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Guida
okupas in Spagna: come agiscono
Oggi lo sgombero è notevolmente più rapido rispetto a qualche anno fa. Nei complessi residenziali normalmente abitati è anche una situazione molto rara.
Gli occupanti abusivi si impossesseranno del Suo appartamento mentre Lei è nel Suo Paese e non riuscirà a mandarli via per anni.
Com'è davvero
Oggi lo sgombero è notevolmente più rapido rispetto a qualche anno fa. Nei complessi residenziali normalmente abitati è anche una situazione molto rara.
Cosa lo modifica
Riguarda più spesso case o ville abbandonate che rimangono incustodite per mesi. Un appartamento in un complesso residenziale è una situazione completamente diversa.
Cosa facciamo al riguardo
Consigliamo sistemi di sicurezza adeguati, verifichiamo le condizioni dell'immobile prima dell'acquisto e, se Lei non si trova in Spagna, La aiutiamo a organizzare controlli periodici.
2025 · casi denunciati / numero di abitazioni
Málaga0,0349 %1 caso ogni 2.864 abitazioni
Spagna0,0559 %1 caso ogni 1.790 abitazioni
Barcelona0,1695 %1 caso ogni 590 abitazioni
Repubblica Ceca0,0444 %1 caso ogni 2.252 abitazioni
Le differenze all'interno della Spagna sono enormi. Per questo pubblichiamo di seguito i dati completi per ogni provincia, non solo il dato di Malaga.
Mostra tutti i dati della Spagna 2025↓
Tutte le province spagnole · 2025
Casi denunciati di allanamiento e usurpación per provincia nel 2025, rapportati al numero di abitazioni
Provincia
Casi denunciati
Abitazioni
Casi / anno
1 caso ogni
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Totale Spagna
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Repubblica Cecaper confronto
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Pertanto Malaga non rientra tra le province che fanno aumentare il dato spagnolo. Nel 2025 era al di sotto della media spagnola e del dato calcolato con lo stesso metodo per la Repubblica Ceca. Allo stesso tempo, non vogliamo trarre una conclusione universale da un solo anno: nel 2024 Malaga e la Repubblica Ceca si trovavano praticamente allo stesso livello.
Considerando insieme il 2024 e il 2025, Malaga registra una media annua di circa lo 0,040 % e la Repubblica Ceca dello 0,045 %. È quindi più corretto dire che Malaga si colloca all'incirca nella stessa fascia della Repubblica Ceca e ben al di sotto delle aree della Spagna più colpite.
Da dove deriva la media spagnola
Catalonia39,8 % di tutti i casi registrati14,7 % delle abitazioni spagnole
Andalusia12,8 % di tutti i casi registrati17,6 % delle abitazioni spagnole
La media spagnola non descrive quindi adeguatamente alcuna singola regione. Nel 2025 la Catalogna rappresentava quasi il 40 % di tutti i casi registrati, pur comprendendo poco meno del 15 % delle abitazioni spagnole. L'Andalusia, al contrario, rappresentava il 12,8 % dei casi, con il 17,6 % del totale delle abitazioni.
Il numero dei casi proviene dalle statistiche della polizia per il 2025. Si tratta di reati denunciati, non del numero di immobili attualmente occupati né del numero di condanne definitive. Il numero delle abitazioni proviene dal censimento del 2021, l'ultimo conteggio completo e comparabile.
I dati spagnoli comprendono le categorie allanamiento de morada e usurpación de inmuebles. I dati cechi comprendono la violazione dell'abitazione (§ 178, voce statistica 39) e l'interferenza illecita con i diritti relativi a una casa, un appartamento o un locale non residenziale (§ 208, voce 115). Le coppie corrispondono: da un lato l'ingresso in un'abitazione abitata, dall'altro l'occupazione di un immobile.
I due sistemi sono simili, ma non identici. Differiscono per la normativa e per il modo in cui vengono registrati i reati, e la categoria spagnola comprende anche alcuni casi riguardanti locali commerciali. Pertanto, consideri i dati come un confronto per ordine di grandezza, non come una misura esattamente comparabile.
