Guida alla zona della Costa del Sol
Marbella
Marbella ha il mercato immobiliare più costoso e più liquido di questa costa. Un unico nome offre lusso abitativo, golf, alta ristorazione e una tranquilla costa adatta alle famiglie.
Prezzo medio al m25.950 EURLuglio 2026.
Transfer aeroportualeDa 35 a 45 minIn auto fino a Malaga, sull'AP-7 a pedaggio.
Popolazione166.999Registro comunale, fine 2024.
Affitto a breve termineAllowedCon registrazione e regolamento condominiale dal 2025.
Chi acquista qui
A chi è adatto Marbella
Marbella non è un unico mercato. Comprende una costa glamour, un sobborgo con campi da golf e una tranquilla costa adatta alle famiglie. Ogni zona è adatta a un diverso tipo di acquirente. Questi sono i quattro profili di acquirenti che aiutiamo più spesso qui. Se uno di questi La descrive, probabilmente Marbella fa al caso Suo.
Acquirenti di seconde caseDesidera una casa che possa chiudere e lasciare, per poi raggiungerla facilmente in aereo. Marbella ha un autobus diretto per l'aeroporto, che impiega meno di un'ora. Il centro storico e il lungomare offrono appartamenti che richiedono meno manutenzione delle case. Oggi, a questo livello, sempre più acquirenti utilizzano l'abitazione per una parte consistente dell'anno, non solo per due settimane ad agosto.Acquirenti interessati allo stile di vita, al golf, alle spiagge e all'ottima cucinaMarbella concentra in un'unica città più campi da golf, beach club e ristoranti di livello Michelin che in qualsiasi altro luogo di questa costa. Questa concentrazione ha un prezzo premium.Acquirenti di fascia alta che cercano privacySierra Blanca si trova sul pendio sopra la Golden Mile. Ospita alcune delle strade più costose della Spagna ed è molto tranquilla. Qui gli acquirenti prendono spesso in considerazione anche La Zagaleta, appena oltre il confine, per la stessa privacy garantita da un complesso residenziale chiuso e sorvegliato. La maggior parte degli acquirenti con un budget superiore a 2 milioni di EUR paga in contanti. Acquistano tanto per la sicurezza e l'esclusività quanto per la vista.Famiglie che si trasferiscono con figli in età scolareMarbella dispone già di scuole e assistenza pediatrica. Non è necessario creare questi servizi da zero. Nueva Andalucia, San Pedro e Marbella East si trovano tutti vicino a una scuola internazionale.Marbella non fa per Lei se cerca il prezzo d'ingresso più basso di questa costa o un'autentica atmosfera spagnola, tranquilla e poco turistica tutto l'anno. Entrambe le opzioni sono facili da trovare in altre località vicine, e glielo diremo.
Prezzi e andamento
I prezzi di Marbella sono i più alti di questa costa e continuano a salire.Il mercato immobiliare di Marbella
Prezzo al m2, intero comune5.950 EURLuglio 2026. +4,6% su luglio 2025.
Andamento su 5 anni
2.953 EUR5.950 EUR20192026
Solo due punti di dati, 2019 e 2026. La linea tra loro non viene misurata anno per anno.Quota delle vendite di nuove costruzioni
7.94 percento92.06 percento di rivendite
La maggior parte del mercato è costituita da immobili usati. L'offerta di nuove costruzioni è scarsa.I prezzi di Marbella sono ormai all'incirca il doppio della media nazionale spagnola. Continuano a salire dopo la forte crescita iniziata con la pandemia. Solo nel 2024 sono aumentati di circa il 12,6%. Il rapporto sul mercato del 2026 prevede che la crescita continui, sebbene a un ritmo più lento.Marbella è principalmente un mercato di immobili usati. Le nuove abitazioni rappresentano meno dell'8 percento delle vendite. La maggior parte degli acquirenti sceglie immobili esistenti anziché una nuova costruzione. I pochi grandi progetti di nuova costruzione in corso includono Design Hills Marbella, le residenze private Four Seasons, Epic Marbella e Karl Lagerfeld Villas. Per la maggior parte, le date del rogito notarile sono previste tra diversi anni.L'offerta di ville è concentrata a Nueva Andalucia, Sierra Blanca e sulle colline sopra Benahavis. Gli sviluppi residenziali "consolidati" della Golden Mile hanno prezzi compresi tra 5.500 e 6.000 EUR/m2. Alcuni indirizzi sul lungomare raggiungono valori molto più elevati.
