Affitti a breve termine in Spagna: licenza, regole e costi
In 30 secondi
Tre autorità distinte devono dare il loro consenso prima che Lei possa affittare a turisti un immobile sulla Costa del Sol: la regione, tramite il registro VUT, il comune e la comunità dei proprietari, che può vietarlo completamente con un voto dei tre quinti. Il numero nazionale separato per la pubblicità è stato annullato dalla Corte Suprema nel maggio 2026, quindi è la registrazione regionale VUT quella determinante.
Chi deve avere una licenza VUT e chi no?
La VUT è la licenza andalusa per gli affitti turistici e, senza di essa, un immobile non può essere legalmente affittato a ospiti in vacanza. Se anche solo una parte del Suo progetto prevede prenotazioni notturne o settimanali tramite Airbnb, Booking.com o una piattaforma simile, ha bisogno di una licenza VUT, indipendentemente dal numero di settimane all’anno in cui intende affittare l’immobile. Gli unici affitti esclusi da questa norma sono quelli a lungo termine con una durata minima prevista dalla legge. Si tratta di un insieme diverso di regole, illustrato in una guida separata.La licenza si applica all'immobile e alla persona che lo registra, non all'intero edificio. Due appartamenti identici nello stesso stabile possono ricevere risposte diverse. Questo perché il terzo passaggio, il voto del condominio, viene deciso per edificio e non per unità immobiliare, e può cambiare dopo che uno dei due proprietari ha acquistato il proprio appartamento. Al 17 agosto 2026, l'Andalusia gestisce il passaggio regionale attraverso il registro VUT riformulato per le abitazioni a uso turistico, il Decreto 31/2024 e il Decreto-Legge 1/2025. Ottenere una sola delle tre approvazioni è il modo più comune con cui un acquirente straniero finisce per possedere un immobile che non può legalmente affittare.
I tre passaggi, in sequenza
- La regioneWho decidesJunta de Andalucía, registro VUTWhat it grantsLa licenza regionale per pubblicizzare l’immobileIf noL’immobile non può essere legalmente affittato ai turisti, a nessun prezzo e su nessuna piattaforma.
- Il comuneWho decidesLa posizione urbanistica del comuneWhat it grantsNessun blocco comunale sulle nuove registrazioni in quel distrettoIf noDiversi comuni costieri hanno sospeso le nuove registrazioni nei loro distretti più frequentati. In tali zone non è possibile ottenere un numero VUT, indipendentemente dalle caratteristiche dell’immobile.
- La comunitàWho decidesVoto dei proprietari e delle quote dei tre quintiWhat it grantsAutorizzazione dell’edificio, distinta dalla licenzaIf noUn numero VUT valido e un comune favorevole non possono comunque superare un voto della comunità contrario all’affitto, dal 3 aprile 2025.
Posso affittare l’immobile solo per poche settimane all’anno senza effettuare la registrazione?No. Non esiste alcuna esenzione dall’obbligo di registrazione basata su un numero minimo di notti. Pubblicizzare anche una sola settimana senza un numero VUT e la corrispondente registrazione nazionale costituisce la stessa infrazione della gestione dell’immobile per tutto l’anno. L’importo della multa dipende dall’attività, non dalla parte dell’anno in cui è stata svolta.
Che cosa richiede il decreto sull’abitabilità all’interno dell’appartamento?
Il decreto riscritto stabilisce regole precise, non semplici suggerimenti. Elenca le condizioni minime che un immobile deve soddisfare prima che venga rilasciata una licenza. Una fotografia dell’annuncio non dimostra il rispetto di nessuna di queste condizioni.
- Posti lettoMassimo 4 persone per camera da letto, di cui non più di 2 su letti a castello, oltre a un massimo di altre 2 persone su un divano letto nel soggiorno (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Il dato dei "6 per camera da letto", spesso ripetuto, appartiene al testo precedente, ormai abrogato.
- ClimatizzazioneAria condizionata da maggio ad agosto e riscaldamento da dicembre a marzo in ogni ambiente abitabile. Ora sono esplicitamente consentite le unità portatili, che il testo precedente non ammetteva (art. 6.1).
- Dotazione fissaUn elenco fisso degli articoli obbligatori per cucina, bagno e biancheria, nonché un rilevatore di fumo e un estintore, indicati in un allegato anziché lasciati alla discrezionalità (Allegato).
- Obblighi del gestoreUn numero di telefono attivo 24 ore su 24, pulizia tra ogni soggiorno, moduli ufficiali per i reclami disponibili in loco, un piano di evacuazione sul retro della porta e una ricevuta con il codice RTA (art. 6.2).
- Compatibilità urbanisticaLa dichiarazione responsabile presentata per registrare l’immobile deve ora attestare che l’uso è compatibile con la pianificazione urbanistica locale, e un parere comunale negativo annulla la registrazione (Decreto-Ley 1/2025).