Si tratta di un solo anno. Nel 2024 la provincia di Malaga si è attestata intorno allo 0,045 % e anche la Repubblica Ceca intorno allo 0,045 %, quindi praticamente allo stesso livello. La differenza del 2025 è emersa soprattutto perché il numero di casi a Malaga è diminuito rispetto all'anno precedente.
Le statistiche ufficiali non sono pubblicate per Marbella, Estepona o i singoli comuni della Costa del Sol. Il livello più dettagliato disponibile è la provincia di Malaga.
In 30 secondi
L'occupazione abusiva in Spagna comprende due reati diversi, non uno solo. Un immobile vuoto rientra nel reato più lento, punito solo con una multa; un'abitazione arredata e allacciata alle utenze rientra in quello grave, per il quale la polizia può intervenire immediatamente. Nel 2025, i casi segnalati nella provincia di Malaga sono stati inferiori al tasso registrato nel Suo Paese d'origine.
L'occupazione abusiva è un solo reato o due reati diversi?
Il diritto spagnolo tratta in modo completamente diverso un immobile vuoto e uno abitato, e quasi tutto ciò che rende davvero preoccupante un'occupazione abusiva dipende dalla categoria in cui rientra l'immobile. Occupare pacificamente un immobile in cui non vive nessuno costituisce usurpación ai sensi dell'articolo 245.2 del Codice penale. È un reato lieve punito con una multa, non con il carcere, e la polizia non può rimuovere gli occupanti di propria iniziativa. È questa la situazione alla base di quasi tutte le storie lunghe e dolorose riportate dalla stampa: un appartamento ereditato e vuoto, immobili invenduti di un costruttore o un immobile bancario recuperato, rimasto incustodito per mesi.Entrare o rimanere senza autorizzazione nell'abitazione effettiva di qualcuno costituisce un reato diverso, allanamiento de morada, previsto dall'articolo 202. È punito con una pena da 6 mesi a 2 anni di reclusione, più severa in caso di violenza o intimidazione, e la polizia può intervenire immediatamente quando la situazione viene colta sul fatto. Nel 2020 il Tribunal Supremo ha stabilito con precisione che cosa costituisce un'abitazione a questo scopo: mobili all'interno, oltre ad acqua, elettricità e gas allacciati. La frequenza con cui il proprietario fa visita all'immobile non conta. Un appartamento per le vacanze utilizzato due volte all'anno, completamente arredato e con le utenze allacciate, è legalmente un'abitazione, non un guscio vuoto.
Usurpación (immobile vuoto)
Come appare
Un immobile vuoto e non arredato, che nessuno ha visitato per mesi.
La legge
Codice penale, art. 245.2: una multa, non il carcere.
La polizia può rimuoverli sul posto?
No. Questa procedura richiede un'ordinanza del tribunale ed è quella più lenta.
Violazione di domicilio
Come appare
Un immobile arredato con acqua, elettricità e gas allacciati, visitato occasionalmente o abitato.
La legge
Codigo Penal, art. 202: da 6 mesi a 2 anni di reclusione.
La polizia può rimuoverli sul posto?
Sì, se la situazione viene colta in flagranza. Questa è la procedura rapida.
Un appartamento per vacanze gestito professionalmente rientra nella seconda categoria, non nella prima.
È sufficiente che ci siano mobili oppure qualcuno deve viverci a tempo pieno?Sono determinanti i mobili e le utenze allacciate, mentre non è necessario viverci a tempo pieno. La sentenza del Tribunal Supremo del 2020 è esplicita: un'abitazione è qualsiasi luogo abitato, anche occasionalmente, non solo una residenza principale. Una seconda casa utilizzata per alcune settimane all'anno, adeguatamente arredata e con le utenze allacciate, costituisce una morada ai sensi del diritto spagnolo.
Che cosa determina l'intervento immediato della polizia, invece dell'invio del caso in tribunale?