All'interno di Marbella
Le microzone di Marbella
1 / 8
Golden MileUltra prestigioso
L'indirizzo più famoso di Marbella. Grandi ville e appartamenti sul lungomare tra la città e Puerto Banus. Gli indirizzi più esclusivi sul lungomare arrivano fino a 35.000 EUR/m2.5.753 EUR/m2Vedi gli immobili
Sierra BlancaUltra prestigioso
La tranquillità delle colline sopra la Golden Mile. Qui si trovano alcune delle strade più costose della Spagna.Vedi gli immobili
NaguelesPrestigioso
Inclusa nella Golden Mile nella maggior parte dei dati sui prezzi. Le ville si trovano sul pendio, vicino alla spiaggia e alla città.Vedi gli immobili
Nueva AndaluciaPrestigioso
La "Golf Valley". Ville per famiglie e appartamenti moderni intorno a quattro campi da golf, a 4 km da Puerto Banus.4.225 EUR/m2Vedi gli immobili
Puerto BanusPrestigioso
Il porto turistico. Negozi di lusso, superyacht e una vivace scena mondana, più che una base per famiglie.4.225 EUR/m2Affollata e rumorosa in estate. Adatta come base per le vacanze, ma meno indicata per la vita quotidiana di una famiglia.Vedi gli immobili
San Pedro de AlcantaraMiglior rapporto qualità-prezzo
Una vera città spagnola, inglobata nella Marbella allargata. È il punto d'ingresso più conveniente.3.734 EUR/m2Vedi gli immobili
Elviria e Marbella EastPrestigioso
Una costa più tranquilla e orientata alle famiglie, con belle spiagge sabbiose. È apprezzata dalle famiglie del Nord Europa.3.388 EUR/m2Vedi gli immobili
Centro storicoMiglior rapporto qualità-prezzo
Le tradizionali strade andaluse intorno a Plaza de los Naranjos. Una zona percorribile a piedi e apprezzata dalle coppie che desiderano una casa facile da chiudere e lasciare.3.967 EUR/m2Vedi gli immobiliSul mercato
Tipologie di immobili a Marbella
Consulti ciò che è attualmente sul mercato a Marbella, in base al tipo di abitazione che desidera.
Tutti gli immobili a MarbellaTutti gli appartamenti, le case e le ville attualmente in vendita a Marbella, in un unico luogo.Vedi gli immobili
AppartamentiLa vista sul mare, la vicinanza alla spiaggia e una terrazza esposta a sud incidono sul prezzo molto più delle dimensioni.Vedi gli immobili
Case e villeQui sono rare. Il terreno, la vista e la privacy determinano il prezzo.Vedi gli immobili
Nuove costruzioniQui sono scarsi. I migliori progetti vengono venduti sulla carta, con pagamenti a stato di avanzamento garantiti dalla banca.Vedi gli immobiliAttualmente in vendita a Marbella
Marbella Appartamento
890.000 € - 2.105.000 €
2-5 Camere da letto 2-5 Bagni 130-284 m²
Nuova costruzione · Pronto nel 2027
Marbella Appartamento
4.750.000 € - 17.500.000 €
3-5 Camere da letto 4-6 Bagni 173-421 m²
Nuova costruzione · Pronto nel 2028
Marbella Appartamento
4.500.000 €10.227 €/m²
4 Camere da letto 4 Bagni 440 m²
Immobile usato
Marbella Appartamento
4.750.000 € - 6.750.000 €
3-7 Camere da letto 4-6 Bagni 216-378 m²
Nuova costruzione · Pronto Q2 2028
Marbella Villa
4.139.500 €
4 Camere da letto 5 Bagni 397 m²
Nuova costruzione · Pronto Q3 2026
Marbella Appartamento
5.200.000 €
3 Camere da letto 4 Bagni 286 m²
Nuova costruzione · Pronto Q3 2026
Affittare un immobile a MarbellaRegistrazione nazionale Obbligatoria dal 1 luglio 2025Ogni affitto a breve termine necessita di un numero di registrazione prima di poter essere pubblicizzato su Airbnb, Booking o Vrbo. La pubblicità senza tale numero può comportare una multa fino a 30.000 EUR. Veto della comunità Maggioranza 3/5: può vietarlo o consentirloDa aprile 2025, un nuovo affitto a breve termine in un edificio di appartamenti necessita del voto favorevole della maggioranza dei 3/5 dei proprietari. Le licenze esistenti già operative non sono interessate. Quanto è già diffuso Circa 15.418 affitti registratiCirca il 10 percento di tutti gli affitti a breve termine dell'Andalusia si trova a Marbella, una delle concentrazioni più elevate della regione.
