |
| Se la Sua situazione riguarda o meno l'imposta patrimoniale o l'imposta sul reddito dei non residenti | Entrambe esistono, entrambe sono distinte dal regime delle imposte d'acquisto sopra descritto ed entrambe hanno pagine dedicate: l'imposta patrimoniale e l'imposta sul reddito dei non residenti. | Silenzio, oppure l'ipotesi che l'acquisto sia l'unico evento fiscale. |
Bonifico bancario invece del contante
Due modalità con cui il denaro dell'acquisto può arrivare fisicamente, ma solo una evita la dichiarazione.| Contanti | Bonifico bancario | |
|---|---|---|
| Obbligo di dichiarazione | Modelo S-1, presentato in anticipo, oltre 10.000 € per persona. | Nessuno specifico per il trasferimento. |
| Rischio limite di pagamento | Potenzialmente limitato oltre una soglia bassa ai sensi dell'articolo 7 della Ley 7/2012; confermi con il Suo avvocato. | Non applicabile: un bonifico non è un pagamento in contanti. |
| Dimostrare l'origine dei fondi | Più difficile: il contante non lascia una propria traccia cartacea quando arriva. | Una traccia bancaria già conservata sia dalla Sua banca sia dalla banca spagnola. |
| Rischio pratico del viaggio stesso | Trasportare una grossa somma di contanti attraverso l'Europa, dichiarata o non dichiarata. | Nessuno, oltre al normale rischio di viaggio. |
Il tasso, non il Suo conto
Tutti i tassi sopra indicati sono aggiornati ad agosto 2026. Li abbiamo verificati direttamente nella normativa fiscale andalusa e nazionale, anziché copiarli da un commento, e li abbiamo confrontati con la legge di bilancio andalusa del 2026, che non ha modificato né il tasso ITP del 7 % né il tasso AJD dell'1,2 %. L'Andalusia stabilisce i propri tassi ITP e AJD nell'ambito del quadro nazionale. Lo stesso acquisto in un'altra comunità autonoma può essere soggetto a un tasso regionale diverso, anche se la normativa nazionale sottostante è identica.Si tratta di informazioni generali su come si applica l'imposta, non di un calcolo di quanto Lei debba pagare personalmente. Il valore di riferimento, la data esatta del rogito notarile e qualsiasi circostanza particolare del Suo acquisto devono essere oggetto del parere scritto del Suo avvocato, non di una guida pubblicata. Una cifra, il limite per i pagamenti in contanti, è esplicitamente indicata come non verificata, anziché come definitiva: non faccia affidamento su tale numero senza che il Suo avvocato lo abbia confermato.Alcuni argomenti sono trattati nelle rispettive guide: la guida ai costi di acquisto illustra il costo complessivo, comprese le spese del notaio, del registro immobiliare e dell'avvocato. La guida ai costi annuali tratta l'IBI e la dichiarazione dei non residenti che deve essere presentata a partire dall'anno successivo al rogito notarile. Le guide sull'imposta patrimoniale e sulle successioni trattano integralmente questi due distinti aspetti fiscali.
Domande fiscali più comuni
- Se acquisto un'unità invenduta da una banca anziché da uno sviluppatore, quale imposta si applica?
- Dipende da chi glielo vende legalmente, non da come viene commercializzato. Una banca o un fondo che detiene immobili di nuova costruzione recuperati in seguito a pignoramento di solito vende in qualità di impresa. Ciò può significare che l'IVA si applichi ancora, anche se l'operazione appare come la vendita di un immobile usato. È proprio per individuare casi di questo tipo prima del rogito notarile, e non dopo, che esiste la checklist qui sopra.
- Il tasso d'imposta cambia se acquisto tramite una società spagnola invece che personalmente?
- L'imposta sull'acquisto, ITP o IVA più AJD, viene calcolata nello stesso modo, indipendentemente da chi sia l'acquirente. Quando l'acquirente è una società, cambiano invece aspetti completamente diversi: l'imposta societaria corrente, le dichiarazioni annuali e il modo in cui viene tassata una futura vendita. Questo confronto è l'argomento della guida all'acquisto tramite società.
- Il tasso AJD è lo stesso in tutta la Spagna?
- No. L'AJD, come l'ITP, è un tasso stabilito a livello regionale nell'ambito di un quadro nazionale, quindi una comunità autonoma diversa può fissare una percentuale differente. La cifra dell'1,2 % indicata sopra è specificamente il tasso attuale dell'Andalusia, aggiornato ad agosto 2026.