Essere legalmente una "casa" non è di per sé sufficiente per ottenere un allontanamento immediato da parte della polizia. Si applica un secondo criterio, chiamato flagrancia: la situazione deve essere colta mentre si verifica o subito dopo, con prove dirette, come una porta forzata, l'attivazione di un allarme, un vicino che l'ha vista o una registrazione. Se il proprietario lo scopre dopo alcuni giorni o settimane, l'immediatezza viene meno e il caso passa a un giudice come qualsiasi altro. Lo stesso vale se gli occupanti producono documenti che suggeriscono che vi abitassero già, persino un contratto di locazione contraffatto: la polizia smette di decidere sul posto e rimette il caso al tribunale.Non esiste alcun termine legale fisso per tutto questo. Diverse società spagnole di allarmi e imprese di desokupa pubblicizzano una "regola delle 48 ore". Tale regola non compare in alcuna legge o istruzione ufficiale, come ha confermato direttamente una verifica indipendente dei fatti con un giudice penale e un docente di diritto. Ciò che determina realmente l'esito è la rapidità con cui qualcuno se ne accorge e lo denuncia, non un termine previsto dalla legge.
Ciò che si sostiene comunementeCosa dice effettivamente la legge
La polizia deve allontanare gli occupanti abusivi entro 48 ore
Una simile regola non esiste in alcuna norma spagnola. L'allontanamento immediato dipende dalla flagrancia, cioè dal cogliere la situazione mentre si verifica, senza che sia previsto un termine fisso.
Una casa vacanze arredata non può essere occupata abusivamente perché il proprietario vincerà in tribunale
È probabile vincere in tribunale, ma una volta che il caso arriva davanti a un giudice occorre comunque tempo. La vera questione è se il fatto venga scoperto abbastanza presto da evitare del tutto il tribunale.
Se gli occupanti mostrano un documento, la polizia deve credergli
La polizia non decide chi dice la verità. Qualsiasi documento, autentico o contraffatto, è sufficiente per inviare il caso a un giudice invece di risolverlo sul posto. È proprio per questo che la rapidità nell'individuazione conta più dei documenti stessi.
1
L'immobile è arredato e dispone di utenze allacciate?
Who decidesDeciso dal Tribunal Supremo, STS 587/2020
What it grantsL'immobile è legalmente una morada; può applicarsi la procedura rapida
If noUn immobile vuoto e privo di utenze allacciate segue la procedura lenta per usurpación, indipendentemente dall'indirizzo.
2
L'ingresso è stato colto in flagranza, con prove dirette?
Who decidesValutato dalla polizia sul posto, Instruccion 6/2020
What it grantsLa polizia può allontanare immediatamente gli occupanti
If noNon si applica alcun termine fisso; il caso passa a un giudice invece di essere risolto alla porta.
3
Dal 3 aprile 2025: il caso arriva davvero davanti al giudice penale?
Who decidesLey Organica 1/2025
What it grantsLa violazione di domicilio e l'usurpación con violenza rientrano ora nel procedimento accelerato
If noL'usurpación pacifica di un immobile vuoto continua a seguire la procedura ordinaria, più lenta, come confermato dalla stessa circolare del giugno 2025 della Fiscalia.
Un solo NO a uno qualsiasi dei passaggi segna la differenza tra una telefonata e un procedimento giudiziario, non è un motivo per presumere il peggio.
La riforma legislativa del 2025 ha reso più rapido lo sfratto per ogni tipo di caso?No, ed è importante essere precisi. La riforma ha incluso i reati gravi, la violazione di domicilio e l'occupazione violenta, nel sistema del procedimento accelerato. La stessa circolare della Fiscalia, pubblicata pochi mesi dopo, ha confermato che l'occupazione pacifica di un immobile vuoto, la forma più comune segnalata, è stata deliberatamente lasciata alla procedura ordinaria, più lenta. La riforma ha agevolato la categoria in cui rientra un appartamento per vacanze, ma non ha accelerato la categoria al centro della maggior parte della copertura mediatica.
Se accade, che cosa non dovrebbe fare da solo un proprietario?