È possibile affittare il Suo immobile a Marbella?
Sì, può affittare a breve termine un immobile a Marbella, ma le regole sono cambiate nel 2025. Deve verificarle prima di acquistare, non dopo.Cosa verifichiamo per LeiPrima che acquisti per affittare a Marbella, verifichiamo il regolamento condominiale, se l'unità dispone già di una licenza valida e se il numero di registrazione è stato ottenuto. Lo facciamo prima che firmi, non dopo.
Vivere qui
Com'è davvero la vita a Marbella
Marbella non è un'unica località. Sotto questo nome si trovano micro mercati molto diversi. Puerto Banus offre glamour, San Pedro è una normale cittadina spagnola e la zona orientale è una tranquilla costa per famiglie.Si stima che circa un terzo dei residenti di Marbella sia nato all'estero, sebbene non sia stata trovata una suddivisione ufficiale per nazionalità. Le nazionalità citate più spesso sono britannica, russa, ucraina, scandinava e, nella fascia più alta del mercato, mediorientale.
L'alta stagione è luglio e agosto. Spiagge, ristoranti e strade diventano molto affollati, e Puerto Banus è la zona più rumorosa della città di notte. L'inverno è mite, intorno ai 16 °C, ma molte case non dispongono di riscaldamento centralizzato, una caratteristica che sorprende gli acquirenti del Nord Europa.Al di fuori del centro storico e del lungomare, è necessaria un'auto. Gli autobus coprono solo le principali direttrici e a Marbella non c'è una stazione ferroviaria.Ottenere il NIE e la residenza richiede tempo e pazienza, anche se l'inglese è parlato quasi ovunque, incluso il municipio.A Marbella operano diverse agenzie immobiliari in lingua straniera. Ciò dimostra una domanda reale da parte degli acquirenti stranieri. Non abbiamo trovato prove dell'esistenza in città di un club, una chiesa o una scuola organizzati per residenti cechi o polacchi. Se per Lei questa comunità è importante, ce lo chieda prima di impegnarsi in questa città.I golf club di Nueva Andalucia fungono da informali club sociali internazionali oltre che da strutture sportive.
La costa
Marbella ha almeno 17 spiagge denominate lungo i suoi circa 27 km di costa. Quest'anno circa 8 o 9 di esse hanno la Bandiera Blu. Questo riconoscimento viene ricertificato ogni anno, quindi consideri il numero come approssimativo per una qualsiasi stagione.Spiagge a Marbella
Puerto BanusPorto turistico, ristoranti sulla spiaggia.Bandiera Blu
Playa CasablancaVicino a campi da golf e hotel.
Puente Romano e NaguelesLungomare della Golden Mile, diversi chiringuitos.Bandiera Blu
La FontanillaCentrale, stabilimenti balneari storici.Bandiera Blu
Playa de VenusCentrale, vicino al centro storico.Bandiera Blu
El FaroDue chiringuitos denominati direttamente sulla sabbia.Bandiera Blu
La BajadillaVicino al porto peschereccio.Bandiera Blu
San Pedro de AlcantaraZona tranquilla di chiringuitos.Bandiera Blu
Las ChapasMarbella Est, diversi ristoranti di pesce fresco.
Los MonterosNuova Bandiera Blu per il 2025, esclusivi beach club.
CabopinoNella zona più orientale, protetta da un sistema naturale di dune anziché da un lungomare.Bandiera Blu1 / 11
La valle del golf
Marbella ospita una delle più grandi concentrazioni di campi da golf d'Europa. Una guida turistica ne conta 19 nel comune. La maggior parte si trova nella "Golf Valley", nei dintorni di Nueva Andalucia.Golf a Marbella
Los Naranjos Golf ClubNueva Andalucia. Progettato da Robert Trent Jones, inaugurato nel 1977.
