Reddito e rendimento da locazione: quanto guadagna davvero un immobile sulla Costa del Sol
In 30 secondi
Un affitto a breve termine ben gestito sulla Costa del Sol produce circa il 5-9 % lordo, mentre una locazione a lungo termine produce circa il 4-6 % lordo. Entrambi scendono a circa il 3-4,5 % netto una volta detratti i costi di gestione, le imposte e i costi operativi.
Qual è un rendimento lordo realistico sulla Costa del Sol?
Il rendimento lordo è il numero più semplice e più onesto di tutto questo argomento. È il canone annuo prodotto da un immobile, diviso per il costo d'acquisto, espresso in percentuale. Non dice nulla su quanto resta a Lei. È anche il punto in cui quasi ogni dato di marketing si ferma discretamente.I rapporti di mercato pubblicati concordano su circa il 5-9 % lordo per un affitto a breve termine gestito in una zona ad alta vocazione turistica (Bromley Estates Marbella, dati Airbtics Marbella e Relo Real Estate, tutti del 2026), e su circa il 4-6 % lordo per una locazione residenziale a lungo termine (statistiche immobiliari spagnole di Alta Moderna, 2026).
Dal lordo al netto, passo passo
Le percentuali sopra l'ultima riga mostrano la struttura della deduzione, non un esempio verificato e svolto. La quota condominiale, lo scaglione fiscale e i costi di gestione sono specifici per ciascun immobile. La riga del netto utilizza lo stesso intervallo riportato nel resto di questa pagina, non un nuovo calcolo.
| Canone incassatoil reddito annuo prima di ogni costo | 100 % |
|---|---|
| Commissione di gestione20 % di ogni prenotazione, 0 € in un mese senza prenotazioni | -20 % |
| Quota condominiale900 a 6 000 € all'anno, varia molto in base allo sviluppo | Varia |
| IRNR sul reddito da locazione19 % sul netto per UE/SEE, 24 % sul lordo per gli altri | Varia |
| Assicurazione, manutenzione e sfittostagionale e specifico per ogni immobile, il divario escluso dai dati in evidenza | Varia |
| Ciò che resta, come rendimento sul prezzo d'acquistoLa fascia netta indicata dai report di mercato | 3-4,5 % |
Questi sono gli intervalli sui quali concordano i rapporti di mercato, ad agosto 2026. Non sono dati misurati da Arevont o verificati rispetto al proprio catalogo, e nessun singolo rapporto condivide tutti i dati sottostanti. Consideri un numero al di fuori di uno dei due intervalli, in entrambe le direzioni, come un'affermazione da verificare, non come un fatto da accettare.
Cosa riduce quella cifra per arrivare al netto?
La comunidad dei proprietari è la comunità dei proprietari che gestisce le parti comuni di un complesso e stabilisce la quota mensile, ed è simile a una SVJ ceca senza essere la stessa cosa. Questa è la voce più variabile dell'intero calcolo. Vale la pena esaminarla correttamente, senza trattarla come un semplice arrotondamento.Sei costi separano in genere la cifra lorda sopra indicata da ciò che arriva sul Suo conto. Ognuno di essi è reale ed è già stato pubblicato altrove su questo sito, non stimato appositamente per questa pagina.
| Costo | Dimensioni tipiche | Dove viene stabilito |
|---|---|---|
| Commissione di gestione, se affittato tramite un gestore | 20 % di ogni prenotazione | Stabilito dal contratto del gestore. 0 € nei mesi senza prenotazioni. |
| Quota condominiale | 900 a 6.000 € all'anno | Votata dalla comunidad. Varia molto da un complesso all'altro. |
| IBI, imposta annuale sugli immobili | 400 a 1.000 € all'anno per un appartamento | Stabilito dal municipio, non negoziabile. |
| IRNR sul reddito da locazione | 19 % netto (UE/SEE) o 24 % lordo (altri) | Stabilito dall'Agencia Tributaria. Dipende dalla Sua residenza fiscale, non dall'immobile. |
| Assicurazione per un immobile con ospiti paganti | Redatta appositamente per tale uso, con prezzo definito individualmente | Una polizza per un proprietario che occupa l'immobile non copre questo uso e può comportare il rifiuto di un sinistro. |
| Periodi di sfitto, manutenzione e commissione della piattaforma | Varia in base alla stagione, all'immobile e al canale | Il divario che quasi ogni cifra pubblicizzata omette discretamente. |
Perché un buon gestore si rifiuta di indicarLe una cifra?
La pagina di Arevont sulla gestione degli affitti afferma chiaramente questo, e vale la pena usarla come criterio di valutazione anche per le cifre degli altri, non solo per le nostre: nessun gestore onesto garantisce l'occupazione o il reddito prima di aver visto l'immobile, le sue recensioni e il modo in cui viene prezzato per la stagione successiva. Una cifra indicata prima di quel momento è solo una supposizione con un simbolo di valuta accanto.Ciò che un buon gestore Le dirà, e che è realmente utile, è il metodo sopra applicato al Suo immobile, dopo averlo esaminato dall'interno: l'effettivo intervallo lordo per quell'indirizzo e quella stagione, nonché l'elenco reale dei costi per quel complesso, invece degli intervalli pubblicati. Si tratta di una verifica di idoneità. Arevont la esegue gratuitamente prima che spenda un solo euro, indipendentemente dal fatto che il risultato sia incoraggiante o meno.