Cambiare personalmente le serrature, anche del proprio immobile, può essere perseguito come coacción ai sensi dell'articolo 172 del Codigo Penal. La pena prevista è da 6 mesi a 3 anni di reclusione o una multa, se qualcuno lo occupa già. Una distinta sentenza del 2026 ha stabilito che interrompere le utenze a una persona priva di qualsiasi titolo legale sull'immobile non costituisce generalmente lo stesso reato. Si tratta di un'interpretazione recente e circoscritta. Non riguarda il cambio della serratura e non si applica a un inquilino che smette semplicemente di pagare l'affitto. Chi si trova in questa situazione dovrebbe coinvolgere un avvocato spagnolo prima di intraprendere azioni fisiche, non dopo.La prova più utile che un proprietario possa produrre è una documentazione datata che dimostri che l'immobile era utilizzato poco prima dell'intrusione. Ciò è importante sia per la polizia sul posto sia per l'eventuale procedimento giudiziario successivo: registri delle pulizie, il check-out di un ospite, il registro dell'allarme, un vicino o un amministratore dello stabile che se ne sia accorto. Un immobile che nessuno visita per mesi non fornisce nulla di tutto questo. È questa la vera ragione per cui i casi lenti si concentrano proprio attorno a questo tipo di immobile.Un inquilino che smette di pagare l'affitto e si rifiuta di andarsene, un «inquiokupa», si trova in una situazione civile completamente diversa, non in presenza di un reato. Il caso non compare nelle statistiche di polizia di nessuno dei due Paesi. Si tratta di un rischio concreto per chiunque affitti un immobile, ma non è l'argomento di questa pagina. L'acquisto di un immobile in cui è già presente un inquilino è trattato integralmente in una guida dedicata.
Un inquilino moroso è lo stesso problema di un occupante abusivo?No. Un inquilino che smette di pagare l'affitto ha il diritto legale di rimanere nell'immobile finché una procedura civile di sfratto non lo allontana. Tale procedura è completamente diversa da entrambi i reati descritti sopra. È un rischio concreto per il quale vale la pena pianificare se intende affittare l'immobile. Tuttavia, non si tratta di occupazione abusiva e il fenomeno non compare nelle statistiche sui reati di nessuno dei due Paesi.
Che cosa impedisce concretamente che ciò accada e che cosa copre l'assicurazione?
La rapidità di rilevamento decide quasi tutto quanto illustrato sopra, più della legge stessa. Un appartamento gestito in un complesso residenziale con accesso controllato viene segnalato entro poche ore se qualcosa non va: un addetto alle pulizie o un gestore che entra ed esce, vicini presenti tutto l'anno, un ricambio degli inquilini ogni pochi giorni. Un immobile non arredato che nessuno visita per mesi può rimanere inosservato molto più a lungo. Può rimanere inosservato abbastanza a lungo da lasciare disponibile soltanto il procedimento lento, punito con una semplice multa, indipendentemente da come alla fine si concluda.Una normale polizza assicurativa spagnola per la casa include tipicamente la copertura per la difesa legale, oltre alle consuete coperture dell'edificio e del contenuto. Copre le spese dell'avvocato proprio per il tipo di procedimento descritto in questa pagina. Non garantisce che non si verifichi un'occupazione e non allontana nessuno dall'immobile autonomamente. Copre il procedimento legale quando se ne presenta la necessità. L'assicurazione per un appartamento sulla Costa del Sol costa generalmente alcune centinaia di euro all'anno e viene organizzata indicativamente al momento della consegna dell'immobile e delle chiavi. Presentiamo un professionista specializzato, anziché vendere direttamente una polizza.
Acquistare in un complesso gestito elimina davvero il rischio o lo rende soltanto meno probabile?Lo rende molto meno probabile, ma non impossibile. Nulla elimina completamente il rischio. Ciò che cambia in un complesso gestito e abitato è la rapidità di rilevamento: un estraneo in un edificio con un portiere, vicini e un ricambio regolare viene notato rapidamente. È questo il fattore che determina con maggiore costanza se un caso si risolve con una telefonata o diventa un procedimento giudiziario della durata di mesi.
Parliamo chiaro
Quanto dovrebbe preoccuparsi realmente un acquirente sulla Costa del Sol?