Real Club de Golf Las BrisasNueva Andalucia. Uno dei club più prestigiosi della costa.
Aloha Golf ClubNueva Andalucia. Ha ospitato l'Andalucia Open tre volte.
Magna Marbella GolfNueva Andalucia.1 / 4
Mangiare fuori
Cibo a Marbella
Marbella ospita cinque ristoranti stellati Michelin. Skina ha due stelle. Nintai, Messina, El Lago e Back ne hanno una ciascuno.Puente Romano, sulla Golden Mile, è un vero e proprio distretto gastronomico, con oltre 20 ristoranti tra cui Nobu, Cipriani e COYA.Qui mangiare in spiaggia è una cultura a sé. Chiringuitos, grigliate e tapas bar lungo le spiagge principali, a circa 100 metri l'uno dall'altro durante la stagione, sono distinti dalla ristorazione raffinata.
- Skina2 stelle
- Nintai1 stella
- Messina1 stella
- El Lago1 stella
- Back1 stella
Per famiglie
Scuole a Marbella
Aloha College MarbellaCurriculum nazionale inglese, IGCSE, A Levels, diploma IBNueva Andalucia. Dai 3 ai 18 anni. La prima scuola completamente bilingue di Marbella, fondata nel 1982.
Swans International SchoolCurriculum britannico, GCSE/IGCSE, opzione diploma IBSierra Blanca. Dai 3 ai 18 anni.
Laude San Pedro International CollegeCurriculum nazionale inglese più qualifiche spagnole, IBSan Pedro de Alcantara. Oltre 50 nazionalità. Nominata una delle migliori scuole spagnole da Forbes nel 2025.
English International CollegeCurriculum britannico, GCSE, A LevelsMarbella Est, zona di Las Chapas ed Elviria.
La scuola internazionale britannica di MarbellaCurriculum nazionale ingleseRocio de Nagueles, sulla Golden Mile.
Colegio AlboranCurriculum nazionale spagnolo più percorso Cambridge EnglishMarbella Est, zona di Las Chapas ed Elviria.
Colegio San JoseCurriculum nazionale spagnolo più diploma IBSedi a San Pedro de Alcantara ed Estepona.
MarbellaSalute
Servizi sanitari a Marbella
Ospedale Costa del SolOspedale pubblico, pronto soccorso 24 oreA circa 7 km a est del centro, sulla strada costiera. Circa 400 posti letto.
Hospital Quironsalud MarbellaPrivato, 66 posti letto, 32 specialitàMarbella centrale, sopra il vecchio porto peschereccio.
Ospedale Internazionale HC MarbellaPrivato, 12 camere, unità oncologicaA ovest del centro abitato, sulla N-340.
Hospital OchoaPrivato, 36 specialitàMarbella centrale, accanto al lungomare.
Helicopteros SanitariosMedico privato a domicilio e servizio di ambulanza 24 ore su 24Servizio di visite domiciliari multilingue, attivo a Marbella dal 1988.
Accesso
Come arrivare a Marbella e spostarsi
In auto dall'aeroporto di MalagaDa 35 a 45 minutiIl percorso più rapido è sull'autostrada a pedaggio AP-7. La strada costiera A-7, gratuita, è più lenta.
In autobus dall'aeroportoCirca 45 minuti, circa 8 EURAutobus diretto Avanza, circa ogni 30 minuti, dalle 9 am alle 10 pm.
In trenoNessuna stazione a MarbellaLa stazione ferroviaria più vicina è sulla linea per Fuengirola. Per proseguire servono comunque un autobus o un taxi.
Vita quotidianaServe un'autoGli autobus coprono solo le principali direttrici. Solo il centro storico e il lungomare sono davvero percorribili a piedi.
Cosa sapere
Vantaggi e svantaggi reali di Marbella
Vantaggi
- Questa località vanta la maggiore concentrazione di ristoranti stellati Michelin sulla costa. Qui cinque ristoranti hanno una stella, più che in qualsiasi altra località della Costa del Sol.
- La maggiore concentrazione di campi da golf della costa, soprattutto nella Golf Valley intorno a Nueva Andalucia.