Situazione al 17 agosto 2026, sulla base della nostra lettura verificata del decreto riscritto, anziché di una guida pubblica che descrive ancora il testo abrogato. Informazioni generali, che non sostituiscono la verifica da parte del Suo avvocato del testo vigente in relazione al Suo specifico immobile.
La comunità dei proprietari ha diritto di veto, separatamente dalla licenza?
Sì, ed è il passaggio decisivo che la maggior parte dei venditori non menziona. Dal 3 aprile 2025, una comunità dei proprietari può approvare, limitare, sottoporre a condizioni o vietare l’affitto turistico nell’edificio. È necessaria una maggioranza di tre quinti dei proprietari, che rappresentino tre quinti delle quote. Un immobile può avere un numero VUT perfettamente valido e tuttavia trovarsi in un edificio che vieta gli affitti. Questi due fatti non sono in contraddizione, perché rispondono a domande diverse.Arevont verifica tutti e tre i passaggi decisivi, la regione, il comune e la comunità dei proprietari, prima che Lei spenda un euro per mobili, fotografie o una richiesta di licenza. Questo fa parte del servizio di gestione degli affitti. La verifica è gratuita, indipendentemente dal fatto che Lei decida o meno di usufruire del servizio. È la cosa più utile da fare prima di prenotare un immobile che acquista in parte per affittarlo.
Prima di prenotare
- Legga lo statuto della comunità dei proprietari e i verbali degli ultimi due anniLa votazione dei tre quinti potrebbe essersi già svolta oppure essere all’ordine del giorno di una riunione di cui nessuno Le ha parlato.
- Where
- Richiesti al venditore o all’amministratore della comunità dei proprietari.
- Watch out
- "Si applicano le regole abituali" non è una risposta. Ogni comunità dei proprietari decide autonomamente la propria posizione.
- Verifichi l’attuale pianificazione urbanistica del comuneDiversi comuni della Costa del Sol hanno sospeso le nuove registrazioni degli affitti turistici nei loro quartieri più frequentati.
- Where
- Ufficio urbanistico comunale.
- Watch out
- Una risposta vecchia di un anno o proveniente da un comune limitrofo non equivale alla risposta corretta.
- Ottenga la verifica gratuita dei tre passaggi prima di spendere per i mobiliArevont verifica insieme la regione, il comune e la comunità dei proprietari e fornisce una risposta scritta.
- Where
- Servizio di gestione degli affitti, gratuito in ogni caso.
Se un vicino del mio edificio affitta già il proprio appartamento, significa che posso farlo anch’io?Non automaticamente. Una votazione che non è mai stata convocata non equivale a una votazione favorevole. Un proprietario che affittava già prima del 3 aprile 2025 conserva una posizione che una nuova registrazione non eredita. Legga lo statuto e i verbali degli ultimi due anni prima di presumere che la prassi di un vicino si applichi anche alla Sua unità.
Quanto costa essere in regola prima del primo ospite?
Tra un appartamento vuoto e un annuncio conforme alla legge ci sono tre costi, e nessuno di questi è il costo della licenza.
| Arredamento conforme al decreto, non al Suo gusto personalepacchetto da affitto di categoria medio-bassa, prezzi pubblicati dai fornitori | Da 4 500 a 26 000 € |
|---|---|
| La registrazionepresentata dal Suo avvocato sulla base della documentazione esistente sull’abitabilità | Inclusa nella parcella legale |
| Il numero nazionale per gli annunciannullato dalla Corte Suprema nel maggio 2026; si applica solo il codice VUT regionale | Non più richiesto |
Nessuno di questi tre costi compare in un annuncio di vendita e nessuno è facoltativo se l'immobile deve effettivamente generare reddito come affitto a breve termine.