Se nessuno vuole indicarmi una cifra, come confronto due immobili prima di acquistare?Confronti l'elenco dei costi, che può conoscere in anticipo, invece del reddito, che non può conoscere. Due appartamenti allo stesso prezzo, uno con una quota condominiale di 900 € e l'altro con una quota condominiale di 4.200 €, non rappresentano lo stesso investimento, anche prima che esista una sola prenotazione. Questa differenza è reale quanto qualsiasi percentuale di rendimento che in seguito potrebbe produrre l'uno o l'altro.
Quale tipo di affitto rende di più, a breve o a lungo termine?
Sul piano della cifra indicata, l'affitto a breve termine di solito rende di più. A colmare gran parte di questo divario sono i costi e l'impegno associati a ciascuna cifra. Per questo i due non sono semplicemente "gli stessi soldi, a due velocità".
| Affitto a breve termine | Affitto a lungo termine | |
|---|---|---|
| Rendimento lordo tipico indicato | Dal 5 al 9 % | Dal 4 al 6 % |
| Quanto costa arrivarci | Arredi, licenza e gestione continuativa. | Revisione del contratto, meno burocrazia. |
| Quanto è stabile il reddito | Stagionalità, prezzi e recensioni. | Stabile, tutelato da una durata di 5-7 anni. |
| La comunidad può porre il veto | Sì, voto dei tre quinti dal 2025. | Non esiste un veto analogo. |
| Uso personale dell'immobile | Possibile in alcuni periodi dell'anno. | Non finché dura la durata minima. |
Cosa chiedere a chiunque Le citi un rendimento
Cinque domande. Un numero che supera tutte e cinque merita di essere preso sul serio.| Chieda | Perché è importante | Come appare una risposta errata |
|---|---|---|
| È lordo o netto? | Le due cifre possono differire della metà, e un dato di marketing è quasi sempre il maggiore dei due. | Una singola percentuale senza alcuna parola associata. |
| È stato considerato questo specifico immobile o si tratta di una media del codice postale? | La distribuzione, la vista e il piano fanno una reale differenza sul prezzo a cui l'immobile viene effettivamente prenotato. | Un numero citato prima di una visita dell'immobile o di una verifica dell'annuncio. |
| Quale commissione di gestione, aliquota fiscale e quota condominiale ha utilizzato? | Modifichi anche solo uno dei tre elementi e il dato netto cambia sostanzialmente. | Nessun dettaglio fornito, oppure una commissione di gestione omessa discretamente. |
| Quale ipotesi di occupazione è inclusa? | Un rendimento basato sui prezzi dell'alta stagione per ogni settimana dell'anno non è un rendimento, ma il caso migliore. | "Completamente prenotato" o un numero senza alcun dato sull'occupazione. |
| È una promessa o una stima? | Nessun gestore controlla il mercato, ma solo i prezzi e la qualità dell'annuncio. | Un reddito minimo garantito offerto da chiunque non si assuma anche il rischio in prima persona. |
Cosa non sono questi intervalli
Ciò che trova qui è un metodo e una serie di intervalli di mercato documentati e datati, aggiornati al 17 agosto 2026. Non si tratta di una valutazione, di una previsione o di una promessa relativa a uno specifico immobile. Non utilizzi alcun dato qui riportato per una decisione di finanziamento come se fosse garantito.Non abbiamo elaborato dati propri sui rendimenti per l'intero catalogo e lo dichiariamo, invece di pubblicare una media presentata come se fosse una misurazione. Quando la situazione cambierà, questi intervalli deriveranno dai nostri dati anziché dai rapporti di mercato, e lo dichiareremo apertamente.L'intervallo netto presuppone un immobile gestito professionalmente e conforme alla legge. Un affitto a breve termine senza licenza, un immobile affittato contro la volontà della comunità o uno con un ampliamento non documentato non rientra affatto in questo calcolo. Il rischio non consiste in un rendimento inferiore. Consiste nel perdere del tutto la possibilità di affittare l'immobile.
Le domande più frequenti sul rendimento da locazione
- Perché Arevont non può semplicemente dirmi quanto renderà un immobile?
- Perché controlliamo solo due dei quattro elementi che lo determinano: i prezzi e la qualità dell'annuncio. Non controlliamo gli altri due: il mercato e le recensioni dell'immobile. Un dato fornito prima di aver visto un immobile e di aver gestito almeno una stagione non è una previsione. È un'ipotesi. Preferiamo perdere una prenotazione con un onesto "forse" piuttosto che acquisirne una con un dato che non possiamo sostenere.
- Questi intervalli includono la rivalutazione dell'immobile stesso?
- No. Tutto ciò che precede riguarda il rendimento da locazione: il reddito prodotto dall'immobile diviso per il suo costo. Non dice nulla sul fatto che probabilmente l'immobile varrà di più o di meno quando lo venderà. Si tratta di due domande separate e confonderle è uno dei modi più comuni in cui un investimento viene presentato in modo eccessivamente ottimistico.
- Un prezzo di acquisto più elevato implica sempre un rendimento inferiore?
- Di solito, ma non sempre, perché il rendimento è un rapporto ed entrambi i suoi elementi possono cambiare. Un immobile più costoso in una zona con una domanda locativa più forte può generare un reddito sufficientemente superiore rispetto a uno più economico da mantenere un rendimento simile o migliore. È esattamente per questo che il confronto dei rendimenti tra immobili molto diversi richiede l'applicazione dello stesso elenco di costi a ciascuno, non soltanto di un dato principale.