- Il mercato degli immobili usati più liquido e servito professionalmente di questa costa, con agenti, avvocati e notai abituati ad assistere acquirenti stranieri.
- Sono già presenti numerose scuole internazionali e strutture ospedaliere, quindi una famiglia non deve costruire tutto da zero.
- Sempre più acquirenti scelgono Marbella per viverci tutto l'anno, invece che soltanto per una casa vacanze, e il mercato si sta adeguando.
Svantaggi
- Molti ristoranti sono costosi e, senza una conoscenza del posto, è facile pagare troppo in una trappola per turisti.
- La località più costosa di questa costa, sia per gli immobili sia per le spese quotidiane.
- L'offerta di nuove costruzioni è scarsa. Meno dell'8 percento delle vendite riguarda nuove costruzioni, quindi la maggior parte degli acquirenti sceglie tra gli immobili usati.
- I redditi da affitti a breve termine non sono più automatici. Ora i proprietari dell'edificio possono votare per vietarli e ogni annuncio necessita di un numero di registrazione nazionale.
- Folle estive e traffico intenso, soprattutto nella zona di Puerto Banus a luglio e agosto.
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Prima di decidere
Domande frequenti su Marbella
Posso affittare a breve termine il mio immobile a Marbella?
Sì, ma serve un numero di registrazione nazionale, rilasciato a partire da luglio 2025. In molti edifici con appartamenti, gli altri proprietari possono ora votare per vietare i nuovi affitti a breve termine. Se il reddito da locazione è importante per Lei, verifichi l'edificio specifico prima di acquistare.In quale zona di Marbella dovrei acquistare?
Dipende da ciò che desidera. Golden Mile e Sierra Blanca sono adatte agli acquirenti in cerca di prestigio. Nueva Andalucia è ideale per il golf e la vita familiare. San Pedro offre il miglior rapporto qualità-prezzo. Marbella East è adatta a una costa più tranquilla per le famiglie, mentre il centro storico è ideale per una casa percorribile a piedi e pronta da chiudere e lasciare.Marbella è troppo costosa rispetto al resto della Costa del Sol?
Sì, in media. I prezzi di Marbella sono all'incirca il doppio della media nazionale spagnola e superiori a quelli della maggior parte del resto di questa costa. Qui si paga la presenza di scuole, servizi sanitari e un mercato degli immobili usati già consolidato.Marbella ha buone scuole per i bambini stranieri?
Sì. Qui operano diverse scuole britanniche e scuole con programma IB, soprattutto a Nueva Andalucia, Sierra Blanca, San Pedro e Marbella East.Com'è Marbella in inverno?
Mite, intorno ai 16 °C, e molto più tranquilla rispetto all'estate. Molte abitazioni non hanno il riscaldamento centralizzato, cosa che sorprende gli acquirenti abituati ad averlo nel proprio Paese.C'è un treno per Marbella?
No. Marbella non ha una stazione ferroviaria. La linea più vicina passa da Fuengirola, quindi per il resto del tragitto serve comunque un autobus o un'auto.Qual è la zona migliore di Marbella per il golf?
Nueva Andalucia, conosciuta localmente come Golf Valley. Los Naranjos, Las Brisas, Aloha e Magna Marbella si trovano tutti nel raggio di pochi chilometri da Puerto Banus, in questa zona.Quante spiagge ci sono a Marbella?
La costa conta almeno 17 spiagge con un nome, distribuite su circa 27 km. Quest'anno circa 8 o 9 di esse hanno ottenuto la Bandiera Blu. Il conteggio viene ricertificato ogni anno, quindi lo consideri approssimativo.Quanti campi da golf ci sono a Marbella?
Una guida turistica conta 19 campi nel comune. La maggior parte si trova nella Golf Valley, intorno a Nueva Andalucia. Consideri approssimativo il numero esatto, poiché il marketing spesso confonde i confini dei campi con quelli delle località.Cosa succede se il mio edificio vota contro l'affitto a breve termine?
Da aprile 2025, una maggioranza di 3/5 dei proprietari di un edificio può votare per bloccare i nuovi affitti a breve termine. Una licenza già attiva prima di quel voto non ne risente. Verifichi il regolamento condominiale prima di acquistare, se il reddito da locazione è importante per Lei.Written by Samuel Špreňar, buyer adviser on the Costa del SolAggiornato 2026-08
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