Cosa verificare prima di spendere per arredamento o fotografie
Cinque verifiche, in quest'ordine, perché le prime due determinano se valga la pena fare tutto il resto.| Verifichi | Perché determina la risposta | Come appare una risposta errata |
|---|---|---|
| Il regolamento condominiale e i verbali degli ultimi due anni | Il voto dei 3/5 potrebbe essersi già svolto oppure essere all'ordine del giorno di una riunione di cui nessuno La ha informata. | "Si applicano le regole consuete." Non esiste una prassi consueta: ogni condominio vota la propria posizione. |
| Se il comune ha limitato le nuove registrazioni | Diversi comuni della Costa del Sol hanno inasprito le regole per le nuove locazioni turistiche nei quartieri più frequentati, comune per comune e talvolta quartiere per quartiere. | Una risposta vecchia di un anno o proveniente da un comune limitrofo. |
| La documentazione relativa all'occupazione e all'abitabilità | Un immobile non può essere registrato senza i documenti che attestano la sua abitabilità legale e, nel caso di un immobile usato più datato, talvolta mancano del tutto. | Una rassicurazione del venditore invece del certificato effettivo. |
| La capacità ricettiva che la planimetria consente in base al decreto | La capacità ricettiva determina il reddito più della tariffa notturna e il limite di 4 posti letto per camera da letto è più rigoroso di quanto presuma la maggior parte delle brochure. | Una dichiarazione sulla capacità ricettiva basata sul vecchio testo abrogato. |
| Se una VUT registrata prima che Lei ne diventasse proprietario viene trasferita come dichiarato | I venditori presumono regolarmente che una registrazione sopravviva automaticamente al cambio di proprietà. Non è sempre così. | "Ha già una licenza", senza alcun documento che confermi cosa venga trasferito e cosa debba essere nuovamente depositato. |
Idoneo alla licenza sulla carta e legalmente affittabile nella pratica sono due questioni diverse
Lo stesso immobile, verificato da solo oppure con Arevont prima che Lei si impegni.| Verificato da solo | Verificato con Arevont | |
|---|---|---|
| La registrazione VUT regionale | Disponibilità confermata. Non dice nulla sulle altre due condizioni. | Disponibilità confermata e verificata rispetto a ciò che consentono separatamente il condominio e il comune. |
| Il voto condominiale | Dato per scontato sulla base della prassi di un vicino o di quanto afferma l'agente incaricato della vendita. | Verificato nel regolamento e nei verbali effettivi, con le relative date, prima della caparra. |
| La spesa per arredare | Acquistato prima e verificato successivamente rispetto all'allegato sull'inventario. | Preventivato in base ai requisiti del decreto prima di spendere un euro. |
| L'esito se un cancello dice di no | Scoperto dopo la domanda di licenza, l'acquisto dell'arredamento e le fotografie. | Scoperto prima della caparra, quando rinunciare non costa nulla. |
Cosa può dirLe solo una verifica locale sul Suo specifico appartamento
Queste sono informazioni generali sul decreto andaluso riformulato e sulla regola del voto condominiale, aggiornate al 17 agosto 2026. Lo abbiamo letto personalmente, anziché copiarlo da una guida pubblica che descrive ancora il vecchio testo. Non si tratta di consulenza legale relativa al Suo edificio. Le regole variano da un comune all'altro e cambiano nel tempo. Un avvocato conferma la situazione vigente per un immobile specifico prima che Lei vi spenda qualsiasi somma.Una questione rimasta aperta è ora risolta: la Corte Suprema ha annullato nel maggio 2026 l'obbligo nazionale del numero pubblicitario del Registro Único (STS 620/2026, come confermato tramite il portale della magistratura), poiché lo Stato ha ecceduto le proprie competenze. La registrazione VUT andalusa non è interessata e rimane la registrazione che conta. Si rivolga al Suo avvocato se si è registrato secondo il regime nazionale nel 2025 e desidera sapere cosa fare con quel numero.Nessun tasso di occupazione, nessuna tariffa per notte e nessun dato sui ricavi compare in precedenza. Quanto rende un immobile è una questione di mercato, affrontata in una guida separata. È una questione diversa da quella relativa alla possibilità di affittare legalmente l'immobile, che è l'unica a cui questa pagina risponde.
Le domande più frequenti sugli affitti di breve durata
- L'acquisto di una nuova costruzione garantisce che la comunità consentirà gli affitti turistici?
- No. In una nuova costruzione potrebbero non esserci ancora verbali da consultare, perché la comunità non si è riunita. Il regolamento è ancora una bozza del costruttore. Prima di concludere l'acquisto, chieda direttamente e per iscritto al costruttore se gli affitti erano previsti dal regolamento della comunità. La prima votazione dopo la consegna dell'immobile può avere qualsiasi esito.
- Cosa succede se affitto senza un numero VUT?
- L'annuncio pubblicato costituisce la prova e gli ispettori non sono tenuti a identificarsi prima del controllo. Le sanzioni variano in base alla gravità dell'infrazione e i controlli contro gli affitti senza registrazione sono aumentati notevolmente dalla riforma del 2024-2025, con oltre 15.300 registrazioni annullate in Andalusia dal 2024. Le piattaforme rimuovono inoltre gli annunci non registrati quando è richiesto un numero regionale o nazionale e questo manca.
- La comunità può cambiare idea dopo aver votato a favore?
- Una comunità può votare nuovamente, in un senso o nell'altro, durante una riunione successiva. Ciò che tutela un proprietario che già affitta legalmente è la formulazione non retroattiva della modifica del 2025, non una garanzia permanente che il voto odierno prevalga su ogni voto futuro.
- È più facile ottenere l'autorizzazione per una villa esterna a una comunità rispetto a un appartamento?
- Viene meno il passaggio relativo alla comunità, eliminando uno dei tre livelli. I requisiti regionali e comunali continuano ad applicarsi integralmente e una villa indipendente deve comunque rispettare lo stesso decreto sull'abitabilità, nonché le stesse norme su inventario e capienza, di un appartamento all'interno di un edificio.