Nel 2025, la provincia di Malaga ha registrato reati di occupazione e intrusione in abitazione a carico di circa lo 0.035 percento del patrimonio abitativo, vale a dire circa 1 immobile ogni 2.864. Il dato era inferiore a quello equivalente della Repubblica Ceca, pari allo 0.044 percento nello stesso anno. Considerando insieme il 2024 e il 2025, i due Paesi risultano vicini, con Malaga leggermente più bassa in media. Ciò non era vero considerando soltanto il 2024, quando i due dati erano approssimativamente allo stesso livello; pertanto, l'affermazione corretta si riferisce a un periodo preciso e non costituisce una legge permanente della natura. Le cifre inoltre combinano diversi tipi di reato e conteggiano le segnalazioni, non le condanne. Le consideri un limite superiore, non una misura precisa.La vera risposta pratica è più semplice della statistica: secondo il diritto spagnolo, un appartamento arredato e utilizzato occasionalmente in un complesso gestito appartiene alla categoria più difficile da prendere di mira. È anche la categoria in cui eventuali problemi vengono rilevati più rapidamente. I casi lenti e allarmanti riportati dalla stampa riguardano quasi sempre l'altro tipo: immobili vuoti e privi di utenze, che nessuno visita, concentrati dentro e intorno a Barcellona più che sulla Costa del Sol. Si tratta di informazioni generali sul funzionamento effettivo del diritto spagnolo e della riforma del 2025, non di consulenza legale relativa a uno specifico immobile. In particolare, prima di basarsi sulla recente sentenza relativa alle utenze, è opportuno farla confermare da un avvocato.Arevont verifica il tipo di complesso, la sua sicurezza e la frequenza con cui l'immobile rimarrà realisticamente vuoto prima di consigliarlo, senza alcun costo per l'acquirente. Aiutiamo inoltre a organizzare il contatto con uno specialista assicurativo e un programma di sopralluoghi locali quando il proprietario non risiede nell'immobile.
Domande frequenti sugli occupanti abusivi
Se visito il mio appartamento soltanto due volte all'anno, diventa un obiettivo più facile secondo il diritto spagnolo?
No. La sentenza del Tribunal Supremo del 2020 ha chiarito direttamente questo aspetto: ciò che rende un immobile una «morada» tutelata sono l'arredamento e le utenze di acqua, elettricità e gas attive, non la frequenza con cui il proprietario è fisicamente presente. Un appartamento per vacanze visitato due volte all'anno, arredato e dotato di utenze attive, rientra nella stessa categoria giuridica di un'abitazione utilizzata a tempo pieno.
Come viene calcolata esattamente la statistica di Malaga e posso verificarla personalmente?
Il Ministerio del Interior pubblica i casi denunciati per provincia in un portale pubblico sulla criminalità, mentre l'INE pubblica il numero di abitazioni risultante dal censimento nazionale. Dividendo il primo dato per il secondo si ottiene il tasso citato qui. Il dato conteggia le denunce alla polizia, non le condanne, e raggruppa alcuni reati correlati, quindi è preferibile leggerlo come un limite superiore anziché come una cifra esatta. Entrambe le tabelle di origine sono collegate in questa pagina.
Qual è la singola cosa più utile che posso fare prima di diventare proprietario dell'immobile, anziché dopo?
Scelga un complesso gestito e abitato invece di uno isolato o utilizzato stagionalmente, e organizzi un programma di sopralluoghi se non risiederà nell'immobile. È la rapidità di rilevamento a determinare concretamente l'esito, più di qualsiasi singolo dispositivo di sicurezza. Determina se un caso si risolve con una telefonata in giornata o si trasforma in un lento procedimento giudiziario.
Basta un allarme?
Un allarme aiuta a scoprirlo rapidamente, ma da solo non porta nessuno alla porta. È necessaria una persona del posto in grado di intervenire e raccogliere rapidamente le prove: è esattamente ciò che offre un complesso gestito o un servizio locale di sopralluoghi e che un semplice allarme non può fare.
Le altre tre preoccupazioni
Affitto a breve termine
Acquista un immobile per affittarlo a breve termine e scopre solo in seguito che non Le è consentito farlo